Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 66/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 66/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 23-01-2015 în dosarul nr. 1026/249/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA L.-GARĂ, JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 66
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 23.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – G. C.-E.
GREFIER – I. V.
Pe rol soluționarea cauzei civile, având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare”, acțiune formulată de reclamanții S. M. și R. P., împotriva pârâtei M. M..
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile, reclamanții fiind reprezentați de dl. av. C. M..
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, învederând că au sosit relațiile solicitate de instanță Comisiei Locale Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Tămădău, care a înaintat procesul- verbal de punere în posesie ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate nr._ din 20.08.1994 emis de CJPSDPAT Călărași, precum și CJPSDPAT Călărași, care a înaintat documentația care a stat la baza soluționării cererii numitei S. V. și hotărârea nr.83/27.03.2014 a Comisiei Județene Pentru Stabilirea Dreptului De Proprietate Privată Asupra Terenurilor Călărași, după care:
Avocatul reclamanților precizează că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită judecarea cauzei pe fond.
Nemaifiind alte cereri de formulat, probe de administrat, excepții de invocat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri asupra fondului.
Avocatul reclamantului solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea terenului descris în petitul acțiunii și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. Fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ /20.08.2014, reclamanții S. M., domiciliat în comuna Tamadau M., . Călărași, CNP_ și R. P., domiciliat în Municipiul București, Bld. Basarabia, nr. 63, ., C.N.P._, ambii reprezentați de Avocat C. M., din cadrul Baroului Călărași, au chemat în judecată pe pârâta M. M., domiciliată în comuna Tămădău M., . Călărași, C.N.P._, pentru ca, pe baza probelor ce se vor administra, instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafață de 2 ha, situat pe raza teritorială a comunei Tămădău M., . Călărași, sola 17/1, . vecinătăți: Nord-drum, Est - I. F., Sud - drum, Vest - P. D..
În motivarea acțiunii arată că, prin promisiunea bilaterală de vânzare- cumpărare autentificată sub nr.1883 din 02.12.2013 de B.N.P. B. C. L., pârâta M. M. s-a obligat să vândă, în cote egale de câte 1/2pentru fiecare reclamant, dreptul de proprietate asupra suprafeței de 2 ha teren arabil extravilan, situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., . Călărași, sola 17/1, . vecinătăți: Nord-drum, Est - I. F., Sud - drum, Vest - P. D., contra unui preț total al vânzării de 30.000 lei, sumă achitată în întregime la data încheierii promisiunii, dată la care au intrat în posesia terenului descris mai sus, promitenta-vânzătoare dobândind terenul în cauză, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, conform Titlului de proprietate nr._ din 29.08.1994.
Se mai arată că la data întocmirii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cunoșteau faptul că promitenta-vânzătoare nu a întocmit documentația cadastrală pentru acest teren, iar această documentație cadastrală nu s-a putut întocmi din motive imputabile pârâtei, astfel că solicită să se admită prezenta acțiune și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului descris mai sus. Fără cheltuieli de judecată.
În drept, își întemeiează acțiunea pe dispozițiile art.1669 al.l și 2 Cod civil.
Dovada acțiunii formulate înțelege să o facă folosindu-se de probele cu interogatoriul pârâtei și înscrisuri.
Anexează acțiunii: promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr.1883 din 02.12.2013 de B.N.P.B. C. L., Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994, declarație - duplicat și încheiere de autentificare nr.1882/02.12.2013 emisă de de B.N.P. B. C. L., procura - duplicat autentificată nr. 1884/02.12.2013 emisă de de B.N.P. B. C. L., carte de identitate privind pe M. M., hotărârea nr. 83/26.03.2014 a Comisiei Județene pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Călărași, împuternicire avocațială . nr._/2014, chitanța nr._/19.08.2014 privind achitarea taxei judiciare de timbru în cuantum de 1505 lei.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1505 lei (conform chitanței nr._/19.08.2014), potrivit disp. art. 3 al. 1 lit. d din OUG nr. 80/2013.
Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat la judecarea cauzei și a declarat că este de acord cu acțiunea reclamanților.
În temeiul disp. art. 57 alin. 1 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, la solicitarea instanței, O.C.P.I. Călărași a comunicat că terenul care face obiectul cauzei nu figurează înscris în cartea funciară și nu s-au găsit sarcini pe numele pârâtei.
În cauză, în cursul cercetării judecătorești, instanța a administrat la solicitarea reclamanților, proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și interogatoriul pârâtei.
Totodată, la solicitarea instanței, în cadrul probei cu înscrisuri, la data de 06.01.2015, Comisiei Locale Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Tămădău a înaintat procesul- verbal de punere în posesie ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate nr._ din 20.08.1994 emis de CJPSDPAT Călărași, iar la datele de 20.01.2015 (prin fax) și 23.01.2015 (prin registratura instanței) CJPSDPAT Călărași a înaintat documentația care a stat la baza soluționării cererii numitei S. V. și hotărârea nr.83/27.03.2014 a Comisiei Județene Pentru Stabilirea Dreptului De Proprietate Privată Asupra Terenurilor Călărași.
Instanța, analizând actele si lucrările dosarului, a reținut următoarea situație de fapt:
La data de 02.12.2013, între pârâta M. M. (cunoscută și sub numele de M. M., conform declarației – duplicat autentificată sub nr.1882/02.12.2013 de B.N.P. B. C. L.) în calitate de promitent - vânzător, și reclamanții S. M. și R. P., prin mandatar S. V., în calitate de promitenți - cumpărători, a fost încheiat antecontractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr. 1883 din 02.12.2013 de BNP B. C. L., prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanților, în cote egale de ½ fiecare, terenul arabil extravilan în suprafață de 2 ha, situat pe raza teritorială a comunei Tămădău M., . Călărași, sola 17/1, . vecinătăți: Nord-drum, Est - I. F., Sud - drum, Vest - P. D., înscris în Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994, prețul total al vânzării fiind stabilit de părți la suma de 30.000 de lei, și achitat de reclamanți, integral în numerar, pârâtei la data autentificării antecontractului.
Totodată, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, părțile au convenit asupra obligației lor de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cel mai târziu la data de 02.12.2015, cu mențiunea că dacă una dintre părți refuză să își îndeplinescă obligația de a încheia contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptățită să sesizeze instanța de judecată pentru a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Instanța reține că, așa cum rezultă din antecontract, pârâții au primit integral de la reclamantă prețul convenit, respectiv suma de 30.000 lei, cu mențiunea că, la data când se va autentifica contractul de vânzare-cumpărare, nu vor mai avea pretenții la o altă sumă cu titlu de preț al vânzării, față de suma stabilită în antecontract.
De asemenea, instanța mai reține că, potrivit Adeverinței de rol agricol nr. 5154/11.12.2014 eliberată de Primăria comunei Tămădău M., jud. Călărași, imobilul în litigiu este arendat la Î.I. S. A., însă aceasta, conform mențiunilor din antecontractul mai sus-menționat, a renunțat la exercitarea dreptului său de preemțiune prin adresa nr. 45/02.12.2013.
Instanța constată că pârâta promitent - vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, la cerere, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, de pe urma autorului N. G., conform Titlului de proprietate nr._ din 29.08.1994, emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Călărași.
Totodată, chiar dacă Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994 a fost emis în favoarea numitei M. M., instanța observă din actele care au stat la baza emiterii respectivului titlu (filele 36 – 44 din dosar), din cartea de identitate a pârâtei (potrivit căreia pârâta M. M. are ca părinți pe N. și I.), coroborate cu declarația – duplicat autentificată sub nr.1882/02.12.2013 de B.N.P. B. C. L. (potrivit căreia pârâta M. M. mai este cunoscută în familie și în unele acte oficiale și sub numele de M. M., fila 6 din dosar), că M. M. este una și aceeași persoană cu M. M..
Conform adeverinței de rol agricol nr. 5154/11.12.2014 și certificatului de atestare fiscală nr. 5154/11.12.2014, ambele eliberate de Primăria comunei Tămădău M., jud. Călărași, pârâta figurează înscrisă în evidențele fiscale și agricole, cu imobilul – teren arabil extravilan în suprafață de 2 ha, sola 17/1, . făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, pârâta este titular al dreptului de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafață de 2 ha, ce face obiectul cauzei, iar din relațiile comunicate de O.C.P.I. Călărași rezultă că până în prezent nici terenul și, pe cale de consecință, nici vreun act de înstrăinare a acestuia nu au făcut obiectul înscrierii în cartea funciară, astfel că dreptul de proprietate asupra acestuia se află și în prezent în patrimoniul pârâtei.
În ceea ce privește dispozițiile de drept material, substanțial, aplicabile în cauză, având în vedere că obiectul litigiului poartă asupra unui teren agricol extravilan, instanța reține că, deși prezenta cauză a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei L.-Gară la data de 20.08.2014, după . Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan (act normativ în vigoare începând cu data de 11.04.2014), în speță, în raport de disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, nu sunt incidente disp. art. 4 și 5 din aceasta, ci dispozițiile art. 1279 și art. 1669 C.civ. (în raport de data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare – 02.12.2013 și disp. art. 5 al. 1 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil).
Astfel, dispozițiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, stabilesc că “Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”.
Ori, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârțile din prezenta cauză a fost autentificat sub nr. 1882 de B.N.P. B. C. L., la data de 02.12.2013, anterior datei de 11.04.2014, data intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
Instanța mai reține că în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare imobiliară, obiectul acesteia îl constituie obligația principală de a consimți la încheierea în formă autentică a contractului promis, obligație care incumbă, în egală măsură, promitentului înstrăinător și promitentului dobânditor, natura juridică a acestei obligații fiind aceea a unei obligații de a face.
Prin urmare, întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată, însă obligația de a încheia contractul în viitor este valabilă.
Dacă însă promitentul-vânzător nu își respectă obligația asumată, beneficiarul – cumpărător, pe lângă dreptul la daune-interese, poate cere instanței de judecată, în considerarea principiului executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza disp. art. 1279 și art. 1669 C.civ. (aplicabile în cauză pentru considerentele mai sus-expuse) o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, regula generală în materie de promisiune de a contracta și remediile în cazul neexecutării acesteia sunt instituite de legiuitor prin disp. art. 1279 C.civ., potrivit cărora Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clause ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea (alin. 1), În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese ( alin. 2), De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite (alin. 3).
Totodată, materiei promisiunii de vânzare și a promisiunii de cumpărare, legiuitorul, pe lângă dispozițiile generale enunțate anterior, consacră în art. 1669 alin. 1 C.civ., dispoziții speciale, conform cărora când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri ce tine loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Din interpretarea coroborată a textelor legale sus-citate, instanța reține că toate condițiile generale esențiale de validitate (respectiv consimțământ, capacitate, obiect, cauză și, dacă este cazul, forma, care sunt prev. de art. 1179 C.civ.) a contractului de vânzare-cumpărare promis (viitor) trebuie îndeplinite și de promisiunea sinalagmatică de înstrăinare la momentul încheierii acesteia.
Așadar, art. 1179 C.Civ. stabilește condițiile esențiale pentru validitatea contractului, iar potrivit alin. 2 al acestui articol „În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.”
Ori, în materie imobiliară, forma cerută pentru constituirea și transferul drepturilor reale asupra imobilelor, ca și forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară, este forma autentică.
Astfel, art. 1244 C.Civ. (text prezent în cadrul subsecțiunii a 6-a, dedicate formei contractului din Secțiunea a 3-a privind Încheierea contractului, Titlul II, Cartea a V-a), prevede că „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”
În același sens, al consacrării formei autentice, sunt și disp. art. 888 C.civ. (aplicabile în cauză în raport de disp. art. 76 din Legea nr. 71/2011 și de data încheierii de către părți a antecontractului, respectiv 01.04.2014), potrivit cărora “Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”.
Nu în ultimul rând, disp. art. 1676 C.civ., prevăd că în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară.
Concluzionând, instanța reține, din interpretarea sistematică a argumentelor de drept anterior expuse, că forma promisiunii de vânzare-cumpărare imobiliară trebuie să fie cea a contractului de vânzare-cumpărare imobiliară promis, respectiv forma autentică, formă cerută ad validitatem, a cărei nerespectare se sancționează cu nulitatea absolută, conform art. 1242 al. 1 și art. 1244 C.civ., condiția formei regăsindu-se imperativ printre condițiile esențiale de validitate ale contractului promis.
Prin urmare, având în vedere că prin cererea de față se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare a unui imobil – teren arabil extravilan, este necesar, în raport de disp. art. 1279 al. 3, art. 1669 al. 1 și art. 1244 C.civ., ca antecontractul încheiat de părți să îmbrace formă autentică, în lipsa îndeplinirii acestei condiții esențiale de formă, partea care și-a îndeplinit propriile obligații nemaiputând solicita decât obligarea părții care refuză, la plata de daune interese, și nu și remediul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.
În cauza de față, instanța reține că această condiție de validitate a vânzării este îndeplinită, părțile încheind la data de 02.12.2013, antecontractul de vânzare–cumpărare în formă autentică, conform încheierii de autentificare nr. 1883/02.12.2013 a BNP B. C. L..
Totodată, pârâta nu a înțeles să conteste niciun moment încheierea actului, ci, mai mult decât atât, a confirmat atât în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat, precum și în fața instanței, prin răspunsurile la interogatoriu, inclusiv primirea integrală a prețului chiar la momentul încheierii acestuia.
Având în vedere cele reținute mai sus, faptul că reclamanții și-au respectat obligațiile asumate prin antecontract, plătind pârâtei întregul preț al vânzării, promitentul-vânzător nerespectându-și însă obligația de a se prezenta la notariat în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, poziția de necontestare a actului de către pârâtă și de achiesare a acesteia la acțiunea reclamanților prin răspunsurile la interogatoriu, precum și împrejurarea că antecontractul de vânzare-cumpărare este întocmit cu respectarea condițiilor generale de valabilitate ale convențiilor prevăzute de art.1179 C.civ., instant, în baza disp. art. 1669 alin. 1 C.civ., apreciază întemeiată acțiunea reclamanților, urmând a o admite.
Prezenta hotărâre urmează a ține loc, între părți, de contract de vânzare - cumpărare cu privire la terenul arabil extravilan în suprafață de 2 ha, situat pe raza teritorială a comunei Tămădău M., . Călărași, sola 17/1, . vecinătăți: Nord-drum, Est - I. F., Sud - drum, Vest - P. D., înscris în Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994.
Totodată, urmează a lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Văzând și dispozițiile art. 466 NCPC,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea formulată de reclamanții S. M., domiciliat în . Călărași, CNP_ și R. P., domiciliat în Municipiul București, Bld. Basarabia, nr. 63, .. l, ., sectorul 2, C.N.P._, în contradictoriu cu pârâta M. M., domiciliată în . Călărași, C.N.P._.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare - cumpărare între reclamanții S. M. și R. P., în calitate de cumpăratori, în cote egale de ½ fiecare, și pârâta M. M., în calitate de vânzător, cu privire la terenul arabil extravilan în suprafață de 2ha, situat pe raza comunei Tămădău M., .. Călărași, în sola 17/1, . vecinătăți: Nord-drum, Est - I. F., Sud - drum, Vest - P. D., înscris în Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria L.-Gară
Pronunțată în ședința publică, azi, 23.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
G. C. E. I. V.
Red. G.C.E./Tehnored.C.B.
Exp. 5/16.02.2015
| Contestaţie la executare. Sentința nr. 1/2015. Judecătoria... → |
|---|
