Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Încheierea nr. 26/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 26/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 05-03-2015 în dosarul nr. 4242/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 26.02.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul P. G. O. și pe pârâtul H. V., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns pârâtul personal, lipsă fiind reclamantul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează depunerea raportului de expertiză specialitatea construcții, după care:
La interpelarea instanței, pârâtul învederează că nu formulează obiecțiuni la raportul de expertiză.
Instanța ia act de susținerile pârâtului, în sensul că nu formulează obiecțiuni la raportul de expertiză specialitatea construcții.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul asupra fondului.
Pârâtul solicită respingerea acțiunii.
După strigarea cauzei și rămânerea în pronunțare, se prezintă reclamantul prin avocat cu delegație la dosar, care solicită omologarea raportului de expertiză și admiterea acțiunii, față de materialul probator administrat, inclusiv declarațiile martorilor și răspunsul pârâtului la interogatoriu. Arată că pentru suma de 100 milioanei lei plătită pârâtului cu titlu de preț, reclamantul a contractat un împrumut. Susține că pârâtul s-a obligat la înstrăinarea unei părți din acest imobil, iar conform raportului de expertiză, acesta poate fi partajat, posesia fiind dobândită la momentul încheierii acelei chitanțe, în martie 2005. Se mai susține că pârâtul și-a exprimat inițial acordul cu privire la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, după expirarea interdicției de vânzare, având în vedere că aceasta fusese cumpărată de la CFR, însă ulterior a refuzat, între părți existând în prezent o stare conflictuală. Nu solicită cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art.396 din NCPC,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 05.03.2015.
Pronunțată în ședința publică, azi, 26.02.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă nr.4242
Ședința publică de la 05.03.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamantul P. G. O. și pe pârâtul H. V., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.02.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 05.03.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 24.09.2013 sub nr._, reclamantul P. G. O. a chemat în judecată pe pârâtul H. V. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului să încheie în formă autentică contractul de vânzare cumpărare încheiat de părți la data de 10.03.2005 asupra imobilului situat în București, ., sector 1, compus din baie cu suprafața de 8,48 mp și bucătărie în suprafață de 5,41 mp, în schimbul unui preț de 10.000 lei achitat la data semnării convenției.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în esență, că la data de 10.01.2005 pârâtul a achiziționat, conform contractului nr.39/2015 de la Regionala CFR București, o locuință ce era ocupată de acesta în calitate de chiriaș, compusă din 2 camere de locuit cu o suprafață utilă de 45,02 mp, precum și dependințe, iar odată cu locuința au fost acordate un drept de superficie și de subînchirierea cotei aferente dreptului de proprietate.
A mai susținut reclamantul că, ulterior, datorită situației financiare precare a pârâtului și faptul că imobilul poate fi partajat în natură, a convenit cu reclamantul să încheie o convenție sub semnătură privată, urmând ca, după ridicarea interdicției de înstrăinare cuprinsă în contractul de vânzare cumpărare nr.39, să fie încheiat în formă autentică contractul de vânzare cumpărare.
Reclamantul a precizat că la trecerea celor 5 ani de la cumpărarea imobilului și expirarea interdicției de înstrăinare, a insistat pe lângă pârât pentru finalizarea vânzării, însă acesta a refuzat de fiecare dată, motivând că nu are bani pentru realizarea cadastrului.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.1179 NCC.
În susținerea cererii au fost depuse, în copie, înscrisuri.
Pârâtul nu a depus întâmpinare, dar s-a prezentat în instanță, solicitând respingerea acțiunii.
Prin încheierea din 04.09.2014 instanța a dispus suspendarea judecății, în temeiul art.242 al.1 NCPC, pentru neîndeplinirea obligațiilor procesuale fixate în sarcina reclamantului, cauza fiind repusă pe rol la data de 30.10.2014.
Sub aspect probatoriu, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamant proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, răspunsurile acestuia fiind consemnate și atașate la dosar (f.55-56), un martor în persoana numitului P. V. (f.57) și expertiză specialitatea construcții, întocmită de expertul F. F. (f.68-79).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
La data de 10.03.2005 a fost încheiat între părțile din prezenta cauză un înscris sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” (f.7), prin care pârâtul Hahătă V. a înstrăinat în favoarea reclamantului P. G. O. o parte din imobilul situat în București, ., sector 1, respectiv baia în suprafață de 8,48 mp și bucătăria în suprafață de 5,41 mp, în schimbul prețului de_ lei (ROL), plătit la data încheierii acestui act.
În cuprinsul acestei convenții s-a menționat faptul că imobilul ce se vinde este parte integrantă din imobilul dobândit de vânzător prin contractul nr.39/10.01.2005.
La data de 10.01.2005, între Regionala CFR București în calitate de vânzător și pârâtul Hahătă V., în calitate de cumpărător, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr.39, având ca obiect locuința situată în București, ., ., compusă din 2 camere cu o suprafață utilă de 45,02 mp și dependințe, împreună cu cota parte indiviză din spațiile aflate în folosință comună; odată cu locuința s-a stabilit în favoarea cumpărătorului un drept de superficie pe durata existenței construcției asupra terenului aferent, în suprafață de 56,08 mp.
Locuința menționată a fost înstrăinată în baza Decretului Lege nr.61/1990, a Legii nr.85/1992 și a Dispoziției nr.31/1999 a Directorului General al CNCFR – SA, fiind stabilită în sarcina cumpărătorului interdicția de înstrăinare a imobilului pe o perioadă de cel puțin 5 ani de la data cumpărării (f.9).
Imobilul în cauză a fost identificat prin raportul de expertiză specialitatea construcții, întocmit de expertul F. F. (f.68-79) ca fiind situat în București, ., sector 1, compus din cele două încăperi denumite inițial „baie” în suprafață de 8,48 mp, având în prezent destinația de cameră dormitor cu finisaje pardoseală beton acoperită cu mochetă și fereastră PVC cu geam termopan și „bucătărie” în suprafață de 5,41 mp, compartimentată prin realizarea unui perete de gips carton în 2 spații, respectiv baie cu o suprafață de 2,24 mp și bucătărie cu suprafață de 2,92 mp; utilitățile de care dispune spațiul sunt alimentare cu energie electrică, apă și canalizare, neexistând branșament la gaze, toate amenajările fiind realizate de către reclamant (f.70).
Analizând actul juridic intervenit între părți, instanța constată că acesta a fost încheiat în contextul reglementării instituite prin Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor (în vigoare la data încheierii înscrisului sub semnătură privată), care prin art.2 alin.1 impunea obligativitatea formei autentice a înstrăinărilor, prin acte între vii, a terenurilor situate în intravila și extravilan. De asemenea, alin.14 alin.1 din lege prevedea că înstrăinările făcute fără respectarea acestor cerințe sunt nule de drept.
În consecință, forma autentică era impusă de legislația de la momentul încheierii convenției din 10.03.2005 drept condiție ad validitatem, iar sancțiunea intervenită în cazul nerespectării ei era nulitatea absolută.
Însă, luând în considerare voința reală părților de a înstrăina imobilul în cauză, astfel cum reiese din chiar interpretarea acestui act, actul de vânzare sus-menționat are valoarea juridică a unui antecontract - promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare - ca o consecință a principiului conversiunii actelor juridice.
Ca atare, se constată că acest contract a dat naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului în cauză.
Se mai reține de către instanță și faptul că, din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și până în prezent reclamantul P. george O. a avut în posesie utilă și neîntreruptă imobilul în cauză, aspect care echivalează cu recunoașterea tacită din partea proprietarului a dreptului reclamantului de a solicita încheierea în formă autentică a convenției de înstrăinare, fapt ce constituie o cauză de întrerupere a prescripției de 3 ani de a cere executarea acestei obligații.
Simpla negare a faptelor de către pârât, prin răspunsurile la interogatoriu (f.55-56), nu pot determina concluzia netemeiniciei prezentei acțiuni, câtă vreme raportul juridic născut între părți - inclusiv plata prețului vânzării în cuantum de 10.000 RON - este confirmat de înscrisul sub semnătură privată din data de 10.03.2005, intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, însușit de pârât prin semnătură, pe care acesta nu a înțeșes să o conteste.
Totodată, instanța are în vedere și faptul că pârâtul nu a administrat niciun fel de dovezi în sprijinul poziției procesuale adoptate, deși a afirmat că această convenție (promisiune) de vânzare-cumpărare nu corespunde voinței sale reale; în schimb, afirmațiile reclamantului sunt confirmate și de declarația martorului P. V., audiat în cauză, din care a reieșit că atât acesta cât și pârâtul au locuit în imobilul din . atribuit ca locuință de serviciu angajaților CFR, iar în 2005 când cei de la CFR au comunicat că respectivele locuințe pot fi vândute chiriașilor, martorul i-a sugerat pârâtului să cumpere și el cele două încăperi pe care le ocupa în calitate de chiriaș.
Întrucât pârâtul nu dispunea de resurse financiare, martorul a achitat personal prețul de vânzare solicitat de CFR, circa 30.000.000 ROL la casieria CFR, gândindu-se să cumpere acest imobil pentru fiul său, însă contractul a fost încheiat pe numele pârâtului întrucât fam. P. deținea o altă locuință în proprietate. După ce pârâtul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu CFR, martorul împreună cu fiul său au dorit să încheie un act de mână cu pârâtul, fiind astfel redactat actul sub semnătură privată din data de 10.03.2005, sens în care i s-a înmânat pârâtului suma de_ lei vechi, obținută de reclamant dintr-un împrumut bancar și din vânzarea unui autovehicul. Până în anul 2007 pârâtul a fost de acord cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, însă acest fapt nu s-a putut realiza întrucât reclamantul era detașat în interes de serviciu, iar după aceea pârâtul s-a răzgândit, refuzând categoric încheierea contractului în formă autentică (f.57).
În consecință, din convenția încheiată la data de 10.03.2005, s-a născut în sarcina pârâtului, în calitate de promitent-vânzător, o obligație de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligație de a face, iar în favoarea reclamantului, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul corelativ de a cere executarea acestei obligații în natură.
Prin urmare, luând în considerare faptul că există un antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză, ce întrunește condițiile de valabilitate prevăzute de art.948 Cod civil, precum și aspectul achitării prețului ca obligație a promitentului-cumpărător – aspect dovedit prin mențiunea făcută de creditor în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare – instanța apreciază că în cauză sunt îndeplinite condițiile pentru a pronunța, în baza art.1073 și 1077 cod civil de la 1865 (în vigoare la data semnării convenției), o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru toate aceste considerente, instanța apreciază acțiunea reclamantului ca fiind întemeiată și o va admite ca atare, urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între P. G. O., în calitate de cumpărător, și H. V., în calitate de vânzător, cu privire la imobilul situat în București, ., sector 1, compus din „baie” în suprafață de 8,48 mp și „bucătărie” în suprafață de 5,41 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză specilitatea construcții întocmit de expertul F. F., prețul vânzării fiind de_ lei (ROL), achitat integral la data încheierii antecontractului, astfel cum rezultă din înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare” din data de 10.03.2005.
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauza de față.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea astfel cum a fost modificată privind pe reclamantul P. G. O. domiciliat în sector 3, București, .. 41 A, CNP_ și pe pârâtul H. V., domiciliat în sector 1, București, ., ap. 6, CNP_.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare între P. G. O., în calitate de cumpărător, și H. V., în calitate de vânzător, cu privire la imobilul situat în București, ., sector 1, compus din „baie” în suprafață de 8,48 mp și „bucătărie” în suprafață de 5,41 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză specilitatea construcții întocmit de expertul F. F., prețul vânzării fiind de_ lei (ROL), achitat integral la data încheierii antecontractului, astfel cum rezultă din înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare” din data de 10.03.2005.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 05.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Red. M.L.E.
4 ex/27.04.2015
| ← Actiune in regres. Încheierea nr. 18/2015. Judecătoria... | Întoarcere executare. Sentința nr. 5074/2015. Judecătoria... → |
|---|
