Rectificare carte funciară. Sentința nr. 1098/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1098/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 28-01-2015 în dosarul nr. 41929/215/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1098
Ședința publică de la 28 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. S.
Grefier V. P.
Pe rol pronunțarea asupra dezbaterilor ce au avut loc în ședința publică din data de 14 ianuarie 2015, consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre privind pe reclamantul R. C. M. și pe pârâții A. M., A. I. A., A. M., I. B., având ca obiect rectificare carte funciară.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin acțiunea înregistrată la data de 12.11.2013 reclamantul R. C.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții A. M., I. B., A. I. A. și A. M. să se dispună rectificarea cărții funciare nr._- C1- U4 a Mun. C., privind imobilul situat în C., ., ., . în sensul radierii mențiunilor din partea a II - a și a III- a privitoare la dreptul de proprietate al pârâtei A. M. și la ipotecă și interdicția de înstrăinare, închiriere, grevare notată în favoarea pârâtului I. B. I. și să se dispună intabularea în cartea funciară nr._- C1- U4 a dreptului de proprietate al numiților A. I. A. și A. M..
În motivarea cererii reclamantul a arătat că este creditorul pârâților A. I. A. si A. M., iar, creanța, în cuantum de 65.000 euro, a fost constatată prin hotărâre definitivă și irevocabilă a Curții de Apel C. (decizia civilă nr. 539/14.04.2010). Astfel, în cursul anului 2008, dată la care trebuia restituită suma împrumutată, debitorii pârâți erau proprietarii apartamentului situat în C., ., ., în același an reclamantul a promovat acțiune
pentru obligarea acestora la plata sumei datorate, iar debitorii pentru a-și crea o stare de insolvabilitate au înstrăinat apartamentul prin două acte încheiate la interval scurt de timp, prin cel de-al doilea act de vânzare cumpărare proprietara în acte a apartamentului devenind pârâta A. M., motiv pentru care, la data de 12.01.2009 reclamantul a învederat că a promovat o acțiune prin care a solicitat nulitatea absoluta a celor două contracte de vânzare cumpărare, iar Curtea de Apei C., prin decizia nr._/15.11.2012, a constatat în mod irevocabil nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare cumpărare, reținând că persoanele implicate în această succesiune de acte au fraudat interesele reclamantului, urmărind să-l împiedice pe reclamant sa-și realizeze dreptul de creanță prin valorificarea bunului imobil al debitorilor pârâți.
Reclamantul a mai arătat că la data de 22,01.2009, pârâta A. M., devenită proprietara în acte a apartamentului situat în C., ., ., ., a încheiat cu pârâtul I. B. I. contractul de împrumut garantat prin ipotecă instituită asupra apartamentului mai sus menționat. Acesta a apreciat că în condițiile în care actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4753/07.10.2008 care reprezenta titlul de proprietate al pârâtei A. M. si în temeiul căruia a fost constituită ipoteca a fost irevocabil desființat prin sentința civila nr. 7124/15.04.2011 a Curții de Apel C., parata a pierdut proprietatea imobilului și pe cale de consecință acest lucru a dus și la stingerea ipotecii pe cale principala.
Reclamantul a susținut că interesul său în promovarea prezentei acțiuni este legat valorificare creanței sale, iar rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei A. M. și a ipotecii instituite în favoarea pârâtului I. B. I., îi este necesară în vederea executării silite pornite împotriva debitorilor săi, A. I. A. și A. M., debitori care refuză plata, deși creanța este constatată prin decizie irevocabila.
În drept reclamantul a invocat dispozițiile art. 33 Leg 7/1996.
În susținerea cererii acesta a depus următoarele înscrisuri în copie: decizia civilă nr. 539/14,04.2010 a Curții de Apel C. prin care a rămas irevocabilă sentința civilă nr.4002/09.03.2009 a Judecătoriei C. prin care a fost admisă acțiunea promovată de reclamantul Raducan C. M. împotriva soților A. I. A. și A. M. si obligați pârâții la plata către reclamant a sumei de 65,000 euro actualizată la data plății; decizia civilă nr._/15.11.2012 a Curții de Apel C. prin care a rămas irevocabilă sentința civilă nr. 4753/07.10.2008 a Judecătoriei C., prin care a fost admisă acțiunea promovată de reclamantul R. C. M. și constatată nulitatea absoluta a contractelor de vânzare cumpărare nr. 2848/07.08.2008 și 4753/07.10.2008 având ca obiect apartamentul asupra căruia a fost instituită ulterior ipoteca, instanța reținând că pârâții A. I. A. și A. M. au fraudat interesele reclamanutului prin încheierea celor două contracte, urmărind un scop ilicit, respectiv imposibilitatea reclamantului de a-și realiza dreptul de creanță prin valorificarea singurului bun imobil al pârâților debitori; extrasul de carte funciari al imobilului situat în C., . ., conținând înscrierile privitoare la proprietate si înscrierile privitoare la sarcini.
La data de 25.11.2013 reclamantul R. C. M. a depus cerere de complinire a acțiunii la care a anexat dovada achitării taxei de timbru de 50 lei și următoarele înscrisuri: decizia civilă nr. 539/14.04.2010 a Curții de Apel C., sentința civilă nr. 7124/ 15.04.2011 a Judecătoriei C., decizia civilă nr. 72 din data de 16.02.2012 a Tribunalul D., decizia nr._/15.11.2012 a Curții de Apel C., contractul de împrumut prin ipotecă nr. 136/22.01.2009, extrasul de carte funciară privind imobilul situat în C.,., ., județul D., încheierea nr._/09.04.2013 a OCPI D. prin care s-a admis cererea de notare în cartea funciară a faptului că prin sentința civilă nr. 7124/2011 a Judecătoriei C. s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare nr. 2848/2008 și nr. 4753/2008.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată.
La data de 10.01.2014 pârâtul I. B. I. a depus întâmpinare prin care a solicitat, având în vedere interesul său strict în a cest proces, legat de menținerea înscrierilor sarcinilor imobilului respectiv, respingerea cererii referitoare la rectificarea cărții funciare în sensul radierii mențiunilor privitoare la ipotecă și interdicția de înstrăinare, închiriere, grevare notată în favoarea pârâtului, apreciind că înscrierea dreptului de proprietate în favoarea uneia sau alteia dintre părțile implicate în dosar este o problemă a acestor persoane.
În motivarea întâmpinării pârâtul a arătat că în fapt a încheiat cu pârâta A. M. un contract de împrumut garantat prin ipotecă - contractul nr. 136 din data de 22.09.2009 prin care i-a împrumutat suma de 20.000 euro, fara dobânda, pana la data de 22.01.2014, restituirea împrumutului fiind garantată cu ipoteca instituita asupra imobilului care era in proprietatea acesteia la data respectiva, iar cu privire la acest din urmă contract reclamantul a formulat o acțiune în nulitate care a fost respinsă prin sentința civilă nr._/26.09.2013 a Judecătoriei C.. Pârâtul și-a exprimat nemulțumirile sale față de împrejurările reținute de către instanță cu privire la modalitatea de stingere a dreptului de ipotecă, aspecte care exced obiectului prezentei cereri.
Referitor la rectificarea cărții funciară solicitată de reclamant în cauză, pârâtul a arătat ca înscrierea privitoare la sarcini s-a făcut la data de 23.01.2009, in timp ce înscrierea certificatului de grefa privind litigiul s-a făcut la data de 27.02.2009 ( după mai bine de o luna de la înscrierea sarcinii imobilului) și a susținut că buna sa credința este evidenta iar, principiul bunei credințe se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garanției ipotecare in situația in care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii, motiv pentru care a apreciat ca nu se impune rectificarea cărții funciare in sensul radierii mențiunilor privitoare la ipoteca si interdicția de instrainare, inchiriere, grevare notate in favoarea sa.
In drept, pârâtul a invocat dispozițiile art.205-208 C.proc.civ.si dispozițiile legale mai sus menționate.
La data de 06.02.2014 reclamantul R. C. M. a depus răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtul I. B. I. prin care a solicitat admiterea capătului de cerere privind radierea ipotecii notate în favoarea pârâtului I. B. I. în cartea funciară_- C1 - U4 a Mun. C., privind imobilul situat în C., ., ., ., cu motivarea că în la data de 05.08.2008 a promovat o cerere de instituire de sechestru judiciar asupra apartamentului situat în C., cartier Brazda lui N.,., jud. D.. apartament aflat în proprietatea pârâților A. I. A. și A. Mireia, scopul promovării cererii respective fiind indisponibilizarea apartamentului debitorilor pentru asigurarea recuperării sumei împrumutate; însă, în acest context, la data de 07.08.2008, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2848/07.08.2008 cei doi pârâți au înstrăinat către numitul D. C. V. apartamentul proprietate comună, singurul bun imobil pe care îl dețineau în proprietate; iar la un interval de numai două luni, D. C. V. a vândut același apartament către pârâta A. M., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub ar. 4753/07.10.2008, A. M. fiind mama, respectiv soacra pârâților A. lancu A. și A. M..
Reclamantul a mai arătat că prin sentința 7124/15.04.2011, definitiva și irevocabilă prin decizia_/15.2012 a Curții de Apel C. la cererea sa s-a constatat nulitatea absoluta a celor două contracte de vânzare-cumpărare succesive și în acest context al raporturilor juridice existente între părți, la data de 22.01.2009 pârâta A. M. și pârâtul I. B. I. au încheiat contractul de împrumut garantat cu ipotecă autentificat sub nr. 130/2009, cu notarea ipotecii în cartea funciară a apartamentului în litigiu. Acesta a învederat că a promovat o nouă acțiune pentru constatarea nulității absolute a contractului de împrumut garantat prin ipoteca, insă Judecătoria C., prin sentința nr._/26.09.2013 a respins acțiunea, reținând că în cauză nu sunt incidente cazurile de nulitate a contractului de împrumut, iar în ceea ce privește ipoteca instituită asupra apartamentului în litigiu, aceasta a fost stinsă pe cale principală prin pierderea de către debitoarea ipotecară a proprietății imobilului adus în garanție. Astfel, având in vedere că prin sentința nr. 7124/15.04.2011 a Judecătoriei C. irevocabilă prin decizia nr._/15.11.2012 a Curții de Apei C., a fost desființat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare ar. 4753/07.10.2008 ce reprezenta titlul de proprietate al debitoarei ipotecare, a apreciat că, în interpretarea art. 1800 alin 1 C.Civ 1864 stingerea dreptului de ipotecă reprezintă o consecință firească ce intervine in cazul în care prin hotărâre judecătorească s-a desființat contractul prin care debitorul ipotecar a dobândit dreptul de ipotecă și a invocat decizia nr. 220l/18.06.2008 a Înaltei Curți de Casație si Justiție, conform căreia: "constituitorul ipotecii a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, dat în garanție, ceea ce echivalează cu o stingere a ipotecii constituită asupra acestuia pe cale principală" Reclamantul a susținut că față de cele relatate cererea sa de rectificare a cârtii funciare in sensul radierii mențiunilor privitoare la ipoteca, in condițiile în care ipoteca este stinsă pe cale principală, este întemeiată
Alăturat răspunsului la întâmpinare reclamantul a atașat sentința civilă nr._/26.09.2013 a Judecătoriei C..
La termenul de judecată din data de 19.03.2014 instanța a invocat excepția de necompetență materială a Judecătoriei C..
Prin sentința civilă nr. 3996/19.03.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/215/2013 s-a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C. și s-a declinat competența soluționării cererii de rectificarea înscrierilor din cartea funciară formulată de reclamantul R. C. M. în contradictoriu cu pârâții A. M., în favoarea Tribunalului D., cauza fiind înregistrată sub nr._ .
Prin încheierea din data de 26.09.2014, pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._ s-a admis excepția necompetenței materiale a Tribunalului D., s-a declinat competența soluționării cererii în favoarea Judecătoriei C. și s-a constatat conflict negativ de competență, cauza fiind înaintată la Curtea de Apel C. unde a fost înregistrată sub nr._ .
Curtea de Apel C., în regulatorul de competentă, prin sentința nr. 89/23.10.2014 a stabilit competența de soluționare a cauzei, având ca obiect rectificare carte funciară, în favoarea Judecătoriei C..
Pe rolul Judecătoriei C. cauza a fost înregistrată sub nr._ .
În cauză au fost administrate proba cu înscrisurile depuse la dosar de către părți.
Cu privire la cererea de rectificare a cârtii funciare analizate în prisma materialului probator administrat și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză instanța reține următoarele:
Din cuprinsul extrasului de carte funciară nr._- C1- U4 a Municipiului C., partea a II-a rezultă efectuarea în temeiul încheierii nr._/08.10.2008 a unei înscrieri cu privire la imobilul cu număr cadastral 4012/2;7, respectiv notarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4753/2008 de Biroul Notarului Public Cernobai C. E. și intabularea dreptului de proprietate dobândit în temeiul acestuia de către pârâta A. M..
În partea a III-a a cărții funciare menționate, în temeiul contractului de ipotecă autentificat sub nr. 136/22.01.2009 s-a intabulat un drept de ipotecă, în valoare de 20 000 Euro în favoarea pârâtului I. B. I. și s-a notat, totodată interdicția de înstrăinare, închiriere sau grevare.
Având în vedere că publicitatea imobiliara este întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general ce are ca obiect înscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate, în cazul in care cuprinsul cârtii funciare nu corespunde cu situația juridica reala, in privința înscrierii, se poate cere rectificarea acesteia.
În conformitate cu dispozițiilor art. 89 alin.(1) din Regulamentul din 13.09.2006 de Organizare și Funcționare a Birourilor de cadastru și Publicitate Imobiliară(în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4753/2008) rectificarea înscrierilor din cartea funciară este operațiunea care reprezintă radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibile a face obiectul unei înscrieri in cartea funciara.
Aliniatul (3) al aceluiași articol prevede că rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declarație autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
În cauza de față, instanța reține că în ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare, care a stat la baza înscrierii în carte funciară a pârâtei A. M. ca titular al dreptului de proprietate, prin sentința civilă nr. 4002 pronunțată la data de 09.03.2009 de către Judecătoria C., modificată în parte prin decizia nr. 72 din 16.02.2012 a Tribunalului D. și rămasă irevocabilă prin Decizia nr._/15.11.2012 a Curții de Apel C., s-a constatat nulitatea absolută a contractului nr. 2848/07.08.2008 autentificat de BNP D. E., încheiat între vânzătorii pârâți A. I. A. și A. M., pe de o parte, și cumpărătorul D. C.-V., pe de altă parte, și a contractului de vânzare-cumăpărare subsecvent autentificat sub nr. 4753/2008 de BNP Cernobai C. E., încheiat între numitul D. C.-V., în calitate de vânzător și pârâta A. M., în calitate de cumpărător.
Pronunțarea nulității actelor juridice menționate mai sus de către instanță are ca efect desființarea retroactivă a acestora și, pe cale de consecință, revenirea dreptului de proprietate asupra imobilul înscris în Carte Funciară nr._- C1- U4 a Municipiului C. in patrimoniul pârâților A. I. A. și A. M..
Astfel, instanța constată că temeiul efectuării înscrierii în carte funciară a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei A. M. este desființat ca efect al constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4753/2008.
În aceste condiții, întrucât în carte funciară este înscrisă ca titular al dreptului de proprietate pârâta A. M. în baza unui act juridic constatat nul, instanța reține că înscrierile din cartea funciară nu reflecta situația juridica reala a imobilului situat în Municipiului C., ., ., ., cu număr cadastral CAD:4012/2;7.
Prin urmare, instanța, având în vedere dispozițiile legale de mai sus apreciază ca solicitarea reclamantului, care justifică un interes personal de a se efectua operațiunea de rectificare a cuprinsul cârtii funciare conform situației juridica reala este întemeiată, urmând a admite cererea ca atare.
Cu privire la cererea reclamantului de radiere din partea a III-a a cărții funciare menționate a dreptului de ipotecă și interdicția de înstrăinare, instanța constată netemeinicia susținerilor acestuia în sensul că anularea titlului constituitorului are drept consecința stingerea ipotecii, având in vedere considerentele ce vor fi expuse, cu precizarea ca analiza dispozițiilor legale incidente, fata de prevederile art. 104 alin.1 din Legea nr. 71/2011, va fi făcuta in raport de prevederile Codului civil din 1864, contractul de ipoteca a cărui radiere se solicita fiind încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011.
Potrivit art. 1790 cod civil „creditorii care au privilegiu sau ipoteca înscrisa asupra unui imobil îl urmăresc in orice mana ar trece”. Dreptul de ipoteca are o situație juridica incerta numai in situația reglementata de art. 1770 Cod civil, respectiv atunci când dreptul de proprietate al constituitorului este incert, respectiv actul juridic de transmitere a dreptului câtre constituitor este afectat de o condiție, suspensiva sau rezolutorie.
Cazurile in care intervine stingerea dreptului de ipoteca sunt reglementate expres de legiuitor, in art. 1800 Cod civil, respectiv: prin stingerea obligatiei principale, prin renuntarea creditorului la ipoteca, prin indeplinirea formalitatilor si conditiilor prevazute pentru detentori pentru purgarea bunurilor dobandite de ei, prin prescriptie.
Anularea titlului constituitorului nu a fost reglementata de lege drept cauza de stingere a ipotecii. Extinderea prevederilor art. 1800 Cod civil prin invocarea unor principii de drept (cum este cel potrivit căruia nimeni nu poate dobandi mai multe drepturi decât avea transmutatorul -nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet- si cel potrivit caruia desfiintarea titlului initial atrage desființarea titlului subsecvent -resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis) nu se justifica in cauza din mai multe considerente.
Pe de o parte acestei interpretări extensive i se opune un alt principiu fundamental de drept, principiul ocrotirii bunei credințe. Încheierea unui contract de ipoteca imobiliara cu analizarea situației juridice a bunului la momentul respectiv, situație care nu permitea concluzia ca dreptul constituitorului ar fi unul incert (in cartea funciara nefiind notat un litigiu cu privire la titlul constituitorului) echivalează cu buna credința a creditorului ipotecar (care este prezumata pana la proba contrarie, conform art. 1899 alin. 2 Cod civil). Principiul bunei credințe se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garanției ipotecare (respectiv stingerii ipotecii), in situația in care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii.
Pe de alta parte, proprietarul anterior, in situația anularii titlului constituitorului, se poate apăra de efectele contractului de ipoteca uzând de prevederile referitoare la purga proprietarii, prevăzute de art. 1804 si următoarele din Codul civil.
In concluzie, instanța va respinge cererea referitoare la radierea ipoteciiși interdicției de înstrăinare, întrucât dreptul de ipoteca transcris in cartea funciara nu a încetat sa existe după desființarea titlului constituitorului pe calea acțiunii in constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea formulată de reclamantul R. C. M., domiciliat în C., ., nr. 36, județul D. în contradictoriu cu pârâții A. M., domiciliată în C., ., județul D., A. I. A., A. M., domiciliați în C., str. ., ., . și I. B., domiciliat în C., str. . 3, ., județul D..
Dispune rectificarea în Carte Funciară nr._-C1-U4 al Municipiului C. a înscrierii privitoare la proprietate, în sensul radierii numelui pârâtei A. M. și înscrierea numelor pârâților A. I. A. și A. M., conform sentinței civile nr. 7124 pronunțate la data de 15.04.2011 de Judecătoria C., modificate în parte prin decizia civilă nr. 72/16.02.2012 a Tribunalului D., rămasă irevocabilă prin Decizia nr._ din 15.11.2012 a Curții de Apel C., asupra imobilului situat în Municipiului C., ., ., ., cu număr cadastral CAD:4012/2;7.
Respinge cererea de radiere a mențiunii referitoare la intabulare a dreptului de ipotecă și a notării interdicției de înstrăinare instituite prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. 136 din 22.01.2009 emis de NP M. M.D. în favoarea intimatului B. I..
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare .
Pronunțată în ședință publică, astăzi 28.01.2015.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn.V.P.
7 ex./2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 289/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 1156/2015. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
