Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 9371/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9371/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 13-07-2015 în dosarul nr. 9371/2015
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9371/2015
Ședința publică de la 13 Iulie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE B. Ș.
Grefier C. P. C.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe petenții S. C. și S. D. în contradictoriu cu intimații . SA și C. N. B., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 15.06.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru a delibera, s-a amânat pronunțarea pentru data de 29.06.2015, când, din lipsă de timp pentru a delibera s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, când,
INSTANȚA,
Prin cererea formulată, petenții S. C. și S. D. în contradictoriu cu intimații . SA și C. N. B., împotriva încheierii de respingere nr._ din 22.05.2014, emisă de către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Iași – Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Iași, solicitând admiterea acesteia și pe cale de consecință, radierea notării litigiului din cartea funciară a imobilului.
În fapt, prin încheierea de respingere nr._ din 22.05.2014, emisă de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași – Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Iași, a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de către petenți împotriva încheierii nr._ din 29.04.2014, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași – Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Iași, prin care s-a admis notarea litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1944/04.10.2006, în interesul soluționării apelului civil promovat de pârâtul C. N. B. în contradictoriu cu intimații . SA care face obiectul dosarului nr._ * al Curții de Apel Bacău sub nr. B.4 din cartea funciară_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu numărul_) UAT Iași.
Imobilul – teren cu numărul cadastral_/2/38/2/1/9/2, în suprafață de 700 mp a fost dobândit de către S. C. și S. Danilea prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 652 din 01.06.2009 de către Birou N. Public A. G., vânzători fiind C. C. și C. G. A..
La data încheierii acestui contract, imobilul-teren era liber de orice sarcini și nu făcea obiectul vreunui litigiu.
Toate aceste aspecte pot fi verificate printr-o elementară cercetare a cărții funciare.
Prin adresa emisă în dosarul nr._ * la data de 08.04.2014, Curtea de Apel Bacău a solicitat OCPI Iași ca, în temeiul art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996 și art. 93 din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 7/1996, să procedeze la ¸¸notarea litigiului având ca obiect constatare nulitate absolută a contractului de schimb autentificat sub nr. 1944 din 4 octombrie 2006 la CF_ vizând imobilul situat în Iași, .. 48, cu număr cadastral 1]7049 și respectiv CF_ a Municipiului Iași cu privire la suprafața de 129.269 mp."
Acțiunea ce face obiectul dosarului_ * al Curții de Apel Bacău constă în solicitarea reclamantei S. T. Development SA de a se constata nulitatea unui contract de schimb în contradictorii cu pârâții C. N. B. și P. E..
Analizând motivarea acestei acțiuni reiese că S. T. Development SA pretinde că ar avea un drept de creanță asupra unei cote indivize de 45,5 % din terenul în suprafață de 88.065 mp având numărul cadastral_/1, în baza unui Precontract de vânzare-cumpărare încheiat cu C. N.-B. la data de 12.05.2006.
S. T. Development SA susține că acest precontract nu s-a mai putut materializa într-un contract de vânzare-cumpărare, deoarece terenul în suprafață de 88.065 mp a fost înstrăinat de către C. N.-B. d-nei P. E. prin contractul de schimb a cărui nulitate absolută se dorește a fi constatată.
În concluzie, S. T. Development SA solicită constatarea nulității contractului de schimb reclamând că ar avea drepturi cu privire la o cotă indiviză de 45,5 % din terenul în suprafață de 88.065 mp, având numărul cadastral_/1 (o suprafață foarte bine determinată de altfel).
Imobilul – teren dobândit de petenți are numărul cadastral_/2/38/2/1/9/2 și, este evident că între terenul vizat de către S. T. Development SA și terenul proprietatea lor nu există nici cea mai mică legătură.
Concret, S. T. Development SA pretinde că ar fi fost prejudiciată de către C. N.-B., deoarece acesta în loc să îi vândă cota indiviză de 45,5 % din terenul în suprafață de 88.065 mp, având numărul cadastral_/1, ar fi convenit înstrăinarea acestui teren, împreună cu alte suprafețe de teren, pe calea unui contract de schimb, către doamna P. E..
Arată de asemenea petenții, că nu sunt părți în dosarul nr._ * al Curții de Apel Bacău.
Pentru a putea fi părți în dosarul sus-menționat și pentru a deveni posibilă notarea litigiului în cartea funciară a imobilului lor, reclamanta trebuia să solicite și anularea actului de proprietate în baza căruia dețin imobilul, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 652 din 01.06.2009 de către Biroul Notarului Public A. G., vânzători fiind C. C. și C. G. A..
Cererea de reexaminare este temeinică și legală.
Consideră că înscrierea notării acestui litigiu în cartea funciară nr._/2/38/2/1/9/2 a imobilului având același număr cadastral proprietatea lor este făcută cu nerespectarea legii.
Astfel, potrivit art. 24 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, ¸¸înscrierile în Cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea", iar potrivit art. 2 al acestui articol ¸¸cazurile, condițiile și regimul juridic a acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de prezenta lege și de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale.
Deci, notarea este una din înscrierile care se pot efectua în cartea funciară.
Potrivit art. 893 alin. 1 lit. a) din Noul cod civil ¸¸înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută."
Acest text de lege reglementează principiul relativității (continuității) înscrierilor în cartea funciară. Astfel, dacă principiul publicității integrale ne arată ce se înscrie în cartea funciară, principiul relativității ne spune contra cui se pot face înscrierile.
Așa cum s-a reținut în literatura de specialitate, principiul relativității este acea regulă în temeiul căreia înscrierea în Cartea Funciară a unui drept tabular, precum și a altor drepturi, acte sau fapte juridice se pot face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută.
Cel înscris în cartea funciară este posesorul sau titularul tabular (antecesorul tabular), iar cel care urmează să fie înscris se numește succesorul tabular.
În speța acestora, titularii tabulari sau antecesorii tabulari sunt soții S. C. și S. D., iar succesorul tabular este S. T. Development SA.
Literatura de specialitate subliniază că: ¸¸în aplicarea regulii relativității înscrierii de carte funciară și pentru a se garanta respectarea acestuia, o mare răspundere revine registratorului de carte funciară care va trebui de fiecare dată să confrunte cererile de înscriere ce îi sunt prezentate cu înscrierile existente în cartea funciară spre a se cerceta dacă acela care s-a obligat la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept este înscris sau urmează a fi înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează să se facă înscrierea. În caz negativ, adică atunci când nu există dovada legăturii juridice între posesorul tabular (antecesorul tabular) și succesorul tabular care solicită efectuarea înscrierii cererea de înscriere va fi respinsă ca inadmisibilă întrucât se constată existența unei piedici formale la înscriere care decurge tocmai din aplicarea principiului relativității." (M. N., Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, Ediția a II-a, Editura Universul Juridic, București 2011, p. 792).
De asemenea, tot doctrina arată că ¸¸dacă din înscrisul justificativ care însoțește cererea de înscriere reiese că dreptul a fost dobândit de la o altă persoană decât proprietarul tabular, cererea va fi respinsă de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară." (M. N., Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, Ediția a II-a, Editura Universul Juridic, București 2011, p. 198).
Litigiul notat privește un conflict judiciar între S. T. Development SA, în calitate de reclamant, și C. N. B. ș.a., în calitate de pârât.
Așa cum s-a arătat deja, petenții nu sunt părți în acest litigiu.
Acest aspect trebuia tratat cu maximă importanță de către registratorul de carte funciară, deoarece conform art. 93 alin. 1 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară (în continuare, Regulament) se arată că: ¸¸notarea existenței unui litigiu cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciară se va putea face fie la cererea părții interesate, fie din oficiu, la sesizarea instanței de judecată. Notarea se va face în baza copiei acțiunii având ștampila și numărul de înregistrare ale instanței sau a certificatului de grefă care identifică obiectul procesului, părțile și imobilul."
Regula impusă de art. 893 alin. 1 lit. a din Noul Cod civil, raportat la cazul notării unui litigiu în cartea funciară, este ca una dintre părți este titularul tabular, adică cel înscris în cartea funciară ca titular al dreptului, iar cealaltă parte este succesorul tabular, cel care ar urma să fie înscris la finalizarea litigiului.
De aici rezultă că, urmare a actului administrativ emis de către Curtea de Apel Bacău și transmis OCPI-BCPI Iași, notarea trebuia efectuată în acord cu art. 893 alin. 1 lit. a din Noul Cod civil.
Înscrierea notării unui litigiu împotriva petenților, fără ca între aceștia și S. T. Development SA să existe vreun litigiu sau vreo altă legătură juridică, este vădit eronată.
Jurisprudența în materie susține punctul de vedere al petenților.
Astfel, prin decizia civilă nr. 670/2008, Curtea de Apel Timișoara a reținut că ¸¸este nevalabilă cererea de notare a unei somații de plată adresată altei persoane decât proprietarul tabular actual al imobilului, chiar dacă ipoteca care greva imobilul fusese radiată în baza unui înscris declarat fals, câtă vreme la data înregistrării cererii de înscriere imobilul nu mai figura intabulat pe numele debitorului garant."
Ca atare, dacă nu se poate nota o somație de plată împotriva actualului proprietar tabular, chiar dacă se dovedește că ipoteca fusese radiată în mod fraudulos, cu atât mai mult nu se poate considera valabilă notarea unui litigiu împotriva petenților, atâta vreme cât în calitate de proprietari tabulari ai imobilului, nu sunt în niciun raport juridic cu S. T. Development SA.
De asemenea, prin decizia civilă nr. 973/2009 a Curții de Apel București (publicată de www.Jurisprudența.org), s-a stabilit – în mod irevocabil – că ¸¸admisibilitatea notării unui litigiu deprinde de influența pe care aceasta ar putea-o avea asupra drepturilor reale înscrise în cartea funciară." S-a mai reținut că ¸¸litigiul notat în cărțile funciare nu poate produce asupra proprietarului tabular, S. C. și S. D. – în speță, nici un efect, hotărârea ce ar putea fi pronunțată în cauză nefiindu-le opozabilă, cererea nefiind formulată în contradictoriu cu aceștia ci cu foștii proprietari ai imobilelor, care în mod legal nu mai pot transmite un drept în condițiile în care dreptul de proprietate a fost vândut petentei."
Însă, aspectul cel mai important pe care îl reține Curtea de Apel București și pe care deja l-au subliniat, făcând referire la doctrina în materie, este că ¸¸unul dintre principiile fundamentale ale cărților funciare, în sistemul reglementat de Legea nr. 7/1996, este acela al relativității sau continuități înscrierilor. Potrivit acestui principiu, reglementat și legal, în prevederile art. 22-24 din Legea nr. 7/1996 (actualmente), în art. 893 din Noul Cod civil –n.n.) orice înscriere în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris în cartea funciară, ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută. Principul este bineînțeles de aplicație generală, astfel încât, în domeniul său de aplicare sunt cuprinse și notările. Instanța a mai reținut că este adevărat că înscrierile în cartea funciară se fac în scop de opozabilitate față de terți în sensul indicat de către recurentă, însă principiile publicității integrale și cel al opozabilității față de terți, a înscrierilor, nu complinesc la aprecierea cererii de înscriere, neîndeplinirea condițiilor principiilor relativității (continuității) înscrierilor, principiu distinct și, de asemenea obligatoriu."
În sprijinul susținerilor lor, petenții mai invocă sentința civilă nr. 6173/17 mai 2008 al Judecătoriei Sectorului 2 București, în care se reține că ¸¸Dispozițiile art. 22-24 din Legea nr. 7/1996 (reluate în art. 893 din Noul Cod civil – n.n.) reglementează un principiu fundamental al cărților funciare, respectiv acela al relativității înscrierilor, care arată contra cui se pot face înscrierile și care presupune că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută."
Petenții învederează instanței de judecată faptul că în nici un caz Curtea de Apel Bacău nu a pretins ca litigiul să fie notat împotriva soților S. C. și S. D., ci aceasta a solicitat notarea litigiului ¸¸cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciară", în condițiile legii, iar legea – art. 893 alin. 1 lit. a din Noul Cod civil ș indică în mod clar împotriva cui se pot efectua înscrierile.
Este adevărat că potrivit art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, instanța judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acțiunii privind desființarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară." Însă, se înțelege că înscrierea unui litigiu în cartea funciară, pentru informare, nu se poate efectua în cărțile funciare și împotriva unor persoane care nu sunt părți ale acestui litigiu, cu încălcarea vădită a principiului relativității, reglementat de art. 893 alin. 1 lit. a din Noul Cod civil.
Este evident, cercetând acțiunea care face obiectul dosarului 2519. /99/2007* că S. T. Development SA urmărește constatare nulității contractului de schimb pentru că pretinde că ar avea drepturi asupra unei cote indivize din terenul în suprafață de 88.065 mp, având numărul cadastral_/1. Prin urmare, cu atât mai mult litigiul despre care vorbim nu poate fi notat în cartea funciară a unui alt imobil și anume terenul proprietatea soților S. C. și S. D. cu număr cadastral_/2/38/2/1/9/2.
De altfel, așa cum rezultă din contractul de schimb nr. 1944/2006, C. N. B. a cedat doamnei P. E. suprafața totală de teren de 129.269 mp, formată din:
- Teren în suprafață de 88.065 mp (număr cadastral_/1). Acesta este terenul asupra căruia are pretenții S. T. Development SA, așa cum rezultă, fără nici cea mai mică îndoială, din cuprinsul cererii de chemare în judecată care face obiectul dosarului nr._ *.
- Teren în suprafață de 34.579 mp (număr cadastral_/2/38/1).
- Teren în suprafață de 6.625 mp (număr cadastral_/2/38/2).
Imobilul teren cu numărul cadastral_/2/38/2/1/9/2 proprietatea petenților în a cărui carte funciară a fost notat în mod abuziv litigiul nu face parte din terenul în suprafață de 88.065 mp asupra căruia S. T. Development SA ridică pretenții.
Acest litigiu nu poate influența în niciun fel dreptul de proprietate dobândit de către petenții reclamanți și, având în vedere și acest motiv, notarea litigiului nu trebuia efectuată (pe rolul Curții de Apel Bacău nu se afla în discuție titlul de proprietate în baza căruia dețin terenul cu numărul cadastral_).
Ca atare, revenea registratorului de carte funciară obligația să verifice documentele justificative care însoțesc cererea de înscriere a notării și să dispună notarea litigiului doar în acele cărți funciare în care, la data înregistrării cererii, figura înscris cel care se pretinse că ar fi dobândit dreptul în mod fraudulos în raport cu S. T. Development SA și anume, P. E..
Petenții au fost reprezentați/asistați de avocat cu delegație la dosar, solicitând și depunând în dovedirea cererii înscrisurile existente la filele 9-55.
Potrivit dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 7/1996 s-a anexat dosarul_/2014 – depus de către OCPI Iași și copia Cărții funciare nr._ UAT Iași.
Analizând plângerea formulată, în raport cu motivele invocate, cu probele administrate, precum și în temeiul dispozițiilor generale și speciale ce guvernează materia cercetată, prezenta instanța apreciază:
Cu valoare de considerente de jure:
Potrivit dispozițiilor art. 24 alin. 1 Legea nr. 7/1996 înscrierile în Cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea", iar potrivit art. 2 al acestui articol ¸¸cazurile, condițiile și regimul juridic a acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de prezenta lege și de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale."
Potrivit dispozițiilor art. 893, alin. 1 lit. a Cod civil ¸¸ ¸¸înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută."
Cu valoare de considerente la speță:
Potrivit solicitării Curții de Apel Bacău, emise în dosarul_ * la 08.04.2014, s-a dispus de către OCPI Iași, notarea litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1944/4 oct.2006, ce privește imobilul situat în Iași,. nr. 48, cu număr cadastral_ și CF_ a Municipiului Iași, suprafața de 129.269 mp.
Coroborarea actelor și lucrărilor dosarului arată că litigiul notat privește conflictul judiciar ivit între S. T. Development SA și C. N. B. ș.a.
Astfel, prezenta instanță constată că din înscrisul justificativ care însoțește cererea de înscriere rezultă că dreptul a fost dobândit de la o altă persoană decât proprietarul tabular, ceea ce, în speță, conduce la soluția de respingere de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară a cererii.
Titularii tabulari sau/și antecesori tabulării ai petenților sunt soții S. C. și S. D., S. T. Development SA fiind succesor tabular, ceea ce obligă la respectarea principiului relativității înscrierii de carte funciară – și la garantarea efectivității acestuia, în sensul cercetării exacte, complete și corecte a cererilor de înscriere și a legilor lor juridice dintre posesorul tabular și succesorul tabular.
Decizia civilă a Curții de Apel Bacău nr. 973/2009 a stabilit cu valoare de adevăr judiciar faptul că ¸¸litigiul notat în cartea funciară nu poate produce efecte asupra proprietarului tabular S. C. și D.…", ceea ce în speță, apare ca o interdicție de notare a conflictului judiciar dintre S. T. Development SA și C. N. B. ș.a.
Finalmente, se va reține că ¸¸de la data înregistrării cererii de înscriere – în speță - de notare -, cel împotriva căruia este formulată nu mai este titularul dreptului transmis ori grevat, iar înscrierea nu mai poate fi făcută, deoarece titularul actul al dreptului este un terț – așa cum terți, sunt petenții, în raport cu S. T. Development SA.
Pentru toate aceste considerente, se va admite plângerea și se va dispune radierea notării litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1944/2006, din Cartea Funciară a imobilului și, pe cale de consecință, desființează încheierea dată de OCPI nr._/2014.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite plângerea formulată de S. C. și S. D. ambii cu domiciliul ales la cab. av. O. C. și N. M., Iași, . parter, jud. Iași în contradictoriu cu intimații . SA cu sediul în București, Bucharest Business Park, ..1A, . sector 1și C. N. B. cu domiciliul în com. A., ..
Dispune radierea notării litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1944/2006, din Cartea Funciară a imobilului și, pe cale de consecință, desființează încheierea dată de OCPI nr._/2014.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată astăzi, 13.07.2015, în ședință publică.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red.Ș.B./Teh. U.E.
6 ex./30.09.2015
| ← Plângere contravenţională. Hotărâre din 05-11-2015,... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 9239/2015.... → |
|---|
