Evacuare. Sentința nr. 366/2015. Judecătoria FĂLTICENI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 366/2015 pronunțată de Judecătoria FĂLTICENI la data de 04-02-2015 în dosarul nr. 366/2015
Dosar nr._
- evacuare -
ROMANIA
JUDECĂTORIA FĂLTICENI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 366
Ședința camerei de consiliu din 4.02.2015
Instanța constituită din:
Președinte: N. Șepelea
Grefier: P. D.
Pe rol, judecarea cauzei civile având ca obiect evacuare formulată de reclamantul A. V. asociat unic al S.C. V. C. SRL în contradictoriu cu pârâta I.Î. H. V. M.-L..
Dezbaterile în fond ale cauzei au avut loc în ședința publică din data de 28.01.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, pronunțarea a fost amânată pentru astăzi.
După deliberare,
JUDECĂTORIA
Asupra cauzei de față, constată:
Prin cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._ din 20.10.2014, reclamantul A. V.-asociat unic al . a solicitat, în contradictoriu cu pârâta I.Î. H. V.M.-L., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul spațiu comercial situat la parterul clădirii din mun. Fălticeni, .. 39, jud. Suceava, înscris în CF_ UAT Fălticeni, edificat’ă pe suprafața de 99 mp. teren; cu cheltuieli de judecată.
In fapt, . prin administrator A. V. a dat spre folosință Intreprinderii individuale H. V.M.-L., un spațiu comercial situat la parterul clădirii din mun. Fălticeni, .. 39, jud. Suceava, conform contractului de închiriere nr. 18 din 04.09.2013, spațiul fiind preluat de locatar în baza procesului verbal de predare-primire nr. 20 din 15.09.2013.
La data semnării contractului, părțile au stabilit ca destinația spațiului închiriat să fie amenajarea și deschiderea unui punct de lucru, pentru desfășurarea activității de tip Bar Cafe și jocuri de noroc (păcănele) cu program de funcționare non-stop, astfel că, luând în considerare angajamentele reprezentanților pârâtei, H. M.-L. și O., soțul acesteia, care au promis că vor asigura liniștea și disciplina, vor efectua un comerț civilizat fără a deranja ceilalți ocupanți ai imobilului sau vecinii, mai ales pe timp de noapte prin firma de pază RPG, reclamantul arată că a acceptat semnarea actelor.
La scurt timp după înceierea contractului, a constatat că pârâta nu-și îndeplinește obligațiile contractuale, în sensul că nici un reprezentant al vreunei firme de pază și ordine nu și-a făcut prezența în zonă, deși ar fi fost necesar de multe ori, mai ales că el, reclamantul locuiește la etajul I al imobilului în care se află spațiul închiriat.
De asemenea, arată reclamantul că a dat o declarație notarială autentificată sub nr. 872/05.09.2013 la BNP I. L., prin care a arătat că este de acord cu programul non-stopă al activității spațiului închiriat, însă a revenit asupra acesteia, în luna septembrie 2014.
Reprezentanții pârâtei, după ce au obținut toate autorizațiile necesare deschiderii și funcționării punctului de lucru, au trecut la amenajarea și dotarea acestuia cu mobilier și echipamente, fără cerere scrisă din partea locatarului și aprobare prealabilă, așa cum se prevede în art. 3 alin. 3.1. pct. 3.1.8, pct. 3.1.12, pct. 3.1.13, pct. 3.1.15 și art. 14 alin. 14.5, alin. 14.6, încălcând astfel prevederile contractuale.
Arată că cel mai grav și deranjant lucru a fost acela că pârâta a introdus o masă de biliard despre care nu s-a discutat în timpul negocierilor, care a funcționat non-stop începând din luna martie 2014, zgomotul tacului în gresie și bilele care cad pe gresie, provocând zgomot, mai ales în timpul nopții; mai mult pârâta a refuzat să pună în covor din cauciuc sau o mochetă sintetică în jurul mesei de biliard, pentru a atenua acest zgomot.
In nenumărate rânduri, arată reclamantul că a informat verbal, față în față sau telefonic pârâta, că există un deranj foarte mare care se petrece după miezul nopții, că se trezește speriat din somn, că perturbă somnul, odihna și deja are probleme de sănătate, toate încercările sale de stingere a litigiului pe cale amiabilă au fost fără rezultat, lucrurile nu s-au schimbat, mai mult, fiind acuzat de către pârâtă să-i stresează și-i deranjează cu atâtea telefoane.
Pentru deranjarea liniștii în timpul nopții, reclamantul a făcut reclamație la poliție, înregistrată sub nr._/15.09.2014 și la Primăria mun. Fălticeni, solicitând sprijinul în acest sens.
In baza rezoluției nr. 7588/24.07.2014 emisă de ORC de pe lângă Tribunalul Suceva-dosar_/2014, . a fost dizolvată potrivit Hotărârii din 18.07.2014 a asociatului unic A. V., iar în baza rezoluției nr. 9133/2014 emisă de ORC de pe lângă Tribunalul Suceva-dosar_/2014, aceasta a fost radiată și bunul imobil al societății, constând în clădirea din mun. Fălticeni, .. 39, jud. Suceava, a fost restituit asociatului unic, astfel că prin notificarea nr. 4/26.08.2014 înaintată locatarului prin intermediul B. H. V., a înștiințat pârâta că începând cu data de 06.09.2014, contractul este reziliat.
Notificări în sensul disp. art. 1038 Cod proc.civ. privind rezilierea contractului și predarea spațiului, au mai fost făcute și prin intermediul executorului judecătoresc L. Liontin în două rânduri, însă reprezentanții pârâtei nu s-au conformat.
Date fiind cele de mai sus, consideră că în situația de față pârâta nu mai justifică nici un drept locativ asupra imobilului în litigiu, motiv pentru care solicită admiterea acțiunii, așa cum a fost formulată.
Cu cheltuieli de judecată.
In drept și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 1033-1041 Cod proc.civ. art. 453 alin. 1 Cod proc.civ.
In dovedire, înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri și proba cu martorii: G. V. și A. C..
In temeiul art. 411 alin. 2 Cod proc.civ. solicită judecarea în lipsă.
Prin întâmpinare, pârâta I.I. H. V.M.-L. ( f. 81-84 dosar) a solicitat respăingerea ca nefondată a acțiunii de evacuare, motivat de faptul că prin contractul de închiriere înregiustrat sub nr. 18/04.09.2013 la AJFP Suceava-Serviciul Fiscal mun. Fălticeni, a închriat spațiul în litigiu, pentru o perioadă de 5 ani, ce expiră la 15.09.2018.
La data de 05.09.2013, reclamantul prin declarația autentifică sub nr. 872 la BNP I. L., a fost de acord cu programul de funcționare a activității pe care o desfășoară conform contractului.
Arată că sunt nereale și tendențioase afirmațiile reclamantului, în sensul enumerării tuturor clauzelor cobtractuale nerespectate, întrucât acesta i-a solicitat să închirieze spațiul, având nevoie de bani pentru a achita o datorie mai veche.
Având în vedere faptul că pentru desfășurarea activității a fost necesară o investiție financiară importantă a spațiului închiriat și durata contractuală de 5 ani, pârâta arată că în acest moment, la numai 12 luni după deschiderea punctului de lucru, nu a acoperit integral cheltuielile menționate, fără a mai pune în discuție profitul întreprinderii.
Precizează pârâta că reclamantul, a încercat în orice mod a o determina să reziliere contractul de închiriere și să evacueze spațiul închiriat, prin îndepărtarea clienților, prin racolarea altor vecini să-i susțină părerea că face zgomot prea mult și în final, l recurs la gestul de a-și dizolva societatea la cerere, doar pentru a o evacua și pentru a-i produce prejudiciu.
Potrivit art. 81.2 din contract „ contractul încetează în cazul înstrăinării de către locatar a imobilului în care se află spațiul închiriat”, însă această dovadă a înstrăinării nu s-a făcut, iar imobilul se află în patrimoniul reclamantul, ca urmare a incidenței disp. art. 237 alin. 1 din Legea 31/1990.
Pentru aceste motive, solicită respingerea acțiunii ca nefondată.
In drept, invocă disp. art. 205 Cod proc.civ.
In dovedire, înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri și proba cu martorii D. M. și Z. I..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul A. V. a solicitat în contradictoriu cu pârâta Întreprindere I. H. V. M. L. evacuarea acesteia din imobilul spațiu comercial, situat la parterul clădirii din .. 39, mun. Fălticeni, jud. Suceava, înscris în CF_ UAT Fălticeni.
În fapt între ., prin administrator A. V. în calitate de locator și Întreprinderea I. H. V. M. L., în calitate de locatar, a intervenit contractul de închiriere nr. 18 din 04.09.2013, înregistrat la Serviciul Fiscal Municipal Fălticeni la data de 10.09.2013 sub. Nr._, având ca obiect închirierea spațiului comercial, situat la parterul clădirii din .. 39, mun. Fălticeni, jud. Suceava, înscris în CF_ UAT Fălticeni, pentru o durată de 5 ani, în schimbul unei chirii lunare de 100 de euro.
Motivele care stau la baza cererii de evacuare constau în nerespectarea mai multor clauze contractuale de către locatari, menționate expres în cerere, în faptul că societatea locatoare a fost desființată și respectiv radiată de la Oficiul Registrului Comerțului, iar imobilul, în parte obiect al contractului de închiriere, a fost restituit asociatului unic-reclamantul, precum și într-o atitudine amenințătoare și agresivă din partea locatarilor la adresa locatorului și familiei sale, care a cauzat probleme de sănătate grave soției reclamantului.
Potrivit art. 1037 din C.pr.civ., privind încetarea locațiunii, atunci când dreptul locatarului s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arendei, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să reintre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul în scris prin intermediul executorului judecătoresc…
Prin urmare, pentru a se dispune evacuarea ocupatului, în speță a locatarului, este necesar ca dreptul său contractual de a folosi bunul să fie stins prin una din modalitățile prevăzute de lege, sau de contractul de închiriere.
Analizând argumentele care stau la baza acțiunii în evacuare, prin raportare la înscrisurile depuse, precizările părților și declarațiile martorilor audiați, instanța constată că, contractul de închiriere nr. 18 din 04.09.2013, înregistrat la Serviciul Fiscal Municipal Fălticeni la data de 10.09.2013 sub. Nr._, nu a încetat prin reziliere sau altă modalitate așa cum susține reclamantul, pentru următoarele motive:
S-a arătat că, prin notificarea nr. 4 din 26.08.2014 (f. 29), contractul de închiriere a încetat, prin reziliere, în condițiile în care . a fost dizolvată și lichidată conform rezoluției nr. 7588 din 24.07.2014 a Oficiului Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Suceava. Or potrivit art. 81.2 din contractul de închiriere – contractul încetează prin reziliere, în cazul înstrăinării de către locator a imobilului în care se află spațiul închiriat, iar dizolvarea și radierea unei societăți comerciale și transmiterea activului către asociatul unic nu înseamnă în nici un caz înstrăinare, care presupune schimbarea proprietarului imobilului în mod voluntar prin vânzare-cumpărare sau eventual donație.
S-a mai arătat că, un alt motiv de încetarea a contractului de închiriere, constă în nerespectarea mai multor clauze contractuale, indicate în mod expres. Instanța constată însă că potrivit art. 81.2 din contractul de închiriere, contractul încetează prin reziliere, în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare de către Locatar a obligațiilor contractuale esențiale, cum ar fi neefectuarea plăților către locator prevăzute în contract, afectarea structurii de rezistență a imobilului, schimbarea destinației a spațiului închiriat, clauza de subînchiriere, sau avarierea spațiului închiriat de așa manieră încât acesta nu mai poate fi întrebuințat conform destinației.
Or, instanța reține că nu s-a probat vreo situație de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locatar a obligațiilor contractuale esențiale, respectiv nu s-a probat neîndeplinirea de către locatar a obligației de plata a chiriei, cu mențiunea că majorarea în mod unilateral a chiriei lunare de la 100 de euro la 550 de euro, efectuată de către locator fără a fi însușită de locatar, nu poate fi luată în considerare, deoarece o asemenea clauză contractuală trebuie să fie rezultatul acordului de voință al părților, neputând lua naștere prin voința unilaterală a unei dintre părți. De asemene nu s-a făcut dovada în mod credibil că a fost afectată structura de rezistență a clădirii, prin efectuarea celor două găuri de aerisire, acestea fiind necesare pentru îndeplinirea condițiilor de funcționare a unității. Declarațiile unor martori și efectuarea unor planșe foto, nu sunt de natură a proba că cele două găuri date prin perete, au afectat structura de rezistență a clădirii din punct de vedere tehnic.
Se mai reține că nu sunt date situațiile de reziliere privind schimbarea destinației a spațiului închiriat, clauza de subînchiriere, sau avarierea spațiului închiriat de așa manieră încât acesta nu mai poate fi întrebuințat conform destinației.
În ceea ce privește, programul de lucru al unității locatare, și obiectul de activitate, instanța constată că potrivit art. 12 din contract, părțile au stabilit că spațiul închiriat are ca destinație amenajarea și deschiderea unui punct de lucru pentru desfășurarea unor activități cu program non stop, specifice domeniului de activitate al locatarului, Bar Cafe și jocuri de noroc (păcănele), așa cum rezultă și din cererea de chemare în judecată.
Referitor la situațiile de scandal care s-au petrecut în incinta spațiului închiriat, zgomotul și deranjul pe care îl produce activitatea non stop din spațiul de închiriat, atitudinea amenințătoare și agresivă din partea locatarilor la adresa locatorului și familiei sale, care a cauzat probleme de sănătate grave soției reclamantului, instanța apreciază că aceste aspecte au fost probate în parte prin audierea martorilor și prin înscrisurile depuse, însă nu sunt elemente care să justifice evacuarea locatarilor din spațiul închiriat, în condițiile în care contractul de închiriere nu a fost desființat, iar aceste motive nu constituie motive de reziliere pe care instanța să le poată constata în prezentul litigiu, așa cum a fost argumentat și anterior.
Împrejurările constând în crearea unui deranj foarte mare pentru reclamant și familia sa, care locuiesc deasupra spațiului închiriat, nu pot determina evacuarea pârâtei, în condițiile în care aceasta în mod corect se prevalează de contractul de închiriere negociat și semnat chiar de către reclamant, la acea vreme reprezentantul locatorului ., iar în contract se specifică foarte clar activitatea ce urma să se desfășoare în spațiul închiriat, programul de lucru și condițiile de funcționare, astfel încât instanța nu poate decât să constate că reclamantul și-a asumat toate aceste aspecte.
Aceste elemente pot atrage un alt tip de răspundere din partea locatarilor în condițiile legii, cum ar fi răspunderea civilă delictuală, sau chiar răspunderea penală.
Prin copia contractului de prestări servicii nr. 831 din 15.10.2013, (f. 103) s-a făcut dovada că locatarii au asigurat monitorizarea și intervenția calificată în caz de tulburare a ordinii și liniștii publice la spațiul închiriat.
Față de cele de mai sus, instanța urmează să respingă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. V., în contradictoriu cu pârâta Întreprindere I. H. V. M. L., având ca obiect evacuare.
Având în vedere că reclamantul a căzut în pretenții, în temeiul art. 453 alin.1 C.pr.civ. instanța va respinge ca neîntemeiată cererea acestuia de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, conform art. 452 C.pr.civ., având în vedere că dovada întinderii și existenței cheltuielilor de judecată nu s-a făcut până la data închiderii dezbaterilor, chitanța fiind depusă odată cu concluziile scrise la data de 04.02.2015.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, formulată de reclamantul A. V., domiciliat în mun. Fălticeni, .. 39, jud. Suceava, în contradictoriu cu pârâta Întreprindere I. H. V. M. L., cu sediul în mun. Fălticeni, ., jud. Suceava, având ca obiect evacuare.
Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, conform art. 452 C.pr.civ.
Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Fălticeni.
Pronunțată în ședința publică din 04.02.2015.
Președinte, Grefier,
Red. Ș.N.
Tehnored. G.V. Ex. 4/ 06.02.2015
| ← Fond funciar. Sentința nr. 2138/2015. Judecătoria FĂLTICENI | Contestaţie la executare. Sentința nr. 378/2015. Judecătoria... → |
|---|
