Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 573/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 573/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 08-09-2015 în dosarul nr. 573/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA L.-GARA- JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
...
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 573
Ședința publică de la: 08.09.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: S. A.-M.
GREFIER: B. A.-E.
Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamantele B. F.-L., S. C. și C. I.-R. și pe pârâții I. F., V. I. și T. E..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 01.09.2015, fiind consemnate în încheierea respectivă, care face parte integrantă din prezenta sentință. La acel termen, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de azi - 08.09.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ /17.07.2014, reclamantele B. F.-L., domiciliată în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, S. C., domiciliată în orașul L. Gară. ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, C. I.-R., domiciliată în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, reprezentate de Avocat P. G.-M., au solicitat ca în contradictoriu cu pârâții I. F., domiciliat în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ., județul Călărași, V. I., domiciliat în orașul L. Gară, ., județul Călărași și T. E., domiciliată în orașul L. Gară, ., județul Călărași, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafață de 9000 m.p., tarlaua 82/2, . raza teritorială a orașului L. Gară, județul Călărași, având următoarele vecinătăți: Nord -C. N. N., Est - C. I.. Sud -pârâul Valea Argovei, Vest - C. A. N., înscris în Titlul de proprietate nr.6139din 29.05.1997.
În motivarea cererii reclamantele au arătat că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare intitulată „chitanță de vânzare-cumpărare", încheiată la data de 15.01.1999, numiții V. D. și V. M., s-au obligat să vândă tatălui lor, C. N. terenul descris în petitul acțiunii, prețul vânzării fiind stabilit la suma de 2.000.000 lei vechi, achitată de defunctul lor tata, C. N., în întregime promitenților vânzători la data de 15.01.1999.
Precizează că, imediat după încheierea convenției, tatăl lor a intrat în stăpânirea de fapt a terenului în cauză, iar după decesul acestuia au stăpânit în continuare terenul.
Se mai arată că între timp, după încheierea convenției, au decedat atât promitenții vânzători V. D. ( la data de 03.02.2005) și V. M. (la data de 09.05.2010), cât și promitentul cumpărător C. N. (la data de 14.09.2005).
Mai menționează că moștenitori acceptanți ai succesiunii defunctului V. D. sunt V. I. - fiu și T. E. –fiică, iar unicul moștenitor al defunctei V. M. este fiul său I. F., așa cum rezultă din Certificatul de calitate de moștenitor nr. 192 din 07.09.2012 autentificat de B.N.P. N. Ț. cu sediul în orașul L. Gară.
Se precizează totodată că moștenitoarele defunctului C. N. sunt reclamantele B. F. L., S. C. și C. I.-R., în calitate de fiice, conform certificatului de calitate de moștenitor nr.156 din 20.06.2014, emis de BNP N. Ț., cu sediul în orașul L. Gară, județul Călărași.
Se arată de asemenea că toate drepturile și obligațiile promitenților vânzători se vor transmite și moștenitorilor acestora, având în vedere că prin acceptarea moșteniri, succesorii acceptă atât activul cât și pasivul, pasiv incluzând și obligația izvorâtă din promisiunea de vânzare-cumpărare..
Apreciază că, valoarea obiectului litigiului la suma de 6700 lei, valoare apropiata de cele orientative stabilite în ghidul pentru uzul birourilor notariale, cu precizarea că în certificatul de atestare fiscală nu este menționată valoarea impozabilă a terenului în cauză.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1669 al. l și 2 Cod civil.
În susținerea cererii, reclamanții au solicitat probele cu interogatoriile pârâților, solicitând citarea acestora cu mențiunea prezentări la interogatoriu și înscrisuri.
La cerere reclamantele au anexat în copie certificată următoarele acte: înscris sub semnătură privată intitulat chitanța de vânzare cumpărare încheiată la data de 15.01.1999, titlul de proprietate nr. 6139/29.05.1997, certificatul de calitate de moștenitor nr. 192/07.09.2012, declarația de acceptare tacită autentificată sub nr. 1911/07.09.2012, certificatul de calitate de moștenitor nr. 156/20.06.2014, declarația de notorietate autentificată sub nr. 1214/20.06.2014, certificatul de deces ., nr._-defunct C. N., certificatul de deces ., nr._-defunct V. D., certificatul de deces ., nr._-defunct V. M., oferta din data de 29.03.1999, planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, memoriu tehnic, schița terenului, fișa bunului imobil, plan de ansamblu tarlaua 82/2, cărți de identitate, adresa nr. 4754/03.07.2014 emisă de Primăria or. L. Gară, adresa nr. 6/01.07.2014 emisă de Cabinet Individual Avocat G. P., împuternicire avocațială.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 440 lei, conform chitanței nr._/19.09.2014 (fila 36 dosar).
Pârâții nu a formulat întâmpinare în termenul prev. de art.201 alin.1C.pc, calculat de la comunicarea cererii, dar s-au prezentat la judecarea cauzei și au arătat că nu sunt de acord cu admiterea acțiunii.
În cauză instanța a administrat la solicitarea părților proba cu interogatoriul pârâților, proba testimonială, fiind audiat martorul P. C. și proba cu înscrisuri, în cadrul căreia s-au mai depus, următoarele, în copie certificată: certificat de moștenitor nr.49/28.05.2014 emis de BNP B. C.-L., certificat de moștenitor nr.144/05.06.2014 emis de BNP N. Ț., procură autentificată sub nr.459/22.05.2014 de BNPA B. R.-C. și V. Chirața, adeverința nr.517/22.01.2015.chitanță nr._/21.05.2014, certificat naștere V. I., contract de arendare nr.58/25.03.2014 și act aditional la acaesta, extras CF_ a or. L. Gară, adeverința nr.4777/19.06.2015 emisă de Primarul or-. L.-Gară, adresa nr.126/18.05.2015, listă preemtori, cerere afișare odertă vânzare, oferta vânzare din 18.05.2015, contract de vânzare –cumpărare autentificat sub nr.2334/30.06.2015 de BNP Ț. D.-C..
În ședința publică din 01.09.2015 instanța a invocat din oficiu excepția inadmisibilității acțiunii pentru neîndeplinirea condițiilor speciale de inadmisibilitate prevăzute de dispozițiile art.3,4,9 din Lg.17/2014 raportat la art.7 alin.7 din Lg nr.17/2014, având in vedere și Decizia nr.755/2014 a Curții Constituționale și a dispus unirea cu fondul a acestei excepții.
Analizând înscrisurile de la dosar, instanța reține următoarele:
Astfel cum rezultă din înscrisului sub semnătură privată intitulat „chitanță de vânzare cumpărare” (fila 4 dosar), la 15.01.1999 s-a încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare prin care V. D. și V. M. și-au asumat obligația de a vinde, iar C. N. obligația de a cumpăra terenul arabil extravilan în suprafață de 9000 m.p., tarlaua 82/2, . raza teritorială a orașului L. Gară, județul Călărași, având următoarele vecinătăți: Nord -C. N. N., Est - C. I.. Sud -pârâul Valea Argovei, Vest - C. A. N., înscris în Titlul de proprietate nr.6139din 29.05.1997 la prețul de 2.000.000 ROL (preț care potrivit mențiunilor din înscrisul sub semnătură privată și depoziției martorului P. C. a fost achitat integral de promitentul cumpărător promitenților vânzători) .
Ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânare-cumpărare a intervenit atât decesul promitenților vânzători (V. D. decedând la data de 03.02.2005 și având ca moștenitori pe pârâții V. I. - fiu și T. E. –fiică, conform certificatului de moștenitor nr.49/28.05.2014 emis de BNP B. C.-L., iar V. M. decedând la data de 09.05.2010 și având ca unic moștenitor pe pârâtul I. F., așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr.144/05.06.2014 emis de BNP N. Ț.), cât și decesul promitentului cumpărător (C. N. decedând la data 14.09.2005 și având ca moștenitori pe reclamantele B. F. L., S. C. și C. I.-R., în calitate de fiice, conform certificatului de calitate de moștenitor nr.156 din 20.06.2014, emis de BNP N. Ț.).
În ceea ce privește normele legale incidente, conform art.5 alin.1 din Lg nr.17/2014, „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”
De asemenea potrivit art.3 alin.1 din Lg nr.17/2014„terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare”, iar conform alin.4 al aceluiași articol „terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător”.
Totodată dispozițiile art.4 alin.1 din Lg nr.17/2014 prevăd că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (…) dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale”, iar dispozițiile art.9 prevăd că „avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală”.
În fine prin decizia nr.755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională s-a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
În motivarea deciziei s-a reținut în primul rând că dispozițiile atacate nu încalcă prevederile art. 15 alin. (2) din Constituție referitor la principiul neretroactivității legii civile, dimpotrivă aplicarea prevederilor legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, dă expresie principiul activității legii. Astfel instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
În al doilea rând s-a reținut, din perspectiva celor mai sus constatate, că art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, instituie o prevedere tranzitorie, care derogă de la principiul aplicării imediate a legii noi, însă această derogare încalcă dispozițiile art16 din Constituție privind egalitatea în drepturi, întrucât instituie o diferență de tratament juridic care nu se bazează pe un criteriu obiectiv și rațional. Astfel s-a considerat că în speță nesocotirea principiului egalității în drepturi s-a manifestat în forma acordării unui privilegiu - în sensul de avantaj sau favoare nejustificată - unei categorii de persoane, iar neconstituționalitatea privilegiului nu echivalează cu acordarea beneficiului acestuia tuturor persoanelor/categoriilor de persoane, ci cu eliminarea sa, respectiv cu eliminarea privilegiului nejustificat acordat.
Prin urmare dispozițiile art.5 alin.1 din Lg nr.17/2014 consacră condiții speciale ale exercițiului dreptului la acțiune, constând în obținerea după caz a avizelor specifice emise de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Culturii, prev. de art.4 alin.1 și alin.4 din Lg nr.17/2014, în obținerea avizului final necesar pronunțării hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau a adeverinței privind vânzarea liberă a terenului eliberată de primărie, prev. de art.9, respectiv de art.10 alin.1 rap la art.4 din Lg nr.17/2014, ambele privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, precum și în înscrierea terenului arabil extravilan în rolul fiscal și în cartea funciară.
Totodată conform art.7 alin.7 din Lg nr.17/2014 „dacă, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, cu respectarea dispozițiilor prevăzute de prezenta lege și de normele metodologice, urmând ca vânzătorul să înștiințeze în scris primăria despre aceasta. Vânzarea liberă a terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare prevăzută la art. 6 alin. (1) ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage nulitatea absolută.”
În speță deși s-a făcut dovada înscrierii în cartea funciară și în rolul fiscal al terenului ce face obiectul antecontractului, precum și dovada îndeplinirii procedurii prev. de art.3,4 și 9 din Lg nr.17/2014, finalizată prin obținerea adeverinței nr.4777/19.06.2015 emisă de Primarul or. L.-Gară, oferta de vânzare (fila 153 dosar) și toate actele subsecvente ce vizează procedura privind preemțiunea s-au făcut pentru prețul de 10.000 de lei, vânzarea fiind liberă conform mențiunilor din adeverința enunțată și dispozițiilor art7 alin.7 din Lg. nr.17/2014 la un preț egal cu 10.000 de lei (RON) sau mai mare.
Or, in contextul în care reclamantele solicită ca transferul dreptului de proprietate să se facă la prețul din antecontract de 200 lei noi (2.000.000 ROL), conform obligațiilor asumate de semnatarii acestuia, pronunțarea unei astfel de hotărâri care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare ar fi lovită de nulitate absolută, conform art.7 alin.7 teza II din Lg nr.17/2014.
În consecință nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile speciale de admisibilitate prev. de art.5 din Lg nr.17/2014 pentru a pronunța o care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare la prețul de 200 lei, convenit de părțile promisiunii de vânzare-cumpărare.
Sub acest aspect instanța mai reține că sarcina dovedirii îndeplinirii condițiilor de admisibilitate revine reclamantelor, conform art.249 C.pr civ, chiar dacă obținerea documentelor prevăzute de lege implică concursul pârâților, reclamantele dispunând de mijloace juridice de a obține obligarea pârâților la executarea unor astfel de acte/fapte în cazul în care aceștia nu le îndeplinesc de bunăvoie, in măsura in care urmăresc să obțină executarea in natura iar nu prin echivalent a obligațiilor din antecontract .
În plus o eventuală schimbare a condițiilor pieței imobiliare nu poate justifica o altă soluție, atâta timp cât reclamantele și autorul lor au rămas in pasivitate timp de mai mulți ani (chiar dacă această pasivitate nu poate fi sancționată din punct de vedere juridic, întrucât potrivit depoziției martorului P. C. promitentul cumpărător și apoi reclamantele in calitate de succesori ai acestuia au exercitat posesia asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului), menținând incertitudinea cu privire la situația juridică a terenului în cauză.
Prin urmare instanța va admite excepția de fond a inadmisibilității, invocată din oficiu și va respinge cererea ca inadmisibilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția inadmisibilității, invocată din oficiu.
Respinge, ca inadmisibilă, cererea formulată de reclamantele B. F.-L., domiciliată în orașul L. Gară, ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, S. C., domiciliată în orașul L. Gară. sat Buzoeni, ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, C. I.-R., domiciliată în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ..3, județul Călărași, C.N.P.-_, în contradictoriu cu pârâții I. F., domiciliat în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ., județul Călărași, având CNP_, V. I., domiciliat în orașul L. Gară, sat Buzoeni, ., județul Călărași, având CNP_, T. E., domiciliată în orașul L. Gară, sat Răzvani, ., județul Călărași, având CNP_.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria L.-Gară
Pronunțată în ședință publică, azi –08.09.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER
S. A.-M. B. A.-E.
Red. S.A.M./Tehnored. SAM &P.P.
Ex. 8/08.10.2015
| ← Validare poprire. Sentința nr. 572/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 61/2015.... → |
|---|
