Pretenţii. Sentința nr. 4335/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4335/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 30-04-2015 în dosarul nr. 1321/1285/2014
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal 3185
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚĂ CIVILĂ Nr. 4335/2015
Ședința publică de la 30.04.2015
Completul constituit din
JUDECĂTOR: M. I.
GREFIER: A. M. M.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . ca obiect reziliere contract.
Instanța constată că dezbaterile au avut loc în ședința din 24.04.2015, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea hotărârii în cauză pentru data de 30.04.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de fațǎ, constatǎ urmǎtoarele:
Prin cererea înregistratǎ pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la data de 19.11.2014 sub nr._, reclamanta ., cu sediul în Cluj N., Piața 1 Mai nr. 4 - 5, jud. Cluj, înregistratǎ la O. R. C. sub nr. J_, CUI RO_, a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta . sediul în Cluj N., Piața 1 Mai nr. 4 - 5, jud. Cluj, înregistratǎ la O. R. C. sub nr. J_, CUI RO_, sǎ dispunǎ rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpǎrarenr. 3342 din data de 31.10.2007, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren CFU lateral, în suprafațǎ de 761 mp, identificat în CF nr._, poziția A + 23, nr. topo 6824/24/2/1/1/1/1, 6824/25/2/1/1/1/1 și 6824/26/2/1/1/1/1, respectiv obligarea pârâtei la plata sumei de_,86 lei reprezentând avans, precum și acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea litigiului.
În motivarea cererii formulate, reclamanta a indicat, în esențǎ, cǎ la data de 26.10.2007 a adjudecat terenul CFU lateral, în suprafațǎ de 761 mp, identificat în CF nr._, poziția A + 23, nr. topo 6824/24/2/1/1/1/1, 6824/25/2/1/1/1/1 și 6824/26/2/1/1/1/1, după cum reiese din procesul verbal nr. 1/26.10.2007, ulterior fiind încheiat contractul de vânzare nr. 3342, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului menționat, o parte de 60% din prețul stabilit fiind achitată în 15 zile de la perfectarea antecontractului, restul urmând a fi avansat la data încheierii vânzării în formă autentică, ce urma a avea loc în 10 zile calendaristice de la prezentarea dovezii privind soluționarea irevocabilă a litigiului la care se făcea referire în actul perfectat. În acest context, s-a evidențiat că, la data de 09.08.2011, pârâta a comunicat împrejurarea că diferendul fusese tranșat, însă, în circumstanțele în care a apărut o neînțelegere privind suprafața terenului, la 31.10.2011 s-a încheiat un act adițional, termenul de perfectare în formă autentică a contractului fiind prelungit până la rezolvarea diferendului intervenit, raportat la faptul că fusese pretinsă reducerea prețului. În fine, s-a relevat că, până în prezent, pârâta nu a efectuat demersurile necesare pentru încheierea vânzării în formă autentică, nepredând nici posesia terenului, deși aceasta a fost notificată să treacă la îndeplinirea obligațiilor sale.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1073 din C. Civ., respectiv dispozițiile art. 194 și urm. din C. proc civ.
În susținerea pretențiilor sale, reclamanta a anexat cererii formulate un set de înscrisuri ( f. 8 - 30 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj și 15 - 16 ) și a solicitat administrarea probei constând în interogatoriul pârâtei.
Cererea formulatǎ a fost timbratǎ cu taxa judiciară de timbru în sumǎ de 4104,86 lei ( f. 6 și 36 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
Reclamanta a formulat la 05.12.2014 adresă ( f. 34 - 35 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care și-a exprimat poziția privitoare la termenul de prescripție în cauză, învederând că obligația promitentei vânzătoare de a transmite proprietatea era afectată de un termen suspensiv, or la 31.10.2011 a intervenit un act adițional la antecontractul de vânzare, prin care se stabilea că actul juridic va fi perfectat în formă autentică după rezolvarea diferendului intervenit, raportat la aspectul că se solicitase reducerea prețului de către promitentul cumpărător, doar la 18.11.2011 fiind remisă adresa prin care se înștiința reclamanta despre imposibilitatea modificării prețului, acesta fiind momentul de la care a început să curgă termenul de prescripție de 3 ani, astfel că acțiunea a fost introdusă în interiorul său.
Reclamanta a atașat adresei formulate înscrisuri ( f. 37 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
Pârâta a depus la 30.12.2014 întâmpinare ( f. 43 - 52 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care a invocat excepția necompetenței materiale a instanței sesizate, respectiv excepția prescripției dreptului la acțiune, iar raportat la fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.
În ce privește excepția prescripției, s-a învederat că în cauză sunt aplicabile prevederile Decretului nr. 167/1958, termenul de prescripție incident fiind cel de 3 ani, stabilit de art. 3 din actul normativ menționat, or raportat la art. 3 din contractul nr. 3342/31.10.2007, s-a apreciat că în discuție este o condiție suspensivă, eficacitatea actului depinzând de soluția ce trebuia pronunțată în dosarul nr. 423/2006, aflat pe rolul Tribunalului Cluj, finalizat prin Decizia nr. 610 din data de 14.12.2009 a Curții de Apel Iași, context în care s-a subliniat că promitentul cumpărător a fost informat asupra tranșării litigiului, însă, deși s-a solicitat perfectarea vânzării, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț, astfel că termenul de prescripție a început să curgă de la data de 09.08.2011, când s-a realizat punerea în întârziere a cumpărătorului. Pe de altă parte, s-a considerat că, inclusiv în situația în care s-ar aprecia că numai de la momentul în care s-a perfectat actul adițional curge termenul general de prescripție, oricum acesta este împlinit în cauză, dat fiind că părțile au încheiat numai un antecontract de vânzare, în temeiul căruia avea obligația de a întreprinde demersurile necesare în vederea radierii din cartea funciară a litigiului ce forma obiectul dosarului nr._, respectiv de a transfera dreptul de proprietate în favoarea promitentului cumpărător, prin încheierea convenției în formă autentică, obligație afectată de o condiție suspensivă. În fine, s-a apreciat că în prezentul litigiu nu a operat vreo cauză de suspendare sau întrerupere a termenului de prescripție, astfel că, în baza art. 13 - 14 și 16 din Decretul nr. 167/1958, coroborat cu art. 1368 din C. Civ., se impune a concluziona în sensul că acțiunea a fost promovată după ce termenul de prescripție s-a împlinit.
Relativ la fondul cauzei, s-a subliniat că, în realitate, prin notificarea nr. 3019/09.08.2011 s-a făcut dovada soluționării irevocabile a litigiului la care se făcea referire în antecontract, promitentul cumpărător fiind solicitat să achite restul de preț, urmând ca ulterior să fie încheiată vânzarea în formă autentică, însă reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată, astfel că prin actul adițional s-a prelungit pe durată nedeterminată termenul de perfectare a contractului, or până în prezent promitentul cumpărător nu a efectuat demersuri pentru încheierea vânzării, deși avea obligația de a contacta un birou notarial, conform art. 7 din antecontract. Totodată, s-a relevat de pârâtă că notificarea la care se face referire în cererea de chemare în judecată a fost comunicată prin email la data de 18.11.2014, ora 16.13, după închiderea programului, iar cea transmisă prin executorul judecătoresc i-a parvenit tot în ziua de 18.11.2014, or acțiunea a fost înregistrată pe rolul instanței la 19.11.2014, fiind așadar imposibilă perfectarea contractului în mai puțin de 24 ore. În același context, s-a evidențiat că, prin notificarea din 18.11.2014, s-a solicitat, în primul rând, predarea posesiei, iar în subsidiar, efectuarea fomalităților necesare în vederea încheierii vânzării, nefiind acordat un termen pentru executarea obligațiilor, astfel că aceasta nu poate produce efecte juridice și, mai mult decât atât, nu s-a dovedit o culpă gravă din partea sa, care să poată sta la baza rezoluțiunii convenției, aceasta mai ales că prin notificarea din 18.11.2014 se pretinsese încheierea vânzării. În fine, s-a arătat că restituirea avansului achitat nu poate fi justificată decât în ipoteza neîndeplinirii obligațiilor asumate prin contract, or nu aceasta este situația în cauza de față.
În drept, s-au invocat prevederile art. 205 din C. proc. civ.
În susținerea poziției sale procesuale, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, respectiv a probei constând în interogatoriul reclamantei.
Reclamanta a depus la 24.02.2015 note scrise ( f. 61 - 63 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care a prezentat evoluția corespondenței purtate între părțile litigante, învederând că, prin adresa nr._/23.12.2014, pârâta a solicitat achitarea restului de preț, fiind transmis un răspuns prin adresa nr. 03/07.01.2015, în sensul că acesta urma a fi avansat după încheierea vânzării în formă autentică, fiind subliniată și împrejurarea că, în realitate, vânzătorului îi revine sarcina de a convoca cumpărătorul la notarul public în vederea perfectării contractului. În același context, s-a evidențiat că pârâta a comunicat adresa nr. 177/13.01.2015, prin care se făcea referire la încheierea vânzării, transferul dreptului de proprietate și predarea posesiei, în termen de 15 zile de la data semnării contractului în fomă autentică, iar prin adresa nr. 30/19.01.2015 s-a trimis răspuns în sensul că nu a fost îndeplinită obligația de predare a imobilului, după care corespondența purtată a încetat, chiar dacă, la data de 05.02.2015, au fost transmise notarului public actele solicitate în vederea încheierii vânzării în formă autentică, nefiind însă comunicată data și ora la care se impunea prezentarea pentru perfectarea contractului.
Reclamanta a anexat notelor formulate înscrisuri ( f. 64 - 86 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
În baza art. 255 alin. (1) raportat la art. 258 alin. (1) din C. proc. civ., instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, respectiv proba cu interogatoriul pârâtei, răspunsul primit în scris fiind atașat la dosar ( f. 13 - 14 ), iar în temeiul art. 254 alin. (1) din C. proc. civ., a constatat decăderea pârâtei din solicitarea privind administrarea probei cu interogatoriul reclamantei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În urma derulării licitației publice cu strigare din data de 26.10.2007, reclamanta . a fost declarată adjudecatar cu privire la imobilul supus procedurii, aparținând pârâtei . cum se poate observa din cuprinsul procesului verbal încheiat la acea dată ( f. 8 - 9 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), astfel că, ulterior, în ziua de 31.10.2007, s-a trecut la perfectarea convenției denumite contract de vânzare - cumpǎrare nr. 3342 ( f. 16 - 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), al cărei obiect se referea la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren CFU lateral, în suprafațǎ de 761 mp, identificat în CF nr._, poziția A + 23, nr. topo 6824/24/2/1/1/1/1, 6824/25/2/1/1/1/1 și 6824/26/2/1/1/1/1, după cum rezultă din art. 2 al actului juridic amintit ( f. 16 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), părțile înțelegând să încheie convenția menționată în circumstanțele în care exista un litigiu pe rolul Tribunalului Cluj, ce forma obiectul dosarului nr. 423/2006, așa cum reiese din același art. 2 al contractului ( f. 16 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ). Relativ la prețul imobilului, în cuantum de_,1 lei, este de relevat că acesta a fost determinat prin art. 3 din convenția perfectată, urmând a fi achitat în două tranșe, respectiv 60% în termen de 15 zile de la semnarea precontractului și restul de 40% la încheierea vânzării în formă autentică ( f. 16 - 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), părțile individualizând în mod explicit și data la care se va semna contractul autentic, anume în termen de 10 zile calendaristice de la prezentarea către cumpărător a dovezii privind soluționarea irevocabilă a litigiului la care se făcea trimitere la art. 2 din actul juridic, după cum rezultă din art. 3 al convenției nr. 3342 din 31.10.2007 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
În ce privește obligațiile asumate de către părțile contractante, astfel cum acestea decurg din contractul indicat mai sus, este de evidențiat că, dacă societatea pârâtă s-a angajat a trece la perfectarea vânzării în formă autentică, în termenul individualizat prin art. 3 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), transferul proprietații urmând a avea loc la data semnării contractului, potrivit art. 10 ( f. 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), respectiv a preda terenul cumpărătorului, în baza unui proces verbal, conform art. 6 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), această operațiune trebuind să aibă loc în 15 zile calendaristice de la semnarea contractului sub semnătură privată, vânzătorul asigurând cumpărătorului folosința liberă de sarcini de la acea dată, după cum reiese din art. 10 ( f. 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), societatea reclamantă s-a îndatorat, pe de o parte, a încheia vânzarea în formă autentică, în termenul stipulat de art. 3 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și, pe de altă parte, a achita prețul, în condițiile art. 3, respectiv a avansa cheltuielile ocazionate de autentificarea convenției, potrivit art. 7 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ). În acest context, trebuie reținut că, așa cum reiese din înscrisurile atașate de către reclamantă cererii formulate ( f. 20 - 23 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), precum și din cuprinsul adresei nr. 3019/09.08.2011, emisă de către pârâta .. 28 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), avansul în cuantum de_,86 lei din prețul vânzării a fost în întregime achitat, așa încât reclamanta și-a onorat obligația stipulată de art. 3 din contractul nr. 3342 din 31.10.2007 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), din conținutul aceleiași adrese menționate anterior rezultând și împrejurarea că, la data de 09.08.2011, litigiul ce forma obiectul dosarului nr._ al Tribunalului Cluj fusese tranșat irevocabil, motiv pentru care societatea pârâtă a invitat reclamanta să achite restul de preț, în sumă de_,24 lei, urmând ca ulteror să fie perfectată și vânzarea în formă autentică ( f. 28 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
Pe de altă parte, nu poate fi omis faptul că, în circumstanțele în care societatea reclamantă a pretins, prin adresele nr. 10/05.01.2011 ( f. 25 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și nr. 417/03.10.2011 ( f. 26 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), reducerea prețului de adjudecare, dat fiind că, după efectuarea unor măsurători, ar fi reieșit că nu se regăsește întreaga suprafață de 761 mp, ci numai una de 623 mp, identificându-se trei porțiuni lipsă, părțile au agreat să încheie, la data de 31.10.2011, actul adițional nr. 4404 la antecontractul de vânzare nr. 3342/31.10.2007, prin care au stabilit prelungirea termenului de încheiere în formă autentică a convenției până la rezolvarea diferendului legat de reducerea prețului imobilului ( f. 27 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), aspectul în discuție fiind tranșat de societatea pârâtă prin adresa nr. 4800/18.11.2011, reclamanta fiind încunoștiințată asupra împrejurării că, în mod obiectiv, nu se poate da curs solicitării sale de modificare a prețului stabilit prin procesul verbal de licitație ( f. 38 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
Relativ la demersurile efectuate de părți în prealabil sesizării Tribunalului Specializat Cluj, este de subliniat că reclamanta a solicitat pârâtei să își îndeplinească obligațiile de predare a posesiei imobilului în privința căruia fusese perfectată promisiunea bilaterală de vânzare, respectiv să demareze acțiunile necesare în vederea încheierii contractului în formă autentică ( f. 12 - 13 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), notificarea fiind transmisă prin executor judecătoresc, la data de 18.11.2014 ( f. 10 - 11 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), respectiv prin poștă electronică ( f. 14 - 15 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), societatea pârâtă înțelegând să transmită adresa nr._/23.12.2014 ( f. 64 - 65 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care se pretindea reclamantei achitarea restului de preț în termen de 15 zile de la comunicare, cu precizarea că aceasta din urmă nu ar fi respectat obligația de plată asumată, respectiv nu ar fi realizat demersuri pentru perfectarea vânzării, deși o atare îndatorire s-ar subînțelege din stipulația de la art. 7 din contractul nr. 3342/31.10.2007. În același context, nu poate fi omis că reclamanta a transmis un răspuns prin adresa nr. 03/07.01.2015 ( f. 66 - 67 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), învederând că, în realitate, restul de preț trebuia avansat numai la semnarea vânzării în formă autentică, respectiv că obligația de convocare a cumpărătorului la notarul public revine vânzătorului, care deține toate actele necesare în vederea încheierii tranzacției și, totodată, că nici până la acea dată nu a fost executată obligația de predare a bunului, adresa menționată fiind înregistrată în cadrul societății pârâte sub nr. 61/07.01.2015 ( f. 66 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), aceasta din urmă informând reclamanta, prin adresa nr. 177/13.01.2015, cu privire la poziția sa, în sensul de a perfecta contractul de vânzare asupra imobilului, având drept consecință transferul dreptului de proprietate și predarea posesiei terenului în termen de 15 zile de la data semnării convenției în formă autentică, cu indicarea actelor solicitate de notarul public în vederea autentificării ( f. 68 ). Odată recepționată comunicarea anterior evidențiată, societatea reclamantă a răspuns prin adresa nr. 30/19.01.2015, înregistrată în cadrul pârâtei sub nr. 326/21.01.2015 ( f. 69 - 70 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care se reliefa împrejurarea că există disponibilitatea de a se pune la dispoziția notarului public înscrisurile solicitate, fără a exista însă un acord cu privire la modalitatea propusă referitor la transferul dreptului de proprietate și predarea posesiei, ținând seama de cele convenite prin promisiunea de vânzare. În fine, este de subliniat că, așa cum se poate observa din cuprinsul adresei înregistrate la societatea pârâtă sub nr. 670/10.02.2015 ( f. 74 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și din corespondența transmisă acesteia din urmă în formă electronică ( f. 71 - 73 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), reclamanta a furnizat documentele necesare pentru autentificarea convenției de către notarul public ( f. 75 - 86 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), însă, cu toate acestea, pârâta nu a mai înțeles a da curs obligației sale de perfectare a contractului de vânzare.
Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiune în sens material
Potrivit art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, aplicabil în prezenta cauză în baza art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, ținând seama de momentul perfectării promisiunii bilaterale de vânzare, anume 31.10.2007 ( f. 16 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege, în ipoteza acțiunilor personale, ce urmăresc realizarea unui drept de creanță - cum este cazul și în litigiul de față, de vreme ce promisiunea sinalagmatică nu dă naștere unui drept real în patrimoniul promitentului cumpărător, ci a unui drept de creanță, constând în posibilitatea de a obține încheierea vânzării în formă autentică, în condițiile stipulate prin promisiune - fiind relevante dispozițiile art. 3 alin. (1) din cadrul actului normativ amintit, conform cărora termenul general de prescripție este de 3 ani. În același context, pentru examinarea împrejurării dacă a intervenit prescripția cu privire la pretențiile concrete formulate de către societatea reclamantă, trebuie să fie luate în considerare și prevederile art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958, ce stabilesc că, în situația în care dreptul subiectiv este afectat de o condiție suspensivă sau de un termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la data realizării condiției sau, după caz, de la momentul împlinirii termenului.
Așadar, față de solicitările formulate de către societatea reclamantă în prezentul litigiu, instanța observă, mai întâi, că este în discuție un drept de creanță în privința căruia operează prescripția extinctivă, în termenul general de 3 ani reglementat de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, după cum s-a relevat în cele ce preced.
În al doilea rând, legat de cursul prescripției, este de reținut că acesta a debutat, în realitate, de la data la care societatea pârâtă a notificat împrejurarea că nu se poate proceda la modificarea prețului stabilit prin procesul verbal de licitație, prin adresa nr. 4800, anume din ziua de 18.11.2011 ( f. 38 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), acesta fiind momentul la care a fost tranșat diferendul legat de prețul vânzării. În acest sens, este de subliniat că, deși inițial, prin promisiunea sinalagmatică perfectată, se stabilise că încheierea vânzării în formă autentică urma a se realiza în termen de 10 zile calendaristice de la prezentarea către cumpărător a dovezii privind soluționarea irevocabilă a litigiului ce forma obiectul dosarului nr. 423/2006 al Tribunalului Cluj, conform art. 3 din contractul nr. 3342/31.10.2007 ( f. 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), fapt petrecut prin adresa nr. 3019/09.08.2011 ( f. 28 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), totuși, ulterior, părțile au încheiat actul adițional nr. 4404/31.10.2011 ( f. 27 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care se agrea prelungirea termenului în care urma a fi semnat contractul în formă autentică până la data la care se va soluționa diferendul legat de reducerea prețului, or societatea pârâtă a formulat poziția sa în raport de aspectul discutat prin adresa nr. 4800/18.11.2011 ( f. 38 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), acesta fiind, indubitabil, momentul la care a fost tranșată problema referitoare la modificarea prețului vânzării. În acest context, trebuie reliefat că nu pot fi primite susținerile societății pârâte, în sensul că acțiunea în rezoluțiune ar fi una reală, dat fiind că, în prezentul litigiu, promisiunea bilaterală perfectată nu a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în patrimoniul reclamantei, astfel că nu sunt aplicabile prevederile art. 1368 din C. Civ. 1864, care au în vedere numai cererea vânzătorului pentru rezoluțiunea convenției perfectate, ceea ce nu este cazul în situația de față și, pe de altă parte, este neîntemeiată alegația referitoare la împrejurarea că termenul de prescripție ar fi început să curgă de la data la care reclamanta ar fi fost pusă în întârziere, respectiv 09.08.2011, după ce s-a tranșat litigiul ce forma obiectul dosarului nr. 423/2006 al Tribunalului Cluj, câtă vreme, după cum s-a indicat și anterior, părțile au încheiat un act adițional, la data de 31.10.2011 ( f. 27 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), convenind prorogarea termenului de perfectare a vânzării în formă autentică. În fine, trebuie subliniat că susținerea pârâtei, potrivit căreia prescripția ar fi început să curgă, cel mai târziu, la momentul încheierii actului adițional, anume 31.10.2011, este, de asemenea, nefondată, câtă vreme, după cum s-a reliefat mai sus, la acea dată s-a stabilit numai prelungirea termenului în care urma a fi semnat contractul autentic de vânzare, aceasta depinzând de rezolvarea problemei legate de reducerea prețului inițial ( f. 27 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), chestiune tranșată la 18.11.2011, prin adresa nr. 4800 ( f. 38 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
În al treilea rând, trebuie observat că, în circumstanțele în care Decretul nr. 167/1958 nu stabilește reguli privind modul de calcul al termenelor de prescripție, iar dispozițiile art. 1887 - 1889 din C. Civ. 1864 se referă la termenele de prescripție pe zile, în vederea stabilirii modalității în care se calculează termenele de prescripție pe ani trebuie să fie luate în considerare prevederile art. 181 alin. (1) pct. 3 și alin. (2), respectiv ale art. 182 alin. (1) - (2) din C. proc. civ., așa încât, în ce privește cauza de față, cum termenul de prescripție al dreptului la acțiune în sens material a început să curgă la 18.11.2011, după cum s-a relevat în cele ce preced, trebuie apreciat că data la care se împlinește prescripția este 18.11.2014, aceasta marcând momentul până la care, cel mai târziu, dreptul subiectiv poate fi valorificat de către titularul său, or reclamanta a notificat pârâta prin executor judecătoresc în ziua de 18.11.2014 ( f. 10 - 11 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și a introdus cererea de chemare în judecată la aceeași dată de 18.11.2014, prin depunerea sa la oficiul poștal ( f. 31 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), așadar acțiunea a fost promovată în interiorul termenului de prescripție stabilit de lege.
În consecință, față de aspectele anterior învederate, instanța va respinge ca fiind neîntemeiată excepția prescripției dreptului la acțiune în sens material, excepție invocatǎ de pârâtǎ prin întâmpinare.
Cu privire la fondul pretențiilor deduse judecății
Astfel cum rezultă din cuprinsul art. 1020 - 1021 din C. Civ. 1864, aplicabile în prezenta cauză pe temeiul art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, rezoluțiunea contractului poate fi dispusă de către instanță numai în măsura în care sunt îndeplinite trei condiții, respectiv să existe o neexecutare a obligațiile asumate de către una din părți, ce poate îmbrăca fie forma unei neexecutări totale sau parțiale, fie cea a executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligației, această neexecutare lato sensu să fie imputabilă pârâtului din litigiul pendent, adică să se datoreze culpei sale și, în fine, se impune ca debitorul să fi fost pus în întârziere cu privire la neexecutarea obligației, aceasta operând cel mai târziu la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Relativ la prezentul litigiu, instanța apreciază că, față de argumentele ce vor fi expuse în continuare, există o neexecutare esențială a obligațiilor contractuale asumate de către societatea pârâtă prin promisiunea încheiată la data de 31.10.2007, care poate sta, neîndoielnic, la baza dispunerii rezoluțiunii sale. Din această perspectivă, este de relevat, mai întâi, că deși îndatorirea fundamentală decurgând din contractul nr. 3342/31.10.2007 se referea la perfectarea vânzării în formă autentică, în termenul stabilit de părți, după cum reiese din clauza inserată în cadrul art. 3 ( f. 16 - 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), totuși, pârâta nu a făcut dovada că și-ar fi executat obligația menționată sau că ar fi efectuat toate demersurile necesare în vederea îndeplinirii sale, respectiv că era pe punctul de a-și onora îndatorirea la data la care a fost pusă în întârziere, respectiv la momentul în care a fost sesizată instanța sau pe toată perioada de timp de la data învestirii organului jurisdicțional și până la închiderea dezbaterilor în prezenta cauză. În acest sens, nu poate fi omis că, așa cum s-a putut observa din cele menționate anterior, părțile litigiului au convenit prelungirea termenului în care trebuia încheiată vânzarea în formă autentică, prin actul adițional nr. 4404/31.10.2011, până la rezolvarea diferendului legat de reducerea prețului vânzării ( f. 27 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), or această chestiune a fost tranșată de pârâtă prin adresa nr. 4800/18.11.2011 ( f. 38 - 39 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), prin care se comunica reclamantei împrejurarea că solicitarea sa nu poate fi în mod favorabil soluționată. Ca atare, este de relevat aspectul că, de la momentul la care adresa menționată a fost transmisă reclamantei și până la data la care pârâta a fost notificată în sensul de a preda posesia imobilului și de a realiza toate acțiunile necesare pentru încheierea vânzării în formă autentică ( f. 12 - 13 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), anume 18.11.2014 ( f. 10 - 11 și 14 - 15 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), aceasta din urmă nu a efectuat, în realitate, demersuri concrete pentru îndeplinirea obligației sale de a asigura transferul proprietății prin perfectarea contractului autentic și nici nu a probat că ar fi fost pregătită să își execute angajamentul asumat, aceeași situație perpetuându-se și după data la care a fost introdusă cererea de chemare în judecată. Din această perspectivă, este de subliniat că, în realitate, așa cum se poate observa din adresa nr._/23.12.2014, pârâta a manifestat o atitudine ce contura refuzul său implicit de a trece la încheierea vânzării în formă autentică, dat fiind că această operațiune era condiționată de achitarea restului de preț în 15 zile de la primirea notificării ( f. 64 - 65 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), în mod contrar celor stabilite de părți prin art. 3 al promisiunii ( f. 16 - 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), așadar nu se poate aprecia că pârâta era gata a-și îndeplini obligația asumată, aceasta relevând, în fapt, că nu mai înțelegea să execute contractul nr. 3342/31.10.2007 în condițiile stipulate inițial. Mai mult decât atât, instanța constată că aceeași poziție este menținută de către societatea pârâtă și cu prilejul adresei nr. 177/13.01.2015 ( f. 68 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), în cuprinsul căreia se face trimitere la împrejurarea că aceasta intenționează a perfecta vânzarea, având drept consecință transferul dreptului de proprietate și predarea posesiei în termen de 15 zile de la semnarea contractului în formă autentică, însă, cu toate acestea, întregul conținut al înscrisului menționat denotă, în realitate, că pârâta nu mai era de acord a încheia convenția în circumstanțele trasate prin promisiunea din 31.10.2007, atâta timp cât făcea referire la transferul efectiv al dreptului și la predarea posesiei numai ulterior perfectării contractului autentic, în mod diferit față de cele stabilite prin art. 6 și 10 din promisiune ( f. 17 - 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ). În fine, elementul esențial rămâne acela că, deși societatea reclamantă a transmis pârâtei înscrisurile solicitate de notarul public, la care se trimitea în adresa nr. 177/13.01.2015 ( f. 68 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), după cum s-a învederat în cele de mai sus și după cum se poate observa din cuprinsul adresei înregistrate la societatea pârâtă sub nr. 670/10.02.2015 ( f. 74 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și din corespondența transmisă acesteia din urmă în formă electronică ( f. 71 - 73 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), totuși, nici într-un asemenea cadru pârâta nu a mai înțeles să își onoreze obligația derivată din promisune, de a consimți la vânzarea în formă autentică, în condițiile stipulate prin contractul de la data de 31.10.2007, în tot intervalul de timp de până la închiderea dezbaterilor în cauza de față, indiferent de momentul în care i-a parvenit efectiv notificarea pârâtei, anume 18.11.2014 ( f. 10 - 11 și 14 - 15 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ).
În al doilea rând, instanța consideră că, raportat la obligațiile decurgând din contractul nr. 3342/31.10.2007, trebuie apreciat că societatea pârâtă nu a făcut proba îndeplinirii îndatoririi sale de predare a bunului asupra căruia purta promisiunea, deși din cuprinsul clauzelor inserate la art. 6 și 10 din contract rezultă, în mod cert, că aceasta se angajase a asigura posesia terenului de la împlinirea termenului de 15 zile de la semnarea actului sub semnătură privată ( f. 17 - 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), or nici până în prezent pârâta nu a făcut, în condițiile art. 249 din C. proc. civ., proba că și-ar fi îndeplinit sarcina asumată. De altfel, trebuie constatat că, așa cum rezultă din adresa societății pârâte nr. 177/13.01.2015 ( f. 68 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), aceasta din urmă a indicat în mod manifest că predarea posesiei se va realiza numai în 15 zile de la data semnării contractului în formă autentică, așadar a relevat o atitudine certă de refuz al îndeplinirii obligației de predare în condițiile stabilite prin promisiune. Pe de altă parte, trebuie observat că răspunsul pârâtei la interogatoriul ce i-a fost administrat, în sensul că reclamanta a fost încunoștiințată asupra aspectului că punerea în posesie depindea de modul în care va fi soluționat litigiul ce forma obiectul dosarului nr. 423/2006 al Tribunalului Cluj ( f. 14 ), nu poate fi luat în seamă, dat fiind că nici până la acest moment obligația de predare nu a fost executată și, totodată, însăși pârâta a notificat reclamanta, la 09.08.2011, prin adresa nr. 3019 ( f. 28 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), asupra faptului că diferendul respectiv fusese tranșat, așadar în tot intervalul de timp menționat pârâta nu a trecut la executarea îndatoririi de predare a imobilului, în condițiile art. 6 și 10 din promisiune ( f. 17 - 18 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), deși nu mai exista niciun impediment în acest sens, iar obligația în discuție era una esențială, în contextul în care, la momentul perfectării promisiunii, nu se cunoștea data concretă la care litigiul de pe rolul Tribunalului Cluj urma a fi rezolvat.
Concluzionând, instanța opinează că societatea pârâtă nu și-a onorat îndatoririle fundamentale decurgând din contractul nr. 3342/31.10.2007, respectiv de a asigura transferul proprietății asupra terenului și de a asigura posesia imobilului în condițiile stabilite prin promisiune, așa încât prima dintre cerințele necesare pentru dispunerea rezoluțiunii este îndeplinită în cauza de față.
În ce privește cauza care a stat la baza neexecutării de către pârâtă a obligațiilor sale contractuale, trebuie considerat că, în realitate, aceasta este reprezentată de culpa sa exclusivă, după cum se va arăta în continuare. Astfel, mai întâi, este de subliniat că, în prezentul litigiu, nu s-a făcut dovada că neîndeplinirea sarcinilor ce reveneau pârâtei s-ar fi datorat forței majore sau cazului fortuit, când se punea, în mod evident, problema riscului contractului, iar nu a rezoluțiunii. În al doilea rând, instanța constată că, din întreaga modalitate în care a fost gestionat de către societatea pârâtă procesul de executare a promisiunii sinalagmatice de vânzare perfectată cu reclamanta reiese că neîndeplinirea obligațiilor ce îi reveneau se datorează culpei sale exclusive. În acest sens, așa cum s-a reliefat și în cele ce preced, numai pârâta a manifestat o atitudine ce reda, în realitate, un refuz cert al executării promisiunii în condițiile stipulate inițial, atâta vreme cât se solicita achitarea restului de preț anterior încheierii vânzării în formă autentică, după cum a rezultat din adresa nr._/23.12.2014 ( f. 64 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), respectiv se susținea că transferul proprietății și predarea posesiei vor avea loc numai la împlinirea unui termen de 15 zile de la semnarea contractului autentic, potrivit adresei nr. 177/13.01.2015 ( f. 68 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), or aceste elemente concrete sunt de natură a contura, în mod indeniabil, aprecierea că, în mod culpabil, pârâta nu a mai înțeles să execute promisiunea de vânzare în condițiile stipulate inițial, neexistând nicio justificare a conduitei astfel adoptate, demersurile realizate de părți ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată fiind sortite eșecului tocmai datorită faptului că, în mod voit, pârâta intenționa a modifica cadrul în care trebuia executată promisiunea de vânzare.
În fine, trebuie reliefat aspectul că, în litigiul de față, este întrunită și cea din urmă cerință necesară pentru dispunerea rezoluțiunii contractului nr. 3342/31.10.2007, câtă vreme, la data de 18.11.2014, reclamanta a notificat pârâta, prin executor judecătoresc ( f. 10 - 11 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), să treacă la îndeplinirea obligațiilor sale contractuale ( f. 12 - 13 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), punerea în întârziere operând și prin introducerea cererii de chemare în judecată, or până în prezent nu s-a făcut dovada că aceasta și-ar fi executat îndatoririle decurgând din promisiunea perfectată. În acest sens, este de subliniat că nu pot fi primite susținerile pârâtei legate de caracterul neregulat al punerii sale în întârziere, prin referire la împrejurarea că notificarea i-a parvenit la 18.11.2014, iar acțiunea promovată a fost înregistrată pe rolul instanței la 19.11.2014, astfel că nu ar fi existat posibilitatea perfectării convenției, câtă vreme aceasta a avut posibilitatea de a-și executa obligațiile asumate în toată perioada de timp de la data comunicării cererii de chemare în judecată, anume 18.12.2014 ( f. 42 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ) și până în momentul în care s-au închis dezbaterile în cauză, or aceasta a manifestat, în fapt, o atitudine ce releva refuzul executării promisiunii în condițiile inițiale, după cum s-a argumentat în cele ce preced. Așadar, trebuie conchis că, de la momentul la care cererea a fost comunicată, respectiv 18.12.2014 ( f. 42 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), pârâta a avut la dispoziție un termen rezonabil pentru a trece la îndeplinirea sarcinilor sale contractuale, însă, în mod culpabil, nu a înțeles să își execute obligațiile asumate.
În consecință, în baza art. 1020 - 1021 din C. Civ. 1864, instanța va admite capătul principal al cererii de chemare în judecată formulate și, ca atare, va dispune rezoluțiunea convenției denumite contract de vânzare - cumpǎrare nr. 3342 din data de 31.10.2007, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren CFU lateral, în suprafațǎ de 761 mp, identificat în CF nr._, poziția A + 23, nr. topo 6824/24/2/1/1/1/1, 6824/25/2/1/1/1/1 și 6824/26/2/1/1/1/1.
Relativ la restabilirea situației anterioare
În ce privește efectele rezoluțiunii judiciare, este de remarcat că, așa cum reiese din reglementarea art. 1020 - 1021 din C. Civ. 1864, consecința esențială ce decurge în acest caz, odată dispusă măsura de instanță, se referă la desființarea retroactivă a contractului, ce presupune repunerea părților actului juridic în situația anterioară perfectării convenției sinalagmatice, prin restituirea prestațiilor executate în baza contractului rezoluționat.
Raportat la cauza de față, este de subliniat că, așa cum s-a relevat în cele de mai sus, reclamanta și-a onorat obligația de a achita suma de_,86 lei cu titlu de avans din prețul vânzării, în baza art. 3 din promisunea încheiată ( f. 16 - 17 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), așa cum rezultă din înscrisurile atașate cererii formulate ( f. 19 - 23 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), precum și din cuprinsul adresei nr. 3019/09.08.2011, emisă de către pârâta .. 28 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), or în asemenea circumstanțe, cum urmează a se dispune rezoluțiunea contractului nr. 3342 din data de 31.10.2007, instanța va obliga pârâta sǎ restituie reclamantei suma de_,86 lei reprezentând avans achitat din prețul stabilit prin convenția menționatǎ, această măsură fiind impusă de efectul retroactiv al desființării contractului prin rezoluțiune, în vederea repunerii părților în situația anterioară încheierii actului juridic, prin restituirea prestațiilor anterior executate.
Asupra cheltuielilor de judecată
Potrivit art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, iar conform art. 451 alin. (1) din C. proc. civ., în cuantumul cheltuielilor de judecată se include și taxa judiciarǎ de timbru, respectiv onorariul avocatului. În consecință, cum pârâta a căzut în pretenții, cererea de chemare în judecată formulată urmând a fi admisă, instanța va obliga societatea pârâtă sǎ achite reclamantei suma de 7104,86 lei cu titlu de cheltuieli de judecatǎ, din care 4104,86 lei reprezintǎ taxa judiciarǎ de timbru ( f. 6 și 36 dosar nr._ Tribunalul Specializat Cluj ), iar 3000 lei onorariul avocatului ( f. 17 - 19 ).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune, excepție invocatǎ de pârâtǎ prin întâmpinare.
Admite cererea de chemare în judecatǎ formulatǎ de cǎtre reclamanta ., cu sediul în Cluj N., Piața 1 Mai nr. 4 - 5, jud. Cluj, înregistratǎ la O. R. C. sub nr. J_, CUI RO_, în contradictoriu cu pârâta . sediul în Cluj N., Piața 1 Mai nr. 4 - 5, jud. Cluj, înregistratǎ la O. R. C. sub nr. J_, CUI RO_.
Dispune rezoluțiunea convenției denumite contract de vânzare - cumpǎrare nr. 3342 din data de 31.10.2007, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren CFU lateral, în suprafațǎ de 761 mp, identificat în CF nr._, poziția A + 23, nr. topo 6824/24/2/1/1/1/1, 6824/25/2/1/1/1/1 și 6824/26/2/1/1/1/1.
Obligǎ pârâta sǎ restituie reclamantei suma de_,86 lei reprezentând avans achitat din prețul stabilit prin convenția menționatǎ.
Obligǎ pârâta sǎ achite reclamantei suma de 7104,86 lei cu titlu de cheltuieli de judecatǎ, din care 4104,86 lei reprezintǎ taxa judiciarǎ de timbru, iar 3000 lei onorariul avocatului.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea pentru exercitarea căii de atac urmând a fi depusă la Judecătoria Cluj N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 30.04.2015.
JUDECĂTOR, GREFIER,
M. I. A. M. M.
Red. / Tehn. MI
04.05.2015 - 4 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3382/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 3401/2015.... → |
|---|
