Obligaţie de a face. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 11-11-2014 în dosarul nr. 29481/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2014
Ședința publică din data de 11 noiembrie 2014
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: ȘOIMIȚA-B. T.
GREFIER: C. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâții PĂRȚILĂ S. C., PĂRȚILĂ C. D., R. L. și R. M. C., având ca obiect obligație de a face și rezoluțiune contract.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 28.10.2014, fiind consemnate încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 04.11.2014, și apoi pentru data de 11.11.2014.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
În temeiul art. 395, art. 396 C.pr.civ. instanța constată cauza în stare de judecată și o reține spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 16.12.2013 formulată de reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâții PĂRȚILĂ S. C., PĂRȚILĂ C. D., R. L. și R. M. C. s-a solicitat în principal, obligarea acestora la predarea apartamentului nr. 24 situat în comuna Florești, .. 17/C, jud. Cluj, Corp B4, înscris în CF nr._, nr. cadastral 4944/4, iar în caz contrar să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.05.2010 cu privire la apartamentul nr. 24 mansardă și restabilirea situației anterioare prin obligarea pârâților la restituirea sumei de 30.000 Euro sau contravaloarea lor în lei la raportat la rata inflației, precum și dobânda de referință a BNR de la data de 21.06.2013 până la data plății efective. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul a arătat în esență că, la data de 19.05.2010, a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un apartament situat în Florești, .. 17/C, jud. Cluj din imobilului situat la aceeași adresă corp B, înscris în CF_ Florești, având nr. cadastral 4944/44. La aceeași dată, reclamantul a achitat suma stabilită cu titlu de preț, în valoare de 30.000 Euro, pârâții având obligația ca până la sfârșitul anului 2010 să predea imobilul. Prin executor judecătoresc, promitenții-vânzători au fost notificați să se prezinte la notar public în vederea încheierii actului în formă autentică, însă aceștia nu au răspuns pozitiv, la fel cum nu și-au executat obligația de predare a apartamentului. De asemenea, nu s-au prezentat pârâții nici la cabinetul av. L. G. Dulămiță unde au fost notificați să prezinte actele necesare pentru realizarea contractului în formă autentică. Întrucât în antecontract s-a stipulat faptul că apartamentul va fi predat până la finalul anului 2010 și fiindcă pârâții nu au făcut nici un demers în acest sens, reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 942, art. 1020-1021 C.civ. 1864 și art. 274 C.pr.civ.
În dovedirea cererii s-au depus copii după următoarele înscrisuri: dovezi de notificare (f. 4-15), antecontract de vânzare-cumpărare (f. 16-18).
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 3.745 lei – taxă judiciară de timbru achitată eșalonat ca urmare a acordării ajutorului public judiciar prin Încheierea civilă nr. 364/2014 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosar nr._ /2014/a1 (f. 3, 25, 49, 79, 89, 97, 115).
Pârâții R. L. și R. M. C. au depus întâmpinare la data de 25.02.2014 prin care au solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă pentru lipsa procedurii prealabile, respingerea acesteia ca fiind lipsită de interes și, în subsidiar, ca fiind prematură, iar pe fond să se constate că cererea este neîntemeiată.
În motivare, pârâții s-au apărat arătând că, împreună cu Părțilă C. și soția acestuia, în calitate de dezvoltatori imobiliari ai ansamblului rezidențial ”Muzeul Apei”, nr. 17C, jud. Cluj, au desfășurat o relație contractuală cu reclamantul, care prin societatea sa, a realizat proiectul pentru instalația de gaz aferentă imobilului care urma să fie construit de către aceștia, la adresa menționată. La cererea reclamantului, prețul proiectului de gaz urma să fie achitat prin darea în plată a unui apartament, creanțele reciproce urmând a fi stinse prin compensare. Într-un asemenea context, a fost semnat antecontractul de vânzare-cumpărare avându-l ca promitent-cumpărător pe reclamant, și nu societatea sa, a cărei creanță trebuia compensată în modalitatea prezentată anterior. Au mai susținut că, la data perfectării antecontractului, a fost predată și posesia apartamentului pe care reclamantul o exercită în fapt de la acel moment. Având în vedere obligativitatea procedurii medierii, pârâții au mai invocat faptul că nu le-a fost comunicată, în mod legal, invitația de a se prezenta la aceasta, nefiind anexate dovezile de comunicare la domiciliul lor legal. Pentru acestea, au arătat că nu le este opozabil niciun înscris care atestă faptul că nu s-au prezentat la mediere, nefiind îndeplinite condițiile de legalitate ale acestei proceduri, fapt care atrage nulitatea acesteia și care echivalează cu lipsa procedurii prealabile obligatorii impuse de art. 193 C.pr.civ. În plus, raportat la faptul că reclamantul deține posesia apartamentului promis, încă de la data încheierii antecontractului, astfel cum reiese din cap. V, pct. 5.1 din acesta, pârâții au invocat lipsa de interes a acțiunii atât pentru petitul principal, cât și pentru cel subsidiar. De asemenea, având în vedere că potrivit cap. V, pct. 5.2 din antecontract, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică trebuia să se realizeze după informarea în scris sau telefonic a promitentului cumpărător ca, în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la întabularea blocului de locuințe B4, să se prezinte la notarul public pentru efectuarea acestui demers, întrucât pârâții nu au întabulat imobilul menționat, obligativitatea notificării nu a devenit exigibilă. Astfel, dreptul reclamantului de a solicita punerea în întârziere, în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, nu este actual, acțiunea fiind prematură. Mai mult, pe fondul cauzei, pârâții au subliniat faptul că și-au îndeplinit întocmai și la termen obligațiile contractuale scadente, neexistând motive care să atragă rezoluțiunea antecontractului.
În drept au fost invocate în drept dispozițiile art. 205 C.pr.civ., art. 33 C.pr.civ., art. 193 C.pr.civ., art. 60 ind.1 alin. (1) lit. c) din legea 192/2006, art. 1020-1022 C.civ. 1864, art. 1024 C.civ. 1864.
Pârâții PĂRȚILĂ S. C. și PĂRȚILĂ C. D., deși au fost legal citați, nu au depus întâmpinare, însă aceștia s-au prezentat în ședința publică din data de 10.06.2014 când s-a administrat proba cu interogatoriul acestora.
Prin răspunsul la întâmpinare, depus la data de 12.03.2014, reclamanta a solicitat respingerea ca nefondate a argumentelor aduse de pârâți, precum și admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată.
În motivare, a arătat că situația de fapt prezentată de către pârâți, cu privire la compensația existentă între aceștia în urma unei altei relații contractuale, nu este adevărată, cu atât mai mult cu cât, conținutul antecontractului este diferit. La data încheierii acestuia, părțile au stabilit obiectul convenției, a fost achitat în întregime prețul de către reclamant, însă predarea apartamentului nu a fost posibilă la acel moment, imobilul nefiind încă edificat. Apartamentul cu nr. 24 era prevăzut a fi situat în mansarda imobilului de locuințe, urmând a fi edificat în baza unei autorizații de construire pentru care a fost depusă documentația necesară, astfel că o recepție a acestuia la data semnării antecontractului era imposibilă. De fapt, recepția a constat în schițele și planurile puse la dispoziție de către promitenții vânzători, obligația efectuării transferului de proprietate după finalizarea construcției și înscrierea în CF a acesteia, nerealizându-se.
Sub aspectul lipsei procedurii prealabile, reclamantul a arătat că au fost îndeplinite condițiile legale prevăzute de art. 193 C.pr.civ. și Legea 192/2006, pârâții fiind informați cu privire la ședința de informare, prin citațiile emise la adresele notate în antecontract. Mai mult, prin întâmpinare, pârâții au arătat că au avut cunoștință de invitația la mediere, neprezentarea lor bazându-se pe inopozabilitatea invitației. Reclamantul a subliniat faptul că interesul în formularea prezentei acțiuni constă în aceea că, în calitate de promitent-cumpărător, a achitat prețul pentru achiziționarea unui apartament, care nu i-a fost predat și asupra căruia nu a putut obține dreptul de proprietate. Astfel, interesul în valorificarea dreptului său, este unul legitim, personal și actual întrunind condițiile cerute de lege. S-a solicitat respingerea excepției prematurității întrucât rațiunea formulării cererii de chemare în judecată a fost aceea a întreruperii cursului prescripției, care a început să curgă de la data încheierii antecontractului, 19.05.2010 și care s-ar fi împlinit până la sfârșitul anului 2013. Anterior acestei acțiuni, întrucât reclamantul nu a fost contactat de către promitenții vânzători să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, în vara anului 2013, cei din urmă au fost notificați în acest sens, prin executor judecătoresc, însă nu au răspuns pozitiv acestui demers.
În drept, a invocat art. 201 alin. (2) C.pr.civ. și art. 451 C.pr.civ.
În ședința publică din data de 15.04.2014 instanța a respins excepția inadmisibilității și a unit cu fondul excepția lipsei de interes și a prematurității.
În ședința publică din data de 28.10.2014 reclamantul și-a precizat acțiunea, în sensul că solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și obligarea pârâților la plata sumei de 30.000 euro, cu dobânda legală aferentă.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților PĂRȚILĂ S. C. și PĂRȚILĂ C. D. (f. 99-102), proba cu martorul B. R. I. (f. 120).
Analizând actele și materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de către av. D. B. sub nr. 38/19.05.2010 (f. 16-18), pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să vândă reclamantului, în calitate de promitent cumpărător, apartamentul având nr. 24 mansardă și a cotei indivize din părțile comune și din terenul aferent acestuia, din imobilul de locuințe situat în Cluj-N., com. Florești, .. 17C, corp B4, înscris în CF nr._, nr. cadastral 4944/4 Florești, compus din living, bucătărie, dormitor, baie, hol și terasă, în suprafață totală de 55,63 mp, la prețul de 30.000 euro. Conform acestui contract, cu aceeași ocazie, valoarea integrală a apartamentului, respectiv de 30.000 euro s-a plătit promitent-vânzătorilor de către reclamant, chitanța doveditoare a acestui fapt constând în semnarea antecontractului, astfel cum reiese din cap. III al convenției perfectate.
Potrivit clauzelor contractuale, pârâții s-au obligat să predea posesia apartamentului până la finalul anului 2010 în stadiu semifinisat, finisajele constând în ușă metalică intrare, centrală termică și calorifere, geamuri termopan, precum și utilitățile trase pe poziție. La data încheierii antecontractului, după cum reiese din conținutul acestuia, documentația în vederea obținerii autorizației de construire pe baza căreia urma a fi edificat apartamentul nr. 24 mansardă era deja depusă la Consiliul Local al Comunei Florești.
Din ansamblul probelor administrate rezultă că la data de 19.05.2010, la imobilul apartament, obiect al antecontractului de mai sus era realizată partea de acoperiș, mansarda fiind delimitată cu pereți exteriori, dar fără a exista alte finisaje. Aceste aspecte au putut fi constatate prin coroborarea răspunsurilor pârâtului, Părțilă S. C., la interogatoriu (f. 99 –întrebări nr. 2 și 3), cu depoziția martorului B. R. I. (f. 120), precum și din relatările reclamantului efectuate cu ocazia interogatoriului dispus din oficiu (încheiere f. 113).
Conform cap. V și IX.1 din convenție, transferul dreptului de proprietate urma a fi efectuat în viitor, după finalizarea construcției apartamentului și înscrierea sa în CF, cumpărătorul promitent fiind înștiințat în acest sens de către promitenții vânzători, să se prezinte la Notarul Public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Potrivit notificărilor emise de către reclamant, atât prin avocat L. G. Dulămiță, cât și prin executorul judecătoresc A. T. (f. 5-15), pârâții au fost înștiințați, în vara anului 2013, să se prezinte cu actele necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel cum pârâții recunosc, atât prin întâmpinare, cât și prin răspunsul la interogatoriu (f. 99), aceștia, în calitate de promitenți vânzători, nu s-au prezentat la notar pentru a încheia contractul autentificat, la fel cum nu au înscris în CF apartamentul obiect al antecontractului.
Din răspunsul pârâtului Părțilă S. C., la întrebarea nr. 7 din cuprinsul interogatoriului administrat (f. 99) reiese că promitenți vânzători nu mai erau proprietari ai mansardei, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, la data la care au fost notificați de reclamant în vederea încheierii în formă autentică a contractului, acesta fiind și motivul pentru care aceștia nu s-au prezentat la notar.
În drept, instanța remarcă faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare, obiect al prezentei cauze, a fost încheiat la data de 19.05.2010, iar potrivit art. 6 alin. (2) Noul Cod Civil, actele juridice încheiate înainte de . legii noi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor. Așadar, raportat la data intrării în vigoare a Noului Cod Civil, 01.10.2011, pretențiile deduse judecății prin prezentul litigiu, urmează a fi analizate prin prisma dispozițiilor Codului civil de la 1864.
Având în vedere faptul că cererea de chemare în judecată a fost precizată în sensul renunțării la petitul principal, reclamantul solicitând doar rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâții și restabilirea situației anterioare, constând în restituirea prețului achitat, în valoare de 30.000 Euro, precum și obligarea pârâților la plata dobânzii legale aferente acestei sume, cu cheltuieli de judecată, soluționarea prezentei cauze se va realiza în raport de acest capăt de cerere.
În conformitate cu art. 248 C.pr.civ instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor lipsei de interes și a prematurității, ridicate de către pârâți prin întâmpinare.
Astfel, potrivit art. 33 C.pr.civ. ”Interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut și actual.”
Întrucât art. 33 C.pr.civ. reprezintă temeiul legal atât pentru invocarea excepției lipsei de interes, cât și a excepției prematurității, condițiile celei din urmă coincidând cu cerințele interesului, ce se impune a fi dovedit la data sesizării instanței, din perspectiva caracterului născut și actual, instanța va analiza, în mod global, temeinicia acestora.
În speță, sub aspectul petitului constând în rezoluțiunea antecontractului, pârâții au motivat invocarea excepțiilor amintite prin aceea că reclamantul a solicitat acest petit doar în situația în care nu ar obține predarea apartamentului, ori posesia este deținută din data de 19.05.2010, astfel că rezoluțiunea convenției încheiate este una lipsită de interes, fiind totodată și prematură întrucât obligația pârâților de a perfecta contractul în formă autentică nu este una exigibilă deoarece întabularea imobilului în CF nu s-a efectuat.
Analizând condițiile cumulative impuse de art. 33 C.pr.civ., instanța constată că, în litigiul dedus prezentei judecăți, acestea sunt îndeplinite, motiv pentru care va respinge excepția lipsei de interes, respectiv pe cea a prematurității, ca neîntemeiate.
În acest sens, astfel cum instanța a reținut, potrivit clauzelor contractuale din cap. II și IX.1., promitenții vânzători s-au obligat să transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 24 mansardă, respectiv să îl predea până la finalul anului 2010 în stadiu semifinisat, obligația efectuării transferului dreptului de proprietate depinzând de finalizarea construcției și înscrierea în CF a acestuia.
Având în vedere faptul că prețul total, în valoare de 30.000 Euro a fost achitat de către reclamant, chiar la data încheierii antecontractului, 19.05.2010, dată la care starea apartamentului nu era conformă celei pentru care s-au obligat promitenții-vânzători să o transfere promitentului-cumpărător, adică în stadiu semifinisat, precum și faptul că după finele anului 2010, când trebuia finalizată construcția, transferul dreptului de proprietate nu a operat, reclamantul justifică un interes în demararea acestui proces civil.
Așadar, interesul reclamantului este unul determinat prin aceea că folosul practic posibil a fi realizat, în cadrul acestui litigiu, constă în rezoluțiunea antecontractului și obținerea sumei de 30.000 Euro achitate cu titlu de preț, fiind îndeplinite și cerințele de a fi legitim, prin conformitatea acestuia cu normele legale și morale, precum și personal, interesul aparținând reclamantului ca titular al acțiunii.
Caracterul născut și actual, cerință care impune ca interesul să existe în momentul în care se exercită acțiunea, în sensul că partea nu ar mai obține folosul practic urmărit dacă nu ar recurge în acel moment la acțiune, fiind ca atare prejudiciată, este de asemenea îndeplinit în cauză. Reținând că transferul dreptului de proprietate urma a fi efectuat ulterior finalizării construcției în stadiu semifinisat, fiind stabilită ca dată limită, finele anului 2010, întrucât promitenții vânzători, nu au încunoștiințat reclamantul cu privire la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat până la momentul sesizării instanței, posibilitatea împlinirii termenului general de prescripție de 3 ani reprezintă pentru titularul acțiunii, în calitate de promitent-cumpărător, un motiv care să justifice existența unui interes născut și actual.
Susținerea pârâților referitoare la lipsa interesului în a solicita rezoluțiunea antecontractului, deoarece predarea apartamentului a fost efectuată la data încheierii acestuia, nu va fi avută în vedere ca fiind una temeinică. În acest sens, instanța subliniază că, pe lângă obligația pârâților de a transfera dreptul de proprietate, promitenții vânzători aveau obligația predării apartamentului în stadiu semifinisat până la finele anului 2010. Raportat la situația de fapt, astfel cum a fost reținută din ansamblul materialului probatoriu administrat, starea apartamentului la data perfectării convenției nu era una finalizată, fiind delimitați doar pereții mansardei, asupra cărora era construit acoperișul. Chiar dacă o predare a imobilului la data de 19.05.2010 nu poate fi susținută prin nicio probă din totalitatea celor administrate, chiar și în ipoteza admiterii unui asemenea fapt, obligația din cuprinsul convenției nu a fost executată întocmai, reclamantului trebuind a-i fi predat apartamentul cu finisajele prevăzute la cap. II finalizate. Mai mult, efectuarea predării imobilului construit conform condițiilor contractuale, după sfârșitul anului 2010, nu transpare ca fiind dovedită, nefiind, de altfel, nici măcar susținută de către pârâți prin probe care să ateste acest fapt, cum ar fi un proces verbal de finalizare și recepție a lucrării. Pentru aceste considerente, interesul reclamantului cu privire la învestirea instanței cu un asemenea petit, se justifică.
Totodată, având în vedere același argumente și raportat la acțiunea reclamantului, astfel cum a fost precizată, și anume de rezoluțiune a antecontractului, instanța consideră nefondată și excepția prematurității, de vreme ce, deși în cap. V din antecontract s-a menționat că recepția apartamentului s-a făcut cu ocazia semnării acestui contract, totuși, restul clauzelor contractuale dovedesc contrariul, respectiv că, predarea trebuia efectuată până la finalul anului 2010, fapt ce nu a fost probat în niciun fel de pârâți. De asemenea, trebuie arătat că această excepție a fost motivată de pârâți prin referire la îndeplinirea obligațiilor privind perfectarea contractului în formă autentică, ori reclamantul nu a formulat o cerere în acest sens.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă excepțiile lipsei de interes și a prematurității, ca neîntemeiate.
Pe fondul cauzei, instanța va analiza temeinicia acțiunii din prisma dispozițiilor art. 969 alin.(1) C. civ. 1864 ”Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, precum și a prevederilor art. 1020 C.civ. 1864 ”Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”, respectiv art. 1021 C.civ. 1864 ”Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate”.
De asemenea, potrivit art. 1073 C.civ. 1864 „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”, art. 1079 C.civ. 1864 „Dacă obligația consistă în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului său. Debitorul este de drept în întîrziere: 1. în cazurile anume determinate de lege; 2. când s-a contractat expres că debitorul va fi în întârziere la împlinirea termenului, fără a fi necesitatea de notificare; 3. când obligația nu putea fi îndeplinită decât în un timp determinat, ce debitorul a lăsat să treaca. În plus, potrivit art. 1088 alin. (1) C. civ. 1864 „la obligațiile care au de obiect o sumă oarecare, daunele interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ținut a justifica despre vreo pagubă; nu sunt debite decât din ziua cererii în judecată, afară de cazurile în care, după lege, dobânda curge de drept”.
În speță, întrucât reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea obligațiilor de către pârâți și restituirea sumei de 30.000 Euro, achitată cu titlu de preț în baza acestei convenții, instanța urmează să soluționeze prezenta cauză în raport de instituția rezoluțiunii judiciare prevăzută de art. 1020 și 1021 C.civ. 1864.
Rezoluțiunea este o sancțiune a neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic și constă în desființarea cu efect retroactiv a acestuia. Pentru a fi admisibilă însă, se cer a fi îndeplinite cumulativ anumite condiții: să existe o neexecutare a obligațiilor asumate prin convenție, din partea uneia dintre părți, neexecutarea să fie imputabilă părții, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Analizând cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, prin prisma condițiilor rezoluțiunii judiciare prevăzute de art. 1020 C.civ., instanța constată că, în speță, acestea sunt îndeplinite.
În acest sens, instanța reține că până la momentul soluționării cererii de chemare în judecată pârâții, în calitate de promitent vânzători, nu și-au îndeplinit obligația de predare către reclamanta a imobilului obiect al antecontractului din data de 19.05.2010 până la finele anului 2010, în stadiu semifinisat.
Susținerea pârâților în sensul că obligațiile contractuale scadente în sarcina acestora au fost îndeplinite întocmai și la termen, sunt neîntemeiate. Astfel, deși pârâții au susținut că predarea apartamentului s-a realizat la data încheierii antecontractului, invocând clauza din cap. V referitoare la recepția imobilului la data semnării convenției respective, instanța apreciază că această apărare este înlăturată de restul clauzelor din antecontract referitoare la asumarea obligației de predare a apartamentului până la finalul anului 2010 și la finalizarea construcției – cap. II și cap. IX.1 din antecontract, care relevă că așa-zisa recepție a apartamentului nu a implicat și o predare propriu-zisă a imobilului, cât timp construcția mansardei era eventual întru-un stadiu incipient, însă oricum nu finalizată pentru predare.
Chiar dacă s-ar admite că posesia apartamentului ar fi fost predată la data de 19.05.2013, deși acest fapt nu a fost probat, tot potrivit conținutului antecontractului, obligația promitenților vânzători, pârâți în cauză, era de a transfera un drept de proprietate și de a preda apartamentul în stadiu semifinisat, finalizarea construcției fiind stabilită a fi realizată până la finele anului 2010. Noțiunea ”semifinisat” a fost definită prin chiar convenția încheiată, în cap. II al acesteia. În raport de acest standard stabilit, se constată, cu certitudine, din starea de fapt reținută, faptul că la momentul încheierii convenției, apartamentul nu îndeplinea cerințele pe care pârâții s-au obligat să le execute. Întrucât o predare conformă cerințelor din cuprinsul antecontractului nu este susținută de niciun suport faptic și probator, instanța constată că această obligație esențială nu a fost executată întocmai de către pârâți.
Instanța reiterează aceea că, deși pârâții au susținut îndeplinirea obligației de predare și faptul că reclamantul are acces la apartamentul obiect al antecontractului, totuși aceștia nu au depus înscrisuri și nici nu au indicat martorii care ar avea cunoștință de acestea, limitându-se la simple susțineri, deși sarcina probei le revenea. Pârâții nu au depus la dosar niciun înscris din care să rezulte că reclamantului i-a fost predat apartamentul-mansardă în stadiu semifinisat, deoarece deși din declarația martorului reiese că apartamentul ar fi în stadiu semifinisat, din anul 2011, totuși nicio probă nu indică că predarea imobilului s-a realizat către reclamant și nu către o altă persoană, cât timp, pârâții nu au depus la dosar cel puțin vreo listă de cheltuieli de întreținere în care să figureze reclamantul ori vreun act de predare a cheilor apartamentului atunci când apartamentul a fost finalizat. Ori, reclamantul nu este ținut să facă dovada unui fapt negativ, respectiv a faptului că nu are în posesie apartamentul, ci pârâții sunt cei care trebuie să dovedească faptul predării mansardei către reclamant în stadiu semifinisat.
Raportat la posibilitatea reclamantului de beneficia cel puțin de posesia bunului obiect al antecontractului, în condițiile în care acesta a achitat integral prețul acestuia, după cum reiese din antecontractul în discuție, deci în condițiile în care acesta și-a îndeplinit obligația ce-i revenea, instanța reține caracterul esențial al obligației de predare a apartamentului-mansardă în stadiu semifinisat, caracter ce atrage sancțiunea rezoluțiunii contractului pentru neîndeplinirea acestei obligații.
Totodată, instanța constată culpa pârâților în neexecutarea obligațiilor de predare, respectiv de transferare a dreptului de proprietate asupra apartamentului obiect al antecontractului, de vreme ce pârâții nu mai au calitatea de proprietari ai bunului, raportat la prevederile art. 1082 care instituie o prezumție de culpă în sarcina debitorului căruia îi incumbă o obligație de rezultat.
Nu în ultimul rând, pârâții au fost puși în întârziere prin introducerea cererii de chemare în judecată, la data de 13.12.2013.
Sub aspectul apărării pârâților în sensul existenței unei înțelegeri între părți de altă natură, instanța reține din nou faptul că pârâții nu și-au dovedit susținerile, deși au beneficiat de această posibilitate. Astfel, cu toate că a fost încuviințat interogatoriul reclamantului, pârâții R. L. și R. M. C. au depus tardiv acest interogatoriu (f. 114), însă și în acest context instanța a adresat reclamantului întrebările formulate de pârâți (f. 113, 121). Mai mult, cu toate că pârâții au solicitat proba cu martori, aceștia nu au indicat la niciunul din termenele de judecată numele și adresa acestora, respectiv deși au solicitat proba cu înscrisuri, aceștia nu au depus nici un înscris în probațiune.
Pentru toate aceste considerente, instanța, în temeiul art. 1020-1021 C.civ. va dispune rezoluțiunea antecontractului încheiat la data de 19.05.2010 între reclamantul C. V. și pârâții PĂRȚILĂ S. C., PĂRȚILĂ C. D., R. L. și R. M. C..
Ca urmare a admiterii petitului constând în rezoluțiunea tranzacției încheiată la data de 19.05.2010, aceasta va fi desființată cu efect retroactiv, și la cererea reclamantului, părțile vor fi puse în situația anterioară încheierii contractului.
Constatând, potrivit conținutului antecontractului, că reclamantul a achitat prețul apartamentului în valoare de 30.000 Euro, instanța va obliga, în solidar, pârâții să restituie acestuia suma de bani achitată cu acest titlu.
Sub aspectul capătului de cerere referitor la obligarea pârâților la plata dobânzii legale de la data de 21.06.2013 și până la plata integrală și efectivă a debitului total, instanța reține că potrivit art. 1088 alin. (1) C. civ. 1864 „la obligațiile care au de obiect o sumă oarecare, daunele interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ținut a justifica despre vreo pagubă; nu sunt debite decât din ziua cererii în judecată, afară de cazurile în care, după lege, dobânda curge de drept”. Odată constată obligația pârâților de a restitui reclamantului suma de 30.000 Euro reprezentând prețul achitat al apartamentului, pentru repararea prejudiciului în mod integral care presupune atât recuperarea pierderii efectiv suferite (damnum emergens), cât și a beneficiului nerealizat (lucrum cessans), în speță, acesta din urmă constând în sporul patrimonial pe care l-ar fi obținut reclamantul prin folosirea sumei de bani datorate, se justifică obligarea pârâților la plata dobânzii legale.
Reținând că, în prezenta cauză, pârâții nu se află în vreuna din ipotezele cuprinse în art. 1079 alin. (2) C.civ. 1864, ca fiind de drept puși în întârziere și raportat la art. 1088 alin. (2) C.civ. 1864, instanța îi va obliga pe aceștia să plătească reclamantului dobândă legală aferentă valorii totale a sumei ce se impune a fi restituită, al cărei cuantum este de 30.000 Euro, începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată, 13.12.2013, ca reprezentând data de la care aceștia au fost notificați în sensul restituirii sumei de bani datorate și până la achitarea efectivă a acesteia.
Obligarea pârâților la plata dobânzii legale începând cu data de 21.06.2013, astfel cum a solicitat reclamantul prin acțiunea formulată, nu poate fi dispusă de către instanță, întrucât notificarea pârâților, prin executor judecătoresc, efectuată la data indicată, nu reprezintă punerea în întârziere a acestora cu privire la restituirea prețului achitat de către reclamant. Potrivit conținutului notificării (f. 6) și a comunicărilor efectuate (f. 8-11), promitenții vânzători au fost puși în întârziere cu privire la obligația de a se prezenta la Biroul Notarului Public N. R., în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că dobânda legală nu poate fi acordată de la data de 21.06.2013.
În condițiile stării de fapt și de drept expuse anterior, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și precizată de către reclamant, sens în care va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la Cluj-N. la data de 19.05.2010 și atestat de avocat B. D. sub nr. 38/19.05.2010 și obligarea în solidar a pârâților să plătească reclamantului suma de 30.000 euro și dobânda legală calculată asupra acestei sume de la data de 13.12.2013 și până la data plății efective.
Potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) C.pr.civ., partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Având în vedere, acest temei juridic, precum și împrejurarea că, reclamantul pentru promovarea acțiunii a achitat taxa judiciară de timbru de 3.745 lei (f. 3, 25, 49, 79, 89, 97, 115), iar pentru susținerea poziției procesuale a efectuat cheltuieli constând onorariul avocațial în valoare de 2.000 lei (f. 134), instanța, constatând că au căzut în pretenții, va obliga pârâții în solidar, să plătească reclamantului suma de 5.745 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepțiile lipsei de interes și a prematurității, invocate de pârâți prin întâmpinare, ca neîntemeiate.
Admite în parte acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul C. V. cu domiciliul în D., .. 1, jud. Cluj în contradictoriu cu pârâții PĂRȚILĂ S. C. cu domiciliul în Cluj-N., ., ., PĂRȚILĂ C. D. cu domiciliul în Cluj-N., ., ., R. L. cu domiciliul în Cluj-N., .. 13, . și R. M. C. cu domiciliul în Cluj-N., ., ., și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la Cluj-N. la data de 19.05.2010 și atestat de avocat B. D. sub nr. 38/19.05.2010.
Obligă în solidar pârâții să plătească reclamantului suma de 30.000 euro și dobânda legală calculată asupra acestei sume de la data de 13.12.2013 și până la data plății efective.
Obligă în solidar pârâții să plătească reclamantului suma de 5.745 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Apelul și motivele de apel se depun la Judecătoria Cluj-N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 11 noiembrie 2014.
JUDECĂTOR,GREFIER,
ȘOIMIȚA-B. TRIFANCARMEN O.
Red.Dact./S.B.T./C.O./7 ex/12.12.2014
| ← Încuviinţare executare silită. Încheierea nr. 8073/2014.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2014/2014.... → |
|---|
