Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 4539/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4539/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 01-04-2015 în dosarul nr. 4539/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
Cod operator: 3171
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința Civilă Nr. 4539/2015
Ședința publică de la 01 Aprilie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE. T. G.
Grefier: N. S.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamant A. C. în contradictoriu cu pârâtul ASOCIAȚIA DE P. .. LEGAL S.C. TERMO SERVICE S.A., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 11.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta și când instanța a amânat pronunțarea pentru 18.03.2015, după care pentru 25.03.2015, ulterior pentru astăzi 01.04.2015, când, deliberând, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra plângerii de carte funciară, reține:
Prin cererea înregistrată la data de30.07.2014 sub numărul_ petentul A. C. a formulat în contradictoriu cu intimatul ASOCIAȚIA DE P. . împotriva încheierii de respingere nr._/23.06.2014 a cererii de reexaminare formulate împotriva încheierii nr._/11.06.2014 prin care a fost admisă cererea de întabulare a privilegiului imobiliar în valoare de_, 05 lei în favoarea Asociației de proprietari intimate.
În motivare, petentul a arătat, în esență, că privilegiul imobiliar notat în cartea funciară vizează o creanță mult mai mare decât cea la care este îndreptățită asociația de proprietari. Astfel, potrivit ordonanței nr. 1404, pronunțate de Judecătoria Iași la 23.01.2012, în dosarul nr._/245/2011, titularul cererii de notare a privilegiului imobiliar are un drept de creanță legal de doar_, 85 lei.
Notarea privilegiului imobiliar a fost realizată în temeiul unei adeverințe cu nr._/30.05.2014, emisă de Asociația de proprietari intimată, act administrativ necomunicat petentului și care nu întrunește condițiile prevăzute de art. 24 din Legrea nr. 7/1996.
Prin cererea de reexaminare nr._/23.06.2014, formulată împotriva încheierii prin care a fost admisă cererea de notare a privilegiului imobiliar, petentul a solicitat reanalizarea situației, însă cererea a fost respinsă.
La dosarul cauzei petentul a depus înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrată.
Din dispoziția instanței OCPI IAȘI a depus la dosarul cauzei documentația aferentă încheierii criticate de petent (f. 36-66).
Legal citat, intimatul nu a formulat întâmpinare.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri.
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele aspecte:
Prin cererea de înscriere nr._/11.06.2014, ASOCIAȚIA DE P. . solicitat OCPI Iași înscrierea privilegiului imobiliar în cartea funciară nr._ – C1-U7 a imobilului proprietatea petentului. În justificarea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar solicitantul s-a prevalat de ultimele trei liste de plată a întreținerii și de adresa nr._/30.05.2014.
Astfel, instanța reține că admiterea cererii de înscrierea a privilegiului imobiliar s-a întemeiat nu pe adeverința nr._/30.05.2014, ci pe listele de plată a întreținerii aferente intervalului februarie – aprilie 2014.
Conform art. 51 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, „asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”.
Potrivit alin. (2) al aceluiași articol Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Art. 51 alin. (3) din Legea nr. 230/2007 stabilește că operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) și (2) sunt scutite de taxă de timbru.
Conform art. 26 din HG nr. 1588/2007, „asociația de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și a altor spații proprietãți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotã de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, dupã cheltuielile de judecatã datorate tuturor creditorilor în interesul cãrora au fost fãcute.
Potrivit art. 27 din HG nr. 1588/2007, „privilegiul imobiliar se înscrie în partea a III-a a Cãrții funciare, conform procedurii publicitãții imobiliare prevãzute în titlul II din Legea cadastrului și a publicitãții imobiliare nr. 7/1996, republicatã, și în Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliarã, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de C. și Publicitate Imobiliarã nr. 633/2006, cu modificãrile ulterioare”.
Art. 28 alin. (1) din aceeași ordonanță prevede că „privilegiul imobiliar se înscrie la cererea președintelui asociației de proprietari. (2) Cererea se adreseazã biroului de cadastru și publicitate imobiliarã în a cãrui circumscripție este situat imobilul și va cuprinde numele, prenumele/denumirea și domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în mãsurã sã justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numãrul cadastral al imobilului și numãrul de carte funciarã, dupã caz. (3) În cazul în care nu existã deschisã carte funciarã pentru imobilul asupra cãruia se solicitã înscrierea privilegiului, se va face mențiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul sã fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliarã, în conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicatã.
Conform art. 28 alin (4) din HG nr. 1588/2007, „la cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizatã a extrasului de pe listele lunare de platã a cotelor de contribuție, din care rezultã suma datoratã. (5) Cererea și extrasele de pe listele de platã, prevãzute la alin. (4), vor purta ștampila asociației de proprietari și, dupã caz, semnãtura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a președintelui asociației, cu precizarea numelui și prenumelui acestora.
Potrivit art 29 din HG nr. 1588/2007 „privilegiul imobiliar prevãzut la art. 26 este opozabil celorlalți creditori numai de la data îndeplinirii formalitãților de publicitate imobiliarã., iar potrivit art. 30 din aceeși hotărîre, „privilegiul imobiliar se radiazã la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmã plata sumei datorate.
De asemenea, art. 31 din HG nr. 1588/2007 prevede că „executarea silitã a privilegiului imobiliar prevãzut la art. 26 se va efectua numai în temeiul unei hotãrâri judecãtorești”.
Coroborând textele de lege mai sus-menționate, instanța reține că înscrierea privilegiului în cartea funciară se realizează la cererea asociației de proprietari, cerere formulată de președintele asociației, pe baza extrasului de pe listele de plată a întreținerii care atestă suma datorată.
Conform documentației comunicate de OCPI Iași, asociația creditoare a depus odată cu cererea de înscriere a privilegiului imobiliar listele de plată a întreținerii aferente intervalului februarie 2014 – aprilie 2015, liste de plată care îndeplinesc condițiile de formă impuse de art. 28 alin. (5) din HG nr. 1588/2007.
Procedura înscrierii în cartea funciară a privilegiului imobiliar nu este o procedură contencioasă și, în mod cert, nu este o procedură jurisdicțională. În niciun caz, Biroul de carte funciară nu este competent să cerceteze dacă listele de plată cuprind mențiuni exacte cu privire la sumele datorate de proprietar asociației de proprietari care solicită înscrierea privilegiului.
Este de esența acestei proceduri că biroul de carte funciară verifică doar formal listele de plată și, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege, dispune înscrierea privilegiului.
În prezenta cauză, listele de plată îndeplinesc cerințele prevăzute de lege, astfel încât cererea de înscriere a privilegiului imobiliar a fost admisă.
Executarea silită a privilegiului imobiliar se realizează numai în temeiul unei hotărâri judecătorești.
Hotârârea judecătorească este pronunțată în urma unei proceduri juridicționale contradictorii, astfel încât în cadrul acestei proceduri se va proceda la verificarea corectitudinii mențiunilor din listele de plată. Practic, înscrierea privilegiului are doar efect de opozabilitate față de alți creditori ai proprietarului și are rolul de a asigura asociația creditoare că se va îndestula prioritare față de alti creditori chirografari sau față de alți creditori garantați, dar ale căror garanții au fost înscrise ulterior înscrierii în cartea funciară a privilegiului imobiliar.
Deci, înscrierea privilegiului pentru suma indicată în cuprinsul listelor de plată nu conferă creditorului dreptul de a executa proprietarul pentru întreaga sumă pentru care a fost înscris privilegiul imobiliar, această creanță urmând a fi suspusă controlului judecătoresc, în cadrul unei proceduri juridicționale și contradictorii în care proprietarul va putea să își valorifice apărările sale.
În procedura plângerii de carte funciară instanța nu este chemată să verifice realitatea mențiunilor din listele de plată, ci doar dacă formal cererea de înscriere a privilegiului imobiliar a îndeplinit condițiile prevăzute de lege.
După cum am arătat mai sus, cererea de înscriere a privilegiului a fost întemeiată pe listele de plată a întreținerii aferente intervalului februarie 2014 – martie 2014, documente care corespund cerințelor impuse de normele speciale, respectiv art. 51 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 și art. 26-31 din HG nr. 1588/2007.
Este lipsit de relevanță pentru prezenta cauză faptul că, prin ordonanța nr. 1404, pronunțată de Judecătoria Iași la 23.01.2012, în dosarul nr._/245/2011, soțul petentului a fost obligat să achite asociației de proprietari doar suma de_, 85 lei, întrucât înscrierea privilegiului a avut în vedere cheltuieli de întreținere care nu au fost vizate de cererea de chemare în judecată din anul 2011. În orice caz, pentru acele cheltuieli de întreținere asociația de proprietari deține un titlu executoriu astfel încât putea trece la executarea silită a creanței. Privilegiul imobiliar a fost înscris în cartea funciară pentru a conserva dreptul de creanță al asociației de proprietari cu privire la cheltuielile de întreținere pentru care nu a obținut încă un titlu executoriu.
Concluzionând, simpla contestare a cuatumului creanței indicate de asociația de proprietari cu titlu de cheltuilei de întreținere restate nu poate consitui un motiv de nevalabilitate a înscrierii privilegiului imobiliar în cartea funciară.
Valoarea reală a cheltuielilor de întreținere urmează să fie stabilită pe calea unei proceduri contradictorii cu participarea proprietarilor, iar valorificarea privilegiului urmează a fi realizată doar după obținerea unei hotărâri judecătorești și numai pentru suma menționată în respectiva hotărâre, care va constitui titlu executoriu pentru asociație.
De asemenea, înscrierea privilegiului imobiliar nu se întemeiază exclusiv pe titlul executoriu obținut anterior de asociația de proprietari, ci, astfel cum am arătat, se întemeiază pe listele de plată a întreținerii aferente unui interval ulterior celui vizat de titlul executoriu reprezentat de ordonanța 1404, pronunțată de Judecătoria Iași la 23.01.2012, în dosarul nr._/245/2011.
Listele de plată de care se prevalează asociația de proprietari sunt doar mijloace de probă specifice, astfel încât contestarea aspectelor consemnate în cuprinsul acestora se poate realiza doar în cadrul unei proceduri contradictorii unde pot fi administrate alte mijloace de probă care să permită stabilirea cu certitudine a cheltuielilor de întreținere datorate.
Conform art. 36 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, „în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.
Potrivit art. 36 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 „privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de legea care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor.
Deci, în acord cu prevederile legii nr. 7/1996 coroborate cu preverile speciale din materia privilegiului imobiliar al asociațiilor de proprietari, privilegiul se înscrie pentru suma prevăzută în listele de plată a întreținerii, urmând a fi executat silit după obținerea de către asociația de proprietari a unei hotărâri judecătorești, pronunțate în urma parcurgerii unei proceduri contradictorii în cadrul căreia va fi fost analizată realitatea aspectelor consemnate în cuprinsul listelor de plată a întreținerii, dacă proprietarul înțelege să conteste cuantumul cheltuielilor de întreținere.
În concluzie, instanța apreciază că nu este întemeiată plângerea de carte funciară formulată de petent, înscrierea privilegiului imobiliar în cartea funciară fiind efectuată cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată plângerea formulată de petentul A. C., C.N.P._, cu domiciliul în Iași, ., . B, ., în contradictoriu cu intimatul ASOCIAȚIA DE P. ..U.I_, cu sediul în Iași, ..
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședință publică, azi, 01.04.2015.
Președinte, Grefier,
T. G. N. S.
Red./Tehnored. G.T./4ex./07.07.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 3998/2015. Judecătoria IAŞI | Contestaţie la executare. Sentința nr. 4546/2015. Judecătoria... → |
|---|
