Pretenţii. Sentința nr. 62/2015. Judecătoria LIPOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 62/2015 pronunțată de Judecătoria LIPOVA la data de 09-02-2015 în dosarul nr. 931/250/2014
ROMÂNIA
JUDEȚUL A.
JUDECĂTORIA L. OPERATOR 2799
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 62
Ședința publică din 9 februarie 2015
Președinte: I. D.
Grefier: A. S.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamantul C. P. de D. Public „Șoimii” L. în contradictoriu cu pârâții Intreprinderea I. T. B. Z. T. și T. B. Z.-T., având ca obiect pretenții, precum și cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant reconvențional T. B. Z.-T..
La apelul nominal al părților, se prezintă reprezentantul reclamantului, domnul C. P., avocat din Baroul A., pârâtul T. B. Z.-T., asistat de domnul Chesințan D., avocat din Baroul A., care reprezintă și pârâta Intreprinderea I. T. B. Z. T., respectiv martora P. D..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care Judecătoria procedează la audierea martorului prezent.
Se prezintă martorului prezent cererea formulată de T. B. Z.-T. către C. Sportiv Șoimii L., care rămâne atașată la dosar.
Judecătoria constată că la dosar s-a depus înscrisul solicitat de instanță reclamantului.
Nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, Judecătoria declară încheiată etapa cercetării judecătorești, acordă cuvântul în dezbaterea fondului.
Reprezentantul reclamantului solicită admiterea acțiunii, așa cum a fost formulată, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 12.236,14 lei reprezentând chirii restante, la plata penalizărilor de întârziere în procent de 0,01% pe zi de întârziere și la plata cheltuielilor de judecată constând în taxă judiciară de timbru în cuantum de 717 lei.
Reprezentantul pârâților recunoaște parțial pretențiile solicitate de reclamant, anume chiria datorată pentru 3 luni consecutive, pentru celelalte pretenții solicitând admiterea cererii reconvenționale și deducerea din cuantumul chiriei a cheltuielilor de reparații, care se ridică la suma de 6.913 lei. Cu cheltuieli de judecată constând în contravaloarea taxei judiciare de timbru.
Reprezentantul reclamantului, în privința cererii reconvenționale, arată că în contractul de închiriere, la art. 5 pct. 5 este stipulat faptul că, chiriașul avea obligația de a face investiții pentru întreținere, modernizare, renovare. În art. 11 este stipulat faptul că modificarea contractului se poate face numai prin act adițional încheiat între părțile contractante. Mai precizează că înscrisul pârâtului constând în cererea formulată de T. Z. către C. Sportiv Șoimii L., nu poartă o dată certă.
Reprezentantul pârâtului, în privința cererii reconvenționale, depune concluzii scrise.
Judecătoria închide dezbaterea urmând să delibereze. În deliberare,
JUDECĂTORIA
AVÂND ÎN VEDERE CONSIDERENTELE PRIVIND
I. Poziția procesuală a reclamantului.
1. Constată că prin cererea înregistrată la Judecătoria L. sub nr. 931 în data de 13 august 2014, timbrată cu 717 lei taxă judiciară de timbru, reclamantul C. P. de D. Public „Șoimii”, identificat prin CUI_, C. deschis la Banca Transilvania RO21BTRL00201205E75008XX, cu sediul în L., .. 1, Județul A. în contradictoriu cu pârâții Î. I. T. B. Z. T. și T. B. Z. T., cu sediul, respectiv domiciliul din L., .. 46, Județul A. a solicitat obligarea pârâților:
+la plata sumei de 12.236,14 lei, reprezentând chirii restante aferente perioadei 06.05._13, debit datorat în temeiul contractului de locațiune nr. 71/01.04.2011;
+ la plata penalităților de întârziere în procent de 0,01% pe zi de întârziere, de la data scadenței fiecărei obligații lunare de plată a chiriei și până la data plății integrale a debitului;
+ la plata cheltuielilor de judecată.
1.1. În motivare, susține că a încheiat cu pârâta Întreprinderea I. T. B. Z. T., prin titularul formei de exercitare a profesiei, pârâtul T. B. Z. T., Contractul de locațiune de sub nr. 71/01.04.2011, având ca obiect folosința spațiului comercial situat în L., .. 1.
1.2. Potrivit art. IV, pct. 4.1 din contractul de locațiune, cuantumul chiriei lunare a fost stabilit la suma de 100 de Euro, iar prin pct. 4.3. din contract, părțile au convenit plata unei penalități în procent de 0,01 %/zi de întârziere, de către locatar, în cazul în care locatarul nu achită în termen chiria.
1.3. Contrar obligațiilor contractuale asumate, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, cuantumul chiriei neachitată fiind cuprins în următoarele facturi:
+ factura nr. 09/06.05.2011 - 412,08 lei;
+ factura nr. 11/06.06.2011 - 431,44 lei;
+ factura nr. 13/06.07.2011 - 420,22 lei;
+ factura nr. 15/06.08.2011 - 424,19 lei;
+ factura nr. 17/06.09.2011 - 425,10 lei;
+ factura nr. 19/06.10.2011 - 431,28 lei;
+ factura nr. 20/06.11.2011 - 434,97 lei;
+ factura nr. 21/06.12.2011 - 435,34 lei;
+ factura nr. 1/06.01.2012 - 434,34 lei;
+ factura nr. 2/06.02.2012 - 434,20 lei;
+ factura nr. 3/06.03.2012 - 435,37 lei;
+ factura nr. 7/06.06.2012- 446,00 lei;
+ factura nr. 8/06.07.2012 - 451,42 lei;
+ factura nr. 13/04.01.2013 - 2212,50 lei;
+ factura nr. 14/31.01.2013 - 438,28 lei;
+ factura nr. 15/ 28.02.2013 - 437,45 lei;
+ factura nr. 16/31.03.2013 - 441,54 lei;
+ factura nr. 17/30.04.2013-432,37 lei;
+ factura nr. 18/31.05.2013 - 437,94;
+ factura nr. 19/30.06.2013 - 445,88 lei;
+ factura nr. 20/31.07.2013 - 440,48 lei;
+ factura nr. 23/08.2013 - 443,67 lei;
+ factura nr. 24/30.09.2013 - 446,04 lei;
+ și factura nr. 26/29.10.2013 - 444,04 lei.
1.4. În concluzie, solicită obligarea pârâților la plata sumei de 12.236,14 lei de lei reprezentând chirii restante aferente perioadei 06.05._13, plata penalităților de întârziere în procent de 0,01% pe zi de întârziere, de la data scadenței fiecărei obligații lunare de plată a chiriei și până la data plății integrale a debitului și obligarea pârâților la plata cheltuielilor ocazionate de prezentul litigiu.
1.5. În drept, art. 1796 lit. b), art. 1797 și art. 1270 alin. 1 C. civ.
2. Reclamantul a depus Răspuns la întâmpinarea formulată de pârât solicitând instanței să înlăture apărările formulate, cum că s-ar impune scăderea valorii îmbunătățirilor aduse imobilului din valoarea debitului constând în chirie neachitată.
2.1. Apărarea formulată comportă discuții cu privire la forma procedurală în cuprinsul căreia s-a formulat această cerere. În acest sens a precizat că solicitarea pârâtului în sensul deducerii valorii pretinselor îmbunătățiri din valoarea chiriei trebuia să îmbrace forma cererii reconvenționale, cerere ce se impune a fi timbrată la valoarea obiectului acesteia.
2.2. Pe de altă parte, a învederat instanței faptul că pârâta a ignorat dispozițiile art. V pct. 5.2 din Contractul de locațiune nr. 71/01.04.2011, potrivit căreia investițiile făcute de către locatar la spațiul închinat vor fi suportate exclusiv de acesta, astfel că pârâta nu poate solicita deducerea din cuantumul chiriei restante a contravalorii unor investiții a căror realizare, din punct de vedere material și financiar, cădeau în sarcina acesteia.
2.3. Apreciază căapărarea pârâtei, în sensul lipsirii contractului de locațiune de efecte juridice ca urmare a neplății chiriei timp de 3 luni consecutiv și a rezilieri convenționale a contractului de locațiune, este neîntemeiată în contextul în care pârâta a folosit spațiul comercial închiriat întreaga perioadă pentru care s-a facturat chiria, chiar dacă se invocă efectul produs de pactul comisoriu înscris în contract, dat fiind faptul că pârâta a folosit spațiul comercial, fapt necontestat de aceasta, astfel că a operat tacita relocațiune a contractului, pârâta neputând fi exonerată de la obligația de plată a chiriei.
II. Poziția procesuală a pârâților
3. Pârâtul T. B. Z. T., prin întâmpinare, a recunoscut parțial pretențiile reclamantului, respectiv contravaloarea chiriei aferente a trei luni consecutive începând cu 01.11.2012 până la 31.01.2013, iar pentru restul pretențiilor a solicitat respingerea cererii reclamantului. Cu cheltuieli de judecată.
3.1. În motivare, a precizat că a închiriat de la reclamant spațiul comercial care face obiectul Contractului de închiriere nr. 71/01.04.2011, însă, la data încheierii contractului, spațiul era într-o stare avansată de deteriorare și nu îndeplinea condițiile necesare pentru desfășurarea unei activități comerciale. Pentru a desfășura activitatea în scopul căreia a închiriat spațiul, au fost necesare investiții pentru aducerea acestuia în starea propice desfășurării unei astfel de activități. Ca urmare, pârâtul a încheiat un contract de prestări servicii cu .. Lux SRL, firmă specializată în reparații construcții, pentru efectuarea lucrărilor de amenajare a spațiului comercial închiriat. Valoarea lucrărilor s-a ridicat la suma de 5.436 lei, la care se adaugă și suma de 1.477 lei necesară pentru refacerea instalației de apă și canalizare nefuncțională la acel moment. Toate acele investiții s-au ridicat la suma de 6.913 lei.
3.2. În urma investițiilor făcute, pârâtul susține că a solicitat de la reclamant deducerea din cuantumul chiriei a cheltuielilor de reparații, aceasta fiind aprobată de președintele clubului la acea dată, astfel încât, având în vedere fișa contului, cuantumul reparațiilor acoperă contravaloarea chiriilor pentru perioada 01.05._12.
3.3. Invocă aplicarea art. 8.1. lit. f) din Contract, potrivit căruia dacă locatarul nu achită chiria timp de 3 luni consecutiv, contractul se va desființa, fără a fi necesară punerea în întârziere și nici sesizarea instanței. În aceste condiții, având în vedere achitarea chiriei pentru perioada 01.05._12, ca urmare a deducerii cheltuielilor de reparații, obligația de plată a chiriei începe cu data de 01.11.2012. După trei luni de la această dată, cum chiria nu a fost achitată, conform clauzei mai sus citate din contract, acesta s-a desființat începând cu 01.02.2013, astfel încât contravaloarea chiriei solicitate după aceasta dată nu este justificată.
3.4. În consecință, a precizat că pretențiile reclamantului nu sunt decât parțial justificate, constând în plata chiriei aferente lunilor noiembrie, decembrie 2012 și ianuarie 2013, începând cu luna noiembrie 2012 moment până la care contravaloarea chiriei a fost acoperită de cheltuielile de reparații și până la 01.02.2013 moment de la care contractul de închiriere s-a desființat ca urmare a neplății chiriei timp de trei luni consecutiv.
3.5. În drept, art. 205 - 208 C. pr. civ.
III. Situația de fapt reținută din probele administrate.
4. În probațiune, Judecătoria a încuviințat administrarea mijloacelor de probă constând în înscrisuri, martori și interogatoriul pârâtului, din a căror analiză reține, conturând tabloul general al litigiului, faptul că părțile își dispută executarea și încetarea unui raport juridic contractual în temeiul răspunderii civile contractuale, reclamantul solicitând aplicarea art. 1.796 lit. b), art. 1.797 și art. 1.270 alin. 1 C. civ.
4.1. Reține că părțile semnatare ale Contractului de închiriere nr. 71/01.04.2011, reclamantul în calitate de locatar și pârâta, prin pârâtul reprezentant, în calitate de locatară, filele 25-27 dosar, au convenit:
+ prin art. 2.1., art. 3.1., art. 4.1. și art. 4.3. din Contract, închirierea spațiului situat în L., ., pe o durată de 5 ani de zile începând cu data de 01.04.2011 și până la data de 01.04.2016, în schimbul plății unei chirii de 100 euro pe lună, până la data de 15 a lunii pentru luna anterioară, locatarul asumându-și obligația de plată a unei majorări de întârziere în sumă de 0,01 % pe zi de întârziere în cazul în care nu-și îndeplinește la termen obligația de plată a chiriei;
+ prin art. 3.2. din Contract, reînnoirea contractului în baza notificării, cu cel puțin 30 de zile înainte de data expirării acestuia;
+ prin art. 8.1. lit. f) din Contract, desființarea contractului, fără punere în întârziere și fără sesizarea instanței de judecată, în cazul în care locatarul nu achită chiria timp de 3 luni consecutiv;
+ iar prin art. 5.2. și art. 5.3. lit. d) din Contract, suportarea exclusivă de către locatar a investițiilor făcute la spațiul închiriat urmând ca reparațiile și îmbunătățirile aduse bunului să fie supuse aprobării locatorului.
4.2. Din examinarea declarațiilor martorilor D. I., Bruț I., U. M.-T. și P. D., Judecătoria reține două elemente probatorii: întâiul, că este conform adevărului susținerea pârâtului cum că a plătit administratorului lui . SRL prețul cuvenit reparării și modernizării spațiului închiriat, respectiv, secundul, cum că activitatea internă a reclamantului, în perioada mandatului de Președinte exercitat de către martorul Bruț I. și cu referire la executarea contractului dintre părți, s-a desfășurat superficial, arbitrar, cu depășirea atribuțiilor președintelui atunci când acesta a aprobat cererea pârâtului din data de 29.06.2011, fila 55 dosar, atât în partea referitoare la efectuarea reparațiilor, cât și în partea referitoare la deducerea acestor cheltuieli, deopotrivă având în vedere și nedepunerea spre înregistrare a cererii aprobate, respectiv incidența conflictului de interese survenit prin situația că martora U. M.-T. presta servicii contabile concomitent atât locatorului, cât și locatarului.
4.3. Reține faptul că pârâtul a recunoscut prin interogatoriul administrat faptul că a continuat să folosească spațiul închiriat pe întreaga perioadă facturată de reclamant.
IV. Hotărârea.
5. În baza situației de fapt reținute, Judecătoria va admite în parte acțiunea obligând pârâții, în solidar, să plătească reclamantului 1.263,74 lei cu titlul de obligații contractuale la care se adaugă penalități de întârziere în procent de 0,01 pe fiecare zi de întârziere calculate de la data scadenței facturilor nr. 09/06.05.2011, nr. 11/06.06.2011 și nr. 13/06.07.2011 și până la plata efectivă a debitului, precum și obligarea acelorași la plata cheltuielilor de judecată în cuantum proporțional redus de 72 de lei, urmând a respinge în rest acțiunea, precum și cererea reconvențională formulată de pârât.
5.1. Judecătoria amintește părților, în special reclamantului, trasând astfel limitele procesuale, că a fost învestită cu judecarea unei acțiuni civile în răspundere juridică contractuală întemeiată pe dispozițiile art. 1.796 lit. b), art. 1.797 și art. 1.270 alin. 1 C. civ., norme care reglementează, în lumina forței obligatorii a contractului, obligațiile de plata a chiriei de către locatar. În consecință, soluția dată procesului privește cu strictețe răspunderea contractuală, fie că o întemeiem, prin prisma incidenței art. 6 alin. 6 C. civ., pe art. 1.350 C. civ., fie că o raportăm la dispozițiile Codului civil adoptat în anul 1864, în vigoare la data încheierii contractului, 01.04.2011. Poate fi susținută aplicarea art. 6 alin. 6 C. civ., ca efect viitor al unei situați juridice născute anterior intrării în vigoare a Codului civil (1 octombrie 2011) derivată fiind din regimul general al bunurilor, ținând seama de faptul că folosința bunului și facturarea chiriei s-au realizat și după . legii noi, dar și aplicare vechii reglementări civile, în raport cu facturarea chiriei și neplata consecutivă a chiriei înainte de . legii civile noi. Oricum, Judecătoria s-a raportat la voința contractuală a părților constatând că soluția angajează reținerea unor împrejurări de fapt și de drept anterioare datei de 1 octombrie 2011.
5.2. Cu siguranță, părțile acestui proces nu devin responsabile pentru fapte delictuale, în condițiile în care temeiul răspunderii proprii are origine contractuală, părțile fiind legate de executarea conformă a obligațiilor contractuale, iar efectele juridice ale clauzelor contractuale nu pot genera alte consecințe decât cele pe care părțile le-au convenit, în baza principiilor forței obligatorii și a relativității efectelor contractului. Or, dacă părțile au convenit, prin art. 8.1. lit. f) din Contract, să opereze încetarea contractului, fără punere în întârziere și fără sesizarea instanței de judecată, în cazul în care locatarul nu achită chiria timp de 3 luni consecutiv și cum ele au convenit cu putere de lege, raportat la art. 969 alin. 1 C. civ. 1864, prin art. 3.2. din Contract, ca reînnoirea contractului să aibă loc în baza notificării, cu cel puțin 30 de zile înainte de data expirării acestuia, cu suficiență rezultă că tacita relocațiune prevăzută de art. 1.437 C. civ. 1864 (care se referă la expirarea termenului de închiriere, iar nu la desființarea contractului) este incompatibilă cu desființarea contractului prevăzută de art. 8.1. lit. f) din Contract, clauză comisorie de grad IV.
5.3. Cu aceste precizări, Judecătoria constată faptul că pârâții nu au achitat consecutiv timp de trei luni facturile nr. 09/06.05.2011, nr. 11/06.06.2011 și nr. 13/06.07.2011 și că pârâții si-au asumat prin art. 5.2. și art. 5.3. lit. d) din Contract, suportarea exclusivă a investițiilor făcute la spațiul închiriat urmând ca reparațiile și îmbunătățirile aduse bunului să fie supuse aprobării locatorului, pentru ca fostul Președinte al Clubului, aprobând cererea din data de 29.06.2011, să contravină flagrant prevederilor contractuale. Ca atare, Judecătoria ia act de faptul că a avut loc desființarea de drept a contractului, că răspunderea contractuală a pârâților se limitează la obiectul celor trei facturi și a penalităților de întârziere incidente, în timp ce rezoluția fostului Președinte rămâne un act supus evaluării delictuale de către persoanele interesate, evaluare care nu face obiectul acestui proces.
5.4. Deși dovedite de către pârâți, cheltuielile suportate cu reparația și modernizarea spațiului închiriat nu pot fi deduse din plata chiriei, aceștia neputând obține un profit din propria obligație asumată, în condițiile în care au acceptat sub semnătură clauzele prevăzute de art. 5.2. și art. 5.3. lit. d) din Contract, privind suportarea exclusivă de către locatar a investițiilor făcute la spațiul închiriat, respectiv ca reparațiile și îmbunătățirile aduse bunului să fie supuse aprobării locatorului, clauze care nu au fost supuse unei revizuiri convenționale sau judiciare. În consecință, cererea reconvențională nu este fondată.
6. În temeiul art. 453 alin. 2 C. pr. civ., admițând în parte acțiunea, va obliga proporțional partea căzută în pretenții la plata cheltuielilor de judecată în cuantum redus de 72 de lei, din totalul de 717 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru.
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
1. Admite, în parte, acțiunea civilă formulată de reclamantul C. P. de D. Public „Șoimii”, identificată prin CUI_, C. deschis la Banca Transilvania RO21BTRL00201205E75008XX, cu sediul în L., .. 1, Județul A. în contradictoriu cu pârâții Î. I. T. B. Z. T. și T. B. Z. T., cu sediul, respectiv domiciliul din L., .. 46, Județul A..
1.1. Obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamantului 1.263,74 lei cu titlul de obligații contractuale la care se adaugă penalități de întârziere în procent de 0,01 pe fiecare zi de întârziere calculate de la data scadenței facturilor nr. 09/06.05.2011, nr. 11/06.06.2011 și nr. 13/06.07.2011 și până la plata efectivă a debitului.
1.2. Obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în cuantum proporțional redus de 72 de lei.
1.3. Respinge, în rest, acțiunea civilă.
2. Respinge cererea reconvențională formulată de pârât.
3. Cu drept la apel, în termen de 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria L..
4. Pronunțată în ședința publică din 9 februarie 2014, ora 16.00.
Președinte, Grefier,
I. D. A. S.
Se comunică:
Reclamantului C. P. de D. Public „Șoimii”, cu sediul în L., .. 1, Județul A.
Pârâților: Î. I. T. B. Z. T. și T. B. Z. T., cu sediul, respectiv domiciliul din L., .. 46, Județul A.
Red. ID/Tehnored. AS
Ex. 5/6 martie 2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 84/2015.... | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 63/2015. Judecătoria LIPOVA → |
|---|
