Obligaţie de a face. Sentința nr. 981/2015. Judecătoria CORNETU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 981/2015 pronunțată de Judecătoria CORNETU la data de 17-03-2015 în dosarul nr. 981/2015
Dosar nr. _
ROMÂNIA
JUDECATORIA CORNETU
SENTINTA CIVILA NR. 981/2015
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 17.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
P.: BUDEI C. O.
GREFIER: G. S.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamant . SRL și pe pârâtii D. D., D. J. F., D. L. E. si D. A. R. A., având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică de la 10.03.2015, consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de azi, 17.03.2014.
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 16.01.2014 sub nr._, reclamanta . SRL a solicitat instanței, ca prin hotărârea ce o va pronunța în contradictoriu cu pârâții D. D., D. J. F., D. L. E. și D. A. R. A. să dispună obligarea pârâților la respectarea obligațiilor asumate prin contractul de locațiune din 31.01.2013, obligarea pârâtei să înregistreze contractul la ANAF competent, obligarea pâârtei să predea bunul închiriat/să asigure folosința liniștită și cu respectarea scopului ”înființare punct lucru”, să prelungească efectele contractului cu o perioadă egală cu cea în care a fost lipsită de folosința bunului, să stabilească dreptul de retenție asupra bunului închiriat teren intravilan+construcții amplasate pe acesta, situat în P., ., până la îndeplinirea tuturor obligațiilor de către pârâți, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 31.01.2013 între părți s-a semnat un contract de închiriere, având ca obiect terenul intravilan în suprafață de 2.000 mp, identificat cu nr. cadastral 1350 + construcțiile amplasate pe acesta, situat în P., ., jud. Ilfov, efectele contractului urmând a se produce de la data de 01.02.2013. Termenul locațiunii a fost stabilit la trei ani de la data semnării.
Deși pârâții, în calitate de locatori, s-au obligat la a respecta scopul locațiunii – înființarea unui punct de lucru de către reclamantă, aceștia nu și-au îndeplinit obligațiile asumate și astfel reclamanta nu a putut să se bucure efectiv de drepturile contractate deși a achitat chiria. Se precizează că aceste plăți au fost efectuate din surse proprii ale administratorului societății întrucât din culpa locatorilor nu se puteau deduce din cheltuielile societății, nefiind încă punctul de lucru înființat.
În condițiile în care reclamanta a efectuat investiții importante pe terenul ce face obiectul contractului se impune admiterea capătului de cerere vizând dreptul de retenție.
În drept, cererea nu a fost motivată.
În dovedirea cererii, au fost depuse înscrisuri și s-a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială, interogatoriul pârâților.
Cererea formulată de reclamantă a fost legal timbrată.
Legal înștiințată, pârâta D. L. E. a formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată precizând că imobilul a fost predat reclamantei imediat după semnarea contractului, folosința acestuia de către reclamantă nu a fost în nici un fel îngrădită chiar reclamanta susținând că a efectuat investiții pe terenul în cauză.
Se precizează că nu s-a putut înregistra la ANAF contractul întrucât exemplarul contractului ce a revenit locatorilor nu poartă ștampila locatarului în lipsa căreia contractul nu poate fi înregistrat.
Capătul de cerere vizând acordarea dreptului de retenție nu este întemeiat întrucât nu există un capăt de cerere vizând constatarea efectuării unor îmbunătățiri.
De asemenea, pârâta D. L. E. a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat rezilierea contractului pentru neplata chiriei, obligarea reclamantei-pârâte la plata chiriei aferente perioadei martie 2013 până la pronunțarea hotărârii precum și a penalităților aferente debitului principal în cuantum de 0,1%/zi de întârziere.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 205, art. 209 NCPC, art. 1817 C.civ.
În dovedire a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reprezentantului legal N. N..
La data de 04.03.2014 pârâții D. D., D. J. F. și D. A. R. A. au formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând aceleași lucruri ca pârâta D. L. E..
La 31.03.2014 reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâți solicitând respingerea acesteia.
La 25.04.2014 pârâții-reclamanți au depus răspuns la întâmpinare.
La termenul de judecată din data de 17.06.2014 pârâții-reclamanți au depus la dosar o cerere precizatoare, prin care au solicitat ca, în măsura în care în urma probatoriului se vor identifica lucrări de îmbunătățiri aduse imobilului, să compenseze valoarea acestora cu valoarea chiriei restante neachitate.
La termenul din 21.10.2014 a fost invocată excepția netimbrării cererilor reconvenționale acestea fiind anulate ca netimbrate.
Instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisurile atașate la dosar, proba testimonială fiind audiată martora Corană F. (propusă de pârâții-reclamanți), interogatoriul pârâtei D. L. E., interogatoriul reclamantei.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 15.05.2014 sub nr._, reclamanții D. D., D. J. F., D. L. E. și D. A. R. A. au solicitat instanței, ca prin hotărârea ce o va pronunța în contradictoriu cu pârâta . SRL să dispună rezilierea contractului de închiriere din data de 01.02.2013, având în vedere neexecutarea obligației de plată a chiriei, evacuarea pârâtei din imobilul situat în P., ., jud. Ilfov, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în P., ., jud. Ilfov, în baza contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 672/10.05.2004 de BNP N. V. R..
La data de 01.02.2013 au încheiat contractul de închiriere cu privire la imobilul menționat însă pârâta a achitat doar chiria aferentă lunii februarie 2013 și refuză să părăsească imobilul.
În drept a fost invocat titlul XI NCPC.
Cererea formulată de reclamantă a fost legal timbrată.
În dovedirea cererii, au fost depuse înscrisuri și s-a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților.
Prin încheierea de la termenul din 19.11.2014 s-a dispus conexarea dosarului nr._ la dosarul nr._ .
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 31.01.2013 între reclamanta-pârâtă . SRL, în calitate de locatar, și pârâții-reclamanți D. D., D. J. F., D. L. E. și D. A. R. A., în calitate de locatori, a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect imobilul situat în P., ., jud. Ilfov, pe termen de 3 ani, stabilindu-se în sarcina reclamantei obligația de a plăti o chirie lunară în cuantum de 6.000 lei, datorată începând cu data de 01.02.2013.
Având în vedere strânsa legătură ce există între cele două dosare conexate instanța va analiza în ce măsură părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de închiriere.
Conform dispozițiilor art. 1786 C.civ., printre obligațiile principale ale locatorului se numără acelea de preda locatarului bunul dat în locațiune, respectiv de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Conform dispozițiilor art. 1796 C.civ., una dintre obligațiile principale ale locatarului este aceea de a achita chiria în cuantumul și la termenele stabilite prin contract.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 1516 alin. 2 C.civ., atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: 1. să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației; 2. să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative…, iar potrivit art. 1549 alin. 1 C.civ. dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin.
Rezilierea este astfel o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea acestuia, pentru viitor și repunerea părților în situația anterioară. De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 1817 C.civ., neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului cu daune interese.
În cauza de față, cererea reclamanților din dosarul conexat apare ca întemeiată prin prisma nerespectării de către pârâta-locatară a obligației de plată a chiriei. Astfel, reclamanta a susținut că pârâta nu a achitat decât chiria aferentă spațiului locativ închiriat pentru luna februarie 2013.
Având în vedere că în cazul obligațiilor de a da o sumă de bani, creditorul trebuie să dovedească existența creanței, astfel încât dacă el face această dovadă, neexecutarea se prezumă cât timp debitorul nu dovedește executarea, iar pârâta nu a probat faptul că ar fi achitat reclamantei vreo sumă cu titlu de chirie, instanța va dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, constatând că pârâta nu și-a executat în mod culpabil o obligație esențială pentru desfășurarea raporturilor de locațiune, respectiv aceea de a plăti chiria, prețul cedării de către reclamantă a folosinței imobilului situat în P., ., jud. Ilfov.
Deși reclamanta-pârâtă . SRL susține în cererea ce formează obiectului nr._ că pârâții-reclamanți nu le-au predat bunul și nu le-au asigurat folosința imobilului, instanța reține că în chiar cuprinsul acțiunii introductive reclamanta a precizat că a efectuat îmbunătățiri care nu puteau fi efectuate în lipsa accesului la imobil, că în certificatul constatator emis de ONRC (f.24-26) reclamanta . SRL figurează cu sediu secundar în orașul P., ., jud. Ilfov.
Instanța nu va reține declarațiile martorei C. F. cu privire la faptul că . SRL nu desfășoară activități economice în spațiul în cauză, cu privire la persoana care a efectuat îmbunătățiri la imobil având în vedere, pe de o parte, calitatea acesteia de soră a administratorului reclamantei, iar pe de altă parte atitudinea nesinceră a martorei cu ocazia luării declarației.
Prin urmare, instanța constată că acțiunea reclamantei-pârâte . SRL este neîntemeiată în condițiile în care aceasta nu și-a îndeplinit obligația de a achita chiria aferentă spațiului închiriat și folosit, obligație esențială, și pe cale de consecință nu poate pretinde cocontractanților ca aceștia să-și îndeplinească obligația de a înregistra contractul de închiriere la ANAF, de a le preda bunul închiriat, obligație care a fost deja executată de către pârâții-reclamanți, în contractul de închiriere, semnat de părți, menționându-se la art. 4 că ”locatorul pune la dispoziția locatarului terenul și construcțiile începând cu data semnării prezentului contract”. Este greu de imaginat că în ipoteza în care imobilul nu ar fi fost predat și deci reclamanta-pârâta nu și-ar fi putut desfășura efectiv activitatea în spațiul respectiv, aceasta ar fi așteptat aproape un an de zile pentru a solicita pârâților-reclamanți să îi predea bunul ce a format obiectul închirierii.
Instanța constată că în perioada cuprinsă între data încheierii contractului de închiriere – 31.01.2013 și data sesizării instanței – 16.01.2014 reclamanta-pârâtă nu a notificat pârâții-reclamanți cu privire la situația existentă, iar demersurile pentru a înființa punctul de lucru la adresa din . erau lipsite de interes în condițiile în care reclamanta-pârâtă figura deja cu sediu secundar la adresa în cauză, putându-și deduce cheltuielile aferente.
În ce privește capătul de cerere vizând instituirea unui drept de retenție instanța urmează a-l respinge în condițiile în care la termenul din 13.01.2015 . SRL a renunțat la capătul de cerere vizând îmbunătățirile aduse imobilului, astfel că în cauză nu se constată incidența niciuneia dintre situațiile menționate la art. 2495 C.civ.
Referitor la cererea de evacuare, instanța reține că reclamanții D. D., D. J. F., D. L. E. și D. A. R. A. sunt titularii dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu conform contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 672/10.05.2004 de BNP N. V. R..
Potrivit dispozițiilor art.555 C.civ. proprietatea este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele determinate de lege. Atributul de a folosi bunul presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct și nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu. Astfel, instanța constată că, deși reclamanții au un titlu de proprietate legal și valabil, sunt împiedicați de pârâta . SRL, care nu a opus niciun titlu asupra imobilului în litigiu, să exercite atributele pe care le conferă dreptul de proprietate.
Având în vedere că reclamanții sunt titularii dreptului de proprietate asupra imobilului închiriat, iar pârâta nu se poate prevala de niciun drept locativ, instanța va dispune evacuarea pârâtei . SRL din imobilul situat în P., ., jud. Ilfov, pentru lipsa titlului locativ.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă acțiunea formulată de reclamanta . SRL ca neîntemeiată și să admită cererea de chemare în judecată, din dosarul conexat nr._, să dispună rezilierea contractului de închiriere din data de 01.02.2013 încheiat între părți, evacuarea pârâtei . SRL din imobilul situat în P., ., jud. Ilfov.
În temeiul art. 453 C.proc.civ., instanța, reținând culpa procesuală a pârâtei . SRL, o va obliga pe aceasta la plata către reclamanții din dosarul conexat a sumei de 5.190 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru, onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE:
Respinge acțiunea formulată de reclamanta . SRL, cu sediul in Bucuresti, Sector 1, ., în contradictoriu cu pârâții D. D., D. J. F., D. L. E. si D. A. R. A., cu sediul ales la S.C.P.A. BASGAN SI ASOCIAȚII in Bucuresti, Sector 3, Calea Victoriei nr. 2, ., ..
Admite acțiunea conexă, formulată de reclamanții D. L.-E., D. D., D. J. F. și D. A. R. A., cu sediul ales la S.C.A. BASGAN SI ASOCIATII in București, Calea Victoriei nr. 2, ., ., în contradictoriu cu pârâta S.C. D. I. EXPORT S.R.L., cu sediul în București, ., Sector 1, din dosarul nr._ .
Dispune rezilierea contractului de închiriere din data de 01.02.2013 pentru neplata chiriei.
Dispune evacuarea pârâtei . SRL din imobilul proprietatea reclamanților situat în P., ., jud. Ilfov.
Obligă pârâta . SRL la plata către reclamanți a sumei de 5.190 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de exercitare a căii de atac urmând a fi depusă la Judecătoria Cornetu.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.03.2015.
PREȘEDINTE
BUDEI C. O. GREFIER
G. S.
Red.Jud. B.C.O./Thred. G.S.
7ex./17.04.2015
| ← Validare poprire. Sentința nr. 2552/2015. Judecătoria CORNETU | Uzucapiune. Sentința nr. 986/2015. Judecătoria CORNETU → |
|---|
