Revendicare imobiliară. Sentința nr. 09/2014. Judecătoria BUZĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 09/2014 pronunțată de Judecătoria BUZĂU la data de 09-12-2014 în dosarul nr. 3997/200/2012
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. - SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE: 09.12.2014
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN :
PREȘEDINTE – B. M. A.
GREFIER – T. C.
Pe rol soluționarea acțiunii civile având ca obiect revendicare imobiliară, formulată de reclamanții R. I. și R. L., ambii cu domiciliul în com. Mînzălești, ., în contradictoriu cu pârâții U. C., U. A. G., U. L. G. – prin curator M. I. și M. S., toți cu domiciliul în com. Mînzălești, ..
Prezența părților, referatul cauzei și dezbaterile au fost consemnate în încheierea din data de 18.11.2014, parte integrantă a prezentei hotărâri.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instanțe sub nr._ din 03.02.2012, reclamanții R. I. si R. L. au solicitat, in contradictoriu cu pârâții URSCAHE C., U. A., U. L. si M. S., obligarea paratilor sa le lase in deplina proprietate si pasnica poseie suprafata de teren de aproximativ 350 mp situata in ., avand ca vecinatati la N- Paraul Slanic, la S – restul proprietatii lor, E – D. E. si la V – mos. U. Tica (paratii), acaparata de acestia pe toata lungimea laturii proprietatii lor pe care se invecineaza, sa se dispuna granituirea proprietatilor lor pe aliniamentul ce va fi stabilit cu obligarea paratilor sa contribuiein cuantum egal la cheltuielile efectuate cu granituirea, iar in caz de refuz, sa fie autorizati pentru a efectua aceste operatiuni, pe cheltuiala de jumatate a paratilor, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii de chemare in judecata reclamantii au aratat ca, sunt proprietarii imobilului constand in casa de locuit si suprafata de 1750 mp teren aferent casei de locuit, situate in com. Manzalesti, ., imobil pe care l-au dobandit prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr._/21.07.1994.
Au mentionat ca dreptul de proprietate asupra imobilelor aratate le-a fost transferat de catre numita T. S., care le-a detinut in proprietate exclusiva, dupa desecul sotului sau, defunctul T. I., asa cum reiese din Certificatul de mostenitor nr. 486 din 13.06.1994, aceste imobile fiind utilizate drept casa de vacanta de autorii lor, situatie de care a profitat autorul paratilor din prezenta cauza, care tranzita terenul proprietatea numitei T. S., pentru a avea acces direct la parau, iar pentru ca animalele sa nu distruga proprietatea lor s-a incercat o protejare a acestora prin aruncarea unor maracini pe latura dinspre parau, care ar fi format o protectie.
Au precizat ca, in momentul intrarii lor in posesia imobilelor, vanzatoarea le-a specificat atat lor, cat si autorilor paratilor, defunctul Urscahe Tica, faptul ca proprietatea lor se intinde pana la paraul slanic, punandu-i in vedere numitului U. Tica sa respecte proprietatea pe care din acel moment dumneaei a inteles sa o instraineze.
Au invederat ca au incercat sa aibă o relatie fireasca cu paratii, la inceput neexistand probleme in ceea ce priveste granita existenta intre proprietati, proprietatea familiei U. invecinandu-se cu proprietatea reclamantilor doar pe latura de sud, insa in timp paratii au inteles sa foloseasca din ce in ce mai des, de mai multe ori creandu-le incoveniente in exercitarea dreptului de proprietate.
Au mai aratat ca au solicitata de mai multe ori concursul organelor de politie care au dat curs solicitarilor lor, deplasandu-se in teren, insotiti de specialisti si dorind solutionarea acestui litigiu pe cale amiabila, insa, cu toate acesteaparatii au inteles sa treaca in continuare pe terenul lor.
In drept au invocat prevederile art. 480 C.civ., art. 584 si urmat. C.civ., art. 1073 C.civ., art. 1075 si urmat c.civ., art. 555 N.C.civ.
In probatiune au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriu, expertiza de specialitate, fiind depuse la dosar, in fotocopie, mai multe inscrisuri, respectiv Contract de vanzare cumparare nr._/21.07.1994, certificat de atestare fiscala, adeverinta, adrese, carte de identitate, certificat de mostenitor nr. 486/13.06.1994, plan de incadrare in zona, Incheiere OCPI, extras de carte funciara.
Cererea a fost legal timbrata, cu taxa de timbru in cuantum de 430 lei si 3,3 lei timbru judiciar.
Paratii URSCAHE C., U. A., U. L. si M. S. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, avand in vedere ca la data la care reclamantii au incheiat contractul de vanzare cumparare, suprafata de teren revendicata apartinea in fapt defunctului U. D., acesta fiind proprietar din 1973 – 1985 al unei mori de apain componenta careia intra si un iaz pentru așlimentareacu apa a acesteia, iazul intinzandu-se pe o lungime de aproximativ 500 m si constituia linia de hotar ce separa proprietatea fostului proprietar G. I. si prundul de garla aferent paraului Slanic.
Au precizat ca, langa si paralel cu acest iaz exista si inca mai exista un drum comunal care asigura accesul tuturor celor care au proprietatile in acea zona, toate proprietatile situate pe acea parte avand ca limita de hotar acest drum.
Au mai aratat ca, urmare a faptului ca fostul proprietar G. ion a decedat, proprietatea acestuia a ramasd mostenire fiului acestuia care la randul sau a incetat din viata iar proprietatea a intrat in posesia sotiei, T. S., cea care nefiind din parteaocului si nelocuind in acea casa nu a stiut istoria terenului, incheind contractul de vanzare cumparare cu reclamantii fara masuratori prealabile, precizand ca suprafata aferenta imobilului este de 1750 mp, desi in realitate era de 1400 mp, diferenta explicandu-se prin includerea suprafetei de 350 mp pe care o revendica reclamantii fara ca in prealabil sa se consulte cu mostenitorii lui U. dumitru.
Au sustinut ca aceasta suprafata de teren nu i-a apartinut niciodata si nici nu a stapanit-o vreodata, vanzarea facandu-se cu terenul imprejmuit, linia de hotar de pe langa iazul cu apa fiind imprejmuita cu un gard de craci uscate ce dateaza din anul 1973 cand defunctul U. D. a construit moara cu apa, gard ce a fost demolat si ars de reclamanti.
Au mentionat ca def. U. D. a platit atat impozit pe venit cat si o taxa anuala in baza careia a beneficiat de pensie, iar pentru darea in folosinta a acestei mori au fost necesare diverse aprobari din partea mai multor institutii, ceea ce demonstreaza ca terenul respectiv nu a fost luat cu forta din proprietatea nimanui, la vremea aceea, aceste teren ca si celelaltem fiind la dispozitia primariei, care prin hotarare a consiliului a decis trecerea lor la statutul de teren agricol, iar cei care au solicitat au fost pusi in posesie fara limita de hotar.
Au mai aratat ca def. U. D. detine titlul de proprietate pe o suprafata de 1218 mp, suprafat in care sunt inclusi si cei 350 mp revendicati de reclamanti.
Au precizat ca fost proprietara, T. S. nu a avut niciodata discutii cu def, U. D. pe baza acestui subiect, faptul ca de-a lungul timpului au folosit acel drum comunal, neinsemnand ca au incalcat proprietatea reclamantilor.
In probatiune au depus la dosarul cauzei mai multe inscrisuri, respectiv Titlu de proprietate nr._/65/12.02.1996, schita, dispozitie de instituire a curatelei pentru Urscahe L. G., cereri, schite, fisa tehnica, adrese, buletin de recepie si plata, proces verbal de impunere, chitante.
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri, interogatorii, proba testimoniala cu cate doi martori, declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei, proba cu expertiza tehnica de specialitate, fiind desemnat expert in cauza dl. C. S., care ulterior a fost inlocuit de dl. M. D., la raportul de expertiza efectuat de acesta partile avand de formulat obiectiuni, la care dl. expert a raspuns.
Partile au solicitat efectuarea unei alte expertize in prezenta cauza, fiind desemnat expert specialitatea topo – cadastru dl. N. G., partile avand de formulat obiectiuni la raportul de expertiza, instanta a dispus convocarea dl. expert in Camera de Consiliu pentru a raspunde la aceste obiectiuni, potrivit Incheierii din data de 30.09.2014.
Instanta a solicitat relatii de la Administratia N. Apele Romane – Directia Apelor Buzau I., de la Primaria . documentatia ce a stat la baza eliberarii Titlului de proprietate invocat de parati.
Partile au depus concluzii scrise.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Potrivit art. 555 cod civil proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
La art. 560 se arata ca proprietarii terenurilor invecinate sunt obligate sa contribuie la granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare, suportand, in mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.
Conform art. 563 proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana ce il detine fara drept.
Potrivit art. 480 Vechiul Cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut in limitele legii. Totodată, art. 481 prevede că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despăgubire.
Actiunea in revendicare imobiliara este actiunea reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
In cauza de fata, instanta constata ca reclamantii R. I. si R. L. au cumparat prin contractul de vanzare cumparare nr._ din data de 21.07.1994 autentificat de notariatul de Stat, locuinta si terenul aferent in suprafat de 1750 mp situate in com. Manzalesti, ., situata intre vecinii: N – D. E., S- U. Tica, E – Soseaua Buzau, V – paraul Slanic.
In cuprinsul contractului de vanzare cumparare se prevede ca suprafata de teren a fost dobandita prin mostenire de la defunctul sot G. I..
Din Certificatul de mostenitor nr. 486 din 13.06.1994 eliberat de Notariatul de stat reiese ca numita T. S. este mostenitorea def. G. I., iar din masa succesorala ramasa de pe urma acestuia face parte si suprafata de teren de 1750 mp teren constructii, teren dobandit prin inzestrare de la parintii G. I. si A..
Reclamantii au inscris la Cartea funciara terenul achizitionat, astfel cum reiese din Incheierea nr._ aflata la fila 55 din dosar.
Potrivit Titlului de proprietate nr._/65 din 12.02.1996 def. U. D. i s-a reconstituit dreptul de proprietate cu privire la suprafata de 3 ha si 8900 mp teren, pe raza com. Manzalesti, ., in aceasta suprafata de teren fiind inclusa si suprafata de teren din intravilan de 2668 mp.
Din raspunsurile la interogatoriile luate de catre instanta, reclamantii au recunoscut ca la momentul achizitionarii terenului prin contractul de vanzare cumparare mentionat mai sus, acesta era imprejmuit, existand un gard de maracini care separa terenurile, gardul care separa cele doua proprietati existand pe acel amplasament dintotdeauna, iar pe terenul revendicat de catre reclamanti a existat anterior un drum comunal pe care secircula la moara apartinand def. U. D..
Din declaratiile martorului U. D. reiese ca terenul reclamantilor se invecineaza cu drumul care ducea la moara, drum paralel cu proprietatea, iar pese acest drum era un iaz care ducea la moara.
Aceasta declaratie se coroboreaza atat cu raspunsurile la interogatoiu date de catre reclamanta R. L. cat si cu declaratiile date de martorul M. RodicaDaniela, aceasta aratand ca terenul reclamantilor se nvecineaza cu paratii, in trecut existand o moara functionala iar drumul de acces era circulat, in prezent fiind stapanit de parati, terenul reclamantilor fiind imprejmuit, iar cand l-au cumparat nu era si bucata de teren revendicata.
Si din declaratia martorului D. D. E. reiese ca terenul achizitionat de reclamanti era imprejmuit la momentul achizitionarii, intre parti existand un conflict, deoarece paratii au refuzat sa-si retraga gardul pentru ca si reclamantii sa aiba acces la raul Slanic. Martora a aratat ca anterior acolo exista un drum de acces la moara, parte din terenul revendicat identificandu-se cu vechiul drum de acces, care in prezent nu mai este folosit ca drum de acces. Si din inscrisurile depuse la dosar reiese ca autorul paratilor a detinut o moara de apa, pe terenul revendicat in prezenta cauza fiind calea de acces la moara.
Si din inscrisurile depuse la dosar reiese ca autorul paratilor a detinut o moara de apa, pe terenul revendicat in prezenta cauza fiind calea de acces la moara.
Faptul ca terenul reclamantilor era imprejmuit cu gard, din maracini, vechi de peste 30 de ani, reiese si din expertizele efectuate in cauza, expertul M. D. aratand ca intre punctele 16 – 30 Anexa la raportul de expertiza, limita dintre proprietati fiind marcata de un rand de tufaris precum si de o evidenta diferenta de nivel de-a lungul liniei dintre cele doua puncte.
Expertul N. G. a aratat ca pe aliniamentul dat de punctele de contur 2-3-4-5 de pe schita anexa la raportul de expertiza exista un gard care are vechimea depeste 30 de ani, iar pe aliniamentuldat de punctele de contur 5-6 exista un gard de maracini care dateaza dinaintea anului 1994 pe acelasi amplasament.
Expertul a precizat ca proprietateaparatilor este imprejmuita in totalitate, inclusiv in zona in litigiu, cu gardvechi asupra caruia nu se poate identifica nici o modificare.
Terenul revendicat in prezenta cauza a fost identificat de catre expertul M. D. ca fiind in suprafata de 284 mp, situat intre punctele 16 – 30 -23-22-21-J-17-16, teren ce este inclus in documentatia cadastrala a reclamantilor dar si in Titlul de proprietate al paratilor.
Potrivit acestui raport de expertiza, reclamantii stapanesc suprafata de 1493 mp, fiind cu 257 mp mai mica decat suprafata inscrisa in contractul de vanzare cumparare, iar paratii stapanesc suprafata de 2488 mp, cu 180 mp mai putin decat suprafata inscrisa in titlul de proprietate.
Astfel, coroborând concluziile expertizei, cu înscrisurile depuse, cu răspunsurile la interogatorii și depoziția mortorilor, instanța reține faptul că pârâții nu au acaparat vreo suprafață de teren din cel aparținând reclamanților, încă de la momentul dobândirii imobilului reclamanții posedând o suprafață mai mică de teren, iar nu întreaga suprafață din contract.
De asemenea, a rezultat că, prin construirea de către pârâți a gardului despărțitor, aceaștia nu au ocupat vreo porțiune din terenul reclamanților, vechiul gard, din mărăcini, existând acolo încă dinainte de cumpărarea de către reclamanți a terenului, situație rezultată din declarația martorilor, constările expertului, planșele foto, și chiar recunoașterea reclamanților, la interogatoriu.
Mai mult, astfel cum au recunoscut partile din prezenta cauza, terenul revendicat de catre reclamanti nu a fost posedat niciodata de catre acestia, paratii fiind posesorii terenului.
Este evident astfel că pârâții dețin la momentul de față suprafața de teren așa cum aceasta era imprejmuita la momentul dobândirii de la vânzători.
La momentul cumpărării de către reclamantii a suprafeței de teren delimitată de terenurile vecine ce aparțin pârâților-anul 1994, acestia ar fi trebuit să procedeze la măsurarea efectivă a suprafeței, lămurind astfel dacă aceasta corespunde celei din actele de proprietate deținute de înstrăinători. Pârâții nu au efectuat nici un act de acaparare a vreunei suprafețe vecine, astfel încât să dea naștere vreunei pretenții în revendicare din partea vecinilor.
Singurul element cert este diferența dintre suprafața ce rezultă din actele de proprietate și suprafața efectivă din teren pentru fiecare din părți, și faptul că reclamantii posedă o suprafață mai mică decât cea din actele de proprietate, dar și pârâții posedă o suprafață mai mica decât cea din actele lor de proprietate.
Acest singur element probatoriu cert-neconcordanța dintre suprafața din acte și cea reală a terenurilor învecinate, în lipsa altor probe certe din care să rezulte uzurparea-modificarea împrejmuirilor sau a laturilor, ocuparea fără drept a unei porțiuni de teren - nu poate face proba indubitabilă a uzurpării.
Concluzia potrivit căreia singura explicație a diferenței dintre suprafața din acte și cea reală, nu poate fi decât acapararea suprafeței vecine de teren de către pârâți,ar fi o simplă supoziție care nu s-ar întemeia pe nici o probă. După cum rezultă din declarațiile martorilor, gardurile împrejmuitoare ale proprietăților au fost edificate cu mult inainte de anii 1994, amplasamentul acestor garduri nefiind modificat nici anterior, nici la momentul cumpărării de către reclamanti a suprafeței de teren, și nici ulterior.
Reclamanții au susținut că în cauză se impune compararea de titluri, întrucât titlurile de proprietate ale părților provin de la autori diferiți, pentru a se stabili dacă se poate acorda preferință vreunuia dintre acestea pentru excedentul de proprietate descoperit cu ocazia efectuării expertizei în cauză.
Insanța reține că din probele administrate reiese faptul că titlul de proprietate al reclamanților, pentru suprafața de teren de 284 m.p., îl constituie contractul de vânzare – cumpărare autentificat notarial sub nr._/21.07.1994. Pe de altă parte, vânzătoarea acestei suprafețe de teren, T. L., a dobandit acest teren prin mostenire de la defunctul sau sot, G. I., care l-a dobandit prin inzestrare de la parintii sai, așa cum se mentioneaza ion Certificatul de mostenitor nr. 486/13.06.1994.
Asa cum reiese din adresa emisa de Primaria Manzalesti, terenul apartinand reclamantilor nu a facut obiectul legilor fondului funciar, acesta nefiind inclus in CAP.
In ceea ce priveste titlul paratilor, instanta constata ca acesta este reprezentat de Titlul de proprietate nr._/65 din data de 12.02.1996 care cuprinde si aceasta suprafata de teren.
Documentatia ce a stat la baza eliberarii acestui Titlu a fost depusa la dosar de catre Primaria .> Avand in vedere ca titlurile partilor provin de la autori diferiti, in practica judiciara s-a stabilit ca, in cazul actiunii in revendicare sa se compare intre ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri, urmand a castiga acea parte care a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil.
Astfel, instanta nu poate retine apararea reclamantilor, potrivit careia, Titlul cu data cea mai veche are castig de cauza, avand in vedere ca titlul paratilor a fost emis ulterior titlului lor.
Instanta nu poate retine nici apararea reclamantilor potrivit careia paratii nu au putut sa justifice mentionarea in acest titlu a suprafetei de teren de 1000 mp in plus fata de suprafetele de teren cu care au intrat in fostul CAP, aceasta suprafata defiind validata de Comisia defond funciar, avand in vedere ca Titlul paratilor nu a fost anulat.
Mai mult, instanta constata ca Hotararea de validare mentionata de reclamanti priveste suprafata de 2,79 ha, iar Titlul de proprietate este emis pentru suprafata de 3,89 ha.
Instanta apreciaza ca, din actele de inscrisere in CAP, reiese ca autorul paratilor a detinut aceste suprafete de teren., si, chiar daca acestora li s-ar fi reconstituit mai mult decat li s-a validat de catre Comisie, nu s-a determinat cu certitudine ca exact suprafata de teren revendicata in prezenta cauza ar fi cea care a fost atribuita paratilor in plus.
Coroborând aceste aspecte cu faptul că, din niciuna dintre declarațiile martorilor, nu a reieșit că reclamanții ar fi stăpânit în fapt tot excedentul identificat, ci mai mult, martorii au arătat că, niciodata reclamanții nu au folosit acest teren, instanța apreciază că revendicarea de către reclamanti a unei suprafețe de teren aflate în folosința pârâților este nejustificată.
În ceea ce privește capătul de cerere privind grănițuirea celor două proprietăți, instanța apreciază că acesta este întemeiat, de vreme ce, până în momentul de față, între părți nu a intervenit un acord referitor la limita dintre proprietățile lor, impunându-se ca aceasta să fie stabilită de către instanță.
Având în vedere întregul material probatoriu administrat în cauză, instanța apreciază că linia de hotar propusă de expertul tehnic M. D. pe aliniamentul 16 – 30 – 31 – 32 – 33 – 34 - 6 delimitată cu linia continuă prin planșa nr. 1 anexă la raportul de expertiză topo, ( fila 63) ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, corespunde cel mai bine situației din teren și actelor de proprietate ale părților, paratii fiind obligati sa contribuie in cuantum egal la cheltuielile efectuate cu ocazia granituirii.
Pentru aceste motive, instanța va admite în parte cererea de chemare in judecata, va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâților să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică posesie suprafața de 286 mp teren și va consfinti linia de hotar dintre proprietățile limitrofe ale părților, amplasate în ., jud B., pe aliniamentul 16 – 30 – 31 – 32 – 33 – 34 - 6 delimitată cu linia continuă prin planșa nr. 1 anexă la raportul de expertiză topo întocmit de expert M. D., ( fila 63) ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, paratii fiind obligati sa contribuie in cuantum egal la cheltuielile efectuate cu ocazia granituirii
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța constată că, deși capătul de cerere privind revendicarea imobiliară este neîntemeiat, cel privind grănițuirea proprietăților urmează a fi admis, situație în care, potrivit dispozițiilor legale expuse, cheltuielile sunt suportate de părți în cote egale, astfel incat, avand in vedere si concluziile partilor, va compensa cheltuielile judiciare efectuate de parti.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea formulata de reclamanții R. I. și R. L., ambii cu domiciliul în com. Mînzălești, ., în contradictoriu cu pârâții U. C., U. A. G., U. L. G. – prin curator M. I. și M. S., toți cu domiciliul în com. Mînzălești, ., având ca obiect revendicare imobiliară.
Consfințește linia de hotar dintre proprietățile limitrofe ale părților, amplasate în ., jud B., pe aliniamentul 16 – 30 – 31 – 32 – 33 – 34 - 6 delimitată cu linia continuă prin planșa nr. 1 anexă la raportul de expertiză topo întocmit de expert M. D., ( fila 63) ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, paratii fiind obligati sa contribuie in cuantum egal la cheltuielile efectuate cu ocazia granituirii
Compensează cheltuielile de judecată.
Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâților să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică posesie suprafața de 286 mp teren.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare
Pronunțată în ședință publică astăzi, 09.12.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER:
M. A. B. C. T.
RED. BMA, 23.12.2014
TEHN. TC, 8 EX.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2014/2014.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 8315/2014.... → |
|---|
