Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 6165/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6165/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 05-05-2015 în dosarul nr. 6165/2015
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6165/2015
Ședința publică de la 05 Mai 2015
Completul constituit din:
Președinte: C. E. D.
Grefier:D. V.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect constatare nulitate act juridic nulitate parțială contract v-c.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că dezbaterile asupra excepției tardivității plângerii contravenționale și asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 28.04.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea hotărârii pentru astăzi, 05.05.2015, când în aceeași compunere, a hotărât:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 18.08.2014 și precizată la data de 09.09.2014 (fila 30 dosar) reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . a solicitat instanței, ca prin hotărârea ce o va pronunța, să constate nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare cu rest de preț și menținere de sarcini autentificat sub numărul 1695/12.06.2014 la B.N.P. „S. B.” .
În motivarea în fapt a cererii sale reclamanta a arătat în esență următoarele: spațiul supus vânzării a fost identificat ilegal și netemeinic, în sensul că s-a inclus o suprafață suplimentară de 8,64 mp cu privire la care reclamanta nu a intenționat transmiterea proprietății. Această suprafața era proprietatea unei alte persoane juridice (Consum Coop P. Iloaiei) și reclamanta nici nu ar fi putut transmite valabil proprietatea asupra acestei suprafețe construite, neavând calitatea de proprietar.
Reclamanta a arătat că a fost în eroare la momentul vânzării.
Reclamanta a funcționat încă din anul 1990 în două spații ale fostei Cooperative de Consum P. Iloaiei, spații care erau alăturate.
În anul 1998 reclamanta a cumpărat de la Cooperativa de Consum un imobil cu suprafața construită de 91,85 mp, așa cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 3514/1998 la B. „N.”.
În anul 1999 reclamanta a întabulat acest imobil iar la acel moment expertul a trecut în mod ilegal pe schița cu releveul imobilului și suprafața de 8,64 mp deși această suprafața nu fusese cumpărată de la Consumcoop.
Suprafața de 8,64 mp este parte din imobilul alăturat aparținând Consumcoop P. Iloaiei (suprafață totală de 55,12 mp) întabulat în Cartea funciară_-C1- U15 a UAT P. Iloaiei.
Imobilul pe care reclamanta a crezut că l-a înstrăinat pârâtei are o suprafață (construită, și nu utilă) de 91,85 mp, așa cum apare în actul său de achiziție din anul 1998. Reclamanta nu a intenționat să vândă un spațiu care nu îi aparținea iar atunci când vînzătorul a pretins posesia și asupra acestui spațiu reclamanta a realizat eroarea.
În drept s-au invocat dispozițiile art.1207 Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009 intrat în vigoare la 01.10.2011, dispozițiile Codului civil din 1865, Codului de procedură civilă, Legii nr.7/1996, Ordinul 634/2006 emis de Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară.
În dovedire s-au solicitat probe cu înscrisuri fiind atașate acțiunii introductive următoarele înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul: împuternicirea avocațială, contract de vânzare cumpărare cu rest de preț și menținere de sarcini autentificat sub numărul 1695/12.06.2014 la B.N.P. „S. B.”, antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 1608/12.06.2013 la B. „D. B.”, extras de carte funciară, releveu imobil verificat și recepționat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași sub numărul 9172/30.08.1999, contract de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 3514/23.07.1998 la B. „N. K.”, plan parter imobil și releveu imobil, contract de vânzare cumpărare nr.77/24.01.2001, releveu spațiu comercial verificat și recepționat la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași sub numărul_/07.05.2014, extras de carte funciară pentru informare (f.7-26 dosar).
În conformitate cu dispozițiile art.201 Cod procedură civilă instanța a dispus comunicarea cererii reclamantei către pârâtă; în termenul acordat aceasta a depus întâmpinare solicitând respingerea actiunii (fila 34 dosar).
În apărare pârâta a arătat următoarele: nu este îndeplinită în cauză niciuna dintre cerințele erorii viciu de consimtământ, așa cum se desprind acestea din dispozițiile art.1207 Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009 intrat în vigoare la 01.10.2011.
Astfel, pe de o parte afirmațiile reclamantei în sensul că s-a aflat ea însăși în eroare nu sunt corecte. Reclamanta a fost cea care a furnizat întreaga documentație necesară pentru redactarea și autentificarea contractului de vânzare cumpărare, inclusiv schița cadastrală a spațiului comercial, întocmită încă din anul 1999, utilizată de reclamantă pentru întabularea proprietății sale, aceasta neputând așadar susține faptul că timp de 15 ani nu a cunoscut compunerea și suprafața imobilului a cărui proprietară a fost.
Spațiul respectiv, de 12,72 mp, se află tot în proprietatea reclamantei fiind dobândit de la ConsumCoop P. Iloaiei prin contractul de vânzare cumpărare nr.77/24.01.2001 depus de reclamantă la dosar.
O dovadă a faptului că nu a existat eroare este faptul că nu numai în actul de vânzare cumpărare ci și în antecontractul de vânzare cumpărare din anul 2013 suprafața totală a spațiului vândut este de 91,85 mp.
Pe de altă parte nu este îndeplinită cea de –a doua cerința pentru a se reține existența erorii ca viciu de consimțământ și anume aceea ca pârâta să fi cunoscut existența pretinsei erori. Astfel, pârâta a furnizat întreaga documentație necesară pentru redactarea și autentificarea contractului de vânzare cumpărare iar reclamanta a utilizat această documentație pentru a contracta un credit bancar cu BRD-GSC SA, insituind ca garanție a rambursării creditului ipoteca asupra spațiului cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare.
În dovedire s-au solicitat probe cu înscrisuri. S-au atașat întâmpinării: împuternicire avocațială, contract de credit bancar nr.1479/09.07.2014, contract de ipotecă imobiliară autentificat sub numărul 2048/11.07.2014 (f.37-49 dosar ).
În cursul cercetării judecătorești instanța a administrat la cererea părților probe cu înscrisuri . Din dispoziția instanței B. „Bărădău D.” a înaintat la dosar copia conformă a actului de vânzare cumpărare și copii ale documentației ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare (f.104- 68 dosar).
Analizând cererea formulată, probele administrate, apărările formulate si dispozițiile legale incidente instanța reține următoarele :
În fapt între părțile litigante din prezenta cauză s-a încheiat la data de 12.06.2013 contractul de închiriere autentificat sub numărul 1607/12.06.2013 la B. „D. B.” având ca obiect „spațiul comercial situat în intravilanul orașului P. Iloaiei, . Iași, având o suprafață construită de 91,85 mp având număr cadastral 27/1/p/sp.. funciară electronică nr._-C1-U9/UAT P. iloaiei (provenită din conversia pe hartie a cărții funciare nr.51 a localității P. Iloaiei)” fila 47 copie dosar notarial. La data de 26.06.2013 părțile contractului de închiriere mai sus menționat încheiau procesul verbal de predare primire pentru spațiul cu suprafața totală de 77.27 mp (f.100 dosar).
Concomitent cu încheierea contractului de închiriere, respectiv la data de 12.06.2013, părțile au încheiat și un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub numărul 1608/12.06.2013 prin care reclamanta s-a obligat către pârâtă să îi transmită, până la data limită de 12.06.2014 inclusiv, proprietatea asupra aceluiași imobil, respectiv „spațiu comercial proprietatea societății, situat in intravilanul orașului P. Iloaiei, Șoseaua Națională, nr.2B (. de proprietate) tronson 1, parter, județul Iași, având o suprafață construită de 91,85 m.p., compus din patru camere și dependințe, având număar cadastral 27/p/sp.. funciară electronică nr._-C1-U9/UAT P. Iloaiei (provenită din conversia pe hartie a cărții funciare nr.51 a localității P. Iloaiei), împreună cu dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra tuturor porțiunilor din . și destinația lor sunt în folosință comună „ – fila 13-15 dosar.
La 12.06.2014 părțile, în executarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare, încheie contractul de vânzare cumpărare cu rest de preț și menținere de sarcini autentificat sub numărul 1695/12.06.2014 la B.N.P. „S. B.” prin care reclamanta transmite proprietate asupra bunului imobil „spațiu comercial proprietatea societății, situat in intravilanul orașului P. Iloaiei, Șoseaua Națională, nr.2B (. de proprietate) tronson 1, parter, județul Iași, având o suprafață construită de 91,85 m.p., compus din patru camere și dependințe, având număar cadastral 27/p/sp.. funciară electronică nr._-C1-U9/UAT P. Iloaiei (provenită din conversia pe hartie a cărții funciare nr.51 a localității P. Iloaiei) împreună cu dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra tuturor porțiunilor din . și destinația lor sunt în folosință comună, având dimensiunile și vecinătățile prevăzute în documentația cadastrală anexată prezentului act”.
Susține reclamanta că se impune constatarea nulității parțiale a acestui contract de vânzare cumpărare în sensul „scoaterii acestei suprafețe de 8,64 mp (circa 10% din 91,85 mp) din bunul supus vânzării” deoarece a fost în eroare cu privire la această suprafață, care nu este proprietatea sa și deci nu putea face obiectul convenției translative de proprietate dintre părți.
În drept conform dispozițiilor art.1207 cod civil (invocate de reclamantă ca temei de drept al cererii sale) „(1) Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esențială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte știa sau, după caz, trebuia să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului. (2) Eroarea este esențială: 1. când poartă asupra naturii sau obiectului contractului; 2. când poartă asupra identității obiectului prestației sau asupra unei calități a acestuia ori asupra unei alte împrejurări considerate esențiale de către părți în absența căreia contractul nu s-ar fi încheiat; 3. când poartă asupra identității persoanei sau asupra unei calități a acesteia în absența căreia contractul nu s-ar fi încheiat. (3) Eroarea de drept este esențială atunci când privește o normă juridică determinantă, potrivit voinței părților, pentru încheierea contractului. (4) Eroarea care privește simplele motive ale contractului nu este esențială, cu excepția cazului în care prin voința părților asemenea motive au fost considerate hotărâtoare.”
Conform art.1179 și art.1204 Cod civil o condiție de valabilitate a oricărui act juridic este reprezentată de exprimarea unui consimțământ neviciat. Viciul erorii constă în falsa/greșita reprezentare pe care una dintre părți a avut-o asupra unei anumite împrejurări, la data încheierii convenției.
Pentru a duce la anularea actului juridic starea de eroare invocată de parte trebuie să fie caracterizată de mai multe cerințe care se desprind atât din dispozițiile art.1207 Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009 intrat în vigoare la 01.10.2011 cât și din dispozițiile art.1208 și 1209 ale aceluiași act normativ.
Astfel, o primă cerință este aceea ca eroarea să fie esențială respectiv greșita reprezentare să poarte asupra unui element esențial /determinant pentru încheierea actului juridic. La pct. 3 al alin. 2 al art.1207 Cod civil legiuitorul prevede faptul că este esențială eroarea care poartă asupra identității sau asupra unei calități a persoanei, în absența căreia contractul nu s-ar fi încheiat. Deși textul nu pare să facă o distincție clară, interpretarea sa logică, teleologică și sistematică (în coroborare cu art.1212 Cod civil) conduce la concluzia că „persoana” a cărei identitate/calitate este vizată de text este cealaltă persoană, respectiv a părții co-contractante și nu propria persoană.
O a doua cerință, pentru cazul actelor juridice bilaterale cu titlu oneros, este aceea ca partea co-contractantă să fi cunoscut sau să fi trebuit să știe faptul că elementul asupra căruia poartă eroarea este esențial pentru încheierea actului juridic.
O altă cerință care se desprinde implicit din dispozițiile art.1208 Codul civil este reprezentată de lipsa culpei grave a părții care invocă eroarea. Astfel, art.1208 din Codul civil sustrage actul de la sancțiunii nulității pentru eroare dacă partea care invocă eroarea ar fi putut cu diligențe rezonabile să fi cunoscut corect - și nu în mod eronat – împrejurarea asupra căruia poartă eroarea.
De asemenea, din cuprinsul art.1209 Cod civil mai rezultă că nu va fi anulat actul chiar afectat de viciul de consimțământ al erorii atunci când riscul de eroare a fost asumat de o parte sau trebuia să fie asumat de parte.
Desigur, mai înainte de dovedirea îndeplinirii tuturor acestor cerințe ale erorii, partea care invocă eroare este îndatorată să dovedească faptul că s-a aflat efectiv într-o stare de eroare la momentul încheierii contractului.
Instanța de față reține din analiza probelor cu înscrisuri administrate la cererea părților faptul că reclamanta nu a făcut în primul rând dovada stării de eroare în care s-a aflat la data încheierii actului și în al doilea rând, admițând că ar fi făcut o atare dovadă, nu a probat lipsa propriei culpe în provocarea acestei stări de eroare. Practic reține instanța că eroare pe care o invocă reclamanta este nescuzabilă și deci, inaptă să conducă finalmente la anularea actului de vânzare cumpărare.
Astfel, văzând succesiunea cronologică a actelor încheiate între părțile raportului juridic instanța apreciază drept puțin plauzibilă versiunea reclamantei conform căreia nu a avut reprezentarea corectă asupra întinderii dreptului său de proprietate dobândit de la Cooperativa de Consum P. Iloaiei în anul 1998.
Cel puțin la momentul întabulării dreptului său de proprietate reclamanta trebuia să fi fi sesizat faptul că schița - releveu, parte a documentației cadastrale, recepționată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași sub numărul 9172/30.08.1999 (f.18 dosar, fila 128 dosar notarial) include o suprafață construită care schimbă practic forma geometrică a spațiului comercial efectiv cumpărat, conform actului din 1998 și schiței aferente acestuia din urmă.
Diferența de formă geometrică între schița aferentă contractului nr. 3514/23.07.1998 și cea din documentația cadastrală în baza căreia și-a întabulat reclamanta dreptul de proprietate (f. 21 dosar, f.18 dosar ) este atât de evidentă încât dacă s-ar admite că reclamanta vânzător a fost în eroare asupra lucrului vândut (unei părți din acesta) atunci trebuie admis și faptul că eroarea în care s-a aflat îi este exclusiv imputabilă și totodată este nescuzabilă, în sensul vizat de prevederile art.1208 Cod civil.
Este „nescuzabil”, în sensul codului civil, acest tip de eroare întrucât, cu minime diligențe, reclamanta, la data întabulării dreptului său de proprietate de proprietate, putea cunoaște eroarea și o putea remedia. De asemenea, nu poate fi trecut cu vederea intervalul de timp scurs de la data întabulării dreptului și până la data înstrăinării sale către pârâtă.
În privința pârâtei, instanța reține că aceasta avea, conform legii, dreptul de a se încrede în cuprinsul cărții funciare și nu avea obligația să cerceteze actele vechi de proprietate ale pârâtei; de asemenea în privința pârâtei operează prezumția relativă de buna credință (art.14 alin.1 Cod civil) care în cauză nu a fost răsturnată de reclamantă. Prin depunerea procesului verbal de predare primire a spațiului de la reclamantă către pârâtă (f.100 dosar), în anul 2013, dată la care părțile predau și respectiv primeau 77,27 mp ( în executarea obligației contractuale asumate prin contractul de închiriere) această prezumție nu a fost înfrântă.
Instanța, cu privire la acest înscris, reține doar faptul că el nu se coroborează cu niciuna din schițele de contract depuse la dosar, nici cu cea aferentă contractului din anul 1998 și nici cu cea aferentă contractului din anul 2014. De asemenea procesul verbal nu precizează dacă suprafețele predate sunt utile sau construite. Adiționând cei 8,64 mp la cei 77,27 rezultă o suprafață de 86,2 mp care, fie că este utilă, fie că este construită nu corespunde cu cea menționată în cele trei contracte încheiate de părți (închiriere, antecontract și contract vânzare cumpărare). Imposibilitatea de a corobora înscrisul cu restul schițelor aferente contractelor conduce instanța la concluzia că partea reclamantă nu a fost foarte preocupată să actualizeze situația constructivă a proprietății sale și să pună de acord conținutul cărții funciare cu situația reală din teren. Acest aspect pune din nou în lumină culpa reclamantei, lipsa sa de diligență.
Fiind nescuzabilă, eroarea de acest tip, prin derogare de la prevederile art.1207 Cod civil nu duce la nulitatea contractului. Soluția legiuitorului este echitabilă întrucât acest tip de eroare ridică problema responsabilității contractuale a părții care a fost în eroare ca urmare a propriei culpe/lipsei minimei diligențe. Or, valorificarea propriei culpe pentru a obține anularea parțială a contractului nu este posibilă. În acest sens dispozițiile art.1212 Cod civil prevăd faptul că „partea care este victima unei erori nu se poate prevala de aceasta contrar exigențelor bunei credințe”.
De asemenea, instanța reține că - în măsura în care reclamanta susține că suprafața suplimentară vândută pârâtei, din eroare, nu era proprietatea sa la data vânzării (deși coroborarea susținerilor sale din acțiune cu mențiunile contractului de vânzare cumpărare depus la filele 24-25 dosar par să susțină contrariul) - devine și mai evident faptul că reclamanta nu este îndreptățită să solicite, ea, în calitate de vânzător, anularea actului juridic.
În cazul în care s-a vândut bunului altuia (din eroarea părților), în mod constant atât practica cât și doctrina au statuat faptul că actul nu este nul absolut doar pentru acest motiv. Nulitatea relativă pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului nu poate fi invocată chiar de vânzător (care avea obligația sa cunoască situația juridică a bunului vândut și care în plus nu justifică practic un interes din această nulitate) dar poate fi invocată de cumpărător, singurul care are un interes real în a obține nulitatea actului. Nici terțul al cărui bun s-a vândut nu ar avea nici un interes pentru a solicita anularea actului juridic dintre cumpărător sau vânzător deoarece, în măsura în care ar fi stânjenit de cumpărător în exercițiul dreptului său, el poate să își apere dreptul său de proprietate prin acțiunea în revendicare sau pe cale de apărare, opunând pur și simplu cumpărătorului titlul său de proprietate.
Concluzionând în sensul că nu este incidentă cauza de nulitatea relativă invocată de reclamantă, instanța va reține caracterul nefondat al acțiunii reclamantei, pe care o va respinge în consecință.
Față de soluția dată cererii și față de dispozițiile art.451 Codul de procedură civilă, observând și faptul că pârâta nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată pretinse prin întâmpinare, instanța va respinge cererea ambelor părți cu privire la cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect constatare nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare cu rest de preț și menținere de sarcini autentificat sub numărul 1695/12.06.2014 la B.N.P. „S. B.”, acțiune formulată de reclamanta .. cu sediul în . județ Iași și sediul ales pentru comunicarea actelor de procedura în mun Iasi ..12 la Cabinet Avocat „D. S. și Asociații”, în contradictoriu cu pârâta S.C. C. D. S.R.L. cu sediul în mun Iasi ..14 parter, spațiu comercial nr.22 . și cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun.Iași . nr.1 . Avocat „E. R.”.
Respinge cererea reclamantei de obligarea a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Cu drept de a formula apel, în termen de 30 zile de la data comunicării prezentei sentințe civile, ce se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședință publică, 5 mai 2015.
Președinte, C. E. D. | ||
Grefier, D. V. |
Red/teh/ced
21.09.2015,4ex
| ← Obligaţie de a face. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria IAŞI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 6618/2015.... → |
|---|
