Reziliere contract. Sentința nr. 6441/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6441/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 06-06-2014 în dosarul nr. 1807/212/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar civil nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6441/2014
Ședința publică din data de 06.06.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: G. M.
GREFIER: C. B.
Pe rol, soluționarea cererii de chemare în judecată formulate de către reclamanta R. Autonomă „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C., cu sediul în C., ., jud. C., în contradictoriu cu pârâții O. F. și Zamanț F., ambii cu domiciliul în C., ., ., ., având ca obiect „reziliere contract”/ „evacuare”/ „pretenții civile”.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 23.05.2014 și au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Completul de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, în conformitate cu prevederile art. 396 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 06.06.2014 când, în aceeași compunere,
JUDECĂTORIA,
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 22.01.2014, sub număr dosar 1807/ 212/ 2014, reclamanta R.A. „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C. (în continuare R.A.E.D.P.P.) a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții O. F. și Zamanț F., să dispună:
- rezilierea contractului de închiriere nr. 170/ 02.11.2005, al cărei titular este pârâta O. F.;
- evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. C., ., ., .;
- obligarea pârâților la plata sumei de 60.46 lei/ lună, reprezentând contravaloarea chiriei, începând cu luna decembrie 2012 până la data eliberării efective a spațiului ocupat;
- obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere de 0.5% pe zi calculate asupra chiriei restante, fără ca penalitatea totală să depășească cuantumul debitului principal;
- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii se arată că R.A.E.D.P.P. a încheiat cu pârâta O. F. contractul de închiriere nr. 170/ 02.11.2005, prin care aceasta din urmă și pârâtul Zamanț F. au devenit locatari ai imobilului din C., ., ., ., având obligația de a achita chiria lunară stabilită prin fișele de calcul ale contractului, însă pârâții nu și-au mai îndeplinit obligația de plată începând cu luna decembrie 2012. Arată reclamanta că termenul contractului a fost prelungit de drept, prin O.U.G. nr. 44/ 2009, până la data de 20.05.2014.
De asemenea, susține partea că pârâta a fost notificată cu privire la obligația de plată neîndeplinită, fără însă a da curs cererii de plată a sumelor datorate în baza contractului de închiriere.
În drept, au fost invocate prevederile art. 194 și urm. din Codul de procedură civilă, art. 24 și 25 din Legea nr. 114/ 1996, art. 1831 alin. 1 și art. 1832 alin. 2 din noul Codul civil, art. 1066 din vechiul cod civil și cele ale convenției părților, iar în susținere au fost înscrisuri.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru în valoare de 230.47 lei.
Pârâții, legal citați, nu au formulat întâmpinare și nu au propus probe în apărare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind totodată încuviințată proba cu interogatoriul pârâților, însă aceștia din urmă nu s-au înfățișat la termenul de judecată din data de 23.05.2014, pentru a răspunde la interogatoriu.
Examinând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 02.11.2005 a fost încheiat contractul de închiriere nr. 170 (f. 18-19), între R.A.E.D.P.P. – în calitate de locator și O. F. – în calitate de locatar, având ca obiect dreptul de folosință asupra spațiului locativ situat în municipiul C., ., ., . utilă de 40,94 mp, potrivit fișei suprafeței locative (f. 22). În anexa contractului este menționat și un alt membru al familiei titularului contractului, care locuiește împreună cu acesta, în persoana pârâtului Zamanț F. - fiu.
Bunul imobil obiect al contractului de închiriere face parte din domeniul privat al Municipiului C., fiind în administrarea reclamantei în baza HCLM nr. 296/24.07.2001.
Potrivit art. 4 lit. b) din contract, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutiv, proprietarul/locatorul poate cere rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit.
În derularea contractului, în cursul anului 2013, pârâta O. F. a fost somată să achite chiria lunară restantă (f. 15-17), însă nu a dat curs solicitărilor reclamantei.
Instanța reține că în materie contractuală sarcina probei este împărțită între creditor și debitor, în sensul că reclamantul are sarcina de a proba existența convenției și executarea propriilor obligații, moment în care se prezumă faptul neexecutării culpabile din partea debitorului, care poate proba contrariul fie prin actul juridic al plății sau o altă modalitate de stingere a obligațiilor reglementată de lege - art. 1091 din Cod civil de la 1864 - fie caracterul neculpabil al neîndeplinirii obligațiilor conținute de contract, conform art. 1083 din Cod civil de la 1864, prin intervenirea unui caz fortuit sau de forță majoră.
Obligația de a plăti o sumă de bani este o obligație de a da, creditorului acestei obligații, în vederea obținerii executării acesteia prin intermediul unei acțiuni în justiție, revenindu-i doar sarcina de a dovedi existența contractului și executarea propriilor obligații, urmată de afirmarea neexecutării obligației debitorului. Acestuia din urmă îi revine sarcina de a dovedi, prin documente justificative ale plății, faptul că între cele două entități nu mai exista nici o obligație valabilă, creanța pretinsă fiind stinsă anterior prin plată.
În cauza de față, reclamanta a făcut dovada existenței unui contract valabil, susținând totodată executarea propriilor obligații, executare ce nu este contrazisă de către pârâți și nici infirmată prin probele administrate, dar care este confirmată prin aplicarea prezumției instituite de art. 358 din Codul de procedură civilă, față de lipsa acestora de la interogatoriu.
Pârâților le revenea sarcina de a dovedi, potrivit art. 1169 din Codul civil de la 1864 (articol de lege aplicabil, până la . noului Cod de procedură civilă, conform art. 230 lit. a) din Legea nr. 71/ 2011), că și-au executat propriile obligații, însă pârâții făcut asemenea dovezi.
Potrivit art. 969 alin. 1 din Codul civil de la 1864 „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, iar conform art. 1073 din același cod stipulează: „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul, la dezdăunare”.
Față de cele reținute mai sus, instanța apreciază că cererea reclamantei privind plata chiriei restante este întemeiată, potrivit art. 6 din contractul de închiriere chiriașul obligându-se la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței.
Instanța mai reține faptul că obligația de plată a chiriei a fost asumată, prin semnarea contractului de închiriere, numai de către pârâta O. F., astfel că, sub acest aspect cererea va fi admisă în parte, doar cu privire la această pârâtă.
În privința penalităților de întârziere pretinse de reclamată, în cuantum de 0.5% pe zi, calculate asupra chiriei restante, instanța urmează să admită acest capăt de cerere, întemeindu-și hotărârea pe dispozițiile art. 1066 din Codul civil de la 1864 („clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i”) și art. 1069 din același cod („clauza penală este o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Nu poate dar creditorul cere deodată si penalitatea și obiectul obligației principale, afară dacă penalitatea nu s-a stipulat pentru simpla întârziere a executării”), raportat la art. 8 din contractul de închiriere care stabilește cuantumul penalităților de întârziere la plată la 0.5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante.
Cu privire la rezilierea contractului de închiriere, potrivit dreptului comun în materie, în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligația de a plăti prețul locațiunii, locatorul are dreptul să solicite desființarea contractului (art. 1439 alin. 2 din Codul civil de la 1864). Totodată, conform art. 1020 din Codul civil de la 1864 „condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său”, iar potrivit art. 1021 din același cod, „într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căruia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen pârâtei acționate”.
Față de toate acestea, instanța va admite și capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr. 170/ 02.11.2005, încheiat între R. Autonomă „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C. și O. F.. În privința evacuării pârâților din spațiul situat în C., ., ., se reține că, urmare a rezilierii contractului de locațiune, locatarul și membrii familiei acestuia nu mai justifică un titlu valabil pentru folosința imobilului.
Față de împrejurarea că pârâții nu justifică niciun titlu care să-i îndreptățească a ocupa în continuare imobilul administrat de R.A.E.D.P.P., văzând și dispozițiile art. 480 din Codul civil de la 1864, potrivit cărora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv și perpetuu care conferă titularului, exercițiul liber și nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosința și dispoziția - afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voința acestuia din urmă, instanța apreciază că cererea de evacuare este întemeiată.
Judecătoria are în vedere la soluționarea cauzei și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în aplicarea și interpretarea art. 8 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, sub aspectul dreptului la domiciliu. În cauza Ćosić c. Croației (hotărârea din 15 ianuarie 2009), Curtea a reținut că evacuarea reclamantei din apartament a constituit o ingerință în dreptul la respectarea domiciliului, chiar dacă hotărârea de evacuare nu a fost încă pusă în executare (a se vedea mutatis mutandis cauza Stanková c. Slovaciei, par. 7, hotărârea din 9 octombrie 2007).
Pierderea locuinței de către o persoană este o formă extremă a ingerinței în dreptul la respectarea domiciliului. Orice persoană ce riscă o restrângere atât de gravă trebuie în principiu să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporționalitatea și rezonabilitatea măsurii prin prisma art. 8 din Convenție, chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins (a se vedea McCann c. Regatului Unit, par. 50, 13 mai 2008).
Având în vedere aceste principii, instanța reține că ingerința urmărește un scop legitim, de a proteja drepturile reclamantei în calitate de administrator desemnat de proprietarul locuinței (drepturi garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului). Ingerința este necesară într-o societate democratică, iar în aprecierea proporționalității acestei măsuri cu scopul urmărit instanța are a ține seama de probele administrate în cauză.
Prin urmare, instanța va admite acest capăt de cerere și va dispune evacuarea pârâților din imobilul ocupat în baza contractului de închiriere nr. 170/ 02.11.2005.
În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, instanța va obliga pârâții la plata sumei de 186.25 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
JUDECĂTORIA, ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de către reclamanta R. Autonomă „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C., înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J13/ 15/ 1996, CUI_, cu sediul în municipiul C., ., jud. C., în contradictoriu cu pârâții O. F., CNP_ și Zamanț F., CNP_, ambii cu domiciliul în municipiul C., ., ., ..
Obligă pârâta O. F. să plătească reclamantei contravaloarea chiriei restante potrivit contractului de închiriere nr. 170/ 02.11.2005, respectiv suma de 60.46 lei/ lună, începând cu luna decembrie 2012 și până la data eliberării efective a imobilului situat în municipiul C., ., ., ..
Obligă pârâta O. F. să plătească reclamantei penalități de întârziere de 0.5% pe zi, calculate asupra chiriei restante, potrivit art. 8 din contractul de închiriere nr. 170/ 02.11.2005.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 170/ 02.11.2005, încheiat între R. Autonomă „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C. și O. F..
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în municipiul C., ., ., ..
Obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 186.25 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 06.06.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
G. M. C. B.
Red. jud. M.G./30.03.2015;
Tehnored. grf. C.B./30.03.2015/ 5 ex.
Comunicat 3 ex./ .
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 14/2014.... | Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 7859/2014.... → |
|---|
