Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 5030/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5030/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 04-04-2014 în dosarul nr. 37757/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 04 aprilie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – V. V. C.
GREFIER - C. D. C.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5030/2014
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect actiune in raspundere contractuala plată lipsă folosință.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, unt lipsă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței faptul că pentru acest termen de judecată, procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședință publică din data de 21.03.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă, când instanța, din lipsă de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru 28.03.2014, când instanța din lipsă de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru 02.04.2014, când instanța din lipsă de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru azi, 04.04.2014, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Asupra cauzei comerciale deduse judecății, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași sub nr._ din 22.11.2013, reclamanta S.C. H. I. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. E. H. S.R.L., solicitând obligarea acesteia la plata sumei de_,26 lei cu titlul de daune, a sumei de 6000 lei reprezentând chirie restantă aferentă lunii august 2013, a sumei de_ lei cu titlul de lipsa de folosință bun imobil pentru perioada septembrie – noiembrie 2013 și cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta arată că între aceasta și pârâtă s-a încheiat un contract nr. 263/2011 având ca obiect închirierea pe o perioadă de 10 ani, sub condiția renegocierii chiriei după primii 5 ani, a spațiului comercial situat în Iași, .. 77 compus din hală în suprafață de 500 mp, atelier în suprafață de 12 mp, grup sanitar cu dușuri, container birouri în suprafață de 15 mp, platformă betonată în suprafață de 2500 mp, două camere birouri respectiv biroul nr. 5 în suprafață de 15,76 mp și birou nr. 3 în suprafață de 9,25 mp și dreptul de folosință asupra holului în suprafață de 11,70 mp.
Pretul chiriei afost stabilit la suma de 3000 euro +TVA fără utilități. Mai arată reclamanta că prin același contract părțile au convenit ca locațiunea să fie notată în cartea funciară a imobilului și au stabilit că locatarul poate renunța unilateral la contract numai sub condiția notificării locatorului cu cel puțin 3 luni înainte.
De asemenea precizează reclamanta faptul că acest contract conținea și patru anexe care reprezentau procesele verbale de predare-primire a imobilului închiriat pe încăperi și bunuri mobile.
La data de 16.08.2013 pârâta a părăsit întreaga locație înțelegând să rezilieze unilateral contractul fără a emite notificarea conform clauzelor contractuale.
La data de 30 august 2013 odata cu preluarea imobilului de la pârâtă a inventariat stricăciunile produse conform procesului verbal încheiat la acea dată. Tot atunci pârâta a fost notificată de către reclamantă să remedieze stricăciunile până la data de 30.09.2013 și să radieze notarea contractului de închiriere din cartea funciară.
Deoarece pârâta nu a s-a conformat solicitărilor reclamantei, aceasta s-a adresat unui mediator, care a convocat părțile pentru data de 22.10.2013, dată la care pârâta din nou nu a înțeles să răspundă solicitării.
Mai arată reclamanta faptul că ulterior convocării la mediator, un reprezentant al pârâtei s-a prezentat la imobilul închiriat cu o echipă de muncitori și au zugrăvit partea de locație ce se preta la această operațiune. La această dată s-a întocmit un nou proces verbal la data de 23.10.2013 prin care reclamanta i-a comunicat pârâtei ofertele primite de reclamantă pentru remedierea stricăciunilor cauzate prin părăsirea spațiului, iar pârâta nu a formulat obiecții.
Cererea a fost motivată în drept pe dispozițiile art. 1350 și 1777-182 din Noul Cod Civil.
În dovedirea acțiunii au fost depuse la dosar, în copie, înscrisuri ( filele 10-114 ds).
Legal citată fiind, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantei ca neîntemeiată și nefondată.
În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că între reclamantă și aceasta s-a încheiat contractul de închiriere nr. 263/15.11.2011, având ca obiect imobilul situat în Iași, ..77, jud. Iași. Destinația utilizării acestui imobil constând în desfășurarea activităților specifice obiectului de activitate al pârâtei incluzând activități de service auto care urmau a se desfășura în hala închiriată.
Arată pârâta faptul că motivul reziliere contractului la data de 16.08.2013, prin notificarea nr. 5950/12.08.2013, l-a constituit, în principal încălcarea gravă a obligației reclamantei, în calitate de locator, de a asigura folosința utilă a imobilului închiriat, ca urmare a acțiunii abuzive a reclamantei de a sista furnizarea de gaze naturale pentru întreg imobilul, și neremedierea situației până la data rezilierii contractului.
Precizează pârâta faptul că la data de 06.11.2012 aceasta i-a solicitata reclamantei că nu mai dorește să beneficieze de furnizarea gazelor naturale pentru corpul administrativ, însă reclamanta a procedat la sistarea furnizării gazelor naturale pentru întreg imobilul închiriat. Prin notificarea nr. 8758/13.11.2012 pârâta i-a solicitat reclamantei să rebranșeze imobilul la sursa de gaz pentru a-și putea aceasta desfășura activitatea în conformitate cu scopul închiriat.
Deoarece reclamanta prin notificarea nr. 49/19.11.2012 a refuzat rebranșarea imobilului, pârâta consideră că în cauză a intervenit rezilierea contractului la inițiativa acesteia pe motivul neîndeplinirii obligațiilor reclamantei în calitate de locator și nu o denunțare unilaterală fără respectarea termenului de preaviz.
Întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 205 și urm din C., precum și pe disp. Art. 1789, 1551, 1552, 1821, 1530,1531, din Noul cod civil.
Instanța a admis pentru părțile prezentei cauze proba cu înscrisurile deja existente la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamanta S.C. H. I. SRLS.R.L în calitate de locator și pârâta S.C. E. H. S.R.L. în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 263/2011 pe o perioadă de 10 ani, sub condiția renegocierii chiriei după primii 5 ani, a spațiului comercial situat în Iași, .. 77 compus din hală în suprafață de 500 mp, atelier în suprafață de 12 mp, grup sanitar cu dușuri, container birouri în suprafață de 15 mp, platformă betonată în suprafață de 2500 mp, două camere birouri respectiv biroul nr. 5 în suprafață de 15,76 mp și birou nr. 3 în suprafață de 9,25 mp și dreptul de folosință asupra holului în suprafață de 11,70 mp.
Prețul chiriei a fost stabilit la suma de 3000 euro +TVA fără utilități. Mai arată reclamanta că prin același contract părțile au convenit ca locațiunea să fie notată în cartea funciară a imobilului și au stabilit că locatarul poate renunța unilateral la contract numai sub condiția notificării locatorului cu cel puțin 3 luni înainte.
Prin notificarea nr. 8436/06.11.2012 pârâta a solicitat reclamantei sistarea furnizării gazelor naturale pentru corpul administrativ, corp situat în partea din față a imobilului închiriat, compus din biroul nr. 3 și biroul nr. 5, și spațiu comun intrare- recepție, întrucât încălzirea urma să se realizeze prin folosirea aparatelor electrice. Urmare a acestei solicitări prin adresa nr. 48/09.11.2012 reclamanta a anunțat pârâta că începând cu data de 09.11.2012 a procedat la suspendarea furnizării gazelor naturale pentru întreg imobilul închiriat.
Prin notificarea nr. 8758/13.11.2012 pârâta a solicitat reclamantei, rebranșarea la rețeua de gaz metan aferentă imobilului închiriat. Răspuns la această notificare, reclamanta i-a comunicat pârâtei prin adresa nr. 49/19.11.2012 că aceasta se poate branșa singură la rețeaua de gaze putând încheia un contract propriu cu furnizorul de gaze.
În acest context, la data de 16.08.2013 pârâta prin notificarea nr. 5950/12.08.2013 pârâta a înțeles să rezilieze unilateral contractul de închiriere.
Astfel la data de 30.08.2013 reclamanta și pârâta au încheiat procesul verbal de predare-primire a spațiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 263/2011.
Prin acest proces verbal părțile au stabilit de comun acord ca în termen de 30 de zile calendaristice pârâta să repună spațiu închiriat și bunurile mobile în situația de la data predării acestuia. S-a mai stipulat că după expirarea acestui termen reclamanta își rezervă dreptul de a efectua toate lucrările necesare aducerii imobilului la starea inițială pe cheltuiala locatarului.
Prin procesul verbal încheiat la data de 23.10.2013 s-a constatat că pârâta a procedat la remedierea numai în ceea ce privește reparația și zugrăvirea pereților, enumerându-se totodată bunurile supuse reparării.
Instanța reține că potrivit art. 1817, atunci cand fara justificare una din parti nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia locatiunea cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii. Acest text se completeaza cu dispozitiile privitoare la rezolutiune si reziliere din materia teoriei generale a obligatiilor(art. 1549-1554).
Potrivit art. 1551, al. 1, pentru a putea antrena rezilierea contractului, neexecutarea trebuie sa fie insemnata in raport cu scopul urmarit de parti la incheierea contractului.
Instanța constată că pentru a opera rezilierea, neexecutarea trebuie să fie atât de importanta, incat daca ar fi cunoscut-o la data la care contractul s-a incheiat, creditorul nu si-ar fi dat consimtamantul la locatiune. Creditorul obligatiei neexecutate poate obtine rezilierea, fie declarand-o unilateral, fie solicitand instantei de judecata sa o declare. Aceste modalitati sunt prevazute de art. 1550. In cazul in care una din parti declara unilateral rezilierea contractului, cealalta parte poate solicita instantei sa anuleze declaratia de reziliere, in cazul in care conditiile acesteia nu sunt indeplinite(lipseste neexecutarea, ori ea este justificata, ori este neinsemnata etc.).
În speța de față instanța reține că încetarea contractului de locațiune s-a făcut prin denunțare unilaterală din partea locatatrului fără respectarea termenului de preaviz de 90 de zile prevăzută de clauza 8.1 din contract.
Instanța va înlătura apărarea pârâtei cu privire la la nerespecatrea de către reclamant în calitate de locator a obligației de a mentinerea bunului in stare de folosinta, având în vedere că în principiu, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul . de intrebuintare, conform destinatiei convenita expres sau tacit de parti. Locatarul care, dupa incheierea contractului, constata necesitatea unor reparatii il poate instiinta pe locator de aceasta necesitate, solicitandu-i sa le efectueze. Atunci cand reparatiile sunt urgente, in sensul ca nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii, ori amanarea lor ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul este chiar obligat sa ii notifice locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor, sub sanctiunea daune-interese pentru prejudiciul rezultand din intarzierea notificarii. Daca in urma notificarii locatorul efecuteaza reparatiile necesare, locatarul este, in principiu, obligat sa suporte restrangerea folosintei lucrului pe perioada efectuarii reparatiilor. Totusi, daca aceasta perioada depaseste 10 zile, locatarul va avea dreptul la o reducere a chiriei, proportionala cu durata reparatiilor si intinderea impiedicarii folosintei. Daca indiferent de durata reparatiilor, ele determina o impiedicare totala a folosintei lucrului, locatarul poate chiar pretinde rezilierea contractului, locatorul acordand in acest caz despagubiri numai daca necesitatea reparatiilor a survenit din culpa sa.
In cazul in care locatorul notificat in legatura cu necesitatea reparatiilor nu procedeaza la repararea lor de indata, reparatiilor pot fi facut e de locatar. Locatorul va fi obligat sa ramburseze locatarului cheltuielile facute pentru aceste reparatii cu dobanzi de la data efectuarii cheltuielilor. In caz de urgenta, locatarul poate efectua reparatiile chiar si fara sa il notifice pe locator. Locatarul are de asemenea dreptul la rambursarea cheltuielilor facute, insa nu poate pretinde dobanzi decat din ziua in care l-a notificat pe locator asupra reparatiilor executate.
Astfel instanța reține că locatarul a notificat în data de 06.11.2012 prin adresa nr. 8436 că dorește a renunța la încălzirea corpului administrativ format din 3 birouri și că “ renunță la furnizarea gazelor naturale”. Prin adresa nr. 48/09.11.2012 locatorul și-a dat acordul pentru ca locatarul să încheie un contract de furnizare a gazelor naturale direct cu furnizorul.
Prin adresa nr._/29.11.2012, locatorul a obținut acordul de principiu al furnizorului de gaz, urmând ca locatarul să realizeze un branșament individual pe cheltuia sa în aria spațiilor închiriate.
Solicitarea locatarului de a se realiza un branșament individual nu se regășește în obligațiile prevăzute în contract și nici nu intră în sfera de aplicabilitate a disp. art. 1789 “ de a asigura în mod constant folosința utilă și liniștită a bunului” în condițiile în care la data semnării contractului imobilul era racordat la toate utilitățile.
Mai mult decât atât instanța reține, că executarea contractului pe o perioadă de încă 9 luni de la această solicitare rezultă în mod clar că locatarul a dorit continuarea demarării acestui contract neexistând la acea dată vreo intenție de reziliere pentru nexecutarea obligațiilor contractuale.
Instanța constată că pentru a opera rezilierea, neexecutarea trebuie să fie atât de importanta, incat daca ar fi cunoscut-o la data la care contractul s-a incheiat, creditorul nu si-ar fi dat consimtamantul la locatiune. Creditorul obligatiei neexecutate poate obtine rezilierea, fie declarand-o unilateral, fie solicitand instantei de judecata sa o declare.
În ceea ce privește obligarea pârâtei cu privire la plata sumei de_ lei cu titlul de lipsa de folosință bun imobil pentru perioada septembrie- noiembrie. 2013 instanța îl va respinge având în vedere următaorele considerente:
Folosinta, reprezinta posibilitatea pe care o are o persoana, in puterea unui drept, de a intrebuinta un bun sau, de a-i culege fructele (cum sunt cele naturale, dar si cele civile: chiria, renta, etc.), acest fapt, are ca si drept premisa, conditia detinerii de catre acea persoana, in stapanire a bunului, pentru ca, numai astfel putem vorbi de posibilitatea concreta de a se folosi de un bun determinat.
Astfel instanța apreciază că prin procesul verbal încheiat la data de de 30 august 2013 reclamanta a stabilit de comun acord cu pârâta ca în termen de 30 de zile calendaristice aceasta să efectueze reparații la imobilul închiriat. Or dacă reclamanta considera că este prejudiciată pentru lipsa de folosință a imobilului, aceasta avea posibilitatea fie de a scurta termenul prevăzut pentru reparații, fie de a cuantifica prejudiciu inserându-l în acel proces-verbal.
De asemenea reclamanta nu a depus la dosarul cauzei nici o dovada a faptului că pentru perioada respectiva ar fi avut oferte de închiriere, oferte care să fi fost refuzate datorită stării de deterioreare a imobilului.
Pentru aceste considerente și având în vedere faptul că pârâta a pârâsit imobilul la data de 30 august 2013 instanța va respinge ca neîntemeiat acest capăt de cerere.
Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de_,26 lei cu titlul de daune, instanța îl va admite având în vedere următoarele considerente:
Potrivit disp. art. locatarul este obligat sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta, avându-se în vedere modul in care isi exercita detentia asupra bunului fie si prin simpla conservare fara folosire lipsită de orice culpa, inclusiv de culpa cea mai usoara. Intrucat detentia nu ii confera prerogativa dispozitiei materiale, locatarul trebuie sa nu modifice forma bunului. El nu are dreptul de a schimba destinatia bunului, conventia cu locatorul in mod expres sau tacit. Cat priveste conventia tacita asupra destinatiei, art. 1799 prezuma conventia partilor cu privire la destinatie pe baza unor imprejurari, cum sunt natura bunului, destinatia sa anterioara, ori destinatia potrivit careia bunul este folosit de catre locatar. Legiuitorul nu instituie expres o ordine a acestor criterii, astfel incat ele trebuie privite concomitent sau global pentru a stabili care este destinatia acceptata de partile contractului.
În speța de față destinația acceptată de părțile contractului a fost aceea de “ spălătorie auto”.
Instanța reține că indiferent de modul de incetare a contractului de locatiune, cu exceptia incetarii contractului prin disparitia fizica a bunului, obligatia de restiuire va trebui executata prin restituierea bunului in starea in care a fost predat, cu singura exceptie a deteriorarilor cauzate de folosinta normala a bunului pe durata locatiunii.
Cu exceptia deteriorarilor decurgand din folosirea normala, locatarul raspunde pentru orice degradare a bunului inchiriat, survenita pe parcursul locatiunii, .
Pentru ca bunul trebuie restituit in starea in care a fost preluat, rezulta ca, in principiu, locatarul nu este indrituit nici macar sa faca imbunatatiri asupra bunului, intrucat aducerea unor imbunatatiri reprezinta o modalitate de a exercita prerogativa dispozitiei materiale asupra bunului.
Față de aceste considerente instanța va admite în parte acțiune și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,06 lei cu titlul de daune reprezentând: 4065,21 lei reparație “totem” publicitar potrivit facturii fiscale nr. 547/11.11.2013, 999,80 lei reprezentând cost achiziție scaune directoriale factura fiscală nr._, suma de 2376 reprezentând cheltuieli de igienizare- spălare și degresare a halei potrivit facturii nr. 13 Holt 11.11.2013,_,65 lei reprezentând cheltruieli reparație ușa nr. 2 și nr. 3 potrivit facturilor fiscale nr. 083/28.11.2013 și nr. 084/28.11.2013, suma de 396 lei reprezentând contravaloare “masă” potrivit facturii fiscale nr. 0451/12.12.2013.
În ceea ce privește suma de 6000 de lei reprezentând chirie aferentă lunii august, instanța apreciază cererea ca fiind întemiată având în vedere următoarele considerente:
Chiria reprezintă echivalentul bănesc al folosinței bunului închiriat, plata acesteia fiind una dintre principalele obligații ale chiriașului.
Compensarea legala este un mod de stingere a datoriilor reciproce pana la concurenta celei mai mici dintre ele, operand chiar si in situatia in care partile nu o invoca in mod expres.
Intrucat modul de stingere a obligatiilor este prevazut de lege, instanta va constata executarea obligatiilor de plata, nu in raport de data la care s-a invocat compensarea, ci de data la care acestea au devenit scadente.
Astfel potrivit disp. art. 6.2 din contractul de închiriere s-a stabilit o garanție în cuantum de 6000 de lei pentru a acoperi o viitoare neplată a utilităților datorate iar potrivit disp. art. 6.1 “locatorul are obligația de a o restitui la sfârșitul duratei de închiriere”.
Notificarea de încetare a contractului de închiriere a fost comunicată la data de 26.08.2013 iar imobilul a fost predat la data de 30.08.2013. Reclamanta a emis factura fiscală nr. 57/01.08.2013 scadentă în termen de 15 zile de la data emiterii facturii conform disp art. 3.2 din contract.
Instanța apreciază că în speta de față este inoperabilă compensarea având în vedere scadența celor două creanțe respectiv 14.08.2013 și 30.08.2013.
Având în vedere faptul că pârâta este partea căzută în pretenții, în temeiul art. 453 C.p.cv va obliga pârâta către reclamantă la plata sumei de 3121,86 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și onorariu avocat .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea formulată de către reclamanta S.C. H. I. S.R.L. cu sediul în Iași, ..77, jud. Iași, în contradictoriu cu pârâta S.C. E. H. S.R.L cu sediul în G., . jud. Cluj.
Obligă pârâta să achite reclamantei suma de_,06 lei cu titlul de daune și a sumei de 6000 lei reprezentând chirie restantă aferentă lunii august 2013.
Obligă pârâta să achite reclamantei suma de 3121,86 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Respinge capătul de cerere cu privire la obligarea pârâtei la plata sumei de_ lei cu titlul de lipsa de folosință bun imobil pentru perioada septembrie – noiembrie 2013 ca nefondat.
Cu drept de apel la Tribunalul Iași în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședința publică astăzi, 04.04.2014.
Președinte, Pt. Grefier,
V. V. C. C. D. C.
aflat în c.o., semnează grefierul șef al Secției civile,
P.-F. L.
Red./tehnored. V.V.C./C.D.C.
4 ex./09.07.2014
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3114/2014. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 7631/2014. Judecătoria... → |
|---|
