Obligaţie de a face. Sentința nr. 11/2015. Judecătoria IAŞI

Dezbaterile și susținerile părților au avut loc la termenul de judecată din data de 21.10.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat consecutiv pronunțarea la data de 28.10.2015, respectiv 11.11.2015, când a hotărât următoarele:

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei de față constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 10.07.2015, reclamanta ASOCIAȚIA DE P. Ș. CEL M., NR.8A, . cerere de emitere a ordonanței președințiale împotriva pârâtei S.C. C. T. S.R.L. – PRIN LICHIDATOR JUDICIAR LD EXPERT G. I.P.U.R.L. HUȘI, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtei să permită pătrunderea reprezentanților Asociației de P. Ș. cel M. în imobilul situat în Iași, ., ., jud. Iași, în vederea reparării/înlocuirii coloanei de apă și încălzire care face corp comun cu celelalte apartamente, obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere, în cuantum de 100 lei, de la rămânerea definitivă a sentinței și până la executarea acesteia și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, în esență, reclamanta a arătat că pârâta este proprietara imobilului situat în Iași, ., ., jud. Iași și că aceasta refuză să permită accesul reprezentanților Asociației de P., în vederea înlocuirii coloanei de apă și încălzire care face corp comun cu celelalte apartamente situate în respectivul . drept au fost invocate disp. art. 14 și 15 din Legea nr. 230/2007, art. 194, art. 996 și urm. C.proc.civ., art. 1516 N.C.civil.

Pârâta a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând instanței respingerea cererii de ordonanță președințială și în subsidiar, obligarea reclamantei la readucerea pereților în starea inițială. A arătat că ordonanța nu îndeplinește condițiile de admisibilitate, reclamanta nu a făcut dovada existenței vreunui litigiu privind fondul dreptului.

În drept au fost invocate disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, art. 205, art. 209, art. 996, art. 998 C.proc.civ., art.34 din Legea nr.230/2007.

La termenul din 19.08.2015 reclamanta a solicitat transformarea ordonanței președințiale în acțiune de drept comun, cerere de care de care instanța a luat act prin încheiere.

Instanța a încuviințat proba cu înscrisurile aflate la dosar, pentru reclamanta-pârâtă și proba cu martorul V. C. O..

Pârâta-reclamantă, a depus prin compartimentul registratură, la data de 31.08.2015, precizări cu privire la solicitările instanței de judecată, anexând copie a încheierii nr. 140/CC emisă de Tribunalul Iași – secția a II-a civilă – faliment în dosarul nr._ (număr dosar vechi format 271/2012) și copie a încheierii nr._ din dosarul nr._/11.04.2013 al OCPI.

În ședința publică din data de 16.09.2015, instanța a luat constatat că este învestită cu soluționarea unei acțiuni de drept comun, având ca obiect “obligația de a face – autorizare pătrundere în imobil în vederea efectuării de reparații” și a unei cereri reconvenționale subsidiare de obligarea a reclamantei-pârâte la readucerea spațiului la configurația inițială și a dispus citarea pârâtei pentru termenul din 21.10.2015 cu mențiunea transformării în acțiune de drept comun.

La solicitarea instanței, reclamanta-pârâtă a depus la dosar, prin compartimentul registratură, la data de 29.09.2015, precizări cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, indicând imobilele în care urmează să se desfășoare reparații.

De asemenea, pârâta-reclamantă a depus la dosar, prin compartimentul registratură, la data de 16.10.2015, precizări arătând că este de acord cu acțiunea, cu condiția obligarii reclamantei la readucerea pereților în starea inițială.

Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâta-reclamantă, reținând faptul că inadmisibilitatea a fost motivată de parte prin prisma dispozițiilor speciale care guvernează ordonanța președințială, iar reclamanta-pârâtă a înțeles să solicite transformarea cererii inițiale în acțiune de drept comun conform art.1001 NCPC, împrejurare de care pârâta a fost încunoștințată prin citația emisă pentru termenul din 21.10.2015, instanța constată că excepția invocată de pârâta-reclamantă apare ca rămasă fără obiect, și o va respinge, având în vedere faptul că acțiunea de drept comun nu presupune îndeplinirea de către reclamant a unei proceduri prealabile sau a altei condiții care să îi limiteze dreptul de acces la instanță.

Asupra fondului cauzei, analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:

Pârâta este proprietara imobilelor din Iași ., . în CF_-C1-U2 și CF_-C1-U3, imobile ai căror pereți delimitează coloana comună de apă și încălzire ce deservește imobilul . de reclamanta Asociația de P. Ș. cel M..

Din declarația martorului V. C. O. reiese faptul că datorită vechimii și uzurii inerente, este necesară o amplă lucrare de înlocuire a țevilor comune ale coloanei de apă, accesul la aceste țevi necesitând pătrunderea prin imobilul pârâtei și decuparea pereților adiacenți coloanei de apă.

În drept, conform art.15 din Legea nr.230/2007 Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spațiul său al unui delegat al asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spațiu. Fac excepție cazurile de urgență, când accesul se poate face fără preaviz.

Pe de altă parte, art.34 din Legea nr.230/2007 prevede faptul reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari, orice reparații la elementele comune trebuind suportate de toți proprietarii condominiului.

În același sens sunt și prevederile art.656 din Codul civil, (1) Coproprietarii sunt obligați să permită accesul în spațiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune.

(2) În această situație, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiți de către asociația de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Prin urmare, sub aspectul solicitării de obligare a pârâtei la permiterea accesului reprezentanților Asociației în vederea înlocuirii elementelor din proprietatea comună, cererea introductivă apare ca întemeiată, pârâta având o obligație stabilită prin lege de a permite accesul când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spațiu.

În același mod, deteriorările aduse unei proprietăți individuale inerente unei acțiuni de reparare ori înlocuire a unui element din proprietatea comună, cum ar fi decuparea unor pereți pentru a avea acces la coloana de apă ce necesită reparații, cad tot în sarcina Asociației, trebuind suportate de întregul condominiu.

În acest context, instanța constată că și cererea reconvențională a pârâtei de obligare a reclamantei ca, ulterior efectuării reparațiilor, să readucă imobilul proprietate individuală la configurația inițială, este, de asemenea, întemeiată.

Însă, cu privire la solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la daune cominatorii până la executarea hotărârii, instanța reține că această solicitare este neîntemeiată, în condițiile în care art.907 NCPC prevede că nu se pot acorda daune cominatorii pentru neexecutarea obligațiilor de a face sau a obligațiilor de a nu face, creditorul unei astfel de obligații având la îndemână procedura prevăzută de art.903 și următoarele, putând cere instanței de executare aplicarea de penalități împotriva debitorului.

Prin urmare, instanța va admite în parte cererea principală și în tot cererea reconvențională, urmând a obliga pârâta-reclamantă să permită pătrunderea reprezentanților Asociației de P. în imobilele proprietatea sa din Iași ., . în CF_-C1-U2 și CF_-C1-U3, în vederea reparării/înlocuirii coloanei comune de apă și încălzire.și reclamanta-pârâtă Asociația de P. Ș. cel M. la efectuarea, pe cheltuiala sa, a tuturor lucrărilor necesare pentru aducerea la starea inițială a pereților din imobilele proprietatea pârâtei-reclamante afectați cu ocazia reparării/înlocuirii coloanei comune de apă și încălzire.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă, instanța constată că reclamanta a efectuat cheltuieli în sumă de 40 de lei, reprezentând taxe de timbru, însă reține că acestea nu sunt imputabile pârâtei, față de disp.art.454 NCPC, în condițiile în care pârâta s-a opus admiterii acțiunii doar prin raportarea la calea de acțiune aleasă inițial de reclamantă, cea a ordonanței președințiale, fiind de acord cu acțiunea de drept comun prin precizările depuse la 16.10.2015, de îndată după citarea sa cu mențiunea transformării ordonanței în acțiune de drept comun, iar pe de altă parte, reclamanta nu a probat o punere în întârziere anterioară a pârâtei în sensul unei notificări transmise acesteia în condițiile art.15 din Legea nr.230/2007, astfel că cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată va fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge excepția inadmisibilității acțiunii principale, invocată pârâtă prin întâmpinare.

Admite în parte acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă ASOCIAȚIA DE P. Ș. CEL M., NR.8A, . sediul în Iași, ., nr. 8A, ., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. C. T. S.R.L. – PRIN LICHIDATOR JUDICIAR LD EXPERT G. I.P.U.R.L. HUȘI, cu sediul ales în Iași, ..17, parter, ..