Pretenţii. Sentința nr. 4036/2013. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4036/2013 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 13-06-2013 în dosarul nr. 7919/94/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BUFTEA
Sentința civilă nr. 4036
Ședința publică de la 13.06.2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: L. C. M.
Grefier: S. D.
Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . SA având ca obiect pretenții.
Dezbaterile de fond au avut loc în ședința publică de la 05.06.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de astăzi, 13.06.2013, când, în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI a Civilă, la data de 10.11.2011, reclamanta S.C. I. S. S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. O. L. Development S.A., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 79.750 Euro, echivalentul a 342.925 lei, reprezentând: 36.250 Euro – avans achitat în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr.253/28.12.2007; 14.500 Euro – daune interese și 29.000 Euro – penalități de întârziere.
În motivarea cererii de chemare în judecată, s-a arătat că între părți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr.253/28.12.2007, prin care în art.1.2 pârâta s-a obligat să predea reclamantei „la cheie” un apartament situat în complexul rezidențial „Cosmopolis” Reclamanta a mai învederat că prin adresa din 19.01.2010 a comunicat pârâtei deficiențele constatate, aceasta comunicând că deficiențele respective au remediate. S-a mai precizat că pârâta a procedat la autorecepția imobilului și a solicitat reclamantei să se prezinte pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Reclamanta a mai menționat că în urma discuțiilor purtate între părți și-a reiterat poziția de a refuza semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și de a plăti prețul integral, în condițiile în care imobilul nu se predă la „cheie”. A mai învederat reclamanta că prin adresa nr.142/07.12.2010 pârâta a procedat în mod nejustificat la rezilierea promisiunii, la data de 29.12.2011 comunicând acesteia, de asemenea, rezilierea promisiunii și solicitând restituirea avansului achitat, daune interese și penalități de întârziere, pârâta fiind în culpă pentru nerespectarea obligațiilor contractuale.
În dovedire, s-au depus la dosar înscrisuri.
La data de 07.06.2012, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, arătându-se că reclamanta nu s-a prezentat în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deși a fost notificată în acest sens. A menționat pârâta că a comunicat reclamantei, prin notificarea nr.142/07.12._ transmisă prin intermediul B. I. V., faptul că, potrivit art.14.4 din promisiune, aceasta este desființată de drept, fără a fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, urmând ca reclamanta să fie obligată la plata de daune interese în cuantum de 10% din prețul vânzării, conform facturii nr.F2010/738/31.12.2010. S-a mai învederat că pârâta și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, apartamentul fiind finalizat și edificat la cheie, iar neîncheierea contractului în formă autentică se datorează culpei pârâtei.
În drept, au fost invocate dispozițiile Codului civil și dispozițiile Codului de procedură civilă.
Prin sentința civilă nr. 8128/07.06.2012 Tribunalul București-Secția a VI a Civilă a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei B..
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei B., la data de 02.07.2013 sub nr._ .
Instanța în temeiul art.167 al.1 c.p.c. a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri, pentru reclamantă și proba cu martori.
În cadrul probei testimoniale, la solicitarea instanței, a fost audiat martorul B. D. M., declarația fiind atașată la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține urmatoarele:
Între reclamanta . și pârâta . s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr 253 din 28.12.2007 prin care promitentul vânzător se obligă să vândă promitentului cumpărător, iar promitentul cumpărător se obligă să cumpere de la promitentul vânzător, imobilul ce se va edifica pe teren, impreună cu cotele indivize, în conformitate cu termenii și condițiile stabilite în condițiile speciale și generale.
Astfel, din analiza înscrisului sus-menționat, instanța reține că promitenta vânzătoare s-a obligat să edifice imobilul si să-l predea promitentului cumpărător ” la cheie” (fila nr 11-31 în dosar).Promitentul vânzător se obligă să finalizeze lucrările până la data de 15.06.2009, în vederea încheiereii procesulului verbal de receptie la terminarea lucrărilor, cu respectarea de către promitentul cumpărător a obligațiilor de plată la termenele convenite, respectiv avansul de_ euro(25% din pretul vânzării) la 3 zile de la semnarea promisiunii, diferența de_ urmând a fi achitată la data autentificării contractului.
În continuare, părțile au stipulat ca ,în cazul în care la inspecția prealabilă se constată că imobilul nu prezintă defecte de executie și/sau promitentul cumpărător solicită reparații la lucrările de finalizare/finisare efectuate, părțile vor incheia un proces verbal de constatare ce va cuprinde lista cu toate remedierile ce vor fi efectuate de promitentul vânzător în 20 de zile de la inspectia prealabilă sau într-un termen obiectiv.
Mai reține instanța că la art 13.1.4 părțile au prevăzut că promitentul vânzător va reface și va corecta lucrările necorespunzătoare și va remedia eventualele defecte de execuție constatate de promitentul-cumpărător la inspectia prealabilă, in termenele anterior menționate.
Prin adresa nr 1195 din 15.06.2009, (fila nr 51 în dosar) pârâta . SRL comunică reclamantei finalizarea lucrărilor la imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr 253 din 28.12.2007 și invitarea acesteia la locația imobilului în vederea inspectiei prealabile și a recepției între părți, recepție care e amanată de aceeasi parte prin adresa nr 1252/19.06.2009, la o dată ulterioară neprecizată ( fila nr 52 în dosar).
Ulterior, în data de 15.07.2009 pârâta invită din nou reclamanta la realizarea inspectiei prealabile și a recepției între părți, prin adresa nr 1307, pentru data de 25 iulie 2009(fila nr 53 în doar).Cu această ocazie reclamanta a avut obiectiuni privind calitatea și cantitatea lucrărilor efecutate ce au fost cuprinse în procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor pe care reprezentanții pârâtei au refuzat să îl semeneze, deși s-au angajat să remedieze neconformitățile constatate.
Prin urmare, pârâta, prin adresa nr 1643/09 octombrie 2009 transmite o nouă invitație către reclamantă, (fila nr 54 în dosar) în vederea realizării inspecției prealabile și recepției între părți la data de 26 octombrie 2009.Însă, cu această ocazie reclamanta, pe lângă neconfomitățile semnalate la inspecția trecută, a constatat că au apărut probleme noi, fapt ce reiese si din corespondenta purtată pe e-mail intre cele două părți.
Astfel, prin mailul din 25.01.2010, reprezentantul pâratei, I. M. o informează pe reclamantă că problemele notate au fost remediate și o invită din nou la inspectarea apartamentului (fila nr 55 din dosar).Instanța reține că, deși reclamanta a solicitat, prin răspunsul la acest mail detalii cu privire la toate cele 7 puncte din cerere și soluțiile adoptate, nu a primit niciun răspuns, însă prin adresa nr 84 din 26.05.2010( fila nr 57 în dosar) a fost convocată din nou în vederea realizarii inspectiei prealabile și recepției între părți pentru data de 09.06.2010.
Cu această ocazie s-a constatat încă o dată că deficiențele sesizate nu fuseseră remediate, aspect ce rezultă și din declarația martorului B. D. M. (fila nr 45 în dosar):ușa de la intrare spartă, lipsa mobilierului din bai, lipsa centralei termice cu boiler, lipsa echipmentului de aer conditionat într-o cameră,etc, reclamanta nefiind de acord să recepționeze imobilul în această stare.
Totuși, în aceste condiții, pârâta, la data de 09.06.2010, in lipsa reclamantei, încheie procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, constatând, in mod unilateral și în neconcordanță cu realitatea situației de fapt, că lucrările au fost finalizate conform obligațiilor asumate de promitentul vânzător față de promitentul cumpărător și fără obiecțiuni din partea acestuia, iar prin notificarea nr 110 din 21.06.2010 transmisă prin intermediul executorului judecătoresc I. V. comunică reclamantei să se prezinte în data de 08.07.2010 în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Mai reține instanța că prin adresa din 08.07.2010 reclamanta . transmite pârâtei dezacordul său privind propunerile pârâtei din procesul verbal-conventie de rezolutiune din 07.07.2010, motivat de faptul că procesul verbal de receptie si terminare a lucrărilor nu a putut fi semnat de ambele părți din culpa pârâtei care nu a remediat problemele semnalate, expunând pe larg întreaga colaborare desfășurată de-a lungul timpului și insistând în solutionarea litigiului pe cale amiabilă.
Instanța constata că pârâta, ignorând solicitările repetate ale reclamantei de remediere a problemelor descoperite cu ocazia inspectiilor la imobil la invitațiile pârâtei, prin notificarea nr 142/07.12.2010 transmisă prin intermediul executorului judecătoresc I. V. a reziliat promisiunea de vânzare-cumpărare, în baza art 14.4 din același act, invocând culpa exclusivă a reclamantei care nu s-a prezentat la receptia imobilului și nu a efectuat plata la termenele stipulate în promisiune.
Ca răspuns la adresa de rezolutiune de mai sus, reclamanta a transmis pârâtei adresa din 29.12.2010 prin care a precizat că rezilierea contractului se datoreaza culpei exclusive a pârâtei(fila nr 63-66).
Din ansamblul probatoriului adminstrat în cauză rezultă fără putință de tăgadă pârâta nu s-a conformat prevederilor contractuale de a remedia în termen de 20 de zile sau într-un termen obiectiv problemele semnalate, conform art 13.1.4 și art 10.7 din promisiune, însă a pretins din partea celeilalte părți îndeplinirea obligației corelative de plată a prețului la termenele și în condițiile stipulate.În acest sens, pârâta a interpretat în favoarea sa și necorespunzător adevărului dispozițiile contractuale și a procedat la transmiterea notificării privind rezilierea promisiunii de vânzare-cumpărare nr 253/28.12.2007.Or, având în vedere culpa pârâtei privind neexecutarea propriilor obligații de predare a apartamentului „la cheie”, aceasta nu era îndreptățită să invoce în favoarea sa pactul comisotiu de gradul IV și să rezilieze în acest fel promisiunea de vânzare-cumpărare.
Instanța apreciază că reclamanta a dovedit buna sa credință atât odată cu încheierea promisiunii bilaterale, când și-a îndeplinit obligația de achitare a avansului de_ euro,cât și ulterior, neîncheierea contractului în formă autentică datorându-se culpei exclusive a pârâtei care nu și-a indeplinit obligația principală stabilită la art 1 alin 1.2 din promisiune de a preda apartamentul ”la cheie”, cu specificațiile tehnice și finisajele prevăzute în anexe( fila nr 50-54 în dosar).
Prin urmare existând o neexecutare culpabilă a obligației asumate de către pârâtă de a preda imobilul la data înscrisă și în condițiile stipulate în contract și anexele la contract, se activează răspunderea contractuală a acesteia în caz de neexecutare potrivit art 14.1 din promisiune, fiind îndeplinite condițiile răspunderii contractuale privind prejudiciul, fapta ilicită, legătura de cauzalitate dintre acestea și culpa pârâtei Astfel potrivit articolului sus-menționat, în cazul în care, din culpa promitentului-vânzător, părtile nu pot semna procesul verbal de recepție între părti până la data de 15 septembrie 2009, promitentul vânzător va plăti promitentului cumpărător penalități de întârziere lunare, egale cu suma rezultată din împărțirea contravalorii a 10% din prețul vânzării la 12 luni, prin luarea în considerare a unei luni de 30 de zile, care vor fi plătite la sfârșitul fiecărei luni calendaristice care a depășit termenul de 15 septembrie 2009, clauza constituind legea părților în sensul prev. art. 969 C.civ.
În ceea ce privește natura clauzei se reține că aceasta constituie o clauză penală prin care părțile au evaluat anticipat prejudiciul în caz de neexecutare a obligațiilor asumate de către promitenții vânzători (art. 1066 C.civ.)Totodată se reține că în materie contractuală prezumția de culpă a debitorului este una legală și relativă (potrivit art. 1082 C.civ debitorul este obligat la daune interese chiar dacă nu este de rea credință cu excepția situației când neexecutarea provine dintr-o cauză străină care nu-i este imputabilă.), aceasta nefiind răsturnată de către pârâtă.
În cazul în care din culpa promitentului vânzător nu se semnează contractul, în articolul 14.8 din promisiunea bilaterală părțile au convenit în mod expres ca promitentul-cumpărător va avea dreptul să considere prezenta promisiune desființată de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și îndeplinirea oricărei formalități prealabile, conform pactului comisoriu de grad IV, promitetul vânzător fiind obligat să restituie promitentului cumpărător avansul plătit să plătească cu titlu de daune interese contravaloarea a 10% din prețul vânzării.
Față de considerentele ce preced, fiind dovedită paguba de către reclamant ca urmare a neîndeplinirii culpabile de catre pârâtă a obligațiilor contractuale, instanța apreciază cererea ca fiind întemeiată, astfel că va obliga pârâta, în temeiul art.969 si 1066 C.civ. la plata către reclamantă a sumei de_ euro echivalent în lei la data plății reprezentând avansul achitat de către aceasta din urmă în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare nr 253/28.12.2007,la plata sumei de_ euro echivalent în lei la data plății reprezentând daune interese în valoare de 10% din prețul vânzării, precum și la plata către reclamantă a penalităților de întârziere lunare în cuantum de 10%/12 din prețul vânzării,calculate de la 15.09.2009 până la 30.09.2011.
Totodată în temeiul art.274 C pr.civ instanța va obliga pârâta căzută în pretenții la plata sumei de 7746 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru în cuantum de 7741 lei și timbru judiciar de 5 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamanta S.C. I. S. S.R.L., cu sediul în Pitești, ..7, ., . în contradictoriu cu pârâta S.C. O. L. Development S.A., cu sediul în ., . nr.50, cam.3, ..
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de_ euro echivalent în lei la data plății reprezentând avansul achitat în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare nr 253/28.12.2007.
Obligă pârâta la plata sumei de_ euro echivalent în lei la data plății reprezentând daune interese în valoare de 10% din prețul vânzării.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a penalităților de întârziere lunare în cuantum de 10%/12 din prețul vânzării calculate de la 15.09.2009 până la 30.09.2011.
Obligă pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 7746 lei reprezentând taxă judiciară de timbru 7741 lei și timbru judiciar de 5 lei.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Președinte, Pt.grefier aflat în CO,
L. C. M. semnează grefier șef,
Red.jud. L.C.M./Tehn.SD/27.08.2013/5ex
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2173/2013. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 3290/2013.... → |
|---|
