Reziliere contract. Sentința nr. 7459/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7459/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 26-04-2013 în dosarul nr. 888/197/2012
ROMANIA
JUDECATORIA BRASOV
DOSAR NR._ /2013
SENTINTA CIVILA NR. 7459
Ședința publica din 26 aprilie 2013
P.:C. D. – P. – judecător
GREFIER:A. I. V.
Pentru astăzi fiind amânata pronunțarea in cauza civila de fata care s-a dezbătut in ședința publica din data de 05.04.2012, când partile prezente au pus concluzii potrivit celor consemnate in încheierea de ședința din acea zi, încheiere care face parte integranta din prezenta sentința si când, având in vedere lipsa de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 12.04.2013, 19.04.2013 si 26.04.2013.
La apelul nominal făcut in ședința publica la pronunțare se constata lipsa parților.
Procedura de citare este legal îndeplinita.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
In urma deliberării instanța a pronunțat hotărârea de mai jos:
JUDECATORIA
P. cererea de chemare in judecata înregistrata pe rolul Judecătoriei Brasov sub nr. de mai sus la data de 17.01.2012, astfel cum a fost ulterior precizata la fila 83, reclamanta . a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 6701/02.09.2009 încheiat cu paratul P. L. – E. asupra locuinței situate in Brasov, . si evacuarea din imobil a paratului si familiei sale compusa din soție P. M. si copiii P. I. – B. si P. D.. Reclamanta a mai solicitat obligarea tuturor paraților la plata sumei de 327,33 lei reprezentând chirie restanta aferenta perioadei septembrie – noiembrie 2012, precum si la plata a 109,11 lei lunar, începând cu decembrie 2012 si pana la evacuarea efectiva din imobil. Cu cheltuieli de judecata.
In motivarea acțiunii s-a arătat ca intre reclamanta si paratul P. L. – E. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 6701/02.09.2009 asupra locuinței situate in Brasov, .. Împreuna cu paratul au dobândit drepturi locative si membrii familiei acestuia, parații P. M., soția paratului si copiii P. I. – B. si P. D..
Reclamanta arata ca parații au plecat in străinătate in urma cu cca 10 ani si ca nu mai locuiesc in respectiva locuința si ca nu au adus la cunoștința locatorului aceasta stare de fapt, fiind astfel incalcata obligația contractuala de a nu parasi locuința închiriata pentru o perioada mai mare de 30 de zile, obligație înscrisa la art. III lit. b alin. 14, incalcare care permite locatorului sa ceara rezilierea contractului de închiriere.
Pe cale de consecința reclamanta arata ca solicita evacuarea paraților care, in urma rezilierii contractului nu ar mai putea pretinde folosința legitima a locuinței, dar si obligarea acestora la plata folosinței cuprinsa intre momentul evacuării in drept si eliberarea in fapt a locuinței.
Reclamanta arata ca in prezent parații înregistrează o întârziere la plata chiriei pentru lunile indicate in precizarea de acțiune, motiv pentru care solicita obligarea lor la contravaloarea acestor chirii.
In drept reclamanta a invocat disp. art. 968, 969 1020, 1021, 1439 alin. 2 Cod civil, Legea nr. 114/1996, art. 4 din Legea nr. 71/2011 si art. 109 si 112 Cod procedura civila.
Reclamanta a depus la dosar copia contractului de închiriere si înscrisuri sub semnătura privata provenite de la terțe persoane, alți locatari ai imobilului.
Acțiunea a fost legal timbrata.
Parații au formulat întâmpinare in cauza (fila 41) prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiata.
In susținerea acestei poziții procesuale se arata ca este adevărat ca aceștia lucrează in străinătate dar ca o fac in mod alternativ, niciodată lipsind toți membrii familiei. Pe de alta parte, arata parații, locuința este greu de folosit cu aceasta destinație deoarece este situata la demisolul unui imobil, prezintă o accentuata umiditate si, ori de cate ori se revărsa râul Timis, apa iese prin toaleta in interiorul locuinței. Se arata ca la fel se întâmpla si cu colectările reziduale de la celelalte 5 apartamente ale imobilului, care frecvent se revărsa in locuința lor. Pentru aceste motive, arata parații, sunt nevoiți sa locuiască in alte parți, pe la rude sau prieteni, pana la momentul la care isi vor permite igienizarea locuinței.
Parații au depus in copie la dosar înscrisuri in dovedirea achitării la zi a chiriei, copia vechiului contract de închiriere, dovada demersurilor in vederea obtinerii unei alte locuințe, mai salubre, dovada racordării locuinței la rețeaua de gaze, facturi corespunzătoare consumului de energie electrica in 2007, in perioadele martie - august 2012, factura pentru taxa radio pentru anul 2011 si pentru perioada februarie – martie 2012, facturi corespunzătoare consumului de gaz in perioadele noiembrie – decembrie 2008, februarie – aprilie 2009, 2011 si 2012, dovada demersurilor întreprinse in 1995 pentru reamenajarea spațiului pivnița in încăperi de locuit, dovada demersurilor întreprinse de parați in 2013 pentru cumpărarea locuinței.
In cauza numiții M. I. si M. D. au formulat cerere de intervenție in interesul reclamantei . (fila 56), solicitând admiterea acțiunii si justificându-si interesul in esența prin aceea ca locuiesc in același imobil, fiind o familie foarte numeroasa si având astfel nevoie de spațiu suplimentar, demersurile lor vizând si locuința paraților care este de foarte mult timp nefolosita.
Intervenientii au anexat cereri înscrisuri (filele 59 – 65).
La termenul de judecata din 07.12.2012 instanța a respins in principiu cererea de intervenție (fila 84), pentru motivele expuse in conținutul încheierii de la respectivul termen de judecata.
La termenul de judecata din data de 02.11.2012 reprezentantul reclamantei a învederat ca parații au achitat chiria restanta solicitata prin acțiune, astfel ca acest petit a rămas fara obiect. D. urmare reclamanții si-au precizat petitele 3 si 4 ale acțiunii inițiale, la fila 83, solicitând obligarea tuturor paraților la plata sumei de 327,33 lei reprezentând chirie restanta aferenta perioadei septembrie – noiembrie 2012, precum si la plata a 109,11 lei lunar, începând cu decembrie 2012 si pana la evacuarea efectiva din imobil.
In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri, cu cercetare locala si proba testimoniala, dar si cu interogatoriul paratului.
Analizând actele si lucrările dosarului instanța retine următoarele:
Intre reclamanta . si paratul P. L. – E. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 6701/02.09.2009 asupra locuinței situate in Brasov, .. Împreuna cu paratul au dobândit drepturi locative si membrii familiei acestuia, parații P. M., soția paratului si copiii P. I. – B. si P. D..
Instanța retine ca încheierea contractului din 2009 este o alta prelungire a unei locațiuni mai vechi, începuta in anul 1988.
Potrivit clauzelor contractuale înscrise la art. III, una dintre obligațiile chiriașului este aceea ca, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere, sa comunice proprietarului, in scris, daca paraseste spațiul mai mult de 30 de zile, locuința si adresa unde poate fi contactat.
In esența reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere pe considerentul ca paratul si implicit familia acestuia, de o buna perioada de timp nu mai locuiesc in mod curent in locuința care face obiectul contractului de închiriere si ca nu au respectat clauza mai sus redata, de a instiinta pe locator in legătura cu orice absenta care depaseste 30 de zile.
Atât la interogatoriu, dar si prin întâmpinarea formulata parații au recunoscut explicit si implicit ca locuința respectiva este improprie acestei destinații si ca sunt nevoiți sa locuiască la rude sau prieteni lungi perioade de timp deoarece nu isi permit din punct de vedere financiar înlăturarea deficientelor care împiedica folosirea spațiului închiriat ca pe o locuința statornica si constanta. Aceștia au mai recunoscut faptul ca cei doi copii ai lor nu mai locuiesc la adresa din Brasov, . străinătate si ca si paratul si soția acestuia lucrează in străinătate, insa alternativ.
Astfel, la interogatoriu paratul a arătat ca locuiește in spatul închiriat de la reclamanta si ca nu are alta locuința, ca a investit bani in imobil racordându-l la gaz, amenajând beciul . destinație de locuința, pe care a pardosit-o cu lemn si a racordat-o la curent electric. Paratul a recunoscut ca locuința nu beneficiază de apa calda, dar ca are instalații sanitare. Paratul a arătat ca nu se poate locui in spațiul închiriat deoarece acesta este in permanenta inundat din cauza rețelei de canalizare care revărsa înăuntru si, pe de alta parte, ca nu dispune de banii necesari pentru realizarea lucrărilor absolut necesare pentru ca locuința sa devina efectiv locuibila.
Cu ocazia cercetării locale instanța a constatat ca una din încăperile locuinței este nelocuibila, dar si ca întreg spațiul are aspect de vechi, neîngrijit, pereți murdari si strâmbi; pardoseala din lemn netratat, improprie locuirii, ca deși nu pare imposibil de locuit are totuși aspect de casa nelocuita. Instanța a mai constatat ca, in ciuda faptului ca locuința este racordata la rețeaua de apa si energie electrica, încăperea destinata bucătăriei nu este racordata la rețeaua de apa, împrejurare care face ca locuința sa fie lipsita practic de bucătărie.
In acest context instanța apreciază ca adevărata afirmația ca cel putin începând cu sfârșitul anului 2009 spațiul nu mai este folosit cu destinația de locuința, decât poate ocazional, aceasta împrejurare rezultând inclusiv din facturile de utilitati depuse la dosar de către parați.
Astfel, parații au depus facturi corespunzătoare consumului de energie electrica in 2007, in perioadele martie - august 2012, factura pentru taxa radio pentru anul 2011 si pentru perioada februarie – martie 2012, facturi corespunzătoare consumului de gaz in perioadele noiembrie – decembrie 2008, februarie – aprilie 2009, pentru câteva luni ale anilor 2011 si 2012.
Din studiul acestor facturi rezulta fara dubiu ca in perioada cat regia de furnizare a energiei electrice a facturat paraților numai taxa radio, respectiv in perioada anului 2011 si pana in martie 2012, in locuința in speța nu a locuit nimeni. Valoarea cuprinsa in facturile pentru consumul de gaz in perioada anului 2008 si in primele luni ale anului 2009 – când inca in spațiu mai locuia cineva, comparativ cu cele emise pentru anii 2011 si 2012 si care cuprind costuri estimate, la nivel modic, in cele din urma regularizate in minus, coroborat cu lipsa oricăror facturi pentru anul 2010, atesta ca începând cu sfârșitul anului 2009 spațiul închiriat a încetat sa mai reprezintă un spațiu locuit in mod curent si/sau constant.
Lipsa apei calde in întreg imobilul (aspect recunoscut de parat la interogatoriu), lipsa racordului la apa in bucătărie si a unui consum rezonabil de energie electrica si gaz in special in perioada lunilor reci, si care in zona Brașovului sunt de cel putin 6 . de nelocuit al spațiului, recunoașterea paraților in legătura cu starea in care se afla locuința si care o face improprie acestei destinații, da naștere convingerii ca intradevar, locuința in cauza a încetat sa mai reprezinte pentru familia paratului locuința curenta, obișnuita.
Aceasta concluzie este susținuta de declarația martorei D. Garboan (fila 128) care a arătat ca locuința paraților nu mai este locuita de nimeni de la decesul tatălui paratului, din 2009, martora confirmând recunoașterile paraților insisi in sensul ca intradevar copiii lor locuiesc in străinătate.
De altfel si martorul S. V. (fila 132) a declarat in același sens, ca parații locuiesc si muncesc in străinătate si ca revin la locuința din tara poate 2 luni pe an.
In concluzie instanța retine atât ca locuința ce face obiectul contractului de închiriere nu mai reprezintă de ani buni de zile locuința constanta si curenta a paraților, ca starea actuala a acesteia o face imposibil de locuit, cat si ca oricum, parații nu dispun de mijloacele financiare necesare remedierii lucrurilor care împiedica folosirea spațiului cu respectarea destinației închirierii, ceea ce face ca spațiul in discuție sa nici nu poate fi utilizat cu aceasta destinație in viitorul apropiat.
Instanța mai retine ca deși parații locuiesc in mod constant in alta parte si numai sporadic si ocazional in locuința in litigiu, aceștia nu au notificat aceasta situație in scris locatorului, astfel cum s-au obligat contractual.
Potrivit art. 969 cod civil „convențiile legal făcute au putere de lege între părți”, iar rezilierea este sancțiunea ce intervine in cazul neexecutării culpabile a unei obligații izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesiva.
Daca . unul dintre cocontractanți nu isi executa obligația, celalalt va putea fie sa urmărească executarea ei, fie sa ceara instanței rezilierea contractului cu despăgubiri.
In contractele sinalagmatice existenta unei clauze accesorii de reziliere in caz de neexecutare a obligațiilor uneia dintre parți este prezumata, daca aceasta nu este expres stipulata, cum este cazul de fata.
In mod evident in speța de fata reclamanta nu poate si nici nu are interes sa solicite obligarea paraților la respectarea clauzei contractuale invocate, rezilierea fiind singura posibilitate rezonabila pentru aceasta, cu atât mai mult cu cat parații insisi au declarat ca nu isi pot permite acele investiții si reparații care sa facă locuibila locuința in discuție.
Este foarte important de menționat faptul ca . administrează fondul locativ aflat in proprietatea Municipiului Brasov, oferind celor fara locuința si cu surse si resurse financiare mai mult decât modeste, posibilitatea de a beneficia de o locuința, chiriile stabilite pentru aceste spatii fiind situate cu mult sub nivelul pieței libere si calculate întotdeauna funcție de veniturile reale ale chiriașilor.
Clauza a cărei nerespectare este invocata de către reclamanta a fost introdusa in contractele de închiriere in special pentru a împiedica indisponibilizarea locuințelor pe care statul le poate pune la dispoziția in principal a celor nevoiași, de către persoane care nu mai sunt dependente de respectiva locuința si pentru care aceste locuințe nu mai reprezintă in mod curent si efectiv singura posibilitate locativa.
In nici un caz aceste locuințe nu pot acoperi exclusiv nevoia unor persoane de a avea asigurat un acoperiș pe perioada scurta a revenirii lor in tara in timpul concediilor de odihna, in contextul in care Municipiul Brasov nu poate face fata cererilor de asigurare a unei locuințe sociale familiilor care trăiesc efectiv si zi de zi pe raza Municipiului Brasov.
Pentru aceste motive, văzând si disp. art. 1429, 1493 si 1453 Cod Civil, instanța va admite cererea reclamantei de reziliere a contractului de închiriere si de evacuare a paraților din spațiul respectiv, astfel cum a fost formulata, găsind-o întemeiata.
In ceea ce privește pretențiile bănești, având in vedere ca parații au făcut dovada in cauza a achitării chiriei inclusiv pentru luna martie 2013, instanța va respinge cererea de obligare a paraților la plata chiriei restante, insa ii va obliga pe aceștia sa plătească reclamantei, începând cu luna mai 2013 cate 109,11 lei lunar, pana la predarea efectiva a locuinței, cu titlu de contravaloare folosința locuința.
In fine, având in vedere disp. art. 274 Cod procedura civila, instanța ii va obliga pe parați sa plătească reclamantei contravaloarea cheltuielilor de judecata avansate in cauza, aferente pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:
Admite in parte cererea de chemare in judecata astfel cum a fost formulata si precizata de reclamanta ., cu sediul in Brasov, . nr. 29, jud. Brasov, in contradictoriu cu parații P. L. - E., P. M., P. I. B. si P. D., toți cu domiciliul ales la sediul avocatului A. D. P., din Brasov, ., jud. Brasov si, in consecința:
Reziliază contractul de închiriere nr. 6701/02.09.2009 încheiat intre reclamanta si paratul P. L. – E. asupra locuinței situate in Brasov, ..
Evacuează pe parați din locuința ce face obiectul contractului de închiriere mai sus menționat.
Obliga pe parați sa plătească împreuna reclamantei suma de 109,11 lei lunar, începând cu aprilie 2013 si pana la predarea efectiva a locuinței, cu titlu de contravaloare folosința locuința.
Respinge restul pretențiilor reclamantei.
Obliga pe parați sa plătească reclamantei suma de 27 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publica, azi, 26.04.2013.
PRESEDINTEGREFIER
C. D. - POPANA I. V.
redCD/11.2013/4ex.
| ← Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 2013/2013.... | Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 7513/2013.... → |
|---|
