Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 1175/2013. Judecătoria CÂMPULUNG MOLDOVENESC
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1175/2013 pronunțată de Judecătoria CÂMPULUNG MOLDOVENESC la data de 22-11-2013 în dosarul nr. 1935/206/2012
Dosar nr._ constatare nulitate act juridic
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CÂMPULUNG MOLDOVENESC
JUDEȚUL SUCEAVA
SENTINȚA CIVILĂ NR.1175
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 22 NOIEMBRIE 2013
Instanța constituită din
PREȘEDINTEVĂTĂMĂNESCU L.
GREFIERMARIANA C.
La ordine soluționarea acțiunii civile având ca obiect „constatare nulitate act juridic”, formulată de reclamantul N. V., împotriva pârâților Ș. M. G. și Ș. E., intervenienți în nume propriu fiind N. C., A. E. și P. G..
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 15 noiembrie 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat și care face parte integrantă din prezenta și când, din lipsă de timp pentru deliberare, pronunțarea a fost amânată pentru astăzi, 22 noiembrie 2013.
După deliberare,
JUDECĂTORIA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 18 octombrie 2012, sub nr._ ,reclamantul N. V. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Ș. M. G. și Ș. E. solicită ca prin hotărârea ce o va pronunța, instanța:să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/ 01.09.2008 BNP D. R. urmare a lipsei consimțământului său la încheierea acestui contract, încheiat de mandatara pârâtă Ș. E. cu depășirea sau înafara limitelor mandatului dat de către reclamant conform procurii de vânzare autentificată sub nr. 1491/01.08.2006 BNP D. R.;să dispună radierea dreptului de proprietate al pârâtului Ș. M. G. din cartea funciară, cu privire la suprafața de 1000 mp, construcții identică cu ._ a Comunei cad. Câmpulung Moldovenesc și reînscrierea acestui drept de proprietate pe numele reclamantului;să dispună obligarea în solidar a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea în fapt a acțiunii reclamantul a arătat că a dobândit, conform sentinței civile nr. 1606/03.12.2003, pronunțată în dosar 2359/2003 al Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc, respectiv în urma unui partaj voluntar cu ceilalți moștenitori ai tatălui său N. G.(G.) a C. decedat la data de 11.03.1986 un lot de teren în suprafață de 3 312 mp teren situat în intravilanul Mun. Câmpulung Moldovenesc, .. 190, jud. Suceava, suprafața identică cu . 387 mp, parc. 2390/12 arabil de 1032 mp, cu parc. 1504 virană de 763 mp și parc. 2395/1 gradină de 1130 mp din Cf 564 și CF 1051 a ..Totodată, este și proprietar coindivizar cu cota de ¼ conform certificatelor de moștenitor nr. 496/13.10.1986 NSL Câmpulung Moldovenesc și nr. 102/31.07.2006 BNP D. R. și asupra imobilelor construcții casă de locuit și anexe gospodărești C1, C2, C3 amplasate pe acest teren, construcții edificate în timpul căsătoriei părinților săi N. G.(G.) decedat la data de 11.03.1986 și N. M. decedată la data de 24.10.2004.
Întrucât intenționa să înstrăineze atât terenul cât și cota indiviză din imobilele construcții amplasate pe acest teren și nu putea să se ocupe personal de această vânzare întrucât vine foarte rar acasă având domiciliul permanent în SUA a convenit împreună cu sora acestuia Ș. E. coindivizară cu cota de ¼ din aceleași construcții, și ceilalți moștenitori, să găsească un terț cumpărător pentru construcțiile rămase moștenire de la părinții lor. Întrucât terenul de sub construcții era proprietatea exclusivă a reclamantului iar imobilele construcții nu puteau fi înstrăinate fără o suprafață de teren aferent, s-a decis să o împuternicească pe sora sa mandatara pârâtă Ș. E. conform procurii de vânzare autentificată sub nr. 1491/01.08.2006 BNP D. R. cu două mandate:
- să semneze în numele reclamantului pentru el un act de dezmembrare, de comasare a suprafeței de 3 375 mp teren proprietatea sa din CF_ Câmpulung Moldovenesc și ulterior de dezmembrare în nr. cadastral 5815 compus din . mp cu clădirile C1, C2, C3 și în numărul cadastral 5816 compus din . de 2375 mp, conform Planului de amplasament și delimitare a imobilului întocmit la data de 20.08.2008 de C. C., în sensul Actului de dezmembrare autentificat sub nr. 2151/01.09.2008 BNP D. R. încheiat de mandatara în limita mandatului, act autentic pe care îl recunoaște și îl confirmă în totalitate;
- să vândă cui va crede de cuviință la prețul cel mai avantajos dar nu mai puțin de 35.000 USD preț total, din care 17 500 USD preț pentru terenul construcții de 1.000 mp proprietatea reclamantului, 4.375 USD valoarea cotei de ¼ din imobilele casă și anexele gospodărești aflate pe acest teren, diferența de 13.125 USD fiind stabilită cu titlu de preț pentru restul suprafeței de 2.375mp teren arabil proprietatea acestuia.
În cuprinsul procurii speciale de reprezentare nr. 1491/01.08.2008 BNP D. R. se mai prevede că mandatul este gratuit, netransmisibil, mandatara putând semna în numele reclamantului și pentru acesta oriunde trebuința o va cere, semnătura sa fiindu-i opozabilă în contextul menționat sau în limitele acestui mandat dat.
Ulterior încheierii acestei procuri autentice d vânzare pentru pârâta mandatară Ș. E., s-a întors împreună cu familia la domiciliul său din SUA, a venit în țară în fiecare vară în anii ce au urmat și a locuit la domiciliul surorii sale mandatara Ș. E. fără ca aceasta să-l înștiințeze, mai precis să-i spună că a înstrăinat terenul în suprafață de 1.000 mp teren construcții proprietatea sa, fiului său Ș. M. G. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 BNP D. R..
Reclamantul arată a aflat despre acest act de înstrăinare abia în vara anului 2010 de la ing. C. C. care s-a ocupat de identificarea imobilelor și înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor în cartea funciară. Întrucât luase deja bilet pentru reîntoarcerea s-a în SUA, în cursul anului 2010 nu a putut face alte demersuri înafara revocării acestei procuri speciale de vânzare dată surorii, conform declarației autentice nr. 1045/29.09.2010 BNP D. A. M. având sediul în mun. București.
Ulterior acesta a purtat mai multe discuții cu sora sa mandatara Ș. E. și nepotul său cumpărătorul pârât Ș. M. G. cu privire la înțelegerea lor frauduloasă cu prejudicierea sa urmare a încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare fără consimțământul său, cu depășirea limitelor mandatului dat și fără a primi de la aceștia vreo sumă de bani c titlu de preț pentru această suprafață de teren, dar a fost mințit în continuare în sensul că aceștia și-au justificat că ar fi încheiat acest contract doar formal, pentru a face dovada că sunt proprietari ai terenului de sub construcții în cadrul unui proces cu obiect ieșire din indiviziune cu privire la imobilele terenuri și construcții rămase moștenire de la părinții lor în scopul de a primi în lot imobilele și de a plăti sultele corespunzătoare celorlalți coindivizari, proces care de fapt nu a fost promovat până în prezent la Judecătoria Câmpulung Moldovenesc. Pârâții i-au cerut să mai aștepte și i-au promis că or face demersurile necesare în vederea reînscrieri dreptului de proprietate asupra terenului pe numele mandantului-vânzător.
Reclamantul a mai precizat că l-a contactat de mai multe ori pe nepotul său Ș. M. G. care l-a tot amânat, pe motiv că nu ar avea disponibilități financiare pentru a veni în mun. Câmpulung Moldovenesc și a încheia un act translativ de proprietate în favoarea reclamantului. Din momentul în care acesta i-a comunicat pârâtului că este dispus să facă pe cheltuiala sa toate aceste demersuri pe care i le-a cerut în mod ferm, acesta a refuzat, sens în care este nevoit să promoveze prezenta acțiune de constatare nulitate absolută a acestui contract de vânzare-cumpărare la instanța de judecată.
Având în vedere înscrisurile depuse judecății și situația de fapt reclamantul solicită instanței să se constate următoarele:
Mandatara pârâtă nu a respectat limitele mandatului cu reprezentare dat de reclamant conform procurii speciale de vânzare, în sensul că a vândut suprafața de teren obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 BNP D. R. la prețul de 35.000 lei mult inferior prețul de 17.500 dolari SUA, preț minim pentru care și-a dat acordul sau consimțământul la vânzare în calitatea sa de mandant-vânzător conform procurii speciale.
Mandatara a vândut terenul fiului său un preț de 35.000 lei respectiv echivalentul a 14.559 dolari SUA, conform cursului valutar BNR din data încheierii contractului, data de 01.09.2008 care a fost de 2,4039 pentru 1 dolar SUA, preț situat sub limita prețului minim specificat în procura specială de vânzare de 17.500 dolari SUA echivalentul a 42.068 lei la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Mandatara a încheiat prezentul contract de vânzare-cumpărare cu nerespectarea mandatului dat de reclamant și pentru motivul că a vândut exclusiv doar suprafața de 1000mp teren de sub construcțiile și aferent construcțiilor proprietatea lor indiviză și nu împreună cu aceste construcții așa cum au convenit, întrucât acordul reclamantului la încheierea actului de dezmembrare precum și consimțământul dat conform procurii speciale de vânzare a fost conform înțelegerilor cu mandatara sa și ceilalți coindivizari să vândă împreună construcțiile proprietate indiviză împreună cu acest teren proprietatea sa în suprafață de 1000 mp. Mandatara vânzând doar terenul a încălcat limitele mandatului dat iar în prezent construcțiile proprietate indiviză nu mai pot fi înstrăinate în aceste condiții astfel că nu acesta a fost interesul și acordul în momentul în care reclamantul și-a dat consimțământul la vânzare prin acest mandat.
Dată fiind încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare înafara limitelor mandatului dat pentru mandatara Ș. E., reclamantul cere să se constate lipsa consimțământului la înstrăinarea acestui imobil conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat de mandatară dar în interesul acesteia.
De asemenea, reclamantul cere să se aibă în vedere că mandatara pârâtă nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile ce rezultau din mandatul dat și l-a făcut pe fiul său în mod gratuit și nelegal proprietar pe terenul acestuia, astfel că și-a îndeplinit mandatul cu fraudarea intereselor, în contextul în care nu a achitat prețul de 35.000 lei încasat pentru teren și nici nu l-a înștiințat cu privire la încheierea acestui contract.
Reclamantul a motivat cerea în drept pe dispozițiile art. 948 pct. 2 n.c.civ, art. 1532, 1537, 1539, 1540, 1541, 1295 din n.c.civ. și art. 2009, 2013, 2017, 2018, 2019, 2020 n.c.civ., art.1169 n.c.civ., art. 1179, art. 1204 din n.c.civ. art. 1247, art. 1250, 1254 din n.c.civ.
S-au depus la dosar copii după următoarele:contract de vânzare-cumpărare, procură de vânzare, declarație de revocare, act de dezmembrare, plan de amplasament și delimitare a imobilului cu propunerea de dezlipire, s.c. 1606 din 03 dec. 2003, certificat de moștenitor nr. 496, nr. 102 și extras de carte funciară pentru informare.
Pârâta Ș. E. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, iar în subsidiar respingerea acțiunii ca prescrisă.
În motivare a precizat că acțiunea reclamantului este neîntemeiată, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 de către BNP D. R. fiind încheiat cu respectarea tuturor cerințelor legale în vigoare la data autentificării sale.
Ca urmare a decesului autorului N. C. G., în anul 1986 a fost eliberat Certificatul de Moștenitor nr. 496/13.10.1986 emis de NSL Câmpulung Moldovenesc, stabilindu-se drept moștenitori soția supraviețuitoare, N. M. și cei patru copii, N. C. (predecedat), N. vasile, N. (Ș.) E. și N. Gh. G.. Moștenitorii defunctului N. C. G. au convenit amiabil ca proprietatea acestuia constând în teren în suprafață de 7572 mp situat în mun. Câmpulung Moldovenesc, .. 190, jud. Suceava împreună cu casa și anexele gospodărești, să rămână în indiviziune și în stăpânirea de fapt a soției supraviețuitoare, N. M., având în vedere că pe o parte din acest teren fuseseră ridicate de către defunctul N. C. G. în timpul căsătoriei cu N. M., o casă de locuit împreună cu anexe gospodărești în care N. M. a continuat să locuiască.
La nivelul anului 2002, reclamantul N. V., cetățean român cu domiciliul în SUA, revenit în România pentru petrecerea concediului de odihnă, și-a exprimat în cadrul unor reuniuni familiale, dorința de a-și ridica o casă pe ternul în suprafață de 7572 mp, din care deținea o cotă indiviză ca moștenitor al defunctului N. C. G., pe un amplasament situat în centrul acestui teren.
Toți moștenitori au fost de acord ca reclamantul să primească provizoriu o suprafață de teren mai mare decât cota ce revenea acestuia în calitate de moștenitor al tatălui său, N. C. G.. Pe această suprafață de teren reclamantul dorea să edifice o casă, ce urma să ocupe o suprafață de 2000 mp, restul de teren de aproximativ 1000 mp afectat de casa edificată de defunctul N. C. G. împreună cu soția supraviețuitoare N. M. urmând a fi restituit celorlalți moștenitori corespunzător cotelor care li se cuveneau acestora din moștenirea lui N. C. G..
Ca urmare acestor înțelegeri, soția supraviețuitoare a defunctului N. C. G. și mama reclamantului N. V. și a pârâtei, Ș. E., numita N. M. a dat declarația autentificată sub nr. 2611/1.09.2003 prin care a declarat că a cedat către reclamantul N. V. cota indiviză de 4/16 di dreptul succesoral privind terenul în suprafață de 7572 mp din Calea Transilvaniei nr. 190, Câmpulung Moldovenesc, jud. Suceava.
Din cauza faptului că unul dintre comoștenitori, respectiv N. C. a lui C. era plecat la muncă în Italia, nu a putut fi efectuat un partaj voluntar, N. V. chemând-i în judecată pentru partajarea lotului de teren de 7572 mp moștenit de la tatăl lor.
Prin s.c. nr. 1606/03.12.2003 pronunțată n dosarul nr. 2359/2003 de Judecătoria Câmpulung Moldovenesc, N. V. a devenit proprietar exclusiv asupra unei suprafețe de 3312 mp din suprafața totală de teren de 7572 mp, compusă din următoarele suprafețe, respectiv:387 mp din . mp identic cu . arabil;763 mp teren identic cu . mp teren identic cu .,din CF nr._ a ..
După acest partaj, care nu a asigurat efectiv distribuirea averii defunctului N. C. G. către moștenitorii acestora conform cotelor stabilite prin Certificatul de moștenitor din 1986 fiind numai o operațiune solicitată de reclamantul N. V. pentru a-și putea edifica o construcție după dorința lui comunicată mamei sale și celorlalți moștenitori, reclamantul nu a mai făcut demersuri pentru ridicarea construcției invocate în discuțiile cu familia, dar nici nu a mai restituit către comoștenitori cota lor corespunzătoare din terenul moștenit de la defunct, ori de câte ori venea în localitate fiind preocupat mai mult de mese întinse și vizite decât de respectarea cuvântului dat.
După ce pârâta, Ș. E. și ceilalți moștenitori ai defunctului N. C. G., au solicitat lui N. V. să facă demersuri pentru a restitui cota lor din terenul de 7572 mp al defunctului tată, reclamantul a fost de acord să o împuternicească pe pârâtă conform procurii autentificate sub nr. 1491/01.09.2006 de BNP D. R..:
- pentru a se ocupa de formalitățile privind dezmembrarea unui lot de 1000 mp din terenul compus din 387 mp . 1032 mp cu nr. ., 763 mp cu nr. . din 1130 mp cu nr. . din CF nr._ a . suprafață totală de 312 mp și ulterior,
- să vândă suprafața de 1000 mp teren clădire cu casă și anexe în cotă de ¼ cui va crede de cuviință și la prețul cel mai avantajos pentru acesta.
În privința prețului de vânzare, voința mandantului reclamant a fost de a pretinde un preț de nu mai puțin de_ USD pentru terenul proprietatea sa (acest teren fiind del de 3312 mp cu cele patru loturi componente) iar pentru cota sa de ¼ din imobilele casă și anexe gospodărești un preț minim de 4375 USD.
Pârâta a înțeles din această procură că terenul proprietatea mandantului N. V. al cărui preț a fost stabilit la_ USD este cel de 3312 mp dobândit conform s.c. 1606/03.12.2003 (compusă din următoarele suprafețe:387 mp . 1032 mp cu nr. ., 763 mp cu nr. . din 1032 mp cu nr. . din Cf nr._ a . că prețul pe metru pătrat la care pârâta a fost împuternicită să înstrăineze lotul de 1000 mp pe care trebuia să-l dezmembreze a fost stabilit conform următorului calcul: 17500USD/3312 mp= 5,28 USD/mp.
O asemenea înțelegere a modului de calcul al prețului rezultă și din celelalte prețuri menționate în procură:
-_ USD- preț total pentru imobilele indicate în procură (teren în suprafață totală de 312 mp +casă și anexe gospodărești din Calea Transilvaniei nr. 190, Câmpulung Moldovenesc);
-_ USD pentru terenul în suprafață de 3312 mp;
- 4375 USD pentru cota de ¼ din imobilele casă și anexele gospodărești, cota de 1/1 din aceste construcții fiind determinată prin multiplicarea cu 4 a valorii cotei de ¼, adică: 4375 USD x 4 = 17 500 USD.
Adunând prețul de_ USD pentru teren cu prețul de_ USD determinat conform calculului de mai sus pentru cota de 1/1 din casă și anexe, rezultă clar prețul total al imobilului teren în suprafață totală de 3312 mp+casă și anexe gospodărești din Calea Transilvaniei nr. 190, Câmpulung Moldovenesc de_ USD menționat expres de reclamant prin procură.
Reclamantul indicând ca preț total al imobilului compus din teren în suprafață totală de 3312 mp+ casă și anexe gospodărești suma de_ USD a avut reprezentarea faptului că terenul în întregul său de 3312 mp va fi vândut la prețul minim de 17 500 USD, deci la un preț de 5,28 USD/mp.
Din această perspectivă, rezultă că pârâta a respectat întru totul voința mandantului N. V., neputând fi reținută în cauză lipsa totală de consimțământ a proprietarului terenului, respectiv a reclamantului mandant la vânzare.
Consideră că și-a îndeplinit în mod corespunzător mandatul primit prin procură efectuând atât dezmembrarea, cât și înstrăinarea lotului de 1000 mp teren la prețul ce4l mai avantajos pentru reclamant fără să încalece prețul minim de 5,28 USD/mp stabilit în procură pentru întreg terenul de 3312 mp compus din 387 mp . 1032 mp cu nr. ., 763 mp cu nr. parcelă 1504 virana și din 1130 mp cu nr. . din CF nr._ a .>
Față de cele de mai sus pârâta susține că nu a depășit limitele stabilite prin mandat.
Mai menționează și faptul că procura autentificată nr. 1491/01.08.2006 a fost verificată și de notarul public ce a autentificat Contractul de vânzare-cumpărare atacat, notar care a confirmat prin autentificarea acestui contract faptul că voința reclamantului exprimată prin procură a fost respectată de aceasta prin prețul convenit prin vânzarea atacată.
De asemenea pârâta solicită ca în cazul în care apărările invocate nu sunt întemeiate să se rețină că în cauză, înstrăinarea terenului de 1000 mp la un preț cu privire a care acesta nu și-a dat acordul nu poate constitui decât, cel mult un motiv de nulitate relativă a contractului de vânzare-cumpărare, fiind vorba despre o potențială afectare a unui interes privat. În acest context. Lipsa de consimțământ invocată nu poate atrage o nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, în speță nepretinzându-se o afectare a unui interes de ordine publică, ci încălcarea unor norme care ocrotesc un interes particular, individual și personal, ce nu poate atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare ci cel mult o nulitate relativă a acestuia.
În subsidiar, în cazul în care instanța nu va reține apărările mai sus evocate, pârâta solicită instanței să constate că cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 s-a prescris la data de 11.09.2011, dată la care s-au împlinit 3 ani din momentul efectuării procedurilor de publicitate imobiliară a sus menționatului contract, conform Încheierii nr. 6090 dată la 11.09.2008 de ANCPI-OCPI Suceava – BCF Câmpulung Moldovenesc, di ‚n acest moment contractul atacat fiind opozabil erga omnes.
Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare prin care solicită respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare depus judecății. Acesta a arătat că pârâta a confundat acțiunea privind constatarea nulității relative a unui act urmare a viciilor de consimțământ, acțiune într-adevăr prescriptibilă în termen de 3 ani în comparație cu acțiunea privind constarea lipsei totale a consimțământului unei părți la încheierea unui act, acțiune imprescriptibilă ce atrage nulitatea absolută a actului încheiat.
Reclamantul a mai declarat că împroprietărirea sa cu suprafața de teren de 3312 mp s-a făcut conformitate cu înțelegerile din familie, mama sa defuncta N. M. i-a cedat cota sa din moștenirea tatălui iar ceilalți moștenitori au fost de acord cu admiterea acțiunii din dr. 2359/2003 în condițiile în care aceștia au primit alte loturi și suprafețe corespunzătoare de teren aparținând defuncților părinți în altă parte.
Prețul de_ dolari stabilit pentru vânzarea acestei suprafețe de teren de 1000 mp teren construcții reprezenta prețul pieței, stabilit în mod corect în funcție de prețul de circulație a terenurilor construcții în zona D intravilană la nivelul anului 2006 pe metru pătrat.
Reclamantul a mai depus și precizări la acțiune prin care arată că a împuternicit-o pe sora sa mandatara Ș. E. să vândă în numele său doar cota lui indiviză de ¼ din imobilele casa și anexele gospodărești dobândite prin moștenire de la părinți precum și terenul de 1000 mp teren aferent acestor construcții. Restul suprafeței de 2375 mp teren arabil provenit din dezmembrarea terenului proprietate personală nu a făcut obiectul acestui mandat de vânzare. Această suprafață de 2375 mp teren arabil a promis-o personal spre vânzare în același an 2006 nepotului N. C. a C. cu care a încheiat în acest sens în cursul anului 2012 acte autentice de vânzare cumpărare în ce privește această suprafață de teren.
Reclamantul a menționat că a împuternicit-o pe pârâtă cu două mandate:să semneze în numele său un act de dezmembrare, de comasare a suprafeței de 3375 mp;să vândă cui va crede de cuviință la prețul cel mai avantajos dar nu mai puțin de_ USD preț total, din care_ USD preț pentru terenul constricții de 1000 mp proprietate personală și prețul de_ USD la valoarea de 4375 USD a cotei sale de ¼ din aceste imobile, diferența de_ USD fiind stabilită cu titlu de preț pentru restul cotei de ¾ aparținând celorlalți coindivizari, total_ dolari.
Reclamantul consideră că nu este dat consimțământul la încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare dată fiind încălcarea de către mandatara sa a limitelor mandatului, având în vedere în primul rând faptul că pârâta a vândut în mod separat suprafața de 1000 mp teren aferentă construcțiilor și nu împreună cu construcțiile astfel cum s-a convenit.
Având în vedere cele arătate solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată în condițiile precizărilor date.
Pârâtul Ș. M. G. a formulat întâmpinare față de precizările reclamantului prin care solicită: admiterea excepției, respingerea cererii de chemare în judecată ca prescrisă, respingerea acțiunii ca neîntemeiată, obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâtul a precizat că pentru susținerea motivelor nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, reclamantul invocă lipsa consimțământului acestuia, în calitate de mandatar-vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită.
Acțiunea este întemeiată, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 de către BNP D. R. fiind încheiat cu respectarea tuturor cerințelor legale în vigoare la data autentificării sale, existând un consimțământ valabil exprimat din partea vânzătorului, la dat încheieri sale.
Prin s.c. nr. 1606/03.12.2003 N. V. a devenit prin partaj proprietar exclusiv asupra unei suprafețe de 312 mp din suprafața totală de 7572 mp, compusă din următoarele suprafețe respectiv:387 mp din . mp identic cu . arabil,763 mp teren identic cu . mp teren identic cu ., din CF nr._ a .>
După acest partaj, care nu a asigurat efectiv distribuirea averii defunctului N. G. a C. către moștenitorii acestora conform cotelor stabilite prin Certificatul de moștenitor din 1986, fiind numai o operațiune solicitată de reclamant pentru a-și putea edifica o construcție după dorința lui comunicată mamei sale și celorlalți moștenitori, reclamantul nu a respectat cele discutate în familie și nu a început niciun demers pentru ridicarea construcției invocate în fața comoștenitorilor care au fost doar convinși să accepte preluarea de către reclamat a unei suprafețe mai mare decât cota legală ce i-ar fi revenit după defunctul său tată, în calitate de fiu.
În schimb, ori de câte ori venea din străinătate în Câmpulung Moldovenesc, reclamantul era preocupat mai mult de mese întinse și vizite decât de respectarea cuvântului dat, în fapt desființând un gard și livada de pomi, dar fără să mai restituie către comoștenitori cota lor corespunzătoare, din terenul situat sub casa părintească care a căzut în lotul său, preluat în proprietate conform partajului cerut de reclamant familiei.
După decesul mamei, N. M., și a celuilalt comoștenitor, N. G. a G. (frate), reclamantul a dat de înțeles(dar nu a spus niciodată în clar) că nu mai intenționează să-și ridice casa – motivul pentru care primise de fapt cel mai bun lot de teren – și că intenționează să vândă proprietatea. La acea dată, existau niște potențiali cumpărători în persoana celor de la . vroiau să ridice o benzinărie și a proprietarei Pensiuni E. din Câmpulung Moldovenesc care dorea să se relocheze.
Reclamantul N. V. renunțase la ideea de a mai construi o casă deoarece spera să obțină de la moștenitoarea lui N. G. a G., P. G. ½ din casa acestuia și a și intentat un proces ce a făcut obiectul dosarului nr._ a judecătoriei Câmpulung Moldovenesc soluționat cu respingerea acțiunii.
După ce Ș. E. și ceilalți moștenitori ai defunctului N. G. a C. au solicitat lui N. V. să facă demersuri pentru a le restitui suprafața de 1000 mp în cota de ¼ pentru fiecare din terenul de 1000 mp situat sub casa părintească, reclamantul a fost de acord să o împuternicească pe Ș. E., pentru a se ocupa de formalitățile privind dezmembrarea din suprafața totală de 3312 mp ternul compus din 387 mp . 1032 mp cu nr. ., 763 mp cu nr. . din 1130 mp cu nr. . din CF nr._ a . unui lot de 1000 mp și ulterior să vândă teren, clădire cu casa și anexe în cotă de ¼ cui va crede de cuviință și la prețul cel mai avantajos pentru acesta.
În paralel cu demersul făcut de către Ș. E., N. C. a C. a demarat un proces, acțiune în prestație tabulară prin care s-a intabulat dreptul de proprietate a moștenitorilor (Ș. E., N. V., N. C. a C., N. E., Anechiti E. și P. G.) asupra construcțiilor – casă, bucătărie de vară și grajd situate pe ._ Câmpulung Moldovenesc acțiune ce a format obiectul dosarului nr._ * al Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc soluționat prin s.c. nr. 424/09.04.2012.
În privința prețului de vânzare indicat în procură, voința mandantului reclamant N. V. a fost de a pretinde un preț de nu mai puțin de_ USD pentru terenul proprietatea sa (acest teren proprietatea sa fiind cel de 3312 mp cu cele patru loturi componente enumerate în procură), iar pentru cota sa de ¼ din imobilele casă și anexe gospodărești un preț minim de 4375 USD.
Din procură nu rezultă că prețul de_ USD, a fost stabilit de N. V. doar pentru suprafața de 1000 mp.
Mandatara a respectat întru totul voința mandantului N. V., neputând fi reținută în cauză lipsa totală de consimțământ a reclamantului la vânzarea terenului la prețul indicat în contractul atacat.
Mandatara a efectuat înstrăinarea lotului de 1000 mp teren la prețul cel mai avantajos pentru reclamant fără să încalce prețul minim de 5,28/USD/mp stabilit în procură pentru întregul său teren de 3312 mp compus din 387 mp . 1032 mp cu nr. ., 763 mp cu nr. . din 1130 mp cu nr. . din CF nr._ a .>
Conform principiului „in dubio pro reo”, dat fiind faptul că pârâta Ș. E., în calitatea sa de mandatar, a fost cea obligată la aducerea la îndeplinire a procurii, conținutul acesteia se interpretează în favoarea mandatarei.
Cu privire la lipsa consimțământului, din punct de vedere juridic interesează numai intervenția motivului determinant și hotărârea de a încheia actul juridic. Limitele stabilite prin mandatul în litigiu nu au fost depășite, voința juridică a acestuia de a înstrăina fiin formată încă din momentul întocmirii partajului și nicidecum în momentul redactării procurii notariale.
Pârâtul mai menționează și faptul că procura a fost verificată și de notarul public ce a autentificat contractul de vânzare-cumpărare atacat specialist al dreptului care a confirmat prin autentificarea acestui contract că voința reclamantului exprimată prin procură a fost respectată privind prețul convenit prin vânzarea atacată.
Dacă apărările formulate nu sunt întemeiate solicită se să rețină că în cauză înstrăinarea terenului de 1000 mp la un preț cu privire la care reclamantul nu și-a dat acordul nu poate constitui decât, cel mult un motiv de nulitate relativă a contractului de vânzare-cumpărare, fiind vorba de o potențială afectare a unui interes privat.
În subsidiar, în cazul în care instanța nu va reține apărările mai sus evocate, pârâtul solicită instanței să constate că cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2153/01.09.2008 s-a prescris la data de 11.09.2011, dată la care s-au împlinit 3 ani din momentul efectuării procedurilor de publicitate imobiliară a sus menționatului contract, conform Încheierii nr. 6090 dată la 11.09.2008 de ANCPI-OCPI Suceava – BCF Câmpulung Moldovenesc, di ‚n acest moment contractul atacat fiind opozabil erga omnes.
Pentru motivele arătate, pârâtul a solicitat, în principal respingerea cereri de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în judecată ca prescrisă, cu cheltuieli de judecată.
În susținerea apărărilor a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului și audierea de 5 martori: P. A. și P. A., ambii cu domiciliul în mun. Câmpulung Moldovenesc, jud. Suceava, P. C. domiciliat în Câmpulung Moldovenesc, Calea Transilvaniei nr. 97, jud. Suceava, B. V. și bemebea Tuța, ambii domiciliați în București, . 1.
La data de 11 februarie 2013, pârâtul Ș. M. G. a formulat o cerere de chemare în judecată a altor persoane ce ar putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul(filele88-90), prin care a solicitat introducerea în cauză, în calitate de intervenienți în interes propriu, a următoarelor persoane: N. C. (C. a C.), A. E.; P. G..
În motivarea în fapt a cererii, pârâtul a arătat, în esență, că, actul de vânzare cumpărare atacat în speță se referă la suprafața de teren de 1000 mp aferentă casei de locuit și anexe gospodărești edificate de bunicii pârâtului și ai intervenieților – defuncții N. C. a G. și N. M..
Chemații în judecată în calitate de intervenienți, respectiv N. C. (C. a C.), A. E. și P. G., sunt verișori pârâtului care, după autorii acestora (unchii pârâtului), ar fi avu dreptul la o cotă de ¼ din terenul de 1000 mp în litigiu.
Chemații în judecată în calitate de intervenienți cunosc foarte bine înțelegerile avute în familie atât cu bunica, cât și cu unchiul reclamant, cu privire la terenul și casa lăsate moșteniere de bunicii defuncți și sunt în cea mai mare măsură să confirme susținerile pe care pârâtul le-a făcut în întâmpinare și să precizeze poziția față de pretențiile reclamantului N. V..
La data de 11.03.2013 intervenienții N. C. a C. și A. E. au depus la dosar răspuns la cererea de chemare în judecată întemeiată pe dispozițiile art. 57 Cod procedură civilă(filele 124-125), prin care au arătat că nu înțeleg de ce au fost introduși în cauză deoarece ei nu contestă dreptul de proprietate al unchiului lor N. V. asupra terenului în litigiu, că ei și-au dat acordul în la intabularea acestuia, în dr. 2359/2003 al judecătoriei Câmpulung Moldovenesc.
Au menționat că nu înțeleg să formuleze o cerere de intervenție în interes propriu precum dorește pârâtul și nu îi interesează litigiul dintre părțile din proces.
Mai menționează că sunt coindivizari cu cota de ¼ din imobilele construcții aflate de terenul în litigiu iar în legătură cu procedura de vânzare dată de reclamant pârâtei Ș. E. cunosc faptul că toți coindivizarii proprietari ai acestor construcții, au hotărât să vândă împreună construcțiile rămase moștenire de la bunici sens în care N. V. a fost de acord să vândă separat cumpărătorului acestor construcții și suprafața de 1000 mp teren aferent acestor construcții, teren care face parte din terenul dobândit de acesta conform sentinței judecătorești menționate.
Toți coindivizarii construcțiilor s-au înțeles să vândă construcțiile la un preț aproximativ de_ dolari la acea dată (4375 dolari – cota de ¼).
N. Constantn susține că reclamantul N. V. a fost de acord să vândă terenul de 1000 mp, aferent construcțiilor la un preț de_ dolari, prețul pieței în anul 2006, diferența de 2375 mp teren promițându-o spre vânzare acestuia în același an. Sens în care în cursul anului 2012 a cumpărat acest teren cu acte autentice de vânzare-cumpărare.
În vederea vânzării acestor imobile rămase moștenire reclamantul a delegat-o pe Ș. E. să se cupe de vânzare și să semneze în locul său în situația găsirii unui cumpărător pentru construcții și terenul de 1000 mp aferent acestora, dar aceștia nu cunosc din ce motive s-a înstrăinat doar terenul către Ș. M. G. și nu i-a mai dat nici un ban.
La dat de 11.03.2013 reclamantul N. V. a depus la dosar o cerere prin care a solicitat respingerea cereri de introducere în cauză a altor persoane, în calitate de intervenienți în nume propriu(filele 126-127), susținând că, în raport de cadrul procesual din dosar, judecata poate avea loc doar între părțile contractante în cadrul acestui contract de vânzare-cumpărare autentic. D. aceste persoane părți contractante pot invoca drepturi sau pretenții în legătură cu obiectul contractului și condițiile de valabilitate ale acestui contract.
A apreciat reclamantul că aceste persoane nu pot pretinde de altfel vreun drept identic cu al reclamantului sau pârâților din cauza de față neobligându-se în vreun fel prin contractul depus judecății și neavând vreun drept de proprietate asupra terenului în litigiu.
Totodată, acesta a precizat că, în condițiile în care instanța nu a fost investită și cu o cerere reconvențională prin care să se constate vreun drept de proprietate al pârâților sau coindivizarilor intervenienți cu privire la terenul în suprafață de 1000 mp, înstrăinat pârâtului conform acestui contract de vânzare-cumpărare, nu este admisibilă în cauză admiterea cererii de chemare în judecată și a altor persoane în calitate de intervenienți în nume propriu sau administrarea de probatorii din partea pârâților cu privire la existența sau nu a dreptului de proprietate al reclamantului mandant vânzător.
La data de 15 aprilie 2013, pârâții au depus o cerere prin care au solicitat suspendarea cauzei până la soluționarea dosarelor nr._ și nr._ . Totodată, au reiterat susținerile din întâmpinările depuse anterior.
La termenul din data de 1 iulie 2013, instanța s-a pronunțat asupra cererii de suspendare, în sensul respingerii acesteia.
În cauză s-a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile menționate mai sus, proba cu interogatoriul pârâților și al reclamantului și proba testimonială, fiind audiați martorii R. S. și Z. Agripina, la solicitarea reclamantului, respectiv martorii Piticaru A., P. C. și C. D., la solicitarea pârâților.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamat, prin mandatar Ș. E. și pârâtul Ș. M. G., s-a încheiat la data de 1 septembrie 2008, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 215 de BNP D. R. ( fila 9), având ca obiect vânzarea suprafeței de 1000 m.p. teren curți construcții, imobil situat în intravilanul mun. Câmpulung Moldovenesc, identic cu număr cadastral 5815 compus din . construcții de 1000 m.p. din CF_ a localității Câmpulung Moldovenesc.
Prin procura de vânzare ( fila 10 dosar ), autentificată sub numărul 1491 din 01. 08. 2006, de BNP D. R., reclamantul N. C. a împuternicit-o pe secund pârâtă ca, în numele acestuia, să semneze un act de dezmembrare a suprafeței de 1000 m.p. din parcelele 827 virană, de 387 m.p. nr. 2390/12 arabil de 1031 m.p. nr.1504, virană de 793 m.p. și nr. 2395/1 grădină de 1130 m.p. din CF_ a comunei cadastrale Câmpulung Moldovenesc, și ulterior să vândă cui va crede de cuviință și la prețul cel mai avantajos pentru reclamant, (dar nu mai puțin de 35.000 USD –preț total – din care 17.500USD prețul terenului proprietatea sa și 4375 USD valoarea cotei sale de ¼ părți din imobilele casă și anexe gospodărești din suprafața de 1000 m.p. teren clădire cu casă și anexe identic cu . (care se va transforma în ._ a comunei cadastrale Câmpulung Moldovenesc).
În cauza de față, reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare menționat mai sus, motivat de lipsa consimțământului acestuia la încheierea contractului, susținând că a fost încheiat în afara limitelor mandatului prin care a împuternicit-o pe secund pârâtă în vederea încheierii contractului.
Pârâta Ș. E., prin apărările formulate, a susținut în esență, că, din procura de vânzare sus menționată, a înțeles că terenul proprietatea mandantului reclamant al cărui preț a fost stabilit la suma de 17.500 USD, este cel de 3312 m.p. astfel că prețul pe metru pătrat, respectiv_ USD reprezenta prețul total pentru toate imobilele indicate în procură ( teren în suprafață totală de 3312 m.p. + casă și anexe gospodărești ) din care 17.500 USD pentru terenul de 3312 m.p. și 4375 USD pentru cota de ¼ din imobilele casă și anexe gospodărești . În aceste condiții, secund pârâta a susținut că, vânzând suprafața dezmembrată de 1000 m.p. din 3313 m.p., la un preț de 35.000 lei ( 14.599USD conform cursului valutar din ziua autentificării contractului de vânzare cumpărare, de 2,4039 ron), USD rezultă un preț de 14,56 USD /m.p., astfel că a respectat întrutotul voința mandantului reclamant.
Susținerile pârâtei nu pot fi primite întrucât, din procura de vânzare sus menționată, rezultă, dincolo de orice dubiu, faptul că reclamantul a înțeles să înstrăineze doar suprafața de 1000 m.p. teren și cota de ¼ din construcțiile casă și anexe gospodărești. Aceasta deoarece, dacă reclamantul ar fi înțeles să înstrăineze tot terenul proprietatea sa, în suprafață de 3312 m.p. nu s-ar fi impus dezmembrarea parcelei de 1000 m.p. cu construcțiile situate pe aceasta.
Pentru a stabili faptul că intenția reclamantului a fost aceea de a vinde numai suprafața de 1000 m.p. instanța are în vedere și susținerile contradictorii ale pârâților.
Astfel, prin răspunsurile date la interogatoriul de la filele, 200-205, pârâții au susținut că prețul vânzării a fost plătit de către Ș. M. G., direct reclamantului, la interval de un an de la încheierea contractului, în timp ce, prin întâmpinările formulate nu au precizat nimic în legătură cu plata prețului.
Deosebit de cele mai sus menționate, instanța are în vedere faptul că secund pârâta l-a înștiințat pe reclamant în legătură cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în anii 2010-2011.
În condițiile în care contractul a fost încheiat la data de 1 septembrie 2008, iar prețul a fost plătit un an mai târziu, în anul 2009, pârâții nu au nici o explicație pertinentă pentru faptul că pârâta Ș. E. l-a înștiințat pe reclamant de încheierea contractului în anii 2010-2011 .
Depozițiile martorilor audiați în cauză pentru interpretarea voinței reale a părților sunt nerelevante întrucât nici unul dintre martorii audiați nu a putut confirma participarea la discuțiile dintre părți în perioada în care a fost încheiat contractul.
Articolul 948 C.,civil, consacră consimțul valabil exprimat al părții care se obligă.
Față de situația de fapt reținută maia sus, instanța constată că reclamantul nu și-a dat consimțământul la vânzarea suprafeței de 1000 m.p. teren, iar lipsa consimțământului la încheierea contractului atrage sancțiunea nulității absolute a acestuia.
Prin urmare, instanța va admite acțiunea cât și cererea de chemare în judecată a altor persoane ce ar putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul, urmând să dispună anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2153/01.09.2008, de BNP D. R..
Pe cale de consecință, instanța apreciază că fiind întemeiat și cel de-al doilea capăt de cerere, referitor la radierea dreptului de proprietate cu privire la suprafața de 1000 mp., de pe numele pârâtului Ș. M. G., capăt de cerere subsecvent, grefat pe capătul de cerere privind anularea actului.
Nulitatea actului juridic atrage aplicarea principiului retroactivității, potrivit căruia efectele nulității se produc până în momentul încheierii actului. Ca atare, se ajunge în situația în care părțile nu ar fi încheiat actul.
De asemenea, nulitatea atrage aplicabilitatea principiului repunerii în situația anterioară, potrivit căruia tot ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit, astfel încât părțile trebuie să ajungă în situația în care actul nu s-ar fi încheiat.
Așa fiind, în baza art. 34, alin.1 din DL115/1938 se va dispune radierea dreptului de proprietate cu privire la suprafața de 1000 mp., de pe numele pârâtului Ș. M. G. În baza art. 274 cod civil, pârâtul va fi obligat să-i plătească reclamantei suma de 4432 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, justificate cu taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat, conform chitanțelor aflate la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă având ca obiect „constatare nulitate act juridic”, formulată de reclamantul N. V., cu domiciliul ales la Cabinet avocat S. C. cu sediul în Câmpulung Moldovenesc ., blocPA2, ., împotriva pârâților Ș. M. G. domiciliat în municipiul București, ..103, .,. și Ș. E., domiciliată în Câmpulung Moldovenesc ., judetul Suceava, intervenienți în nume propriu fiind N. C., cu domiciliul în Câmpulung Moldovenesc, ..134, A. E. domiciliată în Câmpulung Moldovenesc ., judetul Suceava și P. G. domiciliată în comuna Vama, . nr.26, judetul Suceava, așa cum a fost precizată și în consecință.
Admite cererea de chemare în judecată a altor persoane, întemeiată pe disp. art.57 Cod. proc. civ.
Anulează contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2153/1 septembrie 2008.
Dispune radierea dreptului de proprietate cu privire la suprafața de 1000 mp. construcții, identică cu . CF33658 Câmpulung Moldovenesc, de pe numele pârâtului S. M. G..
Obligă pârâții să-i plătească reclamantului, în solidar, suma de 4432 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi, 22.11.2013.
PREȘEDINTEGREFIER
Red.L.V.
Tehnored.MC/AN
Ex.:8
18.12.2013
| ← Fond funciar. Sentința nr. 1090/2013. Judecătoria CÂMPULUNG... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1189/2013.... → |
|---|
