Reziliere contract. Sentința nr. 5887/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5887/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 02-04-2015 în dosarul nr. 5887/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă nr. 5887/2015
Ședința publică de la 02.04.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. G.
GREFIER L. B.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A. și pe pârât N. G., pârât N. V., pârât N. A. E., pârât N. T. N., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns pârâta N. G., lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Instanța constată că se prezintă persoana fizică N. G., care nu poate prezenta actul de identitate, astfel că nu poate accepta concluziile acesteia pe nici un incident procedural la această cauză.
Se depun in ședință publică chitanțe care susțin plata unor sume de bani.
Instanța menționează faptul că se acceptă la dosar, având in vedere că la ora când s-a făcut apelul in prezenta cauză, Serviciul Registratură nu are program cu publicul.
Instanța, in temeiul art. 131 C.pr.civ procedează la verificarea competenței, constatând că in baza art. 94 pct 1, lit j) este competentă material sa soluționeze prezenta cauză și având in vedere art. 126 alin 1 se declară competentă teritorial să soluționeze această cauză.
Estimează durata cercetării judecătorești la 1 termen de judecată.
Instanța invocă din oficiu lipsa calității procesual pasivă a pârâților N. V., N. A. E., N. T. N. pe capătul de cerere având ca obiect obligarea la plata chiriei restante pentru perioada august 2009- decembrie 2014 și pe capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului și excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru chiria aferentă perioadei august 2009- ianuarie 2010, pe care le unește cu fondul.
Instanța incuviințează proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Instanța constatând dezbaterile incheiate, reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la aceasta instanță in data de 13.01.2015 reclamanta C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A. a solicitat in contradictoriu cu parata N. G., pârât N. V., pârât N. A. E., pârât N. T. N. obligarea pârâților la plata sumei de 18.497,54 lei reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada august 2009- decembrie 2014, rezilierea contractului de închiriere nr._/12.03.1984, evacuarea paratilor din spațiul închiriat situat in ., ataj 3, ., Bucuresti.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr._/12.03.1984pentru spatiul cu destinatia de locuinta din ., ataj 3, ., Bucuresti.
A arătat reclamanta că din august 2009 pârâții au încetat să mai achite chiria, fiind datorată suma de_,54 lei.
In drept, cererea a fost intemeieata pe disp. 1817, 1830 alin.1 și 1831 C.civ..
Totodata, s-a solicitat judecarea cauzei si in lipsa reprezentantului societatii.
Paratii nu au depus intampinare.
S-au depus chitanțe de plată a chiriei pentru perioada august_10 (f. 34-35) emise de Rom Vial SA.
În cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand actele dosarului de fata, instanta retine urmatoarele :
Intre Primaria Municipiului Bucuresti prin ., in calitate de mandatar pentru administrarea, vanzarea si intretinerea unor imobile din fondul locativ de stat si parata N. G. s-a incheiat contractul de inchiriere nr._/12.03.1984 pentru spatiul cu destinatia de locuinta din ., ataj 3, ., Bucuresti. Termenul de inchiriere a fost de 5 ani in conformitate cu OUG nr. 40/1999 cu incepere de la data de 09.05.1999 pana la data de 09.08.2004, ulterior contractul fiind prelungit succesiv prin efectul dispozitiile OUG nr. 8/2004 si OG nr. 40/2009.
Chiria lunara initial stabilita la suma de 146,94 lei in conformitate cu prevederile legale in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere.
Titularul contractului de inchiriere este parata N. G., in fisa locativa fiind mentionati si paratUL N. V., pârât N. A. E., pârât N. T. N. (F. 9 verso).
În ce privește excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtilor N. V., N. A. E., N. T. N., instanța reține următoarele:
Calitatea procesuală pasivă presupune identitatea între persoana ținută a-și îndeplini o obligație în raportul juridic obligațional de drept material și persoana chemate în judecată în calitate de pârâtă.
Persoana care încheie contractul in vederea dobândirii dreptului de folosință are calitatea de chiriaș, de titular al contractului de închiriere (art 21 lit. K, art 27 din Legea nr. 114/1996), aceasta persoana urmând sa răspundă de executarea obligațiilor locative.
Persoanele prevazute in contract care urmeaza sa locuieasca impreuna cu titularul (art. 21 lit.k) dobandesc numai un drept locativ derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere si beneficiul continuarii raportului de locatiune in lipsa titularului.
De altfel, nu se poate considera ca prin simpla manifestare de vointa a titularului de contract se naste o obligatie de plata a chiriei si fata de persoanele mentionate in fisa locativa, in lipsa unui mandat in acest sens sau a oricarui act juridic care sa aiba semnificatia asumarii acestei obligatii de catre persoanele trecute in fisa locativa. Intrucat contractul de inchiriere nu a fost semnat decat de catre paratul N. G., față de pârâtii N. V., N. A. E., N. T. N. pretenția având ca obiect chiria pentru folosința locuinței și penalități de întârziere este formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
În ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru capătul unu de cerere reprezentând chiria restantă pentru perioada august 2009-ianuarie 2010, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., instanța a procedat la soluționarea cu prioritate a excepției prescriptiei dreptului material la acțiune, excepție de fond absolută și peremptorie, care face de prisos soluționarea în fond a cererii.
Prezenta acțiune se întemeiată pe un act juridic încheiat anterior intrării în vigoare a dispozițiilor Codului civil din 2009, astfel că prin raportare la dispozițiile art. 201 din Legea nr. 71/2011, prescripția începută anterior datei de 01.10.2011 și neîmplinită la data intrării în vigoare a noului cod civil este și rămâne supusă dispozițiilor legale care le-au instituit, respectiv dispozițiilor Decretului nr. 167/1958.
Potrivit art.1 alin.1 din Decretul nr. 167/1958 dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege, iar potrivit art. 91 alin. 1 C.fiscal termenul de prescripție este de 5 ani.
Termenul de prescripție a dreptului locatorului de a cere plata chiriei pentru folosința spațiului cu destinație de locuință începe să curgă, conform art. 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 de la data scadenței obligației lunare de plată a chiriei, respectiv data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs.
Raportat la data sesizării instanței, respectiv data de 13.01.2015, instanța reține că obligațiile lunare de plată a chiriei scadente la data de 10 a fiecărei luni pentru perioada anterioară lunii ianuarie 2010 sunt prescrise, fiind împlinit termenul de 5 ani de la data scadenței obligației până la data sesizării instanței calculat potrivit art. 101 alin. 3 C.pr.civ., în temeiul art. . 91 alin. 1 C.fiscal și art. 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, instanța va admite excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru capătul unu de cerere reprezentând chiria restantă pentru perioada august 2009-ianuarie 2010, invocată din oficiu și va respinge acțiunea în parte ca prescrisă.
Legea aplicabilă cauzei este C.civ. din 1864 și Legea nr. 114/1996, reținând că față de data încheierii contractului, C.civ. din 2009 nu este aplicabil cauzei.
In conformitate cu art 21 din Legea 114/1996, art. 5 din contractul de inchiriere nr._/12.03.1984, paratul N. G. si-a asumat obligatia sa achite pana la data de 10 a fiecarei luni pentru luna in curs o chirie in valoare de 146,94 lei, în cauză pretenția având ca fundament neexecutarea de către pârâtul a obligației de plată la termen a chiriei pentru folosința locuinței, iar în cazul răspunderii civile contractuale se prezumă atât neexecutarea obligației născute din contract cât și culpa în executare.
Contractul nr._/12.03.1984 îndeplinește condițiile de fond și formă prevăzute de lege pentru valabilitatea lui, astfel că în baza art. 969 C.civ., având valoarea de lege între părțile contractante cu privire la drepturile și obligațiile stabilite și făcând probă pe existența în sarcina pârâtei a obligației de a plăti contravaloarea folosintei bunului astfel cum partile au convenit. Sarcina probării nașterii obligației de plată a chiriei față de natura obligației de a da născută în sarcina pârâtului N. G. a revenit reclamantei, care a făcut această probă prin înscrisurile depuse la dosar, nefiind necesar ca reclamanta să își dovedească pretențiile în alt mod decât prin înscrisul constatator al voinței părților și fișa de calcul a chiriei.
La dosar s-au depus chitanțele_/30.03.2015 și_/17.02.2015 (f. 34-35), emise de reclamantă care fac proba stingerii în parte a obligației principale în cuantum de 2.057,16 lei pentru chiria aferentă perioadei august 2009- februarie 2010, imputația plății fiind făcută de reclamanta creditoare.
Reținând executarea în parte, de bună-voie a obligației principale pentru suma de 2057,16 lei, în temeiul art. 969 C.civ., instanța va admite în parte cereea și va obliga pârâtul M. A. la plata către reclamantă a sumei de 16.440,38 lei reprezentând contravaloarea chirie neachitată aferentă perioadei martie 2010-decembrie 2014 pentru imobilului –locuință situat in ., ., sector 1, București.
În ceea ce privește capătul de cerere în rezilierea contractului, potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului când chiriașul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Potrivit art. 25 din aceeași lege, evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabil, chiriașul este obligat la plata chirie prevăzute în contractul de închiriere pana la data executării efective a hotărârii de evacuare.
În ce privește capătul de cerere având ca obiect constatarea rezilierii contractului de închiriere, instanța reține că rezilierea convențională poate opera în condițiile stipulării în contractul de închiriere în mod expres a unui pact comisoriu de grad II sau subsecvent.
Art. IV alin 2 lit a din contractul de închiriere derogă de la dispozițiile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, în sensul că prevede posibilitatea rezilierii contractului prin notificarea chiriașului pentru cazul întârzierii la plata chiriei cu 60 de zile calendaristice, în timp ce norma legală prevede cazul rezilierii pentru situația în care chiriașul nu a achitat chiria timp de 3 luni consecutiv. În cazul convențiilor derogatorii de la normele de drept, instanța este ținut a verifica valabilitatea convenției, dacă aceasta contravine sau nu legii. Or, dispoziție precitată este imperativă, nepermițând derogări.
Mai mult, clauza contractuală precitată nu poate fi calificată ca un pact comisoriu de gradul III sau IV față de conținutul articolului precitat, deoarece părțile au convenit condiționat rezilierea de trimiterea unei notificări, or, pactul comisoriu de gradul III este condiționat doar de punerea în întârziere a debitorului cu privire la îndeplinirea obligației neexecutate în formele prevăzute de lege, respectiv executor judecătoresc sau cerere de chemare în judecată, iar pactul comisoriu de gradul IV nu necesită nicio formalitate, în contradicție deci cu conținutul clauzei contractuale precitate.
În ce privește reținerea clauzei ca având natura unui pact comisoriu de gradul II nu poate fi primită, deoarece de esența pactului comisoriu este existența unei declarații unilaterale de rezoluțiune pe baza căreia operează rezilierea și cu condiția punerii în întârziere a debitorului, or clauza invocată vizează o formă improprie de aducere la cunoștința chiriașului a declarației de reziliere a contractului de către proprietar, sub forma notificării scrise, astfel că art. . IV alin 2 lit a are natura unui pact comisoriu de gradul I ce necesită promovarea unei acțiuni judiciare în reziliere.
În ce privește rezilierea judiciară a contractului de închiriere, conform art. 1020 C.civ., instanța este ținută să verifice îndeplinirea condițiilor în care operează rezilierea prin hotărârea judecătorească, respectiv neexecutarea de către chiriaș a obligației de a plăti chiria timp de 3 luni consecutiv, neexecutarea să se datoreze culpei chiriașului ce nu și-a executat obligația și punerea în întârziere a acestuia.
Cum se invocă neexecutarea unei obligații de a da a chiriașului, a plăti chiria lunară, reclamanta a făcut proba nașterii în sarcina pârâtului a obligației de a achita chiria lunară, fiind în sarcina pârâtului obligația de a proba fie neexecutarea obligației, fie cauza exoneratoare de răspundere, probă ce nu a fost produsă de pârât în prezenta cauză, deși potrivit art. 1169 C.civ. sarcina probei îi revenea.
Cum în materia răspunderii civile contractule culpa în neexecutarea obligației se prezumă, iar pârâtul a fost pus în întârziere la data de 13.01.2015 prin cererea introductivă pentru chiriile scadente și neachitate, instanța reține ca îndeplinite condițiile pentru admiterea rezoluțiunii judiciare, și va dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/12.03.1984.
Față de rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv, cu consecința încetării contractului de închiriere ce constituia titlu chiriașului pentru a ocupa imobilului, și dispozițiile art. 25 din Legea nr. 114/1996, va admite și capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâților N. G., N. V., N. A. E., N. T. N. .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâților N. V., N. A. E., N. T. N. pe capătul de cerere având ca obiect obligarea la plata chiriei restante pentru perioada august 2009-decembrie 2014 și capătul de cerere având ca obiect reziliere contract.
Respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea la plata chiriei restante pentru perioada august 2009-decembrie 2014 și capătul de cerere având ca obiect reziliere contract formulate în contradictoriu cu pârâții N. V., N. A. E., N. T. N., toți cu domiciliul în București, ., ., sector 1, ca fiind formulat împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Admite excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru chiriile restante aferente perioadei august 2009- ianuarie 2010.
Respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea la plata chiriei restante pentru perioada august 2009- ianuarie 2014 formulat în contradictoriu cu pârâta N. G. ca fiind prescris dreptul material la acțiune.
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A., cu sediul în București, .. 15 A, sector 3, în contradictoriu cu pârâta N. G., cu domiciliul în București, ., ., sector 1.
Obligă pârâta N. G. la plata către reclamanta a sumei de_,38 lei reprezentând contravaloarea chirie neachitată aferentă perioadei martie 2010 - decembrie 2014 pentru imobilului –locuință situat in ., ., sector 1, București.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/12.03.1984.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în București, ., ., sector 1, București.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 02.04.2015.
P. GREFIER
Red. L.G., Teh. L.G., L.B.
7 ex./01.05.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5971/2015. Judecătoria SECTORUL 1... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5979/2015. Judecătoria... → |
|---|
