Obligaţie de a face. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 18-12-2014 în dosarul nr. 29992/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2014
Ședința din data de 18.12.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: D. D.
GREFIER: M. DĂNUȚA M.
Pe rol judecarea cauzei civilă privind pe reclamant S.C. C. D. S.RL și pe pârât ., având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc la data de 16.12.2014 fiind consemnate în încheierea de ședința de la aceea dată care face corp comun cu prezenta hotărâre, când instanța, în aceeași compunere a completului de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 16.12.2014 când,
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 28.11.2012 sub nr._, reclamantul S.C. C. D. S.R.L. a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâtul .., obligarea acestuia la recalcularea tarifului de administrare și management precum și a cheltuielilor de întreținere comună raportat la cota indiviză ce revine imobilului reclamantei, începând cu data introducerii acțiunii și până la data finalizării contractului de management și administrare a Condominiului și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, reclamantul a arătat că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2932/25.10.2007 încheiat cu pârâtul a dobândit una din vilele aflate în ansamblul M. Regia Residence – Năvodari, respectiv vila Z.7 – ., constând în teren intravilan în suprafață de 987 mp, construcție tip C34 și suprafața indiviză de 343 mp, constând în terenul din aleile de acces C., I. și Lucreția, precum și spațiile verzi comune din totalul terenului aflat în indiviziune în suprafață totală de_ mp.
Reclamantul a arătat că în conformitate cu dispozițiile art. 19 din Contractul de administrare și management imobiliar pârâta este remunerată pentru serviciile de administrare funcție de suprafața comună deținută de fiecare proprietar exclusiv, respectiv cota indiviză.
Pârâtul arată că ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, pârâta a ocupat o parte din terenul aflat în indiviziune și a construit pe acesta, astfel încât cotele indivize exclusive pentru aceste noi construcții calculate conform Legii nr. 230/2007 afectează simțitor celelalte cote indivize exclusive ale celorlalte proprietăți, în acest mod afectându-i implicit și cota indiviză exclusivă de 343 mp, pe care a achiziționat-o prin contractul de vânzare-cumpărare.
Reclamantul apreciază că este ilegal și abuziv ca tariful de administrare și cheltuielile de întreținere comune să fie percepute în continuare raportate la cota indiviză regăsită în contractul de vânzare-cumpărare, atâta timp cât situația reală a terenurilor din ansamblul M. Regia Residence s-a modificat prin edificarea noilor construcții și prin faptul că acestea au propria lor cotă indiviză exclusivă.
În drept, reclamantul a invocat art. 1073-1075 cod civil și Legea nr. 230/2007.
În susținerea cererii au fost depuse, în copie, înscrisuri.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că a vândut reclamantului terenurile și construcțiile astfel cum acestea sunt înscrise în contractul de vânzare-cumpărare, a edificat complexul în baza autorizațiilor de construire emise de Primăria Orașului Năvodari, precum și faptul că Legea nr. 230/2007 nu este aplicabilă în cauză, având în vedere că nu ne aflăm în situația existenței unei asociații de proprietari.
În probațiune, pârâtul a depus la dosarul cauzei înscrisuri.
În cauză a fost încuviințată și administrată pentru ambele părți proba cu înscrisuri, pentru reclamant a fost încuviințată și administrată proba cu interogatoriul pârâtului.
În cadrul probei cu înscrisuri, s-a dispus emiterea unei adrese către OCPI C. și către BNP Doinița C. pentru a transmite copia contractului autentificat cu nr. 2932/25.10.2007.
De asemenea, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamant proba cu expertiză topografică.
La data de 05.03.2014, pârâtul a depus prin Serviciul Registratură precizări prin care a invocat excepția puterii de lucru judecat pozitiv a considerentelor Deciziei civile nr. 560/21.04.2011 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2010 și a considerentelor Sentinței civile nr._/19.12.2012 și a Deciziei civile nr. 987/12.12.2013 pronunțată de Judecătoria C. și respectiv Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2010.
La termenul din 25.03.2014, pârâtul a precizat că excepția invocată reprezintă de fapt apărări de fond.
La termenul din 16.12.2014, pârâtul a depus la dosar concluzii scrise și a solicitat respingerea acțiunii, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâtul a arătat că admiterea acțiunii ar duce la încălcarea legii părților, respectiv a contractului.
Analizând actele dosarului, instanța retine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2932 din 25.10.2007 de BNP Doinița C. și D. C., pârâtul .. i-a vândut reclamantului S.C. C.-D. S.R.L. imobilul compus din teren intravilan în suprafață de 987 mp și construcția C34 – casă de vacanță tip P+1E, în suprafață construită la sol de 219 mp și suprafața construită desfășurată de 438 mp, amplasată pe acest teren, ce constituie lotul 27 situat pe ., vila Z 7, având număr cadastral_, înscris în Cartea funciară nr._ a localității Năvodari, precum și suprafața indiviză de 343 mp teren din aleile de acces (C., I., Lucreția) și spații verzi comune, din terenul în suprafață totală de_ mp, identificat prin număr cadastral 183/49 înscris în CF 8007 a localității Năvodari.
Prin Contractul de administrare și management imobiliar încheiat între părți la data de 25.10.2007, pârâtul s-a obligat să furnizeze proprietarului servicii de administrare și management imobiliar legate de imobil și de spațiile generale, în schimbul remunerației prevăzute la cap. V.
Astfel, conform prevederilor art. 19 din contract, remunerația lunară ce va fi plătită de către proprietar administratorului pentru serviciile prestate potrivit acestui contract, va fi de 0,60 euro (șaizeci euro cenți)/m2 cota indiviza (fără TVA), iar conform art. 23, remunerația lunară prevăzută la art. 19 poate fi revizuită anual de către administrator.
În ceea ce privește susținerile reclamantului conform cărora în speță cheltuielile de întreținere comune ale condominiilor se calculează conform Legii nr. 230/2007 la proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar exclusiv în parte, instanța reține faptul că asupra acestui aspect s-a pronunțat deja cu putere de lucru judecat atât Judecătoria C. prin Sentința civilă nr._ din 19.12.2012, cât și Tribunalul C. prin Decizia civilă nr. 987/12.112.2013, pronunțate în dosarul civil nr._/212/2010, statuând în sensul inaplicabilității dispozițiilor Legii nr. 230/2007.
Astfel, prin sentința civilă nr._/19.12.2012, Judecătoria C. a statuat cu putere de lucru judecat faptul că „Nu pot fi reținute apărările pârâtei în sensul că la baza calcului facturilor emise pentru consumul cheltuielilor comune ale Complexului rezidențial M. Regia Residence ar trebui să stea Legea nr. 230/06.06.2007 cu modificările și completările ulterioare, întrucât în cadrul condominiului nu a funcționat în perioada în litigiu o asociație de proprietari, relațiile dintre părți fiind guvernate de contractul încheiat între părți.”
De asemenea, prin Decizia civilă nr. 987/12.12.2013, prin care s-a respins recursul formulat de . împotriva sentinței civile nr._/19.12.2012, Tribunalul C. a statuat că este exclusă aplicarea Legii nr. 230/2013, întrucât art. 1 din această lege evidențiază o asociație de proprietari, aspect ce nu rezultă din datele speței, relațiile dintre părți fiind guvernate de contractul încheiat între subiecții litiganți.
Dacă în manifestarea sa de excepție procesuală (care corespunde unui efect negativ, extinctiv, de natură să oprească a doua judecată), autoritatea de lucru judecat presupune tripla identitate de elemente - obiect, părți, cauză – nu tot astfel se întâmplă atunci când acest efect important al hotărârii se manifestă pozitiv, demonstrând modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părți, fără posibilitatea de a se statua diferit. Altfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.
Prin urmare, în contextul în care în dosarul nr._/212/2010 s-a statuat cu putere de lucru judecat asupra inaplicabilității Legii nr. 230/2007 în ceea ce privește modalitatea de calcul a cotelor de întreținere, ci a contractului de management încheiat între părți, instanța constată faptul că nu mai are căderea să analizeze aceste aspecte.
Conform prevederilor art. 969 alin. 1 Cod civil din 1864, aplicabil în cauză raportat la data încheierii contractului, „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, fiind astfel consacrat principiul forței obligatorii a convențiilor, iar conform prevederilor art. 969 alin. 2 Cod civil, convențiile „se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.”
Principiul forței obligatorii este acea regulă de drept conform căreia actul juridic civil legal încheiat se impune părților întocmai ca legea, adică este obligatoriu pentru părți și nu facultativ.
Raportând aceste prevederi legale la speța de față, instanța reține că părțile au încheiat pe de o parte un contract de vânzare-cumpărare, prin care reclamantul a devenit proprietarul unei suprafețe indivize determinate de 343 mp teren din aleile de acces (C., I., Lucreția) și spații verzi comune, iar pe de altă parte au încheiat un contract prin care au stabilit faptul că remunerația lunară ce va fi plătită de către proprietar administratorului pentru serviciile prestate se stabilește în raport de cota indiviză, acest contract fiind obligatoriu pentru părți.
Părțile au stabilit la art. 35 din Contractul de management faptul că remunerația lunară prevăzută la art. 19 poate fi revizuită anual de către administrator, iar la art. 35 sunt prevăzute cazurile în care poate înceta contractul.
Astfel, în condițiile în care în cauză nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 230/2007, nefiind invocată și nefăcându-se dovada constituirii unei asociații de proprietari, ce ar fi atras incidența art. 35 lit. a din contract, instanța reține că în speță contractul de administrare și management imobiliar încheiat la data de 25.10.2007 se impune în continuare părților cu putere de lege, solicitarea reclamantei de a se aplica altă modalitate de calcul decât cea prevăzută la art. 19 fiind astfel neîntemeiată.
Susținerile reclamantului conform cărora cota sa indiviză s-a diminuat ca urmare a construirii de către pârât a unor alte imobile în ansamblul rezidențial sunt neîntemeiate, în contextul în care reclamantul a cumpărat suprafața de 343 mp teren cotă indiviză, iar dreptul său de proprietate asupra acestei suprafețe de teren a fost înscris în Cartea funciară nr._.
Asupra acestui aspect s-a pronunțat de altfel cu putere de lucru judecat și Tribunalul C. în Decizia civilă nr. 987/12.12.2013, arătându-se că „nici critica recurentei în sensul că nu ar deține în proprietate suprafața de 343 mp cotă indiviză nu poate fi însușită, atâta timp cât este contrazisă de extrasul de carte funciară de informare aferent proprietății recurente, din care rezultă fără echivoc faptul că suprafața de teren este în suprafața acesteia.”
Mai mult, raportat la obiectul acțiunii formulate de reclamant, faptul că în fapt suprafața indiviză deținută de reclamant s-ar fi micșorat ca urmare a construcțiilor edificate ulterior de pârât nu prezintă relevanță în cauză, în contextul în care reclamantul deține în proprietate o suprafață determinată de teren reprezentând cota indiviză iar conform contractului de management calculul serviciilor prestate se realizează raportat la cota indiviză deținută.
Pentru toate aceste considerente, instanța va respinge acțiunea formulată de reclamant, ca neîntemeiată.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 274 alin. 1 C. reclamantul va fi obligat la plata către pârât a sumei de 8060 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, conform OP nr. 1422/31.10.2014.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul S.C. C. D. S.RL. cu sediul în CONSTANTA, ., J. C. în contradictoriu cu pârâtul .. cu sediul în BRAILA, ., J. B., ca neîntemeiată.
Obligă reclamantul la plata către pârât a sumei de 8060 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 18.12.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
D. DUMITRUMIRELA DĂNUȚA M.
M.M. 06 ianuarie 2014
Red. Jud. D.D.2ex/04.03.2015
Emis 2 comunicări, la data de
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 1078/2014. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 5676/2014.... → |
|---|
