Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 6930/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6930/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 14-05-2014 în dosarul nr. 18303/215/2013
Dosar nr._ -pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare-
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 6930
Ședința publică de la 14 Mai 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. S.
Grefier V. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C. M. și pe pârâții N. V., M. M.E., N. D., N. N., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat F. A., pentru reclamant, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Aparatorul reclamantilor invedereaza ca nu formuleaza obiectiuni la raportul de expertiza.
Instanta constata ca taxa de timbru a fost achitata conform valorii stabilite prin raportul de expertiza.
Instanța, constatând că probele încuviințate au fost administrate declară cercetarea procesului încheiată conform art. 244 N.C.Pr.civ. și potrivit art. 392 N.C.Pr.civ. deschide dezbaterile în fond.
Avocat F. A., pentru reclamant, având cuvântul, solicită admiterea acțiunii, să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat la data de 20.03.2013, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare–cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
În conformitate cu dispozițiile art. 394 N.C.Pr.civ. instanța declară dezbaterile în fond încheiate și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 31.05.2013, sub nr._ reclamantul C. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții N. V., M. M E., N. D. și N. N., toți trei prin mandatar N. V. ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare intervenită între părți pentru suprafața de 15.000 m.p., teren extravilan arabil, situat în comuna Castranova, ., amplasate în tarlaua 42 . vecinătăți: la N- Dc 23, la Est- R. H. la S- DC 25, la Vest- P. A. Ghe și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că în fapt, la data de 20.03.2013 a încheiat cu pârâtul N. V. și cu pârâții M. M E., N. D. și N. N., prin mandatar N. V., conform procurilor speciale autentificate sub nr. 181 din data de 21.07.2011 de BNP B. M. V.( pentru M. M. E. ) nr. 2832/26.10.2011 de BNP Asociați M. ( pentru N. D.) și nr. 1055/08.12.2011 de BNP R. F. V. ( pentru N. N. ) un antecontract de vânzare cumpărare pentru suprafața totală de 15.000 m.p., teren extravilan arabil situat în comuna Castranova, ., amplasat în tarlaua 42 . vecinătăți: la N- Dc 23, la Est- R. H., la Sud- DC 25, la Vest- P. A. Ghe. Cu privire la terenul menționat, reclamantul a susținut că acesta a fost dobândit de către pârâți conform Titlului de proprietate asupra terenului nr. 572- 9637 din data de 23.01.1995 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor D.. Acesta a mai învederat că prețul în cuantum de 5200 lei a fost achitat integral în momentul încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, urmând ca actele în formă autentică să fie perfectate în termen de 30 de zile de la data încheierii antecontractului, însă, ulterior pârâții au refuzat întocmirea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare; motiv pentru care a formulat prezenta acțiune prin care solicită să se constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.
În dovedirea acțiunii reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului și proba testimonială cu martorul P. C. C. precum și expertiza extrajudiciară topo- cadastru cu următoarele obiective: individualizare, măsurare și evaluare precum și orice altă probă ce va reieși necesară din dezbateri.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 Cod civil.
Alăturat cererii reclamantul a depus următoarele însrcisuri: împuternicire avocațială, antecontract de vânzare cumpărare din data de 20.03.2013, TDP nr. 572- 9637 din data de 23.1.1995, procură specială autentificată sub nr. 181 din data de 21.07.2011, procură specială autentificată sub nr. 2832 din data de 26.10.2011, procură specială autentificată sub nr. 1055 din data de 08.12.2011, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice, acte de stare civilă.
La data de 12.06.2013, reclamantul a depus cerere de complinire a acțiunii la care a anexat dispoziția de achitare a taxei de timbru de 423 lei și timbru judiciar de 3 lei precum și o copie certificată a certificatului de sarcini nr._/28.05.2013 eliberat de OCPI D..
La data de 23.10.2013 reclamantul a depus precizare la acțiune prin care a arătat că solicită în contradictoriu cu toți pârâții să se constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare intervenită între părți pentru suprafața totală de 10.000 m.p. teren extravilan arabil, situat în ., amplasat în tarlaua 42, . vecinătăți: la N- DE 23, la Est- Macaru F., la Sud- DE22, la Vest- Meteită M. si să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. În motivarea cererii precizatoare acesta a reiterat motivele de fapt din cererea inițială.
Pârâții, deși cu ocazia comunicării cererii de chemare în judecată și a înscrisurilor anexate au fost înștiințați cu privire la obligațiile procesuale prevăzute de art. 201, alin. (1), art. 205 și sancțiunea reglementată de art. 208 C. proc civ., nu au depus întâmpinare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar de către reclamant, proba testimonială, în cadrul căreia a fost audiat martorul P. C. C., propus de reclamant, precum și proba cu expertiza tehnico-judiciară specialitatea topografie cadastru, raportul de expertiză fiind întocmit de către expert M. G. și depus la data de 31.03.2014, asupra căruia părțile nu au formulat obiecțiuni.
Analizând probatoriul administrat în cauză în prisma normelor legale aplicabile instanța reține următoarele:
La data de 20.03. 2013 între reclamantul C. M., în calitate de promitent –cumpărător, pe de o parte, și pârâtul N. V. în nume propriu precum și în calitate de mandatar ai pârâților M. M. E., N. D. și N. N., în calitate de promitenți – vânzători, s-a încheiat o convenție materializată prin înscrisul întitulat "antecontract de vânzare-cumpărare" prin care părțile contractante își exprimau acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeței de 15 000 mp teren, situat în comuna Castranova, ., amplasat în T-42, P-54, suprafață de teren ce a fost reconstituită prin titlul de proprietate nr. 572-9637/23.01.1995 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor D..
Având în vedere momentul încheierii actului în discuție, respectiv 20.03. 2013, după . Noului Cod civil, în conformitate cu dispozițiile art. 6 alin. (1) și (5) din NCciv., precum și potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil în cauză sunt aplicabile prevederile acestuia din urmă.
Referitor la înscrisul încheiat de către parți, instanța reține că acesta are valoarea juridica a unui antecontract de vânzare – cumpărare, care da naștere dreptului si obligației corelative de a face, respectiv de a încheia in viitor un contract autentic de vânzare - cumpărare .
Această promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care dă naștere unui drept de creanță în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligația de a face, respectiv obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat.
Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art.1179 N.Cod civil: consimțământul părților, capacitate de a contracta, obiect determinat și licit, precum și o cauză licită și morală.
Dacă promitenții vânzători nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarii promisiunii au posibilitatea ca în situația în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorilor și nu există alte impedimente legale să solicite în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura a pagubelor să se pronunțe în baza art. 1279 alin. (3) și art.1669 alin. (1) N. cod civil o hotărâre judecătorească.
Potrivit art. 1669 alin. (1) N.Cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
De asemenea, art. 1279 alin. (1) N. Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”, iar potrivit alin. (3) „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite..."
Așadar, dacă una din părțile convenției refuză să își îndeplinească obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligațiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispoziții legale instanța constată că pentru a se pronunța o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul au obligația de a dovedi îndeplinirea următoarelor condiții: dreptul de proprietate exclusivă al pârâților promitenți- vânzători asupra terenului înstrăinat, plata prețului de către promitentul cumpărător, refuzul nejustificat al pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și demersurile făcute de reclamant în acest sens.
Necontestat în cauză, pârâții au încasat întregul preț al imobilului, aspect relevat în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, precum și din prezumția de recunoaștere la interogatoriu prin aplicarea prevederilor art. 358 din C.Proc.civ., coroborat cu proba testimonială administrată in cauză.
Refuzul pârâților de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare a fost confirmat prin administrarea probelor menționate. Instanța are in vedere și atitudinea procesuală a acestora care, deși legal citați, nu s-a prezentat in fața instanței pentru a formula apărări, fiind citați cu mențiunea personal la interogatoriu, dar și împrejurarea că netulburarea de către proprietari a posesiei exercitate de către reclamant asupra bunului în litigiu are semnificația unei recunoașteri tacite, dar neîndoielnice, a dreptului său de creanță - drept corelativ obligației pârâților de a vinde imobilul.
Referitor la dreptul de proprietate al promitenților-vânzători, din actele depuse la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate nr. 572-9637/23.01.1995 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor D., rezultă că, pârâților N. V., M. M E., N. D. și N. N. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului care a făcut obiectul antecontractului in discuție.
De asemenea, din cuprinsul certificatului_/28.05.2013 eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară D., reiese faptul că pentru imobilul ce face obiectul convenției de vânzare-cumpărare, nu s-au identificat sarcini.
În consecință, instanța constată incidența in speță a dispozițiilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Noul Cod Civil, care consacră principiul executării în natură a obligațiilor, născute din promisiunea de vânzare-cumpărare, și în temeiul cărora, este admisibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții și anume: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice și existența în patrimoniul promitenților-vânzători a bunului al cărui vânzare a fost promisă.
Față de considerentele anterior expuse, instanța urmează să admită acțiunea, prezenta hotărâre va ține loc de act de vânzare–cumpărare între pârâții N. V., M. M. E., N. D. și N. N., în calitate de vânzători, și reclamantul C. M., în calitate de cumpărător, având ca obiect suprafață de 15 000 mp teren extravilan, situat în comuna Castranova, ., T-42, P-54, având ca vecinătăți: N-De 23,pe o distanță de 14,80 m între punctele 901-902, S- De 25, pe o distanță de 14,80 m între punctele 903-904, E-R. H., pe o distanță de 1015,40 m, între punctele 902-903, V- P. G. pe o distanță de 1015,37 m între punctele 904-901,astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză tehnico-judiciară specialitatea topografie și cadastru întocmit de expertul I. M.-G..
Va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamantul C. M., domiciliat în ., ., județul D. în contradictoriu cu pârâții N. V., domiciliat în C., .. G 1, ., județul D., M. M. E., N. D. și N. N., prin mandatar N. V., domiciliat în C., .. G 1, ., județul D..
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat la data de 20.03.2013 între reclamantul C. M., în calitate de promitent –cumpărător, pe de o parte, și pârâții N. V., M. M. E., N. D. și N. N., în calitate de promitenti – vânzători, cu privire la suprafață de 15 000 mp teren, situat în comuna Castranova, ., amplasat în T-42, P-54 .
Prezenta hotărâre ține loc de act de vânzare–cumpărare între pârâții N. V., M. M. E., N. D. și N. N., în calitate de vânzători, și reclamantul C. M., în calitate de cumpărător, având ca obiect:
- suprafață de 15 000 mp teren extravilan, situat în comuna Castranova, ., T-42, P-54, având ca vecinătăți: N-De 23,pe o distanță de 14,80 m între punctele 901-902, S- De 25, pe o distanță de 14,80 m între punctele 903-904, E-R. H., pe o distanță de 1015,40 m, între punctele 902-903, V- P. G. pe o distanță de 1015,37 m între punctele 904-901,astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză tehnico-judiciară specialitatea topografie și cadastru întocmit de expertul I. M.-G..
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 14.05.2014.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn. S.M.
7 ex./2014
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 6130/2014. Judecătoria... | Validare poprire. Sentința nr. 7361/2014. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
