Rezoluţiune contract. Sentința nr. 2597/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2597/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 11-03-2015 în dosarul nr. 2597/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
CIVIL
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2597/2015
Ședința publică de la 11.03.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. E. R.
GREFIER L. E. L.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant F. E. și pe pârât V. C. PANTELIMONA CU D.. PROCES. ALES LA C.. AV. B. P., având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 18.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 25.02.2015, pentru data de 4.03.3015 și pentru data de 11.03.2015, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._ reclamanta F. (fostă Pâtea) E. a chemat în judecată pârâta V. C. Pantelimona solicitând instanței ca, în baza probelor administrate în cauză, să dispună rezoluțiunea contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 la Notari Publici Asociați O. U.-M. B.-R. O., obligarea pârâtei la restituirea sumei de_,75 lei, reprezentând prețul achitat în baza contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010, a sumei de_,59 lei, reprezentând dobânda aferentă prețului achitat, a sumei de 238 lei, reprezentând onorariul notarial achitat de reclamantă, a sumei de_,94 lei, reprezentând penalități de întârziere și a cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentului litigiu.
În motivare, reclamanta a învederat instanței că, începând din toamna anului 2011 și până în prezent, lucrările de construire ale apartamentului au rămas într-un stadiu incipient, nefiind nici pe departe terminate, că pârâta nu a obținut autorizația de construire necesară realizării și finalizării lucrărilor în condiții de deplină legalitate și întabulării acestuia și că proiectul de autorizare nu respectă dispozițiile imperative ale Legii nr. 50/1991.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată. Pârâta a arătat că, la momentul încheierii contractului cu reclamanta, era de notorietate în B. că apartamentele edificate la mansardele unor blocuri nu erau autoritate și că reclamanta și-a asumat riscul încheierii contractului în aceste condiții. Pârâta a arătat că nu poate fi reținută culpa sa în neîndeplinirea obligațiilor contractuale întrucât, prin procesul verbal . nr._/5.05.2010, s-a dispus sistarea imediată a lucrărilor de construire iar Primarul a refuzat eliberarea autorizației de construire motiv pentru care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului B. dosarul nr._ .
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu declarația martorului D. I..
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarea situație de fapt:
La data de 5 martie 2010 între pârâta V. C. Pantelimona, în calitate de constructor promitent și reclamanta F. (fostă Pâtea) E., în calitate de beneficiar promitent, s-a încheiat contractul de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395 având ca obiect realizarea, în beneficiul reclamantei, a unui apartament de 3 camere, situat la nivelul 5 al blocului din B., .. 4, ., în suprafață de 89 mp, așa cum este determinat prin proiectul de construire anexat, pentru prețul de 37.500 Euro.
În cuprinsul art. 2.2 alin. 2 din contractul încheiat promitentul constructor și-a asumat obligația de a preda apartamentul din momentul finalizări și de a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia în termen de 10 zile de la finalizarea formalităților de notare a construcției și întabulare în CF, obligație în sarcina promitentului constructor.
Conform art. 4.2 lit. c și e din contractul încheiat promitentul vânzător și-a asumat obligația de a transfera cumpărătorului dreptul de proprietate asupra apartamentelor în termen de 10 zile lucrătoare de la momentul întabulării apartamentului și de a preda apartamentul până la data de 15.12.2010, în caz contrar urmând a achita penalizări de 0,1% din suma totală achitată până la momentul respectiv.
La data de 19.03.2010 între părți s-a încheiat actul adițional al contractului de construire și promisiune de vânzare prin care constructorul promitent s-a obligat să realizeze întabularea apartamentului în termen de un an de la predarea acestuia.
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea următoarele condiții se cer a fi îndeplinite: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere.
În prezenta cauză instanța reține că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin semnarea contractul de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010. Astfel, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a finaliza și preda apartamentul care a făcut obiectul contractului de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 până la data de 15.12.2010, de a îndeplini formalitățile de întabulare a imobilului în cartea funciară și de a încheia cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate este recunoscută de pârâtă în cuprinsul întâmpinării depuse la dosar.
Instanța apreciază că neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor contractuale asumate prin semnarea contractului de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 este imputabilă acesteia pentru următoarele considerente:
La data de 3.05.2010 pârâta a fost sancționată contravențional cu amenda în cuantum de 50.000 lei și aplicarea sancțiunii complementare constând în sistarea imediată a lucrărilor edificate în B., .. 4 și desființarea acestora, pentru săvârșirea contravenției prevăzute de art. 26 alin. 1 lit. a din Legea nr. 50/1991, conform procesului verbal de constatare a contravenției . nr._.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului B. la data de 26.03.2012 reclamanta Întreprindere Individuală V. C. Pantelimona a chemat în judecată pârâtul Primarul Municipiului B. solicitând instanței ca, în baza probelor administrate în cauză, să dispună obligarea acestuia la eliberarea autorizației de construire în vederea intrării în legalitate pentru construcția mansardă compusă din 24 apartamente edificate în B., .. 4, ., B și C.
Prin sentința civilă nr. 6974/CA/7 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul B., a fost admisă cererea formulată de reclamanta Întreprindere Individuală V. C. Pantelimona în contradictoriu cu pârâtul Primarul Municipiului B. și a fost obligat pârâtul la emiterea autorizației de construire în vederea intrării în legalitate pentru construcția mansardă compusă din 24 apartamente edificate în B., .. 4, ., B și C.
Din cuprinsul adresei nr._/12.04.2012, emise de Primăria Municipiului B., rezultă că documentația privind emiterea autorizației de construire pentru imobilul situat în B., .. 4, . nu fusese depusă până la momentul emiterii adresei.
Conform art. 1 alin. (1) Legea nr. 50/1991 executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.
Potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale.
Față de prevederile textelor de lege sus-citate instanța reține că pârâta avea obligația obținerii autorizației de construire pentru apartamentele construite în B., .. 4, . lucrărilor de construire. În aceste condiții, măsura complementară dispusă prin procesul verbal de constatare a contravenției . nr._ nu exonerează de culpă pârâta din prezenta cauză.
Cererea având ca obiect obligarea pârâtului Primarul Municipiului B. la eliberarea autorizației de construire în vederea intrării în legalitate pentru construcția mansardă compusă din 24 apartamente edificate în B., .. 4, ., B și C a fost înregistrată pe rolul Tribunalului B. la data de 26.03.2012, după expirarea termenului prevăzut în cuprinsul contractului de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 pentru finalizarea și predarea apartamentului către reclamantă.
Inexistența autorizației de construire la data încheierii contractului de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 și cunoașterea acestui aspect de către reclamantă nu exonerează pârâta de răspundere contractuală având în vedere că obligația obținerii acesteia este legată de momentul demarării lucrărilor de construire, moment ulterior încheierii contractului.
Declarația martorului D. I. privind înaintarea documentației necesare eliberării autorizației de construire anterior încheierii contractului care face obiectul cauzei este contrazisă de adresa nr._/12.04.2012, emisă de Primăria Municipiului B.. Asumarea de către reclamantă a obligației de finalizare a lucrărilor imobilului, pe cheltuiala pârâtei, are semnificația unei novații prin schimbarea obiectului, novație care nu fost probată în prezenta cauză în condițiile art. 1191 C.civ.
Față de cele mai sus expuse instanța nu poate reține că neexecutarea contractului de construire s-a produs ca urmare a unei imposibilități fortuite, respectiv, a unei cauze independente de orice culpă a pârâtei din prezenta cauză.
Pârâta a fost pusă în întârziere prin formularea prezentei acțiuni.
Având în vedere obiectul prezentei acțiuni instanța apreciază că apărările privind neegalitatea proiectului de autorizare nu pot face obiectul analizei pe calea prezentei.
Față de cele mai sus expuse instanța va dispune rezoluțiunea contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 la Notari Publici Asociați O. U.-M. B.-R. O..
Având în vedere că efectul esențial al rezoluțiunii contractului sinalagmatic constă în desființarea retroactivă a contractului, instanța reține că părțile trebuie repuse în situația anterioară încheierii acestuia, restituindu-și una alteia tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului desființat.
În prezenta cauză instanța reține că prețul contractului de construire și promisiune de vânzare cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 a fost convenit la suma de 37.500 Euro, din care, la data semnării contractului, reclamanta a achitat suma de 32.500 euro, diferența de 5000 Euro fiind achitată la data de 19 martie 2010, conform chitanței depuse la fila 19 a dosarului.
Pentru legalizarea semnăturilor contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 s-a perceput un onorariu în cuantum de 200 RON plus TVA. De asemenea, lentru legalizarea semnăturilor chitanței din data de 19 martie 2010 reclamanta a achitat un onorariu în cuantum de 50 lei.
Conform art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației iar dacă acest lucru nu este posibil, el are dreptul la dezdăunări. Aceste dezdăunări reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligațiilor asumate de către debitor. Potrivit art. 1084 C.civ. prejudiciul suferit de creditor datorită neexecutării obligației contractuale asumate trebuie să cuprindă atât pierderea efectiv suferită cât și câștigul pe care creditorul nu l-a putut realiza.
În prezenta cauză, instanța reține că prejudiciul suferit de reclamantă constă în lipsa de folosință a sumei de 37.500 Euro, pentru perioada cuprinsă între data achitării acesteia și data de 10.12.2013 ( data formulării prezentei acțiuni). Acest prejudiciu urmează a fi evaluat la nivelul dobânzii legale calculate în conformitate cu prevederile OG nr. 9/2000 și OG 13/2011.
Conform art. 1066 C.civ. clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i.
În prezenta cauză instanța reține că, în cuprinsul contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010, părțile au inserat o clauză penală prin care au evaluat la 0,1 % pe zi de întârziere contravaloarea prejudiciului suferit de reclamantă prin nerespectarea de către pârâtă a obligației de predare a apartamentului până la data de 15.12.2010.
Calculat pentru perioada 15.12._13 prejudiciul suferit de reclamantă prin neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de finalizare și predare a apartamentului se ridică la suma de_,94 lei, conform calculului inserat în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse instanța va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,75 lei, reprezentând prețul achitat în baza contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010, a sumei de_,59 lei, reprezentând dobânda aferentă prețului achitat, a sumei de 238 lei, reprezentând onorariul notarial achitat de reclamantă și a sumei de_,94 lei, reprezentând penalități de întârziere.
Constatând culpa procesuală a pârâtei în formularea prezentei cereri, în temeiul art. 453 alin. 1 C.proc.civ. instanța va dispune obligarea acesteia la plata către reclamantă a sumei de_,94 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv, taxa de timbru achitată pentru cererea formulată și contravaloarea facturii fiscale nr._/10.12.2013. Instanța nu va include în cheltuielile de judecată cheltuielile de deplasare ale apărătorului reclamantei având în vedere că, la dosarul cauzei, nu a fost depusă dovada achitării de către reclamantă a acestor costuri și nici dovada înțelegerii părților contractului de asistență juridică în privința acestor cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulată de reclamanta F. (fostă Pâtea) E., cu domiciliul ales în București, sector 1, .. 121, ., ., în contradictoriu cu pârâta V. C. Pantelimona, cu domiciliul ales la Cabinet Avocat Burcuta P. din Ghimbav, ., jud. B..
Dispune rezoluțiunea contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010 la Notari Publici Asociați O. U.-M. B.-R. O..
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,75 lei, reprezentând prețul achitat în baza contractului de construire și promisiune de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. 1395/5 martie 2010, a sumei de_,59 lei, reprezentând dobânda aferentă prețului achitat, a sumei de 238 lei, reprezentând onorariul notarial achitat de reclamantă și a sumei de_,94 lei, reprezentând penalități de întârziere.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,94 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică, azi, 11.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
C. E. R. L. E. L.
C.E.R. 31.07. 2015, 4 exemplare
| ← Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 2594/2015.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2610/2015. Judecătoria... → |
|---|
