Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2562/2015. Judecătoria ROMAN
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2562/2015 pronunțată de Judecătoria ROMAN la data de 08-10-2015 în dosarul nr. 2562
DOSAR Nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA R. JUDEȚUL N.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2562
Ședința publică din data de 08.10.2015
Instanța constituită din:
PreședinteMANUEL C.-M.
GrefierFILOFTEIA N.
Pe rol,soluționarea cererii de formulată de reclamanta R. M. în contradictoriu cu pârâții M. I.,M. A.,M. M. și P. T. ,având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 24.09.2015 fiind consemnate în încheierea corespunzătoare care face parte integrantă din prezenta, când pentru deliberare, pronunțarea s-a amânat inițial pentru data de 01.10.2015, iar ulterior, pentru data de azi, data de mai sus.
INSTANȚA
Prin cererea de chemare in judecata înregistrata pe rolul Judecătoriei R. la data de 29.08.2014 sub nr._, reclamantul R. M. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună în contradictoriu cu pârâții M. I., M. A., M. M. și P. T., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru: suprafața de teren de 700 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 38, . in TP nr. 20/821/05.07.2002, cu vecinătăți: Nord- Drum exploatare, Est- M. G. V., Sud- Drum exploatare, Vest- Manolachei C., la punctul numit ”Nimas Biserica”; suprafața de teren de 1800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . in TP nr. 20/821/05.07.2002, cu vecinătățile: Nord- N. V. V., Est- hotar Tămășeni, Sud-M. P. I., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Lacuri M.”; suprafața de teren de 4800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . in TP nr. 20/821/05.07.2002, cu vecinătățile: Nord- M. I. C., Est- canal desecare, Sud- M. E., Vest- canal desecare, la punctul numit ” Balti”; suprafața de teren de 600 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 50, . in TP nr. 20/821/05.07.2002, cu vecinătățile: Nord- Pahontu A., Est- drum exploatare, Sud-Mareticaru E., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Sant Vare”; suprafața de teren de 2400 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 52, . in TP nr. 20/821/05.07.2002, cu vecinătățile: Nord- D. N., Est- SNCFR, Sud-M. V. G., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”L.”, terenuri dobândite de la aceștia prin cumpărare la data de 07.03.2013 conform actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, denumit ”Zdelea”.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, prin actul de vânzare-cumpărare denumit ”Zdelca”. Încheiat sub semnătură privată la data de 07.03.2013, a cumpărat de la numiții M. I., M. Anta, M. M. si Platica T. următoarele suprafețe de teren: 700 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 38, . vecinătăți: Nord- Drum exploatare, Est- M. G. V., Sud- Drum exploatare, Vest- Manolachei C., la punctul numit ”Nimas Biserica”; suprafața de teren de 1800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . vecinătățile: Nord- N. V. V., Est- hotar Tămășeni, Sud-M. P. I., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Lacuri M.”; suprafața de teren de 4800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . vecinătățile: Nord- M. I. C., Est- canal desecare, Sud- M. E., Vest- canal desecare, la punctul numit ”Balti”; suprafața de teren de 600 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 50, . vecinătățile: Nord- Pahontu A., Est- drum exploatare, Sud-Mareticaru E., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Sant Vare”; suprafața de teren de 2400 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 52, . vecinătățile: Nord- D. N., Est- SNCFR, Sud-M. V. G., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”L.”, terenuri situate in extravilanul satului si comunei C., județul N., incluse in TP nr. 20/821 din 05.07.2002. A mai arătat că, în aceeași zi, așa cum a fost înscris in actul sub semnătură privata încheiat, a platit către vânzători prețul in integralitatea sa, respective suma de 7.000 lei, așa cum a fost convenit intre părți, de asemenea, acesta a si intrat in stăpânirea terenului.
Reclamantul a mai arătat că, terenurile cumpărate de la parati sunt incluse in TP nr. 20/821 din 05.07.2002 emis pe numele numiților M. I. G., M. I. I. si Platica I. Tinea, in calitate de moștenitori ai defunctei M. P. E., iar numitul M. I. G. a decedat la data de 13.06.1998, iar mostenitorii acestuia sunt paratii M. A. si M. M. conform certificatului de moștenitor nr. 50 din 30.05.2007, eliberat de BNP T. A. A. din R., iar numitul M. I. I. a decedat la data de 27.02.1993, iar moștenitorul acestuia este paratul M. I. I. conform Certificatului de moștenitor nr. 45 din 09.05.2007 eliberat de BNP T. A. A. din R..
A mai precizat că, conform actului de vânzare-cumpărare sub semnătura privata încheiat la data de 07 martie 2013, termenul pentru perfectarea contractului in forma autentica era de un an de zile, termen care s-a împlinit pe data de 07.03.2014 fara ca perfectarea actului la notar sa aibă loc și, deși a încercat sa ia legătura cu vânzătorii in toata aceasta perioada pentru a face demersurile necesare încheierii contractului la notar, insa din diferite motive acest lucru nu s-a întâmplat pana in prezent, fiind transmise notificari prin posta cu confirmare de primire către cei patru vânzători indicându-le o data fixa pentru a se prezenta la notar insa, nu a primit niciun răspuns afirmativ din partea acestora.
A mai arătat că, a acceptat sa încheie prima data acest act de vânzare-cumpărare sub semnătura privata intitulat ‘’Zdelca” deoarece la acel moment nu erau întocmite documentații cadastrale pentru aceste terenuri si nici nu erau făcute toate platile de taxe si impozite la zi către primărie.
In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 32, 35, 117 Cod proc. civ., art. 1178 si urm. N. C. civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus, în copie actul de vânzare-cumpărare sub semnătura privata intitulat ”Zdelca” încheiat la data de 07.03.2013, titlul de proprietate nr. 20/821 din data de 05.07.2002, certificat de moștenitor nr. 45/09.05.2007 eliberate de BNP T. A. din R., certificat de moștenitor 50/30.05.2007 eliberate de BNP T. A. din R., acte de stare civilă, dovezi confirmare de primire, adrese nr. 93, emisă de către Cabinet Individual de A. P. A., adrese nr. 90, emisă de către Cabinet Individual de A. P. A., adrese nr. 91, emisă de către Cabinet Individual de A. P. A., adrese nr. 92, emisă de către Cabinet Individual de A. P. A..
În conformitate cu prevederile OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 325 de lei.
Pârâții, legali citați, nu au depus întâmpinare, și nici nu s-au prezentat in fata instanței de judecata, in vedere formulării de aparari si a susținerii acestora.
La termenul din 18.06.2015, instanța a încuviințat, apreciindu-le legale, concludente, pertinente și utile soluționării cauzei, proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei, iar pentru reclamant și proba testimonială cu doi martori, fiind audiați în cauză martorii I. E. și B. R. V., declarațiile acestora fiind consemnate la f. 53, 54 dosar.
Analizând probele administrate in cauza, instanța constata următoarea situație de fapt:
Prin înscrisul sub semnătură privată, intitulat ”Zdelcă” la data de 07.03.2013, reclamantul R. M., s-a obligat să cumpere de la numiții M. I. I., M. A., M. M. și P. T., suprafețele de teren arabil extravilan, după cum urmează: 700 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 38, . vecinătăți: Nord- Drum exploatare, Est- M. G. V., Sud- Drum exploatare, Vest- Manolachei C., la punctul numit ”Nimas Biserica”; suprafața de teren de 1800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . vecinătățile: Nord- N. V. V., Est- hotar Tămășeni, Sud-M. P. I., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Lacuri M.”; suprafața de teren de 4800 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 59, . vecinătățile: Nord- M. I. C., Est- canal desecare, Sud- M. E., Vest- canal desecare, la punctul numit ”Balti”; suprafața de teren de 600 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 50, . vecinătățile: Nord- Pahontu A., Est- drum exploatare, Sud-Mareticaru E., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”Sant Vare”; suprafața de teren de 2400 m.p., teren arabil situat in extravilanul satului C., sola 52, . vecinătățile: Nord- D. N., Est- SNCFR, Sud-M. V. G., Vest- drum exploatare, la punctul numit ”L.”, terenuri incluse in TP nr. 20/821 din 05.07.2002. În cadrul convenției s-a prevăzut expres obligația părților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar.
Conform Titlului de Proprietate nr. 20/821/05.07.2002, s-a reconstituit pe numele moștenitorilor defunctului M. P. E., dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1 ha 7072 mp pe teritoriul satului C., constând în 11 parcele de teren, dintre care 6 parcele de teren situate în extravilanul satului și comunei Codrun.
Potrivit art. 1669 alin. 1 C.civ. – Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare – prevede că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Astfel, părțile pot conveni, chiar și în formă autentică, să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului și prețul vânzării, promisiunea de vânzare – cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci și bilaterală. Însă, în toate aceste situații, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul și, cu toate că s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. Actul juridic astfel încheiat dă naștere unei singure obligații, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condițiilor speciale de validitate.
Aceste condiții de validitate ale actului juridic vor fi însă condițiile prevăzute de către lege la data încheierii contractului sau pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Promisiunea de vânzare-cumpărare își va produce efectele prin raportare la dispozițiile legale în vigoare la momentul încheierii sale, însă contractul de vânzare-cumpărare, un alt act juridic, distinct de antecontractul de vânzare-cumpărare, deși prefigurat de către acesta, va fi supus prevederilor art. 6 alin. 5 C.civ. conform cărora dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după ..
Legea nr. 17/2014 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014, iar în temeiul art. 21 alin. 2 a intrat în vigoare după 30 de zile de la publicare, astfel că ea reprezintă legea aplicabilă contractului urmărit de către părți. Prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare instanța ,,încheie” un act juridic între părți, astfel că ea trebuie să țină cont de dispozițiile legale aplicabile la data pronunțării (dată echivalentă cu data încheierii operațiunii de vânzare-cumpărare), prin urmare prevederile acestui act normativ sunt normele legale care vor guverna actul juridic.
În același sens este și Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin.1 teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului. Astfel, aplicarea dispozițiilor Legii nr. 17/2014 la încheierea unui contract de vânzare sau la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cazul în care există un antecontract redactat sub forma înscrisului sub semnătură privată, încheiat înainte de . acestei legi, reprezintă aplicarea unei legi în vigoare la data încheierii actului juridic pe care aceasta îl reglementează, nefiind încălcat principiul constituțional al neretroactivității legii civile și fără ca acest lucru să aibă semnificația unei lipsiri de efecte juridice a antecontractului.
Rolul instanței în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condițiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părți de a se prezenta la notar și sunt îndeplinite și celelalte condiții cerute expres de lege. Astfel, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Raportat la dispozițiile art. 1279 C.civ., prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis și nu suplinește și lipsa celorlalte condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care – încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară și obținerea avizelor.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din legea 17/2014 privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole din extravilan și modificarea Legii nr. 268/2001 - privatizarea societăților comerciale cu terenuri agricole în proprietatea statului și înființarea ADS, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Conform alin. 3 al art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciara în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.
Art. 4 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, a existenței cărții funciare privind terenurile pentru care se cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, precum și a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Voința legiuitorului are ca scop, indiferent de actul normativ la care ne raportăm, aceeași finalitate respectiv securitatea raporturilor juridice civile, pentru că legiuitorul a avut în vedere situația ca, în lipsa cărții funciare, promitentul să fi înstrăinat deja prin act autentic altei persoane imobilul înainte de pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic, se poate ajunge la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, fără ca imobilul să se mai afle în patrimoniul promitentului la data pronunțării unei astfel de hotărâri, și, în consecință, în anumite condiții, practic la „exproprierea” terțului dobânditor prin act autentic, terț care va fi lipsit și de posibilitatea atacării hotărârii care ține loc de act autentic, nefiind parte în acel litigiu.
De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 1279 alin. 3 teza I C.civ. și ale art. 1669 alin. 1 teza finală C.civ., antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere ca acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar. Art. 1179 alin. 2 C.civ. dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul in care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cum este și cazul în speță, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată că terenul nu este înscris în cartea funciară, astfel cum rezultă din extrasul de cadastru și publicitate imobiliară N., f. 52 ds., precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prev. de art. 6 și următoarele din legea 17/2014, sau existența situației de excepție prevăzută de către alin. 2 din același articol. Astfel, nu au fost respectate dispozițiile art. 6 și 7 din lege, persoanele interesate menționate în art. 4 alin. 1 nefiind informate prin afișarea ofertei de vânzare și fiind puse în imposibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune recunoscut în favoarea lor.
De asemenea, instanța reține că, pentru a se putea suplini consimțământul părții care nu-si îndeplinește in mod culpabil obligațiile asumate, se impune sa fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 Noul cod civil privind valabilitatea convențiilor precum si cele specifice contractului de vânzare cumpărare raportata la dispozițiile art. 1669 alin 1 Noul Cod civil.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru un astfel de act prin care urmează sa se transmită proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public întreaga documentație cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta înscrierea. Or, din lucrările dosarului, instanța reține că reclamantul nu a făcut dovada ca o astfel de documentație cadastrala a fost întocmită de vreuna dintre parti astfel ca o eventuala prezenta fizica in fata notarului chiar daca s-ar fi realizat actul nu putea fi încheiat in mod valabil.
Constatând că există impedimente la transferul dreptului de proprietate, menționate mai sus, cererea reclamantului va fi respinsă ca neîntemeiată.
Cu privire la cheltuielile de judecată, instanța ia act că nu s-au cerut cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanta R. M. cu domiciliul în ., jud. N. și cu domiciliul ales la Cabinet Individual de Avocatură av. P. A. în R., .. 28, . în contradictoriu cu pârâții M. I. cu domiciliul în ., M. A. cu domiciliul în ., M. M. cu domiciliul în . și P. T. cu domiciliul în mun. Piatra N., .. 8, ., ., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, ca neîntemeiată.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria R..
Pronunțată în ședință publică, azi, data de 08.10.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
M. C.-ManoleFilofteia N.
Red./MCM/09.11.2015
Tehnored./NF/16.11.2015
10 ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2571/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 2428/2015. Judecătoria ROMAN → |
|---|
