Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2013/2013 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 10-12-2013 în dosarul nr. 31136/215/2012
Dosar nr._
- hotărâre care să țină loc de act autentic –
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr._/2013
Ședința publică de la 10 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C.-G. B.
Grefier L. T.
Pe rol soluționarea acțiunii civile formulata de reclamantele S. M., cu domiciliul în C., ., .. 1, . si P. D., cu domiciliul în Botoșești-Paia, .. 4, județul D., in contradictoriu cu paratii M. J., cu domiciliul în C., cartier Valea Roșie, ., ., cu domiciliul în C., cartier Valea Roșie, ., ., M. S., M. S. M. si M. E. S., toți cu domiciliul în C., . A, ., județul D., astfel cum a fost precizata la data de 10.12.2013 avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns avocat C. C. pentru reclamante, lipsind pârâții.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință care a învederat instanței că s-a depus la dosar întâmpinare din partea pârâților, după care,
Avocat C. C., pentru reclamante, arată că nu solicită termen pentru a lua cunoștință de întâmpinarea depusă.
Instanța pune în discuție excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților, invocată de aceștia.
Avocat C. C., pentru reclamante, lasă la aprecierea instanței soluționarea acestei excepții.
Instanța va uni excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților cu fondul cauzei.
Avocat C. C., pentru reclamante, depune la dosar precizare la acțiune prin care solicită să se constate valabilitatea convenției pentru imobilul situat în localitatea Botoșești-Paia, conform măsurătorilor și individualizării din raportul de expertiză.
Instanța ia act de precizarea la acțiune depusă de reclamante.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Avocat C. C., pentru reclamante, solicită admiterea acțiunii precizate, să se constate valabilitatea convenției încheiate între părți, fără cheltuieli de judecată
În temeiul art. 150 C.pr.civ. declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 22.11.2012 sub nr._ reclamantele S. M. si P. D. au solicitat instantei ca prin hotărârea ce se va pronunta în contradictoriu cu pârâta M. J. să se constate valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata la data de 21.10.2008 cu privire la imobilul situat in localitatea Botosesti Paia, jud. D. compus din teren in suprafata de 1121 mp din care 176 mp situat in T 10 P 30/2 cu vecinatatile: la N- CC10/1, La E- J. R, la V- DS10 si la S- I. A. si 945 mp situat in T 10 P 30/1 si o casa edificata pe aceasta compusa din 2 camere si sala, o bucatarie, construita din paianta acoperita cu tabla si placi de azbociment, un patul, o magazie cu vecinatatile: la N- DC 35, la E- B. Gh, la S- VH 30/2, la V-DS10, urmând ca instanta să pronunte o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Reclamantele nu au solicitat cheltuieli de judecata.
In motivarea în fapt a cererii, reclamantele au învederat instanței că la data de 21.10.2008, printr-un act sub semnătură privată, intitulat „chitanta", pârâța le-a vândut bunurile mai sus indicate, terenul fiind inscris in titlul de proprietate nr. 412-_ emis la data de 22.06.1993.
In momentul incheierii conventiei s-a achitat pretul si reclamantele au intrat in posesia imobilului urmand ca ulterior sa perfecteze actele.
Se mai arata ca ca desi inscrisul sub semnatura privata cuprinde clauze specifice contractului de vanzare cumparare prin lipsa formei autentice acesta are valoarea doar a unui antecontract de vanzare cumparare ce naste in sarcina partilor obligatii personale privind incheierea ulterioara a actelor in forma autentica.
In aceste conditii, avand in vedere refuzul de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma prevazuta de lege tinand seama ca s-au executat clauzele anticipatorii ale antecontractului incheiat precum si dispozitiile art. 1073-1077 cod civil ce consacra principiul executarii in natura a obligatiilor solicita admiterea actiunii.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoz. art. 111 Cod procc civ, art. 1073 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Titlu X din L 247/2005.
În dovedire, reclamantele au depus la dosar în fotocopie înscrisuri si au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu si martori.
In cauza au fost administrate urmatoarele probe: proba cu inscrisuri, proba cu martorii L. D. si T. E. si proba cu expertiza tehnica topografie.
Analizând în mod coroborat ansamblul materialului probator instanța reține următoarele:
La data de 21.10.2008 s-a încheiat între pârâta M. J., în calitate de promitenta vânzătoare și reclamantele S. M. si P. D., în calitate de beneficiari cumpărători, un antecontract de vânzare cumpărare, prin care cea dintâi s-a obligat să înstrăineze reclamantelor imobilul situat in localitatea Botosesti Paia, jud. D. compus din teren in suprafata de 1121 mp din care 176 mp situat in T 10 P 30/2 cu vecinatatile: la N- CC10/1, La E- J. R, la V- DS10 si la S- I. A si 945 mp situat in T 10 P 30/1 si o casa edificata pe aceasta compusa din 2 camere si sala, o bucatarie, construita din paianta acoperita cu tabla si placi de azbociment, un patul, o magazie cu vecinatatile: la N- DC 35, la E- B. Gh, la S- VH 30/2, la V-DS10, imobil înstrăinat pentru suma de 4000 lei, achitată de reclamante in 3 transe respectiv 1000 lei avans achitat la data de 17.08.2008, 1500 lei la data de 16.09.2008 si 1500 lei la data de 21.10.2008, asa cum rezulta din chitanta depusa la dosar in original la f.25.
De asemenea instanța, din analiza coroborată a depoziției martorilor L. D. (f. 37) si T. E. (f. 52) cu înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți (f. 25), constată că pârâta s-a angajat să le vândă reclamantelor imobilul teren si casa care a făcut obiectul acestui înscris si că de la data întocmirii reclamantele au intrat în posesia acestora, plătind prețul de 4.000 lei.
Ulterior, pârâta M. J. a refuzat în mod nejustificat incheierea actelor in forma autentica, motivand ca nu are bani pentru a face cadastrul, asa cum a rezultat din declaratia martorei T. E.. Aceasta a mai relatat ca a fost de doua ori cu reclamantele la domiciliul paratei din Valea Rosie pentru a-i cere sa mearga la notar, insa aceasta le-a spus ca nu are bani si ca are probleme cu piciorul si nu se poate deplasa.
In privința dovezii dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilelor ce au făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată instanța constată că a fost facuta prin contractul de intretinere depus la f. 71, titlul de proprietate nr. 561 din 31.03.2004 si sentinta civila nr._ din 28.10.2008.
Intrucat din inscrisurile de la dosar nu rezulta cu certitudine identitatea intre imobilul casa de locuit mentionat in contractul de intretinere si cel mentionat in dispozitivul sentintei civile nr._ din 28.10.2008, instanta a pus in discutie introducerea in cauza si a mostenitorilor autorului M. M., sotul paratei si coproprietar al imobilului casa conform contractului de intetinere, acestia declarand prin intampinarea depusa la dosar ca sunt de acord cu vanzarea si nu au nicio pretentie cu privire la acest imobil intrucat si-au primit sultele in mod corespunzator.
Avand in vedere faptul ca nu din inscrisurile de la dosar nu rezulta in mod clar ca imobilul casa din sentinta civila_ din 28.10.2008, ce a fost atribuit paratei M. J., este unul si acelasi cu cel mentionat in contractul de intretinere la care se face referire in chitanta incheiata de parti, instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor M. C., M. S., M. S. M. si M. E. S., mostenitori ai autorului M. M. alaturi de parata M. J. si ii va mentine pe acestia in cauza.
De asemenea, din certificatul de atestare fiscală depus la dosar rezultă că nu există debite restante la plata impozitelor către stat, iar certificatul de sarcini atestă că imobilele nu sunt grevate de sarcini.
Conform raportului de expertiza intocmit de expert D. D., raport avizat de OCPI D. conform procesului verbal de receptie nr.704 din 2013, a fost identificata o suprafata de 1035 mp situata in intravilanul comunei Botosesti Paia cu urmatoarele vecinatati: la N- DC. 35 pe distanta de 24 m, la E- B. Gh. pe distanta de 42,80 m, la S- I. A pe distanta de 22 m, la V- D.S. 10 pe distanta de 51,56 m si imobilele situate pe acest teren respectiv o casa compusa din 2 camere si sala, construita din paianta, acoperita cu carton si tabla in suprafata de 46 mp, o anexa bucatarie de vara, compusa din 2 incaperi, construita din paianta si acoperita cu placi de azbociment in suprafata de 11 mp, patul si magazie construite din lemn si acoperite cu tabla in suprafata de 18 mp.
În soluționarea prezentei cauze instanța are în vedere dispozițiile art. 1295 din Codul civil din 1864 care prevăd că vinderea este perfectă din momentul în care părțile s-au învoit asupra bunului și asupra prețului și chiar dacă bunul nu se va fi predat și prețul nu se va fi plătit.
Aceasta înseamnă că vânzarea-cumpărarea este guvernată de principiul consensualismului, fiind suficient pentru încheierea ei simplul acord de vointă al părților.
Însă ținând cont că obiectul convenției părtilor l-a constituit un imobil teren, iar în materia vânzării de astfel de imobile transferul dreptului de proprietate se realizează valabil numai prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică înscrisul sub semnătură privată depus la dosar nu reprezintă un contract de vânzare-cumpărare pentru bunurile în cauză. Acest aspect se desprinde din interpretarea art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu ultima modificare adusă prin Legea 77/2008 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Cum la data incheierii chitantei de mână aceste dispozitii erau in vigoare, acestea sunt aplicabile in spetă.
Acest înscris încheiat de părti (f.25) reprezintă însă un antecontract de vânzare-cumpărare, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra respectivului imobil. Prin urmare acest antecontract de vânzare-cumpărare nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitetul-vânzător la beneficiarul-cumpărător, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător. Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului instanța poate să pronunțe, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Validarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare și transformarea acesteia în act juridic perfect de vânzare-cumpărare este condiționată de îndeplinirea mai multor condiții și anume: existența bunului care face obiectul vânzării sub titlu de proprietar în patrimoniului vânzătorului promitent, plata de către beneficiarul promisiunii a prețului și . în posesia bunului, executarea acesteia în mod continuu și nestingherit. Astfel acțiunea prin care beneficiarul promisiunii urmărește pronunțarea unei hotărâri care să transforme antecontractul într-un contract perfect de vânzare-cumpărare, cum este cea dedusă judecății, este o acțiune constitutivă de drepturi întemeiată reprezentând titlu de proprietate și nu o acțiune în constatare întemeiată pe art. 111 din Codul de procedură civilă. Astfel, dreptul de proprietate se transmite la momentul când hotărârea rămâne irevocabilă și nu de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dacă vreuna din părțile convenției nu își îndeplinește această obligație, cealaltă parte are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Analizând actul juridic intervenit între pârâta M. J. în calitate de promitenta-vânzătoare și reclamante în calitate de cumpărătoare instanța constată valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor în cauză, întrucât acesta întrunește condițiile generale de valabilitate prevăzute de art.948 din Codul civil din 1864, legea în vigoare la momentul incheierii conventiei.
De asemenea, aspectul achitării prețului integral ca obligație a promitentelor-cumpărătoare și a stăpânirii neîntrerupte a bunurilor de către reclamante de la data încheierii convenției, au fost dovedite în cauză prin declarația martorilor L. D. si T. E..
Tot prin declarația martorei T. E. a fost dovedit și refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actelor în forma prevăzută de lege. Martora a declarat că a fost de față în mai doua rânduri când reclamantele si pârâta au discutat despre prezentarea la notariat, însă pârâta a refuzat să meargă, fara a avea motive justificate.
Pârâta nu s-a prezentat pentru administrarea interogatoriului la termenul din data de 2.04.2013, instanța făcând aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă potrivit cărora dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfătișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă.
Totodată, instanța reține că potrivit art. 969 din C.civ din 1864convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. De asemenea, convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorilor instanța poate să pronunțe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Noul Cod Civil, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. „
Intrucât odată cu . Noului Cod Civil dispozitiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 au fost abrogate si luând in considerare prevederile art. 5 alin. 2 din Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil, Legea nr. 71/2011, potrivit cărora „dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului civil.”, instanta apreciază că temeiul legal in baza căruia se poate pronunta o hotarare care să tină loc de act autentic îl reprezintă dispozitiile Noului Cod civil mai sus enuntate.
Asadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să îsi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul incheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pentru toate aceste considerente, instanța reține întrunirea condițiilor generale ale antecontractului de vânzare-cumpărare referitoare la capacitate, obiect – lucru și preț- cauză licită și în plus luând în considerare și refuzul paratei M. J. de a se prezenta la notarul public, urmează a admite acțiunea reclamantelor ca întemeiată, urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între reclamante, în calitate de cumpărătoare și pârâta M. J. în calitate de vânzătoare, pentru următoarele imobile: suprafata de 1035 mp situata in intravilanul comunei Botosesti Paia cu urmatoarele vecinatati: la N- DC. 35 pe distanta de 24 m, la E- B. Gh. pe distanta de 42,80 m, la S- I. A pe distanta de 22 m, la V- D.S. 10 pe distanta de 51,56 m precum si cu privire la imobilele situate pe acest teren respectiv o casa compusa din 2 camere si sala, construita din paianta, acoperita cu carton si tabla in suprafata de 46 mp, o anexa bucatarie de vara, compusa din 2 incaperi, construita din paianta si acoperita cu placi de azbociment in suprafata de 11 mp, patul si magazie construite din lemn si acoperite cu tabla in suprafata de 18 mp, conform raportului de expertiza topografie intocmit de expert D. D. ce urmeaza a fi omologat in totalitate.
După rămânerea irevocabilă, copie de pe prezenta hotărâre se va comunica AJFP D. si OCPI D..
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E
Respinge ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratilor M. C., M. S., M. S. M. si M. E. S., invocata prin intampinare.
Admite actiunea formulata de reclamantele S. M., cu domiciliul în C., ., .. 1, . si P. D., cu domiciliul în Botoșești-Paia, .. 4, județul D., in contradictoriu cu paratii M. J., cu domiciliul în C., cartier Valea Roșie, ., ., cu domiciliul în C., cartier Valea Roșie, ., ., M. S., M. S. M. si M. E. S., toți cu domiciliul în C., . A, ., județul D., astfel cum a fost precizata la data de 10.12.2013 avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.
Constata valabilitatea conventiei incheiata la data de 21.01.2008 de reclamantele S. M. si P. D. in calitate de promitente cumparatoare si parata M. J. in calitate de promitenta vanzatoare pentru suprafata de 1035 mp situata in intravilanul comunei Botosesti Paia cu urmatoarele vecinatati: la N- DC. 35 pe distanta de 24 m, la E- B. Gh. pe distanta de 42,80 m, la S- I. A pe distanta de 22 m, la V- D.S. 10 pe distanta de 51,56 m precum si cu privire la imobilele situate pe acest teren respectiv o casa compusa din 2 camere si sala, construita din paianta, acoperita cu carton si tabla in suprafata de 46 mp, o anexa bucatarie de vara, compusa din 2 incaperi, construita din paianta si acoperita cu placi de azbociment in suprafata de 11 mp, patul si magazie construite din lemn si acoperite cu tabla in suprafata de 18 mp.
Prezenta hotarare urmeaza sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilele mentionate mai sus.
Ia act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
După rămânerea irevocabilă, copie de pe prezenta hotărâre se va comunica AJFP C., in vederea calcularii impozitelor.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.12.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. C. G. T. L.
Red.BCG
tehnoredact. BCG.
9 ex./6.01.2014
| ← Fond funciar. Sentința nr. 9654/2013. Judecătoria CRAIOVA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1733/2013. Judecătoria... → |
|---|
