Obligaţie de a face. Sentința nr. 3948/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3948/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 17-04-2014 în dosarul nr. 13719/233/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
operator de date cu caracter personal nr. 8637
JUDECĂTORIA G.
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 3948
Ședința publică de la 17 Aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. M. M.
Grefier E. B.
Pentru astăzi a fost amânată soluționarea cauzei Civil privind pe reclamant P. M. G. și pe pârât ASOCIAȚIA DE proprietari NR. 630, având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 14.03.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 21.03.2014, apoi la data de 28.03.2014, la data de 04.04.2014, la data de 11.04.2014 și la data de 17.04.2014, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanței la data de 18.07.2013, sub dosar nr._, reclamantul P. M. G. a solicitat în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari nr. 630 să pronunțe o hotărâre prin care să oblige pârâta să calculeze corect cheltuielile de întreținere datorate de reclamant în sensul înlăturării din cuantumul acestora a cheltuielilor datorate de fostul proprietar al imobilului, să oblige pârâta sub sancțiunea unei penalizări de 100 lei pe zi întârziere să emită adeverința din care să rezulte că pârâtul nu are restanțe la întreținere, să oblige pârâta la plata de daune interese egale cu cuantumul dobânzii legale calculate asupra sumei de_ euro de la data de 15.01.2013 și până la data plății efective, să oblige pârâta să nu mai calculeze penalități de întârziere la sumele datorate de reclamant cu titlu de cheltuieli de întreținere până la clarificarea cuantumului acestora.
Motivându-și în fapt cererea, reclamantul a arătat că a devenit proprietar al apartamentului cu nr.52 situat în G., ., . la licitație publică, la data de 12.09.2012.
Ulterior, pentru același imobil a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat cu numita A. V., contractul urmând a fi perfectat la data de 15.01.2013. Pentru dobândirea documentelor necesare vânzării reclamantul s-a adresat pârâtei pentru achitarea cheltuielilor de întreținere curente, dar a constata că i se solicită un debit de_,52 lei și penalități în sumă de 5667,02 lei reprezentând în fapt cheltuieli de întreținere datorate de foștii proprietari ai imobilului și neachitate de aceștia.
D. fiind refuzul pârâtei de eliberare adeverință privind debitul real înregistrat de reclamant, acesta din urmă a fost nevoit să amâne perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce i-a generat un prejudiciu material constând în lipsa de folosință a sumei de bani reprezentând prețul imobilului, sumă pe care ar fi încasat-o în cazul perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
Mai susține reclamantul că pârâta a refuzat încasarea cheltuielilor de întreținere efectuate de reclamant, arătând că orice sumă încasată de la acesta va stinge din debitul restant reprezentând sold al fostului proprietar al apartamentului.
Acțiunea nu a fost motivată în drept.
În dovedirea susținerilor, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și a celei cu interogatoriul pârâtei.
La dosar, au fost depuse înscrisuri certificate pentru conformitate cu originalul reprezentând proces-verbal, act de adjudecare, antecontract de vânzare-cumpărare, act adițional antecontract, convenție reziliere antecontract, fișă cont, mod calcul penalități, extras portal instanțe judecătorești (filele 6-15).
La data de21.10.2013 reclamantul și-a precizat acțiunea, arătând că înțelege să renunțe la capătul de cerere privind daune interese constând în plata dobânzii legale, solicitând numai obligarea pârâtei la refacerea calcului întreținerii și constatarea faptului că nu datorează cheltuieli de întreținere și penalități pentru fostul proprietar, obligarea pârâtei la emiterea adeverinței din care să rezulte că nu înregistrează restanțe,constatarea inexistenței dreptului pârâtei de a calcula penalități de întârziere atunci când aceasta se află în culpă.
Acțiunea a fost legal timbrată, dovada achitării taxelor judiciare de timbru și a timbrului judiciar aflându-se la fila 21 din dosar.
Legal informată asupra acțiunii îndreptate împotriva sa, pârâta Asociația de Proprietari nr. 630 a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Pe lângă solicitarea soluționării cauzei în lipsa părților și citarea furnizorului de utilități . a mai invocat existența autorității de lucru judecat, prin prisma dosarelor nr._/233/2013și 249/P/2013. În subsidiar, pârâta a solicitat suspendarea cauzei până la soluționarea dosarului nr._/233/2012privind contestația împotriva procesului verbal de distribuire preț și a dosarului nr._/196/2012 al Judecătoriei B..
Prin întâmpinare pârâta a arătat că apartamentele executate silit se vând la prețuri modice iar executorul judecătoresc repartizează prețul obținut în detrimentul cheltuielilor asociației de proprietari, or în situația în care scara unde se află apartamentul în discuție are restricționată furnizarea de apă caldă și agent termic, nu se poate elibera adeverința reclamantului.
Referitor la penalitățile de întârziere, pârâta a arătat că acestea se calculează în temeiul legii.
La întâmpinare au fost atașate înscrisuri reprezentând copii ale Încheierii nr. 1127/18.07.2013 pronunțată de Judecătoria G. în dosarul nr._/233/2013, Rezoluția de neîncepere a urmăririi penale, corespondență Camera Notarilor Publici, certificat grefă privind dosarul nr._/196/2012 privind contestație proces verbal distribuire preț (filele 21-34).
La termenul de judecată din data de 14.03.2014 pârâta a arătat că renunță la introducerea în cauză a furnizorului de utilități și la invocarea excepției autorității de lucru judecat, instanța luând act de aceste renunțări.
La același termen de judecată instanța a luat act și de renunțarea pârâtei la susținerea cereii subsidiare privind suspendarea facultativă a cauzei.
În cauză a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisurile aflate la dosar.
Analizând și actele și lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, reclamantul este proprietarul imobilului situat în G., ., ., . data de 12.09.2012, când a dobândit imobilul apartament prin actul de adjudecare încheiat de B. plăcintă A. M. (fila 7). Imobilul a fost dobândit liber de orice sarcini.
Din procesul verbal și actul de adjudecare încheiate de executorul judecătoresc (filele 6,7) rezultă că imobilul a fost executat silit și a aparținut debitoarei O. D..
Din fișele de cont pentru operațiuni diverse ținută de pârâta Asociația de Proprietari nr.630 cu privire la apartamentul nr. 52, rezultă că fostul proprietar, O. D. a acumulat restanțe la plata cheltuielilor de întreținere începând cu luna ianuarie 2011, iar în luna septembrie 2012 înregistra un sold total de_,47 lei la care se adaugă penalități de întârziere.
Astfel cum rezultă din susținerile reclamantului necontestate de pârât dar și din rezoluția de neîncepere a urmăririi penale nr. 249/P/2013, reclamantul P. M. G. s-a adresat pârâtei la datele de 04.10.2012 și 12.11.2012 pentru eliberare adeverința necesară vânzării imobilului, cerere refuzată de pârâtă.
În drept, potrivit art. 111 C. proc. civ., partea care are un interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau neexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului.
Acțiunea de față, sub aspectul primului capăt de cerere calificat de instanță având ca obiect constatarea inexistenței unei obligații a reclamantei de plată către pârâtă a vreunei sume cu titlu de cheltuieli de întreținere anterioare datei de 12.09.2012, data dobândirii de către reclamant a dreptului de proprietate asupra imobilului, apare ca admisibilă, în condițiile în care reclamantul nu are la îndemână o acțiune în realizarea dreptului iar din probele administrate se adeverește cererea reclamantei.
Cum în cauză reclamantul a dobândit apartamentul prin licitație publică, liber de orice sarcini, acesta nu datorează decât cheltuielile de întreținere calculate începând cu data de 12.09.2012, pe care le-a efectuat în calitatea sa de proprietar. În lipsa unei dispozițiile legale exprese sau a unei convenții de asumare a debitului fostului proprietar, cheltuielile de întreținere efectuate de acesta anterior datei de 12.09.2012 și implicit accesoriile calculate la aceste cheltuieli cum sunt penalitățile de întârziere nu pot fi imputate noului proprietar al imobilului.
Astfel, instanța urmează a admite primul petit al acțiunii.
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere constând în obligarea pârâtei la eliberarea adeverinței necesare pentru vânzarea imobilului, instanța reține că printre actele necesare unei înstrăinări a apartamentului situat într-un . necesara o adeverință eliberată de asociația de proprietari din care să rezulte achitarea la zi a datoriilor, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 53 teza a II-a din Legea nr. 51/2006 privind serviciile comunitare de utilități publice.
Refuzul de eliberare a unei adeverințe, pe unicul considerent că există cheltuieli de întreținere restante și penalități de întârziere dar nu în sarcina actualului proprietar ci a altui proprietar, nu poate fi reținut ca justificat, astfel că instanța urmează a admite și acest capăt de cerere al acțiunii, obligând pârâta să elibereze reclamantului adeverințe din care să reiasă dacă în perioada 12.09.2012 – data eliberării adeverinței au fost înregistrate restanțe la plata cotelor de întreținere și dacă la momentul eliberării adeverinței acestea au fost achitate.
Instanța nu poate admite în tot capătul de cerere formulat de reclamant, în sensul obligării pârâtei la emiterea unei adeverințe din care să rezulte că nu înregistrează restanțe la plata întreținerii, în condițiile în care din însăși acțiune și precizările formulate reiese că reclamantul nu a achitat cotele de întreținere ce îi revin după dobândirea imobilului, dat fiind refuzul de încasare al pârâtei.
Nici cererea de obligare a pârâtei la emiterea adeverinței sub sancțiunea unei amenzi civile sau de daune cominatorii nu poate fi apreciată ca întemeiată de instanță până la un eventual refuz al pârâtei de respectare a prezentei hotărâri judecătorești.
În ceea ce privește capătul de cerere constând în obligarea pârâtei la ștergerea din contabilitate și fișele de plată a sumelor constând în cote de întreținere nedatorate de reclamant sub sancțiunea plății de daune cominatorii, instanța apreciază cererea ca neîntemeiată, urmând a o respinge ca atare.
Potrivit art. 3 lit. j din Legea nr. 230/2007 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari reprezintă suma corespunzătoare din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar. În Ordinul nr. 1969 din_ privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, este prezentat în anexa 2 formularul privind modul de întocmire a listei de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
Deși cheltuielile de întreținere anterioare dobândirii proprietății de către reclamant nu sunt efectuate de acesta, nu înseamnă că ele nu există și nu sunt datorate de proprietarul anterior al imobilului, care va putea fi în continuare urmărit pentru executarea respectivei obligații.
Prin urmare, ar fi nu doar incorect ci chiar ilegal ca instanța pe unicul considerent al nerealizării datoriei de către actualul proprietar să dispună radierea respectivelor sume din contabilitatea pârâtei.
Raportat la capătul de cerere privind constatarea inexistenței dreptului pârâtei de calculare a penalităților de întârziere aferente cotelor de întreținere datorate de reclamant, instanța reține că potrivit art.49 alin. 1 și 3 din Legea nr. 230/2007 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
Cum în cauză nu s-a făcut dovada perceperii vreunei astfel de penalități reclamantului, pentru cotele de întreținere datorate începând cu data de 12.09.2012, instanța nu poate admite acest capăt de cerere al acțiunii.
În concluzie, pentru considerentele anterioare, instanța va admite numai în parte acțiunea reclamantului, cu privire la primele două petite respingând ca neîntemeiate celelalte cereri.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamantul P. G., CNP_, cu domiciliul ales la Cabinet Individual de Avocatură Ș. E., în G., .. 19, ., jud. G., în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari nr. 630, C._, cu sediul în G., ., ., jud. G..
Constată că nu există o obligație de plată a reclamantului, către pârâtă, cu titlu de cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere anterioare datei de 12.09.2012.
Obligă pârâta să elibereze reclamantului adeverințe din care să reiasă dacă în perioada 12.09.2012 – data eliberării adeverinței au fost înregistrate restanțe la plata cotelor de întreținere și dacă la momentul eliberării adeverinței acestea au fost achitate.
Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la radierea din contabilitate a sumelor constând în cote de întreținere anterioare datei de 12.09.2012.
Respinge ca nefondat capătul de cerere privind constatarea faptului că pârâta nu are dreptul de a calcula penalități de întârziere la plata cheltuielilor de întreținere datorate începând cu data de 12.09.2012.
Cu drept de apel, care se va depune la instanța a cărei hotărâre se atacă, în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.04.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. M. ManeaElena B.
RedAMM /tehored. E.B/4ex/23.07.2014/2ex .>
| ← Pretenţii. Sentința nr. 6665/2014. Judecătoria GALAŢI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 15/2014.... → |
|---|
