Obligaţie de a face. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 11-12-2014 în dosarul nr. 28058/245/2014
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr._/2014
Ședința publică de la 11 Decembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE E. G.
Grefier M. G. P.
Pe rol se află judecarea acțiunii civile formulate de reclamanții T. M. –N. și T. C. în contradictoriu cu pârâtul M. Iași prin Primar, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 04.12.2014, susținerile apărătorului ales al reclamanților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din hotărâre, când, din lipsă de timp pentru deliberări, s-a amânat pronunțarea pentru azi, când,
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de fata constata următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Iași la data de 30.07._ sub nr._ reclamanții T. M. N. si T. C. au solicitat in contradictoriu cu paratul M. Iași prin primar obligarea acestuia la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul având destinația de pod in suprafața de 20,27 m.p. situat in Iași, ., jud. Iași, imobil cu privire la care a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3549/15.01.2014, cu cheltuieli de judecata.
In motivare reclamanții au arătat ca sunt proprietarii tuturor spatiilor locative si al spatiilor comune din imobilul situat in Iași, ., jud. Iași, proprietatea fiind dobândita prin cumpărare de la numiții Soana S. si D. I.. Anterior dobândirii dreptului de proprietate aceștia au fost chiriași anterior anului 1995 cu privire la locuințele vândute către reclamanți.
După dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanți, M. Iași a închiriat către aceștia prin contractul nr. 3549/15.01.2014 podul imobilului in suprafața de 20,27 m.p.
Arata reclamanții ca imobilul se afla . de degradare fiind o clădire construita in secolul XIX iar in vederea reabilitării construcției sunt necesare lucrări de consolidare care sa conducă la rezistenta sporita a clădirii. Arata reclamanții ca au solicitat paratei sa participe la cheltuielile ocazionate de consolidarea clădirii si ca li s-a răspuns prin adresa nr._/04.06.2014 ca in buget nu au fost alocate fonduri pentru efectuarea unor astfel de reparații.
Întrucât reclamanții îndeplinesc condițiile legii in sensul ca imobilul nu a fost revendicat in baza Legii nr. 10/2001 au solicitat paratului încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru podul imobilului iar prin adresa nr._ li s-a răspuns ca reclamanții nu aveau contract de închiriere la data intrării in vigoare a Legii nr. 112/1995.
Susțin reclamanții ca refuzul paratului este ilegal întrucât prevederile legii nu fac distincție intre chiriași in funcție de momentul închirierii. Din momentul in care si-au manifestat intenția de cumpărare unitatea deținătoare a imobilului avea obligația de a vinde bunul.
Întrucât reclamanții sunt titularii unui contract de închiriere valabil cu privire la un imobil pentru care nu a fost formulata vreo cerere de revendicare iar in absenta unor reparații capitale imobilul va fi grav afectat, reclamanții solicita admiterea acțiunii si pronunțarea unei hotărâri prin care paratul sa fie obligat la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
In drept au fost invocate dispozițiile art. 9 din legea nr. 112/1995 si art. 43 alin. 3 din legea nr. 10/2001.
In dovedirea acțiunii reclamanții au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, atașând in copie certificata pentru conformitate cu originalul contractul de închiriere nr. 3549/15.01.2014, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 8961/21.12.2012 la BNP C. Ș. si Asociații, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1029/18.02.2014 la Societatea Profesionala Notariala C. Ș. si Asociații, expertiza tehnica extrajudiciara, adresa nr._/27.06.2014 si adresa nr._/04.06.2014, ambele emise de M. Iași, Direcția de Administrare a Patrimoniului Public si Privat.
Paratul a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca nefondata.
In motivare paratul a arătat ca dispozițiile legale invocate de către reclamanți nu sunt aplicabile in cauza întrucât potrivit art. 6 din H.G. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului: Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Se arata de către parat ca dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 au fost abrogate.
Arata parata ca intre parți contractul de închiriere nr. 3549/15.01.2014 a fost încheiat ulterior intrării in vigoare a dispozițiilor legii nr. 112/1995, respectiv in anul 2014..
In condițiile in care nu exista o lege care sa instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, hotărârea instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare cumpărare constituie o depășire atribuțiilor puterii judecătorești, intrând in sfera legislativului, împrejurare ce încalcă principiul separației puterilor in stat.
Prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea contractului de vânzare cumpărare in condițiile in care legea nu prevede acesta obligație se încalcă principul libertății contractuale precum si art.53 din Constituție care prevede ca exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege .
In prezent nu exista o dispoziție legala care sa oblige M. Iași la încheierea unui contract.
Raportat la art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 susține parata ca prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate legea nu stabilește o obligație in sarcina proprietarului ci o facultate a acestuia, acesta neputând sa fie forțat sa vândă împotriva voinței sale.
O eventuala derogare de la principiul libertății contractuale trebuie sa fie prevăzuta in mod expres de către legiuitor .
Daca textul de lege ar fi interpretat in sensul instituirii unei obligații, ar însemna sa se admită ca art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 reglementează un transfer silit de proprietate care nu respecta prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin 1 si 3 din Constituție si de art. 1 din primul Protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului si a libertăților fundamentale.
Legiuitorul a prevăzut o măsura de protecție si ocrotire a interesului general de ordin social economic care sa privească un grup determinat de persoane – in speța chiriașii - prin instituirea in art. 42 alin. 3 a unui drept de preempțiune in favoarea chiriașilor in eventualitatea in care proprietarul va dori sa vândă, astfel ca obligativitatea vânzării nu poate fi luata in considerare ca o măsura de ocrotire a interesului general de ordin social economic.
Sintagma pot fi înstrăinate nu instituie o obligație in sarcina unității deținătoare de a înstrăina locuințele astfel ca instanța nu poate cenzura refuzul vânzării in raport cu prevederile art. 1073-1077 cod civil si art. 970 alin. 2 Cod civil
In drept au fost invocate dispozițiile art. 6 din H.G. 20/1996, dispozițiile Codului civil.
In cauza a fost încuviințata administrarea probei cu înscrisuri.
Analizând actele si lucrările dosarului instanța retine ca cererea formulata este nefondata pentru următoarele motive:
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 8961/21.12.2012 la BNP Ș. C. si Asociații, reclamanții T. M. Niocoleta si T. C. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. 1, situat in Iași, ., . de 99,48 m.p. si asupra boxei cu nr. 4 situata la demisolul aceluiași imobil, boxa in suprafață de 9,39 m.p.
Conform mențiunilor din contractul de vânzare cumpărare, imobilul anterior menționat a fost dobândit de vânzătoarea Soana S. in baza contractului de vânzare cumpărare nr.1650/26.07.1991 încheiat cu R.A. Locuința Iași si a procesului verbal de predare a locuinței nr. 1650/1991 încheiat cu RA Locuința si a adeverinței nr. 1954/05.04.1993 eliberata de Sucursala Județeana CEC Iași.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1029/18.02.2014 la Societatea Profesionala Notariala C. Ș. si Asociații, reclamanții T. M. N. si T. C. au dobândit proprietatea cu privire la imobilul apartament nr. 1 situat in Iași, ., parter, jud. Iași, in suprafața de 100,54 mp., împreuna cu 3 boxe in suprafață de 29,02 m.p.
Conform mențiunilor din contract, imobilul anterior menționat a fost dobândit de vânzătorul D. I. in baza contactului de vânzare cumpărate nr. 1431/2014 încheiat in data de 31.01.2014 cu Consiliul Local al Municipiului Iași si procesului verbal de predare primire a locuinței nr. 1431/2014.
In baza contractului de închiriere nr. 3549/15.01.2014 reclamanții au închiriat podul imobilului situat in Iași, ., jud. Iași, pod in suprafața de 20,24 m.p., contractul de închiriere fiind încheiat cu paratul M. Iași prin primar, fiind încheiat pe o perioada de 5 ani, începând cu data de 15.01.2014.
Reclamanții au solicitat inițial paratului sa contribuie la cheltuielile legate de renovarea imobilului situat in Iași, ., prin adresa nr._/04.06.2014 - fila 38 dosar, fiindu-le comunicat faptul ca in bugetul aprobat pentru anul 2014 nu au fost alocate fonduri necesare pentru efectuarea unor astfel de reparării.
Ulterior reclamanții au solicitat paratei încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, prin adresa nr._/27.06.2014 – fila 37 dosar - paratul comunicându-le faptul ca întrucât contractul de închiriere a fost încheiat după data intrării in vigoare a dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu pot beneficia de prevederile acestui act normativ.
In prezenta cauza reclamanții au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța sa fie obligat paratul la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul contractului de închiriere anterior menționat, fiind invocate sub acest aspect dispozițiile legii nr. 10/2001 si cele ale Legii nr. 112/1995.
Instanța retine in primul rând ca cererea de chemare in judecata a fost întemeiata in drept pe dispozițiile art. 9 din legea nr. 112/1995 si pe cele ale art. 43 alin. 3 din legea nr. 10/2001.
Potrivit dispozițiilor art. 9 alin. 1 si 2 din Legea nr. 112/1995: (1) Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului. (2) De prevederile alineatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupa spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit.
În ceea ce privește sfera de aplicare a dispozițiilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 care dau dreptul chiriașilor de a opta pentru cumpărarea imobilului închiriat in măsura in care acesta nu a fost restituit in natura fostului proprietar,. relevante sunt dispozițiile art. 6 din Hotărârea Guvernului nr. 20 din 17 ianuarie 1996, Republicata privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului, dispoziții conform cărora: Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Cu alte cuvinte, in temeiul art. 9 din legea nr. 112/1995, au dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilului închiriat ce nu este restituit in natura foștilor proprietari doar acei chiriași care la data intrării in vigoare a legii ocupau imobilul in baza unui contract de închiriere valabil încheiat.
În mod evident reclamanții din prezenta cauza nu fac parte din categoria acelor chiriași care intra sub incidenta dispozițiilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 in condițiile in care aceștia au dobândit folosința imobilului pentru care au promovat prezenta cerere de chemare in judecata in baza contractului de închiriere nr. 3549/15.01.2014
Este evident in consecința ca reclamanții nu îndeplinesc condițiile cerute de Legea nr. 112/1995 pentru a putea fi obligat pârâtul la vânzarea imobilului.
În ceea ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art. 42 din Legea nr. 10/2001, instanța retine ca potrivit acestui text de lege: (1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. (2) Imobilele cu altă destinație decât cea de locuință, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislației în vigoare. Deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemțiune. (3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Instanța constata ca dispozițiile legale nu mai prevăd obligația unității de a vinde imobilul daca se optează pentru cumpărare de către chiriaș (așa cum se stabilea prin art. 9 din Legea nr. 112/1995), ci numai vocația, adică posibilitatea sau dreptul unității deținătoare de a vinde imobilul oricui, însă cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului.
Din textele de lege enunțate rezultă că legiuitorul a avut în vedere imobilele nerestituite foștilor proprietari, care sunt în administrarea unei persoane juridice de drept public, proprietar fiind statul instituind, totodată, ca element de noutate, vocația unității deținătoare de a înstrăina bunul cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, înțeleasă ca disponibilitate a deținătorului de a vinde și nicidecum ca obligație stabilită în sarcina acestuia.
Prin urmare, dispozițiile art. 42 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001 republicată, devin incidente numai în situația în care unitatea deținătoare care are în administrare imobilele ce nu s-au restituit în natură, își manifestă disponibilitatea de a le înstrăina, notificând chiriașului intenția de înstrăinare.
Potrivit alin. 2 si 3 al art. 42 din Legea nr. 10/2001, deținătorul actual dobândește, în virtutea legii, vocația și nu obligația de a le înstrăina către chiriași.
Din însuși conținutul textului de lege sus enunțat rezultă în mod evident voința legiuitorului de a institui o vocație și nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora. Elocventă este în acest sens utilizarea sintagmei "pot fi înstrăinate", care are semnificația dobândirii de către deținătorul actual a facultății de a înstrăina și nu a obligării sale la înstrăinare.
De altfel, în sprijinul aceleași concluzii vin și prevederile Normelor Metodologice de Aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007, care statuează că în cazul imobilelor cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, "deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași". Faptul că textul aflat în discuție face trimitere la dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că deținătorul este obligat a le înstrăina, ci doar că odată manifestată o atare voință din partea deținătorului, înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit Legii nr. 112/1995 și Legii nr. 10/2001.
Având in vedere toate aceste considerente instanța va respinge acțiunea ca nefondata.
În consecința, văzând si dispozițiile art. 453 Cod procedura civila, va respinge si cererea reclamanților de obligare a paratului la plata cheltuielilor de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulata de reclamanții T. M. N., CNP_ si T. C. CNP_ ambii având domiciliul in Iași, ., .. 7, . in contradictoriu cu paratul M. Iași prin Primarul Municipiului Iași, CF_, cu sediul in Iași, . si Sfânt, nr. 11, jud. Iași.
Respinge cererea reclamanților de obligare a paratului la plata cheltuielilor de judecata.
Cu apel in termen de 30 de zile de la comunicare.
Apelul se depune la Judecătoria Iași.
Pronunțata in ședința publica, azi, 11.12.2014.
Președinte, Grefier,
GE PM
RED/TEHN: GE
5 EX/20.01.2015
| ← Fond funciar. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
