Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 1238/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1238/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 26-01-2015 în dosarul nr. 1238/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr. 1238/2015
Ședința din Camera de Consiliu din data de 26.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: ELENA ANDREEA NEŢOIU
GREFIER: L. B.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantele B. S. R. si B. A. și pe pârâtele A. A. si V. B., având ca obiect evacuare-art.1.033 NCPC ș.u.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința din Camera de Consiliu de la 19.01.2015 și au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 26.01.2015 când a hotărât:
Dupa deliberare,
INSTANȚA
La data de 26.11.2014 a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, cererea formulată de reclamantele B. S. R., cu domiciliul in sector 1, București, ..146, ., CNP_ si B. A., cu domiciliul in sector 1, București, ..10, ., CNP_, in contradictoriu cu paratele A. A., cu domiciliul in sector 1, București, ..5 Bis, CNP_ si V. B., cu domiciliul in sector 1, București, ..5 Bis, CNP_, prin care acestea au solicitat evacuarea neconditionata a paratelor din imobilul situat in Bucuresti, ..5 Bis, sector 1, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea acțiunii si prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantele au arătat că detin titlu de proprietate asupra imobilului din care se solicita evacuarea si ca paratele ocupa imobilul in discutie fara a detine vreun titlu valabil, ceea ce produce prejudicii reclamantelor.
Reclamantele mai arata ca, in conformitate cu dispozitiile art.1038 NCPC, la data de 29.09.2014 au notificat-o pe parata A. A. prin executor judecatoresc cu notificarea nr.105 cu privire la faptul ca locuieste in imobil fara titlu valabil iar reclamantele sunt cele care detin proprietatea acestuia, somand-o totodata ca in data de 09.10.2014 sa paraseasca imobilul, insa parata a refuzat, continuand sa ocupe imobilul fara titlu.
Se mai arata ca, prin procesul-verbal din data de 09.10.2014, orele 14:00, intocmit in prezenta executorului judecatoresc si a organelor de politie s-a constatat faptul ca parata A. (fosta P.) A. locuieste in acest imobil impreuna cu nepoata sa, parata V. B., acestea ocupand imobilul fara drept.
Referitor la susținerea reprezentantului convențional al paratei A. A. (fost P.) invocata atat in scris prin intampinare cat si verbal in fata instantei cu privire la aplicabilitatea prevederilor O.U.G. nr.40/1999, reclamantele arata ca, in primul rand, parata A. A. (fost P.) prin reprezentantul sau convențional a comunicat si depus la dosarul cauzei un contract de închiriere expirat, incheiat cu o persoana decedata.
In speța, nu pot fi aplicabile dispozițiile O.U.G 40/1999 atat timp cat parata nu a fost beneficiara unui contract de închiriere valabil. Or, ordinul de repartizare asimilat unui contract de locatiune a fost constatat ca fiind lovit de nulitate absoluta întrucât a fost incheiat de către o persoana care nu avea un drept de dispoziție asupra imobilului din a cărui evacuare s-a solicitat.
Reclamantele mai arata ca, procedura de restituire a imobilului proprietatea lor s-a derulat pe calea dreptului comun-art.480 Cod civil, iar nu în procedura Legii nr.10/2001, astfel incat nu se poate retine incidența acestui act normativ cu privire la subrogarea proprietarului in drepturile statului sau ale unitatii detinatoare in privința contractelor de închiriere care grefeaza folosința imobilului restituit si nici cu privire la prelungirea de drept a contractelor de închiriere in condițiile prevăzute de art.13-15 din acest act normativ si de Normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001 aprobate prin H.G. nr.250/2007.
Mai mult, sustin reclamantele, chiar daca redobândirea imobilului s-ar fi făcut sub imperiul legii nr.10/2001, de principiu, efectele contractelor de închiriere (in situatia unui contract de locatiune valabil) aflate sub incidența O.U.G nr.40/1999 au avut aplicabilitate pâna la data de 8 aprilie 2004 or imobilul a fost redobândit prin Decizia civila nr.902/16.04.2003 pronuntata de către TB-Secția a V-a Civila in dosarul nr.193/2003, solicitarea de evacuare avand loc la aproximativ 12 ani.
Or, de la data admiterii cererii in revendicare ce a făcut obiectul dosarului mai sus menționat au trecut aproximativ 12 ani, timp in care parata nu a plătit nicio suma de bani cu titlu de chirie. De altfel, reclamantele nu au fost despăgubite in niciun fel pentru lipsa de folosința a imobilului proprietatea lor de care au fost lipsite inca din septembrie 1993 cand a fost dezbauta succesiunea dupa autorul lor, Babes I..
In drept, reclamantele au invocat art.1033-1048 NCPC.
In dovedire au solicitat probele cu inscrisuri si interogatoriul paratelor si au depus la dosar inscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru in suma de 100 lei.
Parata A. A. a depus intampinare, prin care a invocat exceptia puterii de lucru judecat si exceptia inadmisibilitatii actiunii, iar pe fond a solicitat respingrea acesteia ca neintemeiata.
Cu privire la exceptia puterii de lucru judecat, parata a aratat ca cererea reclamantelor reprezintă o chestiune litigioasa, rezolvata definitiv si irevocabil . deja s-a judecat si in care Curtea de Apel București a respins cererea de evacuare formulata de reclamante, in dosarul nr._/2/2005 Secția a IV-a civila, prin decizia civila nr.990/26.04.2006.
Curtea de Apel București a retinut in considerente faptul ca parata este beneficiara a O.U.G. nr.40/1999 si pe cale de consecința este indreptatita la reînnoirea contractului de închiriere cu reclamantele.
Cu privire la exceptia inadmisibilitatii, parata arata ca reclamantele trebuiau sa respecte dispozițiile O.U.G. nr.40/1999, trimitandu-i o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, sub forma de recomandata cu confirmare de primire, in vederea încheierii noului contract de închiriere, aspect prevăzut de art.10 lit.a din actul normativ precizat mai sus si care prevede: „In vederea încheierii noului contract de închiriere, in termen de 30 de zile de la data intrării in vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul ii va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc data si locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire”.
De asemenea, art.11 din O.U.G. nr.40/1999 prevede: „Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art.10 alin.1 atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la încheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau fostului chiriaș”.
F. de aceste aspecte, parata apreciaza ca in speta sunt aplicabile dispozitiile legii speciale, respectiv O.U.G. nr.40/1999, si nicidecum prevederile art.1.033 NCC care are un domeniu foarte restrâns de aplicare, parata locuind in imobil in baza contractului de inchiriere nr.532/1966 care este prelungit de drept pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.
In dovedire a solicitat probele cu acte si interogatoriul reclamantelor.
Parata V. B. nu a depus intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a propune probe sau pentru a-si sustine apararea.
La termenul de judecata din data de 19.01.2015, instanta a calificat exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de catre parata A. A. prin intampinare, ca fiind o aparare de fond urmand a fi avuta in vedere la deliberare iar in baza art.248 alin.4, a unit cu fondul exceptia puterii de lucru judecat, invocata de catre parata A. A. prin intampinare.
Analizând probatoriul, instanța reține următoarea situație de fapt:
In continuare, instanta va expune in mod cronologic situatia litigiilor dintre parti cu privire la imobilul din care se solicita evacuarea, pentru a se retine situatia corecta din punct de vedere juridic in prezent a acestuia.
Astfel, prin Decizia civila nr.902/16.04.2003, pronuntata de catre Tribunalul Bucuresti in dosarul nr.193/2003, s-a admis apelul formulat de reclamantele B. S. R. si B. A., in contradictoriu cu paratii P. G., P. D. si A. A., s-a schimbat in tot sentinta civila nr.8318/04.10.2002, pronuntata de catre Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosarul nr.1067/2001, au fost obligati paratii sa lase reclamantelor in deplina proprietate imobilul teren si constructii situat in Bucuresti, ..5 Bis, sector 1, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2364/19.07.2001 de B.N.P. Danacica M. si s-au respins capetele de cerere privind evacuarea paratilor din imobil si obligarea acestora la plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului, incepand cu data de 01.02.1998, ca neintemeiate.
Pentru a pronunta aceasta solutie cu privire la capatul de cerere privind evacuarea, Tribunalul a retinut ca, prin Decizia civila nr.1290/09.10.1997 a Curtii de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila, s-a apreciat ca ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 eliberat de Sfatul Popular a Raionului-Sectiunea de Gospodarie si Localuri, are valoarea unui contract de inchiriere.
Prin Decizia civila nr.139/04.02.2004, pronuntata de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr.2607/2003, s-a respins ca nefondat recursul formulat impotriva Deciziei civile nr.902/16.04.2003, pronuntate de catre Tribunalul Bucuresti in dosarul nr.193/2003.
Prin Decizia civila nr.157/28.01.2005, pronuntata de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr.4773/2004, s-a admis apelul formulat de apelantii P. G., P. D. si A. A., impotriva sentintei civile nr.6585/17.09.2004, pronuntate de catre Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosarul nr._/2004, s-a schimbat sentinta apelata, in sensul ca s-a respins ca neintemeiata cererea formulata de reclamantele B. S. R. si B. A., privind evacuarea paratilor din imobil.
Pentru a decide astfel, Curtea a retinut de asemenea ca prin Decizia civila nr.1290/09.10.1997 a Curtii de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila, s-a apreciat ca ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 eliberat de Sfatul Popular a Raionului-Sectiunea de Gospodarie si Localuri, are valoarea unui contract de inchiriere iar acesta interpretare a instantei nu poate fi supusa discutiei . deoarece reprezinta o chestiune litigioasa rezolvata irevocabil care are putere de lucru judecat si prin urmare paratii au dovedit titlul lor de locatiune cu privire la imobil si se bucura de dispozitiile speciale de protectie prevazute de O.U.G. nr.40/1999.
Prin Decizia civila nr.990/26.04.2006, pronuntata de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr._/2/2005, s-a respins ca nefondat recursul declarat de B. S. R. si B. A., impotriva Deciziei civile nr.157/28.01.2005, pronuntate de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr.4773/2004.
Pentru a decide astfel, Curtea a retinut ca, intimatii, in calitate de chiriasi in baza ordinului de repartizare nr._/15.10.1966, conform Deciziei civile nr.1290/09.10.1997 a Curtii de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila, sunt indreptatiti la reinnoirea contractului de inchiriere cu actualul proprietar, dupa expirarea termenului in care efectele contractului de inchiriere s-au prorogat legal, pana la data de 18.04.2004, conform O.U.G nr.40/1999. Astfel, contractul de inchiriere isi produce in continuare efectele pana la reinnoirea acestuia intre actualul proprietar si chirias, conform O.U.G nr.40/1999-art.14.
Prin decizia civila nr.155A/07.02.2014 pronuntata de catre Tribunalul Bucuresti-Sectia a III-a Civila in dosarul nr._/299/2010, s-a admis apelul formulat de apelantele-reclamante B. S. R. și B. A., împotriva sentinței civile nr.4345/09.03.2012 pronunțate de Judecătoria Sectorului 1 București in dosarul nr._/299/2010, in contradictoriu cu intimații-pârâți MUNICIPIUL BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, P. V. și A. A., s-a schimbat în parte sentința apelată în sensul că s-a admis în parte acțiunea si s-a constatat nulitatea absolută a ordinului de repartizare nr._/15.10.1966 emis de Sfatul Popular, Secțiunea de Gospodărie și Localuri.
Pentru a decide astfel, Tribunalul a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/12.08.1938 la Tribunalul Ilfov – Sectia notariat, numitii I. P. Vidra si O. I. P. au dobandit imobilul situat in Bucuresti, .. 5 bis.
Conform certificatului de mostenitor nr.S.496/1996 eliberat la data de 14 decembrie 1966 de Notariatul de Stat al Raionului Grivita Rosie, numita P. O. a decedat, ramanad ca mostenitoare Babes V., in calitate de sora. Numita Babes V. a decedat la data de 08.09.1970, eliberandu-se certificatul de mostenitor nr.757/21.12.1970 in care apare evidentiat ca mostenitor Babes I., in calitate de fiu. La data de 05.01.1993 a decedat numitul Babes I., iar potrivit certificatului suplimentar de mostenitor la certificatul de calitate de mostenitor nr.237 eliberat la data de 23.09.1999, apar mentionate in calitate de mostenitoare reclamantele Babes S. R. si Babes A..
Prin Ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 numitului P. G. i s-a repartizat locuinta din .. 5 bis, raionul Grivita Rosie, parter, apartementul 1, fiind mentionati si membrii de familie ce urmau sa locuiasca impreuna cu titularul.
Prin decizia civilă nr.902/16.04.2003 pronunțată de Tribunalul București secția a V-a civilă s-a admis apelul formulat de apelantele reclamante, intimații pârâți P. G., P. D. și A. A. fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul compus din teren și construcție situat în București, ..5 bis sector 1.
Prin aceeași decizie s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr.2364/19.07.2001 eliberat de BNP D. M. prin care P. G. și D. au vândut imobilul lui A. A. pe parcursul acelui litigiu și s-a respins capătul de cerere privind evacuarea intimaților din imobil arătându-se că trebuie a se ține seama de decizia nr.1290/09.10.1997 a Curții de Apel București secția a IV-a civilă care a apreciat că ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 eliberat de Sfatul Popular al Raionului are valoarea unui contract de închiriere.
Având în vedere că prin decizia civilă nr.902/16.04.2003 pronunțată de Tribunalul București secția a V-a civilă s-a admis apelul formulat de apelantele reclamante, intimații pârâți P. G., P. D. și A. A. fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul compus din teren și construcție situat în București ..5 bis sector 1, acestea sunt proprietarele imobilului în baza acestei hotărâri judecătorești.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la nulitatea ordinului de repartizare nr._/15.10.1966 eliberat de Sfatul Popular al Raionului București-secția de gospodărie și locativă, tribunalul l-a găsit întemeiat întrucât la momentul emiterii acestuia unitatea administrativ teritorială locală nu se afla în posesia vreunui titlu de proprietate pentru a putea exercita acte de administrare, de folosință și de dispoziție a imobilului.
Una din condițiile de validitate a contractului de închiriere este capacitatea părților de a face acte de administrare, locațiunea fiind un act de administrare. În cazul imobilelor dacă durata locațiunii depășește 5 ani este considerat că este un act de dispoziție.
În cauza de față durata locațiunii a depășit termenul de 5 ani, astfel că locatorul trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de lege pentru a face acte de dispoziție, respectiv art.1419 raportat la art.1268 Cod civil.
În cazul închirierii unui bun de către o persoană care nu are drept asupra acestuia opozabil față de proprietar, proprietarul imobilului, în cazul de față apelantele reclamante, nu sunt ținute a respecta locațiunea, acesta fiind un contract res inter alios acta pentru acestea.
În consecință, având în vedere că emitentul actului administrativ a cunoscut faptul că nu este proprietar al imobilului, dar a emis un ordin de repartizare cu valoare de contract de închiriere, tribunalul a apreciat că acesta este nul absolut fiind încheiat de o persoană care nu avea un drept de dispoziție asupra imobilului.
Prin Decizia civila nr.1307R/16.09.2014, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti in dosarul nr._/299/2010, s-au respins ca nefondate recursurile formulate de MUNICIPIUL BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL și A. A., impotriva deciziei civile nr.155A/07.02.2014 pronuntata de catre Tribunalul Bucuresti-Sectia a III-a Civila in dosarul nr._/299/2010.
Pentru a pronunta aceasta solutie, Curtea a retinut ca in speta nu este in discutie supravietuirea inchirierii in conditiile O.U.G. nr.40/1999, ci desfiintarea ei pentru nulitate. Pe de alta parte, oricum reinnoirea in conditiile O.U.G. nr.40/ 1999 nu inlatura declararea nulitatii, in masura in care cauza de nulitate este constatata, acest act normativ neavand ca obiect de reglementare niciun moment inlaturarea vreunui motiv de nulitate a contractului de inchiriere sau salvarea de la nulitate, ci avand ca obiect prelungirea/reinnoirea unor contracte de inchiriere valabil incheiate.
Revenind la speta de fata, in ceea ce priveste exceptia puterii de lucru judecat, invocata de parata A. A., in raport de decizia civila nr.990/26.04.2006, instanta retine ca aceasta este neintemeiata si urmeaza a fi respinsa pentru urmatoarele considerente:
Efectul de „lucru judecat” al unei hotarari judecatoresti are doua acceptiuni:
Stricto sensu semnifica autoritatea de lucru judecat (bis de eadem), care face imposibila judecarea unui nou litigiu intre aceleasi parti, pentru acelasi obiect, cu aceeasi cauza (exclusivitatea).
Lato sensu semnifica puterea de lucru judecat (res judicata), care presupune ca hotararea beneficiaza de o prezumtie irefragabila ca exprima adevarul si ca nu trebuie contrazisa de o alta hotarare (obligativitatea).
“Autoritatea de lucru judecat” si “puterea de lucru judecat” nu sunt sinonime. Autoritatea de lucru judecat este o parte a puterii de lucru judecat. Cu alte cuvinte, existenta unei hotarari judecatoresti poate fi invocata in cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat, atunci cand se invoca exclusivitatea hotararii, sau cu putere de lucru judecat, cand se invoca obligativitatea sa, fara ca in cel de-al doilea proces sa fie aceleasi parti, sa se discute acelasi obiect si aceeasi cauza.
Este adevarat ca prin Decizia civila nr.157/28.01.2005, pronuntata de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr.4773/2004, ramasa irevocabila prin Decizia civila nr.990/26.04.2006, pronuntata de catre Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila in dosarul nr._/2/2005, s-a retinut ca prin Decizia civila nr.1290/09.10.1997 a Curtii de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a Civila, s-a apreciat ca ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 eliberat de Sfatul Popular a Raionului-Sectiunea de Gospodarie si Localuri, are valoarea unui contract de inchiriere iar acesta interpretare a instantei nu poate fi supusa discutiei . deoarece reprezinta o chestiune litigioasa rezolvata irevocabil care are putere de lucru judecat si prin urmare paratii au dovedit titlul lor de locatiune cu privire la imobil si se bucura de dispozitiile speciale de protectie prevazute de O.U.G. nr.40/1999.
Insa, ulterior acestor hotarari judecatoresti, prin decizia civila nr.155A/07.02.2014 pronuntata de catre Tribunalul Bucuresti-Sectia a III-a Civila in dosarul nr._/299/2010, s-a constatat nulitatea absolută a ordinului de repartizare nr._/15.10.1966 emis de Sfatul Popular, Secțiunea de Gospodărie și Localuri, care fusese anterior asimilat unui contract de inchiriere.
Prin urmare, contextul in care reclamantele au solicitat in prezent evacuarea paratelor din imobil este acela al constatarii in mod irevocabil a nulitatii absolute a ordinului de repartizare nr._/15.10.1966, care fusese asimilat anterior unui contract de inchiriere.
Astfel, in discutie nu este in prezent daca ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 reprezinta sau nu un contract de inchiriere, acest lucru fiind transat . de lucru judecat si necontestat de catre reclamantele din prezenta cauza, ci daca in prezent acest ordin de repartizare-contract de inchiriere isi mai produce efectele, mai este valabil sau nu, in conditiile in care a fost declarat nu absolut in mod irevocabil.
Acesta este motivul pentru care reclamantele au solicitat evaluarea paratelor din imobil pentru lipsa de titlu, fata de efectul retroactiv al nulitatii, conform caruia un act nul se considera ca nu a existat niciodata.
Sunt considerente pentru care instanta va respinge ca neintemeiata exceptia puterii de lucru judecat, invocata de parata A. A..
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta retine ca, potrivit art.1033 NCPC:” (1) Dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane. (2) În sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înțeles: a) locațiune - orice locațiune scrisă sau verbală, incluzând și sublocațiunea; b) locatar - locatarul principal, chiriaș sau arendaș, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului; c) locator - locatorul principal, sublocatorul, cesionarul și dobânditorul imobilului; d) imobil - construcția, terenul cu sau fără construcții, împreună cu accesoriile acestora; e) ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului; f) proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
Conform dispozitiilor art.1038 NPCP:” Atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.”
Prin urmare, din dispozitiile legale precitate rezulta fara echivoc faptul ca dispozitiile speciale pe care reclamantele si-au intemeiat cererea se aplica atat in cazul evacuarii fostilor locatari cat si in cazul persoanelor care ocupa un imobil fara a detine sau fara a fi detinut vreodata vreun titlu cu privire la acel imobil si care ocupa in fapt imobilul, indiferent ca acest lucru se realizeaza cu sau fara permisiunea sau ingaduinta proprietarului.
In acest context, in ceea ce o priveste pe parata V. B., instanta retine ca, din probele administrate in cauza, nu rezulta ca aceasta ar detine vreun titlu de proprietate sau vreun titlu locativ cu privire la imobilul din care se solicita evacuarea iar astfel cum rezulta din procesul-verbal din data de 09.10.2014 intocmit de catre B.E.J. I. R., aceasta locuieste in imobilul din care se solicita evacuarea impreuna cu parata A. A..
In ceea ce o priveste pe parata A. A., fata de efectul retroactiv al nulitatii in privinta ordinului de repartizare nr._/15.10.1966, conform regulii potrivit căreia nulitatea produce efecte nu numai pentru viitor, ci și pentru trecut, adică efectele nulității se produc din chiar momentul încheierii actului juridic civil, ceea ce pune partile în situația în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat acel act juridic, instanta retine ca, practic, nici aceasta nu detine vreun titlu locativ cu privire la imobilul din care se solicita evacuarea.
In ceea ce priveste dispozitiile O.U.G. nr.40/1999 invocate de parata, instanta observa ca acestea nu sunt aplicabile in cauza, intrucat, asa cum a retinut si Curtea de Apel Bucuresti prin Decizia civila nr.1307R/16.09.2014, pronuntata in dosarul nr._/299/2010, acest act normativ are ca obiect prelungirea/reinnoirea unor contracte de inchiriere valabil incheiate, ceea ce nu este cazul in speta de fata.
Mai mult, instanta apreciaza si ca, oricum, in orice context, sustinerile paratei conform carora reclamantele trebuiau sa respecte dispozițiile O.U.G. nr.40/1999, trimitandu-i o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, sub forma de recomandata cu confirmare de primire, in vederea încheierii noului contract de închiriere, sunt neintemeiate, pentru urmatoarele considerente:
Parata ocupă și foloseste imobilul în litigiu fără a achita vreo sumă de bani cu titlu de chirie de foarte multi ani, prejudiciind în acest fel pe reclamante.
Obligarea reclamantelor la încheierea unui contract de închiriere ar însemna încălcarea drepturilor acestora așa cum sunt prevăzute în art.1 din Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului (cauza R. și S. împotriva României).
A considera că prelungirea de drept a contractului de închiriere operează sine die până la încheierea noului contract de închiriere și că proprietarele nu ar putea refuza reînnoirea, este excesivă pentru acestea care, deși au fost recunoscute ca proprietare al imobilului, nu se pot bucura de unul din prerogativele esențiale ale dreptului lor de proprietate, respectiv dreptul de folosință asupra imobilului.
Recunoașterea în favoarea chiriașilor a unui drept perpetuu la prelungirea locațiunii ar reprezenta, în mod evident, o lăsare fără conținut a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut un drept de proprietate asupra unui bun imobil, persoană ce nu își poate exercita prerogativele acestui drept, ceea ce determină încălcarea dreptului de proprietate ocrotit și garantat prin Constituție, art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și art. 480 C civ.
Reînnoirea locațiunii ar reprezenta o încălcare gravă adusă principiului libertății contractuale, întrucât proprietarii nu pot fi obligați să reînnoiască un contract locativ cu chiriașii, atâta vreme cât nu doresc acest lucru, instanța neavând temei legal de a se substitui voinței proprietarului reclamant în acest sens.
Măsurile adoptate cu caracter de urgență în anul 1999 au fost destinate să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere în curs și urmăreau un scop de interes personal, respectiv protecția chiriașilor, însă protecția socială trebuie să fie asigurată de către stat și nu de către proprietarul persoană fizică.
În prezent pârâta ocupă imobilul menționat fără niciun titlu locativ si neachitând vreo chirie.
Potrivit art.480 din vechiul cod civil dreptul de proprietate conferă titularului său dreptul de a se bucura în mod absolut și exclusiv de prerogativele dreptului său iar potrivit art.555 din noul cod civil „(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. (2) În condițiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalități și dezmembrăminte, după caz.”
Astfel, art.480 din vechiul codul civil si art.555 NCC definesc dreptul de proprietate prin elementele sale, determinand astfel continutul juridic al acestuia, care consta in trei atribute: de a folosi bunul, de a-i culege fructele si de a dispune de bun. Atributul de a folosi bunul presupune exercitarea de catre titularul dreptului de proprietate a unei stapaniri efective asupra bunului in materialitatea sa. Actiunea in evacuare, prin care reclamantele proprietare tind la redobandirea atributului de a folosi bunul, are ca temei juridic acest element al dreptului de proprietate prevazut de art.480 din vechiul cod civil si de art.555 din NCC. Se constata astfel, ca reclamantele solicita sa fie constranse paratele sa execute predarea materiala a imobilului, iar izvorul obligatiei este culpa paratelor constand in atingerea pagubitoare a unuia din atributele dreptului real, respectiv dreptul de a utiliza bunul potrivit destinatiei sale.
In conformitate cu dispozitiile art.1038 NCPC, la data de 29.09.2014 reclamantele au notificat-o pe parata A. A. prin executor judecatoresc cu notificarea nr.105 cu privire la faptul ca locuieste in imobil fara titlu valabil iar reclamantele sunt cele care detin proprietatea acestuia, somand-o totodata ca in data de 09.10.2014 ora 14:00 sa paraseasca imobilul, insa parata a refuzat, continuand sa ocupe imobilul fara titlu.
In cauza sunt aplicabile dispozitiile art.1039 alin.1 si art.1040 NCPC, conform carora:” (1) Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. În caz contrar, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol.”; Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”
Pe cale de consecinta, instanta va admite cererea si va dispune evacuarea neconditionata a paratelor din imobilul situat in Bucuresti, ..5 Bis, sector 1.
In baza art.453 alin.1 din NCPC, instanta va obliga paratele sa achite reclamantelor cheltuieli de judecata in suma de 100 lei taxa de timbru si in suma de 1.500 lei onorariu de avocat.
Vazand si dispozitiile art.1041 alin.5 NCPC,
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge ca neintemeiata exceptia puterii de lucru judecat, invocata de parata A. A..
Admite actiunea formulata de reclamantele B. S. R., cu domiciliul in sector 1, București, ..146, ., CNP_ si B. A., cu domiciliul in sector 1, București, ..10, ., CNP_, in contradictoriu cu paratele A. A., cu domiciliul in sector 1, București, ..5 Bis, CNP_ si V. B., cu domiciliul in sector 1, București, ..5 Bis, CNP_.
Dispune evacuarea neconditionata a paratelor din imobilul situat in Bucuresti, ..5 Bis, sector 1.
Obliga paratele sa achite reclamantelor cheltuieli de judecata in suma de 100 lei taxa de timbru si in suma de 1.500 lei onorariu de avocat.
Executorie.
Cu drept de apel in termen de 5 zile de la pronuntare, care se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Dată în camera de consiliu și pronunțată în ședința publică, astazi, 26.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
E. A. N. L. B.
RED/DACT/E.A.N./02.02.2015/06 EX
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 1227/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 1239/2015. Judecătoria SECTORUL 1... → |
|---|
