Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 03/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 03/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 03-11-2015 în dosarul nr. 10475/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDEȚUL B.
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 03.11.2015
Instanța constituită din:
Președinte – G. S.
Grefier – L. I.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta S.C. C. H. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. K. și C. D. având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”.
La apelul nominal făcut în ședință publică nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 06.10.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat succesiv pronunțarea pentru data de 20.10.2015 și ulterior pentru data de 03.11.2015.
INSTANȚA,
Asupra acțiunii civile de față constată :
Sub nr._ /01.04.2015 s-a înregistrat ordonanța președințială formulată de reclamanta S.C. C. H. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. K. și C. D. prin care s-a solicitat instanței emiterea unei ordonanțe președințiale prin care pârâții să fie obligați să își dea acordul în formă autentică în vederea obținerii autorizației pentru schimbarea destinației imobilului situat în municipiul B., ., județul B., înscris în CF nr._ a localității B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1 totul/II, totul/2, nr. cad. 5438/2/2 din pivniță în spațiu comercial/alimentație publică: restaurant, bar, dotare și destinație turistică, spații cu altă destinație, în caz contrar prezenta hotărâre urmând să suplinească lipsa acordului acestora.
În motivarea acțiunii, în esență, s-a arătat că reclamanta a achiziționat pivnița în cauză pentru a o transforma într-un restaurant pentru turiștii pe care îi cazează în regim hostel, însă pentru aceasta are nevoie conform certificatului de urbanism nr. 1133/06.05.2014 emis de Primăria municipiului B. de acordul notarial al tuturor coproprietarilor. Reclamanta a obținut acordul tuturor coproprietarilor, mai puțin al pârâților, fapt care a determinat-o să promoveze prezenta acțiune.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 996 și următoarele C.pr.civ.
Acțiunea a fost legal cu taxă judiciară de timbru în sumă de 20 lei (f. 38), conform art. 6 alin. 4 din O.U.G. nr. 80/2013.
În data de 24.04.2015, reclamanta și-a precizat acțiunea în sensul că a solicitat transformarea ordonanței președințiale într-o cerere de drept comun, conform art. 1.000 C.pr.civ.
În data de 24.04.2015, pârâta C. D. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesual pasive având în vedere că în urma partajului de bunuri comune, imobilul situat în municipiul B., . a revenit pârâtului B. K..
Ulterior în data de 22.05.2015, pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca inadmisibilă a acțiunii având în vedere că nu s-a făcut dovada refuzului acestora de a-și da acordul și ca neîntemeiată, motivat de faptul că schimbarea destinației pivniței în cauză în restaurant ar crea disconfort societății care folosește, în prezent, spațiul în cauză comercializând produse marca Samsonite, diminuând valoarea proprietății în sine.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 205 C.pr.civ.
La solicitarea părților, instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri, iar pentru reclamantă și proba cu martorul K. L.. Totodată din oficiu a dispus și efectuarea unei cercetări la fața locului.
Instanța a prorogat pronunțarea asupra excepției lipsei calității procesual pasive a pârâtei, pronunțându-se asupra acesteia o dată cu fondul cauzei.
Examinând actele dosarului instanța reține următoarele :
Conform extrasului CF nr._ B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1, totul/II totul/2, nr. cad. 5438/2/2 (f. 7), reclamanta S.C. C. H. S.R.L. este proprietara pivniței în suprafață de 87,70 mp, situată pe ., din municipiul B..
Conform extrasului CF nr._ B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1, totul/II totul/1 – id. nr. cad. 5438/2/1 – .. 8), pârâții B. K. și C. D. sunt proprietarii spațiului compus din: două încăperi, grup sanitar cu wc în suprafață de 60,90 mp și conform extrasului CF nr._ B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1, totul/III totul/1 – nr. cad. 5438/3/1 – .. 9), aceștia sunt și proprietarii spațiului compus dintr-o cameră de 8,15 mp, ambele situate pe ., din municipiul B..
Asupra excepției lipsei calității procesual pasive a pârâtei C. D., instanța reține că aceasta este, potrivit celor două extrase CF mai sus amintite, coproprietar al imobilelor de mai sus.
Potrivit sentinței civile nr. 1679/16.03.2007 pronunțată în dos. nr._ al Judecătoriei sectorului 4 București, pârâții au divorțat și au realizat printr-o tranzacție partajul asupra bunurilor comune, spațiile din B. revenind pârâtului B. K..
Cu toate acestea, deși s-a efectuat partajul bunurilor comune, nu s-au realizat și înscrierile în cartea funciară, conform hotărârii judecătorești de mai sus, asupra cele două imobile de pe . din municipiul B. (f. 182-185).
În drept, instanța reține că potrivit art. 885 alin. 1 C.civ.:
„Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea„, iar conform art. 887 alin. 1 C.civ.:
„Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege„.
În cazul de față instanța reține că, în prezent proprietari tabulari ai celor două imobile în cauză sunt pârâții și având în vedere și dispozițiile art. 900 C.civ., potrivit căruia dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, instanța va respinge excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei invocată de aceasta în contradictoriu cu reclamanta, ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, instanța constată că reclamanta după achiziționarea pivniței în cauză a demarat procedurile administrative pentru transformarea acesteia în spațiu comercial intenționând să o folosească ca restaurant pentru turiștii cazați în apartamentele situate deasupra în regim hostel.
Printre altele pentru schimbarea destinației imobilului în cauză, reclamantei i-a fost solicitat prin certificatul de urbanism nr. 1133/06.05.2014 emis de Primăria municipiului B. (f. 13-16) și acordul notarial al tuturor coproprietarilor pentru afectarea părților de uz comun, cât și pentru funcțiune, cu specificarea în mod obligatoriu a cuantumului din părțile de uz comun pe care îl deține în proprietate.
Reclamanta a obținut acordul tuturor coproprietarilor, cu excepția pârâților care au refuzat să-și dea acordul notarial.
Deși pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă, motivat de faptul că nu li s-a cerut anterior promovării prezentei acțiuni acordul, instanța va respinge aceasta apărare motivat de faptul că aceștia în măsura în care ar dorit, ar fi putut să-și dea acordul în cursul procesului.
În drept, instanța reține că potrivit art. 42 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari: „Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinația inițială, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării„.
Conform art. 555 C.civ.: „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege„, iar conform art. 641 alin. 3 C.civ.:
„Coproprietarul sau coproprietarii interesați pot cere instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului”.
În cazul de față, instanța constată că atât reclamanta, cât și pârâta desfășoară activități comerciale specifice, prima servicii hoteliere, cea de-a doua de vânzare de produse marca Samsonite.
Reclamanta pentru a oferi servicii de cazare și masă clienților săi dorește amenajarea în pivnița în cauză a unui restaurant lovindu-se de refuzul pârâților. Aceștia arată faptul că li s-ar produce un prejudiciu având în vedere faptul că în spațiul în cauză comercializează produse de lux destinate, în special, unor clienți selectați clasa business care ar putea fi deranjați de mirosurile, resturile și alte deșeuri care ar trebui manipulate într-un spațiu foarte strâmt de circa 1 – 1,5 metri.
De asemenea, se arată că reclamanta trebuia să fi consultat pârâții la momentul achiziționării spațiului în cauză cu privire la destinația viitoare a pivniței asumându-și, astfel, un risc și un eventual prejudiciu.
Totodată o eventuală schimbare a destinației spațiului în cauză datorită disconfortului creat de clienții restaurantului ce se vrea amenajat, va duce la o diminuare a valorii proprietății pârâților.
Din probele administrate în cauză, în principal, înscrisuri și cercetare la fața locului, instanța reține că accesul în spațiul pârâților, unde se comercializează produse marca Samsonite, se face direct din ., de altfel, singura cale de acces. Spațiul în cauză este compus din două încăperi, din care una este magazinul în sine, iar cealaltă este un spațiu administrativ. Pârâții dețin și o cotă de proprietate din gangul existent între construcțiile situate la numerele 56 și 58, alături de reclamantă și proprietarii indicați în tabelul de la filele 10-12.
Pivnița deținută de reclamantă se află în subsolul clădirii cu nr. administrativ 58 suprapunându-se parțial pe vertical cu spațiul pârâților, iar accesul în aceasta se face pe niște scări situate pe gangul prin care se face accesul în curtea interioară dintre imobilele-construcții situate la numerele 56 și 58.
Așadar accesul în cele două spații se face pe căi separate, astfel că din acest punct de vedere nu se pune problema afectării activității în spațiul pârâților.
În privința incovenientelor create de mirosurile provenite de la un eventual restaurant, instanța reține că potrivit potrivit certificatului de urbanism nr. 1133/06.05.2014 s-a solicitat schimbarea destinației din pivniță în spațiul comercial, iar certificatul în cauză nu poate fi folosit pentru alimentație publică. De asemenea, avizul de securitate la incendiu (f. 102-103) privește, de asemenea, tot schimbarea de destinație din pivniță în spațiu comercial, la fel și documenția pentru obținerea avizului Comisiei de cultură (f. 117-163).
Raportat la cele de mai sus, instanța constată că deși reclamanta solicită schimbarea spațiului din pivniță în spațiu comercial/alimentație publică: restaurant, bar, dotare și destinație turistică, spații cu altă destinație, toate documentele administrative de mai sus privesc doar schimbarea spațiului din pivniță în spațiu comercial, fără a se indica destinația viitoare a acestuia, astfel că doar la această transformare se va raporta instanța în analiza ei asupra fondului prezentei cauzei, având în vedere că doar pentru schimbarea destinației din pivniță în spațiu comercial se solicită acordul notarial al tuturor coproprietarilor – a se vedea în acest sens și scopul declarat de reclamantă în certificatul de urbanism - f. 13.
În atare condiții, instanța având în vedere limitarea doar la schimbarea din pivniță în spațiu comercial, fără individualizarea activității comerciale, constată că apărarea pârâtei privind un eventual disconfort creat de un restaurant este la acest moment prematură. Aceeași este situație în privința presupusei scăderi a valorii proprietății pârâților.
În concluzie, instanța constată că pârâții, în acest moment nu justifică nici un motiv întemeiat pentru a refuza să-și dea acordul notarial ca reclamanta să schimbe destinația imobilului în cauză din pivniță în spațiu comercial, proprietatea acestora nefiind afectată în nici un fel de schimbarea destinației în sensul mai sus arătat.
Pentru cele mai sus arătate, instanța va admite în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C. C. H. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. K. și C. D. și, pe cale de consecință, va obliga pârâții să își dea acordul în formă autentică în vederea obținerii autorizației pentru schimbarea destinației imobilului-pivniță, în suprafață de 87,7 mp, situat în municipiul B., ., județul B., înscris în CF nr._ a localității B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1 totul/II, totul/2, nr. cad. 5438/2/2 din pivniță în spațiu comercial, în caz contrar prezenta hotărâre urmând să suplinească lipsa acordului acestora.
În final, în baza art. 453 alin. 2 teza finală C.pr.civ. instanța va dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei invocată de aceasta în contradictoriu cu reclamanta, ca neîntemeiată.
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C. C. H. S.R.L., cu sediul în municipiul B., ., . B., CUI_ în contradictoriu cu pârâții B. K., domiciliat în municipiul București, ., ., CNP_ și C. D., domiciliată în municipiul B., .. 54, ., sector 3, CNP_.
Obligă pârâții să își dea acordul în formă autentică în vederea obținerii autorizației pentru schimbarea destinației imobilului-pivniță, în suprafață de 87,7 mp, situat în municipiul B., ., județul B., înscris în CF nr._ a localității B., nr. top. 5462/1/1, 5462/2/1 totul/II, totul/2, nr. cad. 5438/2/2 din pivniță în spațiu comercial, în caz contrar prezenta hotărâre urmând să suplinească lipsa acordului acestora.
În baza art. 453 alin. 2 teza finală C.pr.civ. dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cerere care se depune la instanța a cărei hotărâre se atacă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.11.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
G. S. L. I.
Red./Tehnored./jud. G.S.
5 ex./03.11.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 9727/2015. Judecătoria... | Validare poprire. Sentința nr. 09/2015. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
