Reziliere contract. Sentința nr. 7017/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7017/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 19-06-2014 în dosarul nr. 25350/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECTIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
C., .; Tel. 0241 /_; Fax. 0241/_
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7017
Ședința publică de la 19 Iunie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. S.
GREFIER E. M.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect reziliere contract, acțiune formulată de reclamant T. I., CNP_, cu domiciliul în O., ., județul C., în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul în C., ., nr. 81, camera 2, județul C., CUI RO27729924.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 12.06.2014 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării la data de 19.06.2014.
INSTANȚA
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 5 octombrie 2012, sub numărul_, reclamantul T. I. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta .., rezilierea contractului de închiriere înregistrat la AFP NĂVODARI sub nr._/13.03.2012, din culpa societății pârâte, evacuarea pârâtei din acest imobil, precum și obligarea sa la plata sumei de 60.000 lei, reprezentând daune interese corespunzătoare prejudiciului cauzat de aceasta prin distrugerea integrală a imobilelor construite pe terenul proprietatea subsemnatului.
În motivare, reclamantul a învederat că, între acesta, în calitate de locator și societatea pârâtă, în calitate de locatar, s-a perfectat contractul de închiriere înregistrat la AFP Năvodari sub numărul_/13.03.2012, având ca obiect asigurarea folosinței bunului imobil-teren în suprafață de 200 mp, situat în C., .. 143, județul C., pe durată determinată, de 5 ani, în schimbul plății chiriei convenite, în cuantum de 100 de lei lunar.
La data perfectării contractului, pe teren se aflau edificate, o hală din material feros, în suprafață de 100 de mp, un garaj din tablă, în suprafață de 28 de mp și un birou construit din același material, în suprafață de 12 mp, aspect pe care societatea pârâtă l-a cunoscut și l-a acceptat încă de la momentul perfectării convenției.
Pe parcursul locațiunii, societatea pârâtă a refuzat în mod repetat examinarea bunului, iar la data de 20.08.2012, a constatat că, aceasta a procedat în mod abuziv la distrugerea integrală a imobilelor construite, cu însușirea abuzivă a materialelor rezultate în urma dezmembrării, cauzându-se astfel un prejudiciu în cuantum de 60.000 de lei, reprezentând contravaloarea construcțiilor.
În drept, reclamantul a considerat că, sunt încălcate dispozițiile art. 1799, 1800, respectiv 1802 din C. civ., ceea ce o îndreptățește să solicite rezilierea contractului de închiriere înregistrat la AFP Năvodari sub nr._/13.03.2012, din culpa pârâtei, în condițiile art. 1800 în referire la art. 1516 alin. 2 pct. 2, art. 1549 alin. 1 si 3, art. 1550 alin. 1 din C. civ.
D. consecință, reclamantul a solicitat, în temeiul art. 1796 lit. d în referire la art. 1821 alin. 1 și 2 din C. civ. evacuarea pârâtei din imobil. Totodată, având în vedere neexecutarea de către societatea pârâtă a obligației de folosire a bunului fără a-l modifica, fără a-i schimba destinația și fără a prejudicia locatorul, materializată, în speță, în distrugerea imobilelor construite, aflate pe terenul proprietatea reclamantei și însușirea materialelor rezultate, pârâta a cauzat un prejudiciu în cuantum de 60.000 lei, solicitat în temeiul art. 1530 din C. civ.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1799, art. 1800 în referire la art. 1516 alin. 2 pct. 2, art. 1549 alin. 1 și 3, art. 1550 alin. 1, art. 1796 lit. d în referire la art. 1821 alin. 1 și 2, art. 1530 ș.u. din C. civ.
În probațiune, s-au solicitat înscrisuri, interogatoriul pârâtei, proba testimonială, expertiza tehnică imobiliară.
La cerere, s-au anexat înscrisuri (f. 6-15), respectiv contractul de închiriere înregistrat sub nr._/13.03.2012 și convocarea la conciliere directă adresată pârâtei.
Prin întâmpinarea primită la data de 07.12.2012, pârâta .., a solicitat respingerea plângerii ca neîntemeiată, având în vedere că, obiectul închirierii îl constituie doar terenul în suprafață de 200 de mp, iar în contract nu se specifică faptul că, pe acesta există edificate construcții.
Este adevărat că, anterior încheierii contractului de închiriere înregistrat la AFP Năvodari sub nr._/13.03.2012 se aflau edificate o hală din tablă, un garaj din material feros și un birou construit din același material, dar aceste bunuri au fost edificate de către reprezentantul societății, cu acordul proprietarului, urmând ca la expirarea contractului, chiriașul să le ridice de pe terenul închiriat. Deoarece între subscrisa și reclamant au existat neînțelegeri, aceasta a înțeles să ridice construcțiile anterior expirării contractului.
Între S.C. Vamanicol Trans SRL, reprezentată de N. V. și S.C. TDI Teleservice SRI, administrată de către reclamantul din cauză s-a încheiat contractul de închiriere nr. 30 din 01.02.2006 pentru terenul în suprafață de 400 mp, situat în C., iar după încheierea acestui contract, reprezentanții celor două societăți au convenit că locatarul are acceptul proprietarului pentru a edifica construcții ușoare tip baracă.
De asemenea, tot cu acordul reclamantului, pârâta a montat o basculă de cântărire.
În probatoriu, s-au solicitat înscrisuri, proba testimonială, interogatoriul reclamantului.
Prin încheierea de ședință din data de 24.05.2013 (f. 71), instanța a încuviințat părților proba cu înscrisuri, interogatoriile reciproce, proba testimonială, cât și expertiză tehnică imobiliară, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a construcțiilor existente pe terenul proprietatea reclamantului și care au fost distruse de pârâtă.
Instanța a procedat la administrarea probei cu interogatoriile părților (f. 99-100, f. 110-113), cât și a probei testimoniale (f. 114-117).
În cauză, s-a întocmit raportul de expertiză tehnică judiciară imobiliară, aflat la filele 86-95, respectiv 123-125, 137-140.
Analizând ansamblul materialului probator, prin prisma susținerilor părților și dispozițiilor legale incidente în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, între reclamantul T. I., în calitate de proprietar și .., în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la AFP NĂVODARI sub nr._/13.03.2012, având ca obiect închirierea spațiului în suprafață de 200 mp, localizat în ..R.L el V. nr. 143, din C., în scopul comercializării de mărfuri, pe o perioadă de cinci ani, cu începere de la data de 01.06.2012, până la data de 01.06.2017.
Contractul de închiriere, intitulat „pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință” nu individualizează în mod expres sensul noțiunii de „spațiu”, însă din actele și probele dosarului, coroborat cu înseși susținerile reclamantului din acțiunea introductivă, rezultă că, acesta constă într-un imobil teren, în suprafață de 200 de mp, făcând parte dintr-un teren în suprafață totală de_ mp, identificat cu nr. cadastral_, înregistrat la O.N.C.G..C C. sub nr._/14.10.2003, compusă din parcelele A659/17/1 și A659/18, situat în C., .. 143, ceea ce rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză (f. 87).
Astfel fiind, drepturile și obligațiile generate de contractul de locațiune, atât cele prevăzute în mod expres, cât și cele rezultând din lege, potrivit naturii contractului, se raportează la obiectul particular al acestuia, în speță, un imobil teren.
Referitor la primul capăt de cerere cu care reclamantul a învestit instanța, se reține că, s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere din culpa societății pârâte, pe considerentul că, aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile întemeiate pe acest contract, decurgând din prevederile art. 1799, 1800, 1516 alin. 2 pct. 2, art. 1549 alin. 1 și 3, art. 1550 alin. 1 din C. civ., respectiv chiriașul a folosit bunul luat în locațiune contrar destinației stabilite, chiriașul a încălcat obligația de a nu modifica bunul și de a nu-i schimba destinația, precum și de a-l întrebuința astfel încât să nu prejudicieze locatorul, chiriașul nu a permis locatorului examinarea bunului.
Analizând susținerile reclamantului prin prisma bunului care face obiectul locațiunii, instanța observă că, deși acesta îl constituie un imobil teren, încălcarea obligațiilor locatarului vizează construcțiile edificate pe teren. Dincolo de aspectul că nu a probat, reclamantul nici nu a urmărit să dovedească faptul că, pârâta a folosit terenul contrar destinației sale, ci împrejurarea că, pârâta a procedat la distrugerea integrală a mai multor construcții edificate pe terenul respectiv.
Or, aceste construcții nu au făcut obiectul închirierii, astfel că, instanța nu poate analiza culpa societății pârâte în raport cu modificarea/deteriorarea/distrugerea construcțiilor, atâta vreme cât, temeiul de drept al acțiunii îl constituie răspunderea contractuală întemeiată pe prevederile contractului de închiriere înregistrat la AFP NĂVODARI sub nr._/13.03.2012, iar acest contract nu identifică existența imobilelor construcții pe terenul închiriat.
În plus, instanța observă că, în pofida administrării în cauză a unui probatoriu complex, care a relevat cu certitudine existența construcțiilor pe terenul închiriat, reclamantul nu a considerat că, se impune modificarea temeiului de drept al acțiunii, respectiv identificarea unor temeiuri care să-i permită repararea prejudiciului cauzat, temeiuri distincte de răspunderea contractuală întemeiată pe contractul de închiriere, aceasta în condițiile în care, referitor la obiectul efectiv al locațiunii, reclamantul nu a susținut schimbarea destinației/degradarea/folosirea contrar scopului închirierii.
Cu prilejul concluziilor scrise pe fondul cauzei, reclamantul a invocat un temei de drept distinct, respectiv art. 579 alin. 1 din NCC - accesiunea artificială imobiliară, însă notele au fost primite la dosar după rămânerea în pronunțare, astfel că, instanța nu le-a putut avea în vedere în soluționarea cauzei.
Cât privește încălcarea singurei obligații care se referă la imobilul teren și nu la construcțiile aflate pe acesta, constând în refuzul chiriașului de a permite examinarea spațiului închiriat, probele administrate în cauză, respectiv depozițiile martorilor coroborat cu răspunsurile la interogatoriile reciproce relevă faptul că, părțile contractante se cunoșteau anterior perfectării contractului de închiriere din data de 13.03.2012, că relațiile contractuale s-au desfășurat potrivit înțelegerii lor, precum și că, neînțelegerile survenite pe parcursul locațiunii au vizat construcțiile edificate pe terenul închiriat și nu terenul propriu zis.
În contextul celor de mai sus, instanța apreciază că, reclamantul nu a probat încălcarea de către pârâtă a obligației prevăzute de art. 1804 din NCC, potrivit căruia, locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului.
În consecință, instanța va respinge primul capăt de cerere al reclamantului, constând în solicitarea de reziliere a contractului de închiriere din culpa pârâtei, apreciind ca neîndeplinite în cauză condițiile stipulate la art. 1817 din NCC, potrivit cărora, atunci când, fără justificare, una din părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune interese, dacă este cazul, potrivit legii, având în vedere că, obligațiile a căror neîndeplinire a relevat-o reclamantul nu sunt născute din contractul nr._/13.03.2012.
Față de soluția de respingere a capătului unu de cerere, instanța va respinge și capătul al doilea de cerere, având în vedere că, evacuarea reprezintă consecința constatării rezilierii contractului de închiriere.
Referitor la daunele interese solicitate, în cuantum de 60.000 de lei, instanța reține caracterul lor accesoriu, în raport de cuprinsul primului capăt de cerere, având în vedere că reclamantul a solicitat repararea prejudiciului cauzat urmare nerespectării unei obligații întemeiate, în drept, pe contractul de închiriere, însă în fapt, pe o răspundere extracontractuală, materializată în distrugerea imobilelor construite pe terenul închiriat și în însușirea materialelor rezultate în urma dezmembrării.
Potrivit art. 1530 din NCC, pe care reclamantul și-a fundamentat pretențiile în cuantum de 60.000 lei, creditorul are dreptul la daune interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile, a obligației.
Este adevărat că, solicitarea reparațiilor bănești constituie consecința directă a prejudiciului constând în distrugerea construcțiilor edificate pe teren, însă cum instanța este ținută, în baza principiului fundamental al disponibilității, de temeiul de drept învederat de către reclamant, iar acest temei îl constituie în mod exclusiv contractul de închiriere, va respinge și acest capăt de cerere, ca neîntemeiat.
Față de soluția de respingere a cererii de chemare în judecată, instanța va respinge și solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate de către reclamant, reținând că, pârâta nu se află în culpă procesuală.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul T. I., CNP_, cu domiciliul în O., ., județul C., în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul în C., ., nr. 81, camera 2, județul C., CUI RO27729924, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. M. S. E. M.
-
Red. Jud. O.M.S. 01 septembrie 2014;
Tehnored. Grf. E.M. 08 Iunie 2014/ 4 exp.
Comunicat . exp. / .
| ← Somaţie de plată. Sentința nr. 6543/2014. Judecătoria CONSTANŢA | Pretenţii. Sentința nr. 9468/2014. Judecătoria CONSTANŢA → |
|---|
