Pretenţii. Sentința nr. 2962/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2962/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 27-02-2015 în dosarul nr. 21573/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 2962/2015
Ședința publică de la 27 Februarie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: T. G.
Grefier: N. S.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul M. F. C. C. în contradictoriu cu pârâții O. I. A. și moștenitorii O. I. T. și B. I. E. M., având ca obiect rezoluțiune contract antecontract; restituire sumă; daune-interese.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 28.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta și când instanța a amânat pronunțarea succesiv în data de 04.02.2015, pentru 11.02.2015, 18.02.2015, 20.02.2015, după care pentru astăzi 27.02.2015, când, deliberând, a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile, reține:
Prin cererea înregistrată la data de 05.07.2013, sub numărul_, reclamantul M. C. (fostă C.) a chemat în judecată pârâții O. I. A. și O. E., solicitând:
- rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 549/20.02.2008 la BNP I. P. și a actelor adiționale la acest antecontract, respectiv Actul adițional autentificat sub nr. 3146/18.08.2008 de BNP I. P. și Actul adițional autentificat sub numărul 1006/22.07.2010 de BNP L. P. și repunerea părților în situația anterioară;
- să fie obligați pârâții la restituirea sumei de_ Euro plătită de reclamantă cu titlu de preț integral al bunului imobil promis spre vânzare și la plata dobânzii legale aferete;
- să fie obligați pârâțiila plata sumei de 2317, 25 lei cu titlu de daune interese pentru neexecutare obligației de transmitere a proprietății bunului;
- cu cheltuieli de judecată;
În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 20.02.2008, a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâții, prin care aceștia s-au obligat să îi vândă (reclamantei și soțului ei de atunci) prin act autentic, până la un anumit termen cert, determinat, o suprafață de teren de 4000 mp de pe raza Comunei C., urmând ca actele de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie perfectate după obținerea sentinței definitive și irevocabile, dar nu mai târziu de 20.08.2008.
La data semnării antecontractului a fost achitat integral prețul terenului, respectiv_ euro, sumă pentru care a fost contractat un împrumut de la bancă.
La data de 20.08.2008, stabilită pentru perfectarea vânzării, promitenții-cumpărători nu și-au putut executa obligația de a transfera dreptul de proprietate prin act autentic întrucât nu se finalizare irevocabil litigiul având ca obiect ieșirea din indiviziune.
Promitenții-cumpărători au fost de acord să prelungească, prin act adițional nr. 3146/18.08.2008, termenul pentru finalizarea vânzării cu încă 2 ani, stabilind un alt termen cert, 18.08.2010, pentru perfectarea vânzării.
Ulterior, a fost semant un alt act adițional – nr. 1006/22.07.2010 – în sensul prelungirii termenului maxim până la care se va semna contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, respectiv până la data de 22.07.2011.
Întrucât nici la data de 22.07.2011 nu a fost posibilă perfectarea vânzării, părțile au hotărât ca, la data de 23.05.2013, să se întâlnească și să semneze o înțelegere cu privire la modalitatea de restituire a prețului.
În ziua de 23.05.2013, pârâții au refuzat orice formă de comunicare cu reclamanta.
Pârâții au fost puși în întârziere prin notificări consecutive.
Întrucât pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligația, reclamanta solicită rezoluțiunea antecontractului, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale ulterioare.
În drept au fost invocate prevederile art. 1020 – 1021, art. 1082 și următoarele C. civ. 1864.
În dovedirea pretențiilor sale, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și cu interogatroiul pârâților.
La dosarul cauzei reclamanta a depus: antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 549/20.02.2008 la BNP I. P. (f. 7), act adițional autentificat sub nr. 3146/18.08.2008 de BNP I. P. (f. 8), act adițional autentificat sub numărul 1006/22.07.2010 de BNP L. P. (f. 9), notificări și dovezile de comunicare ale notificărilor, încheiere de certificare (f. 14).
Pârâții au depus la dosarul cauzei certificat de grefă din care a rezultat faptul că este înregistrat pe rolul instanței dosarul nr._ având ca obiect partaj judiciar – partaj succesoral – ieșire din indiviziune (f. 30).
La data de 05.11.2013 pârâții au solicitat amânarea judecății în vederea angajării unui apărător.
Cererea de amânare a fost respinsă ca neînetemeiată, în raport de prevederile art. 222 C. proc. civ.
La termenul din 06.11.2013 instanța a încuviințat pentru reclamantă probele cu înscrisuri și cu interogatoriul pârâților. La același termen instanța a respins solcitarea reclamantului privind constatarea intervenirii sancțiunii decăderii pârâților din dreptul de a administra probe, apreciind că decăderea este o sancțiune care intervine în concret în raport de fiecare probă propusă, urmând ca admisibilitatea și utilitatea fiecărui mijloc de probă propus de pârâți să fie analizată la momentul propunerii.
Din oficiu instanța a încuviințat proba cu interogatoriul reclamantei.
La termenul din 12.03.2014 au fost administrate probele cu interogatoriile părților și s-a acordat termen pentru ca părțile să soluționeze amiabil litigiul.
La termenul din 09.04.2015 a fost încuviințată proba cu expertiza contabilă.
La termenul din 24.09.2014 reclamantul a depus la dosarul cauzei o cerere precizatoare prin care a majorat cuantumul pretențiilor, conform concluziilor raportului de expertiză contabilă (f. 133). La același termen, părțile au adus la cunoștința instanței faptul că pârâtul O. E. a decedat. A fost acordat termen în vederea introducerii în cauză a moștenitorilor pârâtului O. E..
Prin încheierea din 22.10.2014 s-a dispus introducerea în cauză și citarea moștenitorilor pârâtului defunct O. E..
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele aspecte:
La data de 20.02.2008 M. C. (la acel moment C.) și soțul acesteia au încheiat cu O. I.-A. și O. E. un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de teren de 4000 mp situat pe raza comunei C., județul Iași. Prin acest contract părțile s-au angajat să întocmească actele de vânzare-cumpărare în formă autentică după obținerea sentinței definitive și irevocabile, dar nu mai târziu de 20.08.2008.
Fără a lua în discuție aspectele care vizează caracterul determinat sau determinabil al obiectului contractului – cu consecințe evidente asupra validității actului juridic – instanța notează că voința părților a fost clară în privința naturii juridice a actului juridic încheiat, în sensul că acesta era un antecontract, care a dat naștere la o obligație de a face și la un drept de creanță corelativ.
Deși în cuprinsul contractului se precizează că terenul nu face obiectul vreunui litigiu, este cert că în legătură cu acesta exista la momentul încheierii antecontractului un proces pe rolul instanțelor de judecată, proces de cărei finalizare părțile au legat întocmirea actelor în formă autentică.
Pe baza probelor administrate în cauză, instanța a constatat că terenul care urma să fie înstrăinat reclamantului făcea parte dintr-un lot de teren mai mare, care face obiectul unei acțiuni de partaj.
Rezultă, deci, că promitenții-vânzători nu erau proprietari exclusivi cu privire la suprafața de teren pe care au promis să o înstrăineze. Cu toate acestea, promitenții-vânzători s-au obligat să înstrăineze terenul de 4000 mp după obținerea sentinței definitive și irevocabile, dar nu mai târziu de 20.08.2008. În ceea ce privește clauza referitoare la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului care privea terenul ce făcea obiectul antecontractului instanța reține că soluționarea unui litigiu civil poate avea, fie semnificația unui termen incert, fie a unei condiții, de care depinde însăși nașterea raportului juridic obligațional. O altă semnificație a clauzei respective, dar pe care instanța o apreciază îndepărtată de voința reală a părților, privește existența unei obligații implicite a promitenților-vânzători de a obține bunul promis în proprietate exclusivă.
Dacă ar fi avut semnificația unui termen, rezultă că părțile au inserat în convenția lor două termene, unul incert și unul cert, 20.08.2008. Ulterior, acest termen cert a fost prorogat prin două acte adiționale, fiind stabilite succesiv termenele de 18.08.2010 și 22.07.2011, păstrându-se, însă, și termenul incert, determinat de finalizarea procesului de partaj. În această interpretare, părțile s-ar fi obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în momentul în care oricare dintre cele două termene convenite s-ar fi împlinit primul. Deci dacă s-ar fi împlinit termenul cert maxim fără ca litigiul să se fi soluționat definitiv, părțile erau obligate să se prezinte la notariat pentru a întocmi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, act juridic afectat, în mod evident, de condiția ca, ulterior, în urma partajului, bunul să cadă în lotul promitenților-vânzători. Deși această ipoteză este posibilă, din probele administrate în cauză pare a rezulta că părțile au acordat o altă semnificație juridică soluționării litigiului de partaj și anume aceea de condiție pozitivă.
Astfel, dacă termenul cert nu pune probleme de interpretare, instanța reține că natura juridică a clauzei privind soluționarea litigiului de partaj, în sensul dacă a reglementat un termen incert sau o condiție, necesită o . precizări suplimentare.
Este dincolo de o orice dubiu că părțile au avut în vedere la momentul perfectării antecontractului și a actelor adiționale faptul că există un litigiu pendinte cu privire la terenul ce urma a fi înstrăinat. De asemenea, este evident că părțile au condiționat întocmirea actelor în formă autentică de finalizarea definitivă și irevocabil a litigiului respectiv. Chiar dacă în ultimul act adițional nu se mai reia mențiunea cu privire la finalizarea litigiului, totuși se precizează clar că se prelungește doar termenul maxim până la care se va semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică (aspect extrem de important și asupra căruia vom reveni ulterior), precum și faptul că restul prevederilor stabilite în antecontractul inițial, modificat prin act adițional, rămân neschimbate și toate clauzele privitoare la termen vor fi citite și interpretate conform modificării intervenite.
Revenind la clauza prin care părțile s-au angajat să întocmească actele de vânzare-cumpărare în formă autentică după obținerea sentinței definitive și irevocabile, dar nu mai târziu de 20.08.2008, instanța, prin raportare la răspunsurile părților la interogatoriu, în special răspunsul reclamantului la întrebarea nr. 3 din interogatoriu (f. 92), apreciază că întocmirea actelor în formă autentică a fost condiționată de finalizarea litigiului (de partaj).
Este clar că părțile au avut intenția de a stabili un singur termen care să se aplice raportului juridic dintre ele, termen până la care trebuia să se finalizeze procesul de partaj, deci termen maxim până la care trebuia să se realizeze condiția ca litigiul să fie soluționate definitiv și irevocabil. Această interpretare este conformă cu voința părților, chiar reclamantul susținând, prin răspunsul la întrebarea nr. 3 din interogatoriu, că „a înțeles că litigiul se va finaliza în jumătate de an și atunci pârâții îi vor putea vinde terenul”. Rezultă, fără niciun dubiu, că părțile au condiționat nașterea raportului juridic obligațional de condiția pozitivă a finalizării procesului civil având ca obiect partajul judiciar, condiție care trebuia să se realizeze în termenul stabilit de părți.
În concluzie, clauza referitoare la finalizarea definitivă și irevocabilă a procesului de partaj reglementează o condiție pozitivă și care trebuia să se realizeze în cadrul unui termen cert și nu un termen incert. Chiar reclamantul a recunoscut la interogatoriu că promitenții-vânzători puteau vinde terenul promis doar după finalizarea litigiului. Că este astfel, rezultă și din motivarea cererii de partaj judiciar promovată de reclamantul din prezenta cauză, cerere care a făcut obiectul dosarului civil nr._/245/2009. Astfel, reluând în cuprinsul motivării sentinței civile nr._/15.11.2010 argumentele reclamantului (f. 76), instanța a reținut următoarele: „la data de 20.02.2009, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 549 la B.N.P. I. P., a achitat prețul întreg de_ euro pentru terenul în suprafață de 4.000 mp, urmând ca actul de vânzare-cumpărare în formă autentică să se perfecteze după soluționarea partajului dintre promitenții vânzători și alți coproprietari. Termenul limită de încheiere a actului este de 18.08.2010 conform actului adițional nr. 3146 din 18.08.2008, autentificat la același birou notarial”. Eroare evidentă cu privire la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare inițial nu afectează ceea ce prezenta instanță reține din motivarea instanței de partaj. Astfel, în susținerea cererii de partaj judiciar, formulată în anul 2009, reclamantul a precizat expres că actul de vânzare-cumpărare în formă autentică urma să se perfecteze după soluționarea partajului dintre promitenții-vânzători și alți coproprietari, ceea ce conduce la concluzia că părțile au prevăzut o condiție și nu un termen, condiție care trebuia totuși să se realizeze într-un termen determinat.
În plus, dacă voința părților ar fi fost în sensul ca finalizarea litigiului să reprezinte un termen incert, având în vedere că au prevăzut două termene în contract, unul incert și unul cert, astfel încât obligația promitenților-vânzători devenea scadentă la momentul împlinirii oricăruia dintre cele două termene, nimic nu oprea reclamantul să solicite pârâților încheierea contractului în anul 2011, întrucât o asemenea convenție ar fi fost posibilă și valabilă, fiind afectată de condiția ca bunul să cadă la partaj în lotul vânzătorilor. Dacă pârâții ar fi refuzat, reclamantul avea posibilitatea fie să solicite fie rezoluțiunea, fie executarea silită a convenției, în maniera specifică, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea că, la momentul împlinirii termenului cert (22.07.2011), reclamantul nu a solicitat pârâților prezentarea la notariat în vederea executării obligației de a face este, de asemenea, un indiciu că părțile au acordat finalizării litigiului de partaj semnificația unei condiții.
Clauza din antecontractul inițial, potrivit cu care promitentul-cumpărător este exonerat de obligația de a cumpăra în cazul în care terenul ce face obiectul contractului va fi în litigiu nu poate valida teza că finalizarea litigiului a avut semnificația unui termen, motivat de faptul că aceasta, în mod evident, nu a fost vizată de negocierea părților, făcând parte dintr-un antecontract standard, cu clauze prestabilite, de vânzare-cumpărare.
În raport de această interpretare a clauzelor contractuale, instanța urmează să analizeze incidența instituției rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 549/20.02.2008 la BNP I. P. și a actelor adiționale la acest antecontract.
În primul rând, instanța notează că un act juridic poate fi afectat de diverse cauze de ineficacitate: nulitate, condiția rezolutorie, neîndeplinirea condiției pozitive, rezilierea sau rezoluțiunea. Deși toate aceste cauze de ineficacitate lipsesc actul juridic de efectele pentru care a fost încheiat, acestea au un regim juridic distinct și produc efecte specifice și, de asemenea, intervin în condiții diferite.
În al doilea rând, reclamantul, potrivit principiului disponibilității, a învestit instanța cu o acțiune în rezoluțiune, ceea ce înseamnă că instanța nu poate schimba cauza juridică a cererii, urmând să analizeze strict incidența acestei instituții.
Instanța reține că este cert faptul că nu a fost realizată condiția finalizării litigiului de partaj, condiție care trebuia să se realizeze în termenul maxim stabilit de părți, astfel cum a fost modificat, respectiv până la 22.07.2011.
Instanța apreciază că trebuie analizată modalitatea în care condiția afectează raportul juridic dintre părți.
Părțile au condiționat nașterea raportului obligațional de îndeplinirea condiției într-un anumit termen.
Condiția prevăzută de părți era, în fapt, mai complexă, pentru că nu se referea strict la soluționarea litigiului, ci se referea la o anumită manieră de soluționare a litigiului, în sensul că, în urma partajului bunul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare trebuia că cadă în lotul promitenților-vânzători.
Vânzarea sau promisiunea de vânzare a unui bun comun de către unul sau unii dintre coproprietari a fost apreciată de doctrină și de practică drept o operațiune juridică valabilă, cu precizarea că raportul juridic obligațional este afectat de condiția rezolutorie a căderii bunului în lotul altui copărtaș. Deci, dacă în urma partajului bunul promis cade în lotul altui copărtaș decât promitentul-vânzător, raportul juridic se desființează retroactiv, părțile aflându-se în situația în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat acel act juridic.
Este adevărat că practica și doctrina s-au oprit și asupra soluției nulității convenției în cazul în care bunul promis nu cade în lotul promitentului-vânzător (îndepărtându-se de opinia potrivit cu care convenția se desființează ca urmare condiției rezolutorii a neatribuirii bunului), apreciind că, în raport de efectul declarativ al partajului, părțile se aflau pe tărâmul vânzării bunului altuia.
Atât instituția nulității, cât și cea a condiției rezolutorii, au ca efect desființarea raportului juridic ca urmare a desființării actului juridic din care a izvorât.
Deci, oricare dintre cele două teorii ar fi apreciată drept corectă, efectul ar fi același, desființarea cu efect retroactiv a actului juridic care a dat naștere raportului juridic dintre părți, fiind astfel exclusă orice discuție cu privire la desființarea raportului juridic pentru neîndeplinirea ulterioară a unei obligații.
Pentru a fi în prezența rezoluțiunii era necesar ca bunul promis să fi căzut în lotul promitenților-vânzători în termenul maxim prevăzut de părți, ceea ce înseamnă că trebuia să se fi finalizat definitiv și irevocabil litigiul de partaj până la data de 22.07.2011, iar, prin hotărârea pronunțată, instanța să fi atribuit terenul de 4000 mp pârâților din prezenta cauză.
În această ipoteză, dacă promitenții-vânzători nu ar mai fi dorit să perfecteze vânzarea, reclamantul-promitent cumpărător avea două posibilități: să solicite instanței rezoluțiunea sau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, cu alte cuvinte să solicite executarea silită a convenției.
Instanța apreciază puțin probabilă interpretare clauzei privitoare la finalizarea partajului în sensul în care operațiunea de vânzare-cumpărare să se realizeze și în situația în care procesul de partaj s-ar fi finalizat prin atribuirea terenului de 4000 mp, promis de pârâți, în lotul altui copărtaș, pentru că operațiunea ar fi vizat în mod cert bunul altuia, iar vânzarea s-ar fi realizat în cunoștință de cauză de către ambele părți, or, sub imperiul vechiului cod civil această operațiune era sancționată cu nulitatea absolută.
Întrucât bunul nu a căzut în lotul pârâților – promitenți-vânzători în termenul stabilit, părțile se află pe tărâmul neîndeplinirii condiției pozitive în termen (condiția pozitivă fiind soluționarea litigiului de partaj în mod definitiv și irevocabil). Cu alte cuvinte dreptul de creanță al reclamantului, respectiv dreptul de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu era un drept de creanță pur și simplu, ci era un drept condiționat, afectat de condiția pozitivă a finalizării litigiului într-un termen determinat.
Când părțile au prevăzut că un anumit eveniment – în speță finalizare definitivă și irevocabilă a litigiului de partaj – trebuie să aibă loc într-un anumit termen și acel termen a expirat fără ca evenimentul să fi avut loc, condiția pozitivă se socotește neîndeplinită.
Urmare a neîndeplinirii condiției pozitive, deficiente conditione se consideră că între părți nu a existat niciodată obligația respectivă, astfel toate prestațiile executate se restituie.
Deci, pârâții sunt obligați să restituie reclamantului suma achitată de acesta din urmă, însă nu ca urmare a rezoluțiunii, ci ca urmare a neîndeplinirii condiției pozitive în termenul stipulat de părți, fiind vorba despre cauze de ineficacitate distincte.
De asemenea, nu poate fi analizat nici un potențial drept la despăgubiri al reclamantului, pentru că nu se poate susține rezonabil, în lipsa oricărei probe administrate de reclamant, că pârâții au împiedicat culpabil îndeplinirea condiției pozitive.
Reclamantul a solicitat rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligației, însă, urmare a neîndeplinirii condiției pozitive în termen, se consideră că obligația nu a existat niciodată.
În art. 1020 – 1021 din vechiul Cod civil, expresia „condiție rezolutorie” este folosită NU în sensul de modalitate a actului juridic civil, ci în sensul de clauză rezolutorie, de pact comisoriu subînțeles. Pentru a putea aplica respectivul pact comisoriu subînțeles, este necesar să existe un raport juridic în ființă, deci un act juridic valabil, or, astfel cum am arătat mai sus, ca urmare a neîndeplinirii condiției pozitive în termenul stipulat, suntem în situația desființării raportului juridic obligațional cu efect retroactiv.
În concluzie, reclamantul este îndreptățit la restituirea sumei achitate, dar nu în temeiul rezoluțiunii, ci în temeiul unei instituții distincte, motiv pentru care instanța nu poate admite cererea reclamantului privind rezoluțiunea antecontractului, cu consecința restituirii prestațiilor efectuate.
Și într-o altă interpretare posibilă a clauzelor contractuale, pe care o vom prezenta mai jos, nu sunt îndeplinite condițiile necesare pentru operarea rezoluțiunii judiciare.
Astfel, trebuie precizat încă de la început că părțile nu se află pe terenul unei operațiuni juridice cu privire la bunul altuia, ci pe tărâmul coproprietății, situație în care se aplică regulile specifice din această din urmă materia.
Deci, dacă părțile ar fi interpretat clauzele contractuale în sensul în care ele au decis amânarea transferului proprietății, în maniera specifică antecontractului de vânzare-cumpărare, până la un termen cert în care promitenții-vânzători și-au asumat implicit și obligația de a obține în proprietate exclusivă bunul promis spre vânzare, tot nu am fi în prezența rezoluțiunii din două motive: nu suntem pe terenul vânzării sau promisiunii de vânzare a bunului altuia, ci pe tărâmul coproprietății, astfel încât promitenții-vânzători au asupra bunului, privit în materialitatea sa, o cotă parte ideală și abstractă din dreptul de propiretate iar, pe de altă parte, faptul că promitenții-vânzători nu au dobândit bunul în proprietate exclusivă nu poate fi imputat acestora în baza culpei, or culpa este o condiție necesară pentru a opera rezulțiunea.
Cel mult, neîndeplinirea obligației de dobândire în proprietate exclusivă a bunului, în lipsa oricărei culpe a promitenților-vânzători, poate fi analizată din perspectiva unei alte instituții care atrage ineficacitatea unui act juridic și care pune în discuție riscul contractului, respectiv imposibilitatea fortuită de executare. Deci imposibilitatea fortuită de executare a fost definită ca fiind acea cauză de stingere a obligației care se datorează imposibilității fortuite absolute și perpetue de executare din partea debitorului. În contextul dat, în care părțile au stabilit și un termen cert în care trebuia îndeplinită obligația debitorilor, condiția ca imposibilitatea să fie perpetuă, este înlocuită cu condiția ca realizarea obligației să nu fi fost posibilă în termenul stipulat în lipsa oricărei culpe a debitorului. Deci, imposibilitatea realizării obligației, în lipsa oricărei culpe dovedite a debitorilor-pârâți, poate fi analizată în raport de această instituție.
Or, imposibilitatea fortuită de executare este o cauză distinctă de ineficacitate a actului juridic, deci o altă cauză de stingere a obligațiilor, diferită de rezoluțiune. Din nou, pentru a opera rezoluțiunea trebuie să nu fi intervenit anterior o altă cauză de stingere a obligației, or, astfel cum am arătat, imposibilitatea obținerii bunului promis în afara oricărei culpe dovedite a debitorilor poate fi analizată drept o cauză distinctă de stingere a obligației lor, evident, cu consecința obligativității restituirii prestațiilor deja efectuate. Deci, nici în această ipoteză de lucru nu suntem în prezența rezoluțiunii, cu consecința respingerii cererii de pronunțare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Rezumând argumentele de mai sus, instanța reține că finalizarea procesului de partaj a fost prevăzută de părți fie ca o condiție pozitivă care trebuia să se realizeze în termenul maxim fixat prin acord, iar în cazul în care condiția pozitivă nu se îndeplinea în termen, raportul juridic se desființa retroactiv, părțile fiind obligate să restituie ce s-a executat deja, situație în care nu este incidentă instituția rezoluțiunii contractului, întrucât, deși efectele par a fi similare, neîndeplinirea condiției pozitive suspensive într-un anumit termen și rezoluțiunea sunt cauze distincte de ineficacitate.
De asemenea, dacă voința părților ar putea fi interpretată în sensul că prin antecontract promitenții-vânzători și-au asumat obligația de a obține bunul promis în proprietate exclusivă până la împlinirea termenului stipulat în contract, tot nu am fi în prezența instituției rezoluțiunii, pentru că nu poate fi reținută nicio culpă a pârâților în neîndeplinirea obligației, precum și pentru faptul că nu sunt aplicabile regulile de la vânzarea sau promisiunea de vânzare a bunului altuia, ci regulile din materia coproprietății.
În esență, instanța apreciază că obținerea bunului promis în proprietate exclusivă de către promitenții-vânzători era o condiție esențială pentru perfectarea în formă autentică a operațiunii de vânzare-cumpărare, condiția pozitivă cărei nerealizare în termen a condus la desființarea raportului juridic obligațional dintre părți.
Din probele adminsitrate în cauză nu rezultă suficiente elemente pentru a argumenta în sensul că părțile au prevăzut în antecontract o obligație a promitenților-vânzători de a obține în proprietate exclusivă bunul promis, o asemenea obligație trebuind să fie prevăzută expres în contract, or ceea ce au stabilit părțile a vizat numai obținerea unei sentințe definitive și irevocabile în procesul de partaj înregistrat pe rolul Judecătoriei Iași, or această clauză a fost interpretată în sensul în care stabilește o condiție pozitivă suspensivă.
Deși se poate argumenta în sensul că părțile au prevăzut în contract o obligație implicită pentru promitenții-vânzători de a obține bunul în proprietate exclusivă, instanța nu își însușește acest punct de vedere pentru considerentele expuse pe larg mai sus. În plus, o obligație de asemenea importanță pentru realizarea operațiunii de vânzare-cumpărare trebuia să fie prevăzută expres în contract, or părțile nu au stipulat nimic în acest sens. Chiar din răspunsul părților la interogatoriu se deduce faptul că acestea au considerat că litigiul se va finaliza favorabil promitenților-vânzători în termenul cert stipulat în antecontract și ulterior în actele adiționale și că după soluționarea litigiului se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Nu rezultă nici din conținutul antecontractului și nici din cel al actelor adiționale faptul că pârâții și-au asumat obligația de a obține bunul în proprietate exclusivă într-un termen determinat. De altfel, nici pe parcursul prezentei proceduri reclamantul nu a susținut acest lucru. Chiar dacă ar putea fi reținut că părțile au prevăzut o obligație implicită pentru promitenții-vânzători de a obține în proprietate bunul promis, deși imposibilitatea realizării transferului dreptului de proprietate a fost determinată, într-adevăr, de faptul că litigiul de partaj nu a fost finalizat în termenul stipulat de părți, această împrejurare nu poate fi imputată pârâților, cel puțin nu pe baza probelor administrate în cauză. Cum condiția culpei în neexecutarea obligației este esențială pentru pronunțarea rezoluțiunii, instanța reține că nu poate fi aplicată acestă sancțiune în cauză.
În concluzie, instanța apreciază că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru a aplica rezoluțiunea judiciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, modificiat prin actele adiționale ulterioare, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată.
Ia act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M. C. cu domiciliul în B., Calea București, nr. 9, ., . domiciliul procesual ales la cabinet avocat D. D. L. în Iași, ., .. B, . în contradictoriu cu pârâții O. I. A., cu domiciliul în Iași, ., B. I. E. M., C.N.P._, cu domiciliul în Iași, . și O. I. T., C.N.P._, cu domiciliul în Iași, ..
Ia act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27.02.2015.
Președinte, Grefier,
T. G. N. S.
Red./Tehnored.G.T./4ex./06.07.2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 2117/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 1649/2015. Judecătoria IAŞI → |
|---|
