Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 6434/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6434/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 17-06-2014 în dosarul nr. 12793/233/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr. 8637
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 6434
Ședința publică de la 17 Iunie 2014
PREȘEDINTE O. B.
Grefier E. B.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară formulată de petenții S. A. și S. D. în contradictoriu cu intimații . SRL și I. N..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 03.06.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta și pentru când Judecătoria,având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a studia actele și lucrările dosarului, a amânat pronunțarea la data de 10.06.2014 și apoi la 17.06.2014 când a dat următoarea sentință civilă:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 04.07.2013 sub nr._, petenții S. A. și S. D. au formulat plângere împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr._/29.05.2013 pronunțată de O. G., solicitând în contradictoriu cu O. G., I. N., I. E. și . SRL – societate în lichidare, admiterea plângerii și radierea din CF nr._-C1-U1 G. a habitației viagere înscrise în foaia C în favoarea intimaților I. E. și I. N..
În motivare, petenții au arătat că la data de 03.04.2013 au dobândit imobilul din G., ., ., . de la . SRL prin lichidator judiciar CI B. D., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 705/03.04.2013. Potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006 și potrivit mențiunii din contract, bunul astfel dobândit urma să fie liber de orice sarcină.
Au menționat că dreptul lor de proprietate a fost înscris în cartea funciară, dar nu s-a radiat dreptului de habitație viageră instituit în favoarea numiților I. N. și I. E. (decedată la data întabulării), prin încheierea_/12.04.2013, împotriva căreia au formulat cerere de reexaminare. Au menționat că și cererea de reexaminare a fost respinsă prin încheierea nr._/29.05.2013, ce le-a fost comunicată la data de 19.06.2013.
În motivarea acestei încheieri s-a reținut incidența în cauză a prevederilor art. 885 alin. 2 NCC, motivare pe care petenții au apreciat-o nelegală și contrară prevederilor art. 53 din Legea nr. 85/2006.
În subsidiar, în măsura în care soluția O. este legală, au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare pentru eroare, invocând faptul că nu au cunoscut situația de fapt și de drept a imobilului, acesta neavând deschisă carte funciară la data licitației publice. Au precizat că în acest moment nu pot intra în imobil și nu se pot bucura de acesta deși plătesc utilitățile.
În drept, au invocat prevederile art. 53 din Legea nr. 85/2006 și art. 882 NCC.
În susținerea cererii, petenții au depus înscrisuri (filele 5-12).
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 50 lei.
În procedura regularizării prevăzută de art. 200 NCPC, petenții au depus la solicitarea instanței, copii după încheierile atacate (filele 20-22).
Legal informat cu privire la cererea petentului, O. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității sale pasive, arătând că plângerea de carte funciară este o procedură cu caracter necontencios, iar art. 32 din Legea nr. 7/1996 prevede în mod expres că soluționarea acestui gen de cerere se face fără citarea oficiului teritorial.
Pe fondul cererii, a arătat că cererea petenților se impune a fi respinsă pentru că art. 53 din Legea nr. 85/2006 are un conținut limitativ, sens în care au fost radiate mai multe sarcini din cartea funciară, însă habitația viageră nu intră sub incidența acestui text legal. A menționat că habitația viageră nu este o sarcină ci un drept real imobiliar care poate fi radiat numai în anumite condiții, respectiv art. 885 alin. 2 NCC, or în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii acestor condiții.
La rândul său, intimatul I. N. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea plângerii petenților întrucât el și soția sa, atunci când au înstrăinat apartamentul către . SRL, s-a menționat în mod expres faptul că cumpărătorii intră în stăpânirea de fapt a apartamentului doar după decesul vânzătorilor. A precizat că acest drept de habitație viageră poate fi radiat după cu consimțământul expres al beneficiarului dat prin înscris notarial, or el nu consimte la radiera dreptului său. Cu privire la utilități, a precizat că i s-a pus poprire pe pensie pentru ca acestea să fie achitate.
A solicitat de asemenea anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între societatea în lichidare și petenți deoarece s-a făcut ca urmare a unui abuz, deși vânzătoarea nu avea calitatea de proprietar
A solicitat judecarea cauzei și în lipsa sa de la dezbateri.
A depus la dosar înscrisuri (filele 40-45).
De asemenea, intimata . SRL – societate în insolvență, prin lichidator judiciar, a formulat întâmpinare prin care s-a arătat de acord cu admiterea plângerii de carte funciară formulată de petenți, apreciind ca și aceștia, că habitația viageră instituită în favoarea lui I. N. și I. E. este o sarcină care trebuia radiată din cartea funciară, nefiind incidente în speță prevederile art. 885 alin. 2 NCC ci prevederile art. 885 alin. 3 NCC.
Cu privire la petitul accesoriu, intimata a solicitat respingerea acestuia întrucât la data întocmirii actului autentic, petenții cunoșteau că în imobil locuiește intimatul I. N. și că la imobil sunt datorii, Asociația având înscris privilegiul pentru acumularea datoriilor.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar, petenții și-au menținut toate apărările invocate deja și au solicitat respingerea tuturor excepțiilor invocate, admiterea cererii și protejarea dreptului lor dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare.
Pentru primul termen de judecată cu părțile legal citate, reprezentanta intimatei . SRL a depus la dosar certificatul de deces al lui I. E..
La acest termen de judecată, instanța a admis excepția lipsei capacității de folosință a intimatei I. E., a calificat cererea intimatului de anulare a contractului de vânzare-cumpărare ca o cerere reconvențională, care se impune a fi timbrată și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a O. G..
Pentru termenul din 03.06.2014, la solicitarea instanței O. G. a depus la dosar dosarele de carte funciară nr._/12.04.2013 și_/29.05.2013 referitoare la imobilul din CF nr._-C1-U13, iar intimatul I. N. a arătat că nu înțelege să achite taxa de timbru și că renunță la cererea de anulare a contractului.
La termenul din 03.06.2014, instanța a admis excepția nelegalei timbrări a cererii reconvenționale formulate de intimatul I. N., a încuviințat pentru părți înscrisurile de la dosar și a lăsat cauza în pronunțare asupra fondului.
Analizând actele și lucrările cauzei, instanța constată că plângerea de carte funciară formulată de petenți este în parte întemeiată, pentru următoarele considerente:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/27.09.1995, I. N. și I. E. au înstrăinat nuda proprietate a apartamentului nr. 5 din G., ., ., către SC E. L&M SRL, păstrându-și un drept de habitație viageră (fila 40).
La data de 08.01.2010 a survenit decesul numitei I. E., potrivit certificatului de deces de la fila 66.
. SRL a intrat în insolvență, fiind numită în calitate administrator judiciar CI B. D.. În procedura insolvenței, lichidatorul judiciar a înstrăinat petenților dreptul de proprietate asupra apartamentului mai sus identificat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNPA O. și Căpătan sub nr. 705/03.04.2013 (filele 5-6).
În contract au fost menționate toate dezmembrămintele și sarcinile care grevează dreptul de proprietate al vânzătoarei, inclusiv dreptul de habitație viageră instituit în favoarea numiților I. N. și I. E..
Mai mult, intimata societate și-a asumat plata tuturor datoriilor restante către Asociația de proprietari nr. 101 G..
Petenții și-au întabulat dreptul de proprietate asupra apartamentului în CF nr._-C1-U13 G., nr. cad_-C1-U13, prin încheierea de admitere a întabulării, cu nr._/12.04.2013, radiindu-se toate sarcinile imobilului. Nu s-a radiat însă dreptul de habitație viageră instituit în favoarea lui I. E. și I. N..
Împotriva acestei încheieri petenții au formulat cerere de reexaminare, ce le-a fost respinsă prin încheierea de carte funciară nr._/29.05.2013.
În drept, potrivit art. 31 alin. 3 și 4 din Legea 7/1996 în forma de la emiterea încheierii atacate, respectiv art. 32 din același text normativ, împotriva încheierii prin care se soluționează cererea de reexaminare se poate formula plângere în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul încheierii și copia cărții funciare, cererea urmând a se soluționa fără citarea oficiului teritorial.
Fiind o cale de atac împotriva unei încheieri date pe cale administrativă de O., plângerea de carte funciară urmează o procedură simplificată, strictă, limitată la verificarea măsurii în care registratorul de carte funciară a făcut o corectă aplicare a prevederilor Legii nr. 7/1996, instanța neputând face aprecieri cu privire la fondul raportului de drept dintre părți și fără a putea verifica valabilitatea titlului acestora.
Ca atare, în procedura specială, prevăzută de art. 32 din Legea nr. 7/1996r, a plângerii împotriva încheierii de carte funciară, instanța nu poate proceda la analiza valabilității contractului de vânzare-cumpărare ce stă la baza dreptului petenților, ci poate doar să verifice în ce măsură se impunea sau nu radierea dreptului de habitație viageră a numiților I. N. și I. E. o dată cu înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al petenților.
În prezenta speță, critica principală adusă soluției oferite de încheierea de carte funciară atacată o constituie aplicabilitatea în speță a prevederilor art. 53 din Legea nr. 85/2006 și a art. 882 NCC.
Potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii.
Revine instanței misiunea de a analiza în ce măsură o habitație viageră poate fi asimilată unei sarcini în sensul art. 53 din Legea nr. 85/2006.
Dreptul de habitație viageră este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce a fost constituit în favoarea lui I. E. și I. N. în anul 1997, în condițiile art. 565 – 575 cod civil 1865, în vigoare la acel moment.
Atributul folosinței presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a bunului în materialitatea sa din punct de vedere fizic si economic, direct si nemijlocit, prin putere proprie si în interes propriu sau de a consimți ca stăpânirea sa fie exercitată în numele si interesul lui (al proprietarului) de o alta persoana. Alta este situația când acest atribut al proprietarului nu este exercitat de titularul dreptului de proprietate ci prin separarea atributelor proprietății și formarea unor drepturi reale distincte, o alta persoana valorificând atributul folosinței cu titlu de drept real.
Suntem deci în prezența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate – un drept real principal, derivat, purtând asupra bunului altuia, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului – dezmembrământ constituit prin desprinderea atributului folosinței din conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Față de conținutul expres al art. 53 din Legea nr. 85/2006, instanța observă că textul de lege indică limitativ drepturi accesorii și sarcini pecuniare, care grevează bunul debitoarei aflate în insolvență. De altfel, scopul instituirii acestei facilități pentru debitoare și pentru terțul cumpărător în procedura insolvenței îl constituie transferul garanțiilor instituite în favoarea creditorilor societății în insolvență asupra sumei primite cu titlu de preț de la terțul cumpărător.
Alta este însă situația unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cum este habitația viageră de față, întrucât, așa cum menționam mai sus, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 5 din G., ., . scindat, separat în anul 1997, nuda proprietate revenind societății . SRL, iar atributul folosinței revenind lui I. N. și I. E..
Atât timp cât societatea nu a avut niciodată dreptul de proprietate în întregul său, ci doar nuda proprietate, nu putea înstrăina petenților mai mult decât ceea ce a avut în patrimoniu.
Ca atare, instanța nu poate asimila dreptul de habitație viageră unei sarcini în sensul art. 53 din Legea nr. 85/2006, acesta fiind un veritabil drept real imobiliar, un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce nu a aparținut niciodată societății vânzătoare și nu a fost transmis niciodată cumpărătorilor petenți.
În concluzie, cu privire la dreptul de habitație viageră instituit în favoarea lui I. N., instanța găsește că art. 53 din Legea nr. 85/2006 nu își găsește aplicare, iar plângerea de carte funciară nu este întemeiată urmând a fi respinsă pentru considerentele ce preced.
Pe de altă parte, potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996 în forma de la momentul emiterii celor două încheieri, radierea înscrierii dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale se va face în temeiul actului care exprimă consimțământul titularului la stingerea lor, cu excepția drepturilor care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.
Or, așa cum au recunoscut toate părțile, la data de 08.01.2010 a intervenit decesul numitei I. E., dreptul de habitație viageră instituit în anul 1997 în favoarea sa stingându-se prin moartea acesteia.
Ca atare, la momentul emiterii de către O. a încheierii nr._/12.04.2013 și a încheierii nr._/29.05.2013, dreptul de habitație viageră instituit în favoarea numitei I. E. se stinsese prin moartea titularului și se impunea radierea sa în condițiile art. 22 din Legea nr. 7/1996.
În consecință, instanța va admite plângerea de carte funciară în ceea ce privește dreptul de habitație viageră instituit în favoarea lui I. E., urmând a dispune obligarea O. la radierea acestuia din CF nr._-C1-U13 G., nr cad_-C1-U13.
Instanța apreciază, așa cum menționam și anterior, că nu poate analiza în procedura plângerii de carte funciară cererea subsidiară formulată de petenți, aceștia având posibilitatea de a solicita o eventuală anulare a contractului de vânzare –cumpărare pe calea dreptului comun, printr-o acțiune separată.
În concluzie, instanța va respinge plângerea formulată de petenți în contradictoriu cu O. G. pentru lipsă calitate procesuală pasivă, și în contradictoriu cu I. E. pentru lipsă capacitate de folosință.
Totodată, va admite în parte plângerea formulată de petenți și va dispune obligarea O. G. la radierea dreptului de habitație viageră instituit în favoarea lui I. E. acestuia din CF nr._-C1-U13 G., nr cad_-C1-U13, urmând a respinge cererea de radiere a dreptului intimatului I. N..
De asemenea, instanța va anula ca nelegal timbrată cererea reconvențională formulată de I. N..
Instanța observă că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată în condițiile art. 453 NCPC.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge plângerea de carte funciară formulată de S. A. și S. D. împotriva O. G., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Respinge plângerea de carte funciară formulată de S. A. și S. D. împotriva lui I. E., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate de folosință.
Admite în parte plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr._/29.05.2013, formulată de petenții S. A. și S. D., ambii cu domiciliul în com. P., ., jud. G., în contradictoriu cu intimații I. N., cu domiciliul în G., ., .. 5 și . SRL societate în lichidare, prin administrator judiciar CI bontea D., cu sediul în G., .. 76.
Obligă O. G. să dispună radierea din cartea funciară a dreptului de habitație viageră instituită în favoarea numitei I. E., înscris în CF nr._-C1-U13 G., nr. cad_-C1-U13, sub C1.2.
Respinge solicitarea de radiere din cartea funciară a dreptului de habitație viageră instituită în favoarea lui I. N., înscris în CF nr._-C1-U13 G., nr. cad_-C1-U13, sub C1.2.
Anulează ca nelegal timbrată cererea reconvențională formulată de I. N. în contradictoriu cu S. A., S. D. și . SRL societate în lichidare.
Numai cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria G..
Pronunțată în ședința publică din 17.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. BRUMĂElena B.
RED.OB/TEH.EB/8EX/16.07.2014 .>Acest
Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei:
| ← Pretenţii. Sentința nr. 6438/2014. Judecătoria GALAŢI | Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria GALAŢI → |
|---|
