Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 15/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 15/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 15-09-2015 în dosarul nr. 11004/2015
ROMÂNIA
Judecătoria Sectorului 4 București
Sediu: .-4, Sector 4 Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 15.09.2015
Instanța constituită din:
Președinte: E. D.
Grefier: T. C. M.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta S. I. SA PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR G., D. ȘI ASOCIAȚII SPRL - sector 5, București, .. 107A, . contradictoriu cu pârâta B. O. CENTER SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR CRIS CONSULT SPRL - sector 3, București, ., ., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
Dezbaterile și cuvântul asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 08.09.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da părților posibilitatea să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de astăzi.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin plângerea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 16.04..2015 sub numărul de dosar nr_ petentul S. I. SA PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR G., D. ȘI ASOCIAȚII SPRL - în contradictoriu cu pârâta B. O. CENTER SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR CRIS CONSULT SPRL, a formulat plangere impotriva încheierii de reexaminare nr. 7691, pronunțată de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară București - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 4 în dosarul nr. 7691/25.02.2015 și a încheierii de respingere nr. 291, pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 4 în dosarul nr. 291/07.01.2015 si a solicitat anularea celor două încheieri de carte funciară ca fiind netemeinice și nelegale și pe cale de consecință admiterea cererii de înscriere a privilegiului constructorului în favoarea reclamantei în Cartea funciară nr._ București Sector 4, număr cadastral_ a imobilului, proprietatea debitoarei B. O. Center srl - în faliment, situat administrativ în București, ., Sector 4, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin cererea înregistrată la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 4 sub nr. 291/07.01.2015 a solicitat înscrierea în cartea funciară a imobilului mai sus individualizat, a privilegiului constructorului în temeiul dispozițiilor art. 1737 alin. 4 din vechiul Cod civil, în vigoare la data recepționării lucrărilor executate de subscrisa în beneficiul proprietarului B. O. Center SRL, ulterior în faliment.
S-a aratat că în baza Contractului nr. 455/07.08.2008, antreprenor fiind Sintec SRL a executat la imobilul proprietatea debitoarei B. O. Center SRL și în beneficiul acesteia lucrări de specialitate care au fost recepționate și acceptate la plată, atât de antreprenor cât și de beneficiar prin dirigintele său de șantier.
Urmare a executării și recepționării lucrărilor precum și a angajamentului de plată asumat de proprietarul imobilului prin tranzacția judiciară încheiată la data de 25.08.2009, acesta datorează suma de 1.591.691,41 lei ( 936.058,94 lei preț + 501.748,68 lei penalități + 153 .839,79 lei diferență de curs valutar + 44 lei cheltuieli de judecată ) pentru care deține titlu executoriu - Sentința comercială nr._/23.11.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială în dosar nr._/3/2009, rămasă irevocabilă prin neformularea căii de atac prevăzută de lege.
Titlul executoriu arătat, pronunțat în contradictoriu cu proprietarul imobilului și beneficiar al lucrărilor, dispune nu numai asupra cuantumului creanței ci și asupra lucrărilor executate, dovedite cu situațiile de lucrări întocmite pe stadii de execuție, însușite prin dirigintele de șantier al beneficiarului și astfel acceptate la plată de către acesta .
Incheierea de reexaminare nr. 7691 adaugă noi motive de respingere: imobilul asupra cărora s- au executat lucrările nu se identifică în contract prin coordonatele cadastrale și apoi că în cartea funciară a imobilului nu a fost înscrisă autorizația de construire a acestuia.
Motivele sunt nejustificate întrucât înregistrările în cartea funciară se realizează în temeiul art. 55 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în varianta în vigoare la data formulării cererii: „ ... înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezidtă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.
In atare situație, identificarea cadastrală a imobilului în angajamentul de lucrări sau lipsa notării a autorizației de construire exced cerințelor legale necesare înscrierii solicitată de noi și nu în ultimul rând aceste aspecte nu cad în sarcina executantului.
În drept, s-au indicat disp art. 31 alin. (3) din Legea nr. 7/1996. Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru suma de 50 lei.
În probațiune, petentul a solicitat administrarea probei cu înscrisurile atașate cererii.
Pârâta B. O. CENTER SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR CRIS CONSULT SPRL a depus note de sedinta prin care a solicitat suspendarea cauzei in baza art 36 din legea 36 din legea nr 85/2006 si a aratat ca petenta s-a inscris la masa credala, iar creanta acesteia este necontestata in ceea ce priveste cuantumul. Considera ca nu are o creanta privilegiata, pentru ca acest privilegiu nu a respectat rigorile art 1737 alin 4 C civ si privitor la acest aspect, petenta a primit decizii nefavorabile atat de la Tribunalul Bucuresti cat si de la Curtea de Apel Bucuresti.
Instanța a administrat proba cu înscrisuri.
Instanta a facut aplicarea disp art 31 alin 4 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, plangerea fiind depusa direct la instanta, situatie in care instanta va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului incheierii si copia cartii funciare, precum si notarea plangerii in cartea funciara. Au fost inaintate dosarele nr 7691/25.02.2015 si nr 291/07.01.2015 al OCPI BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ SECTOR 4.
Analizând materialul probator instanța reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 4 sub nr. 291/07.01.2015 a solicitat înscrierea în cartea funciară a imobilului mai sus individualizat, a privilegiului constructorului în temeiul dispozițiilor art. 1737 alin. 4 din vechiul Cod civil, în vigoare la data recepționării lucrărilor executate de petenta în beneficiul proprietarului B. O. Center SRL, ulterior în faliment.
Prin incheierea de respingere emisa de B.C.P.I. Sector 4 in dosarul nr.291/07.01.2015 ,analizand actele depuse, înscris sub semnătură privata nr. FN, din 25.08.2009, emis de incheiat intre ., . si . SRL, contract nr.455/07,08.2008 incheiat intre . si .; hotarare judecătoreasca emisa in dosarul nr._ la data de 16.10.2009 de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială hotarare judecătoreasca nr._ la data de 23.11.2009 de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială s-a retint ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art 1737 alin 4 Cod Civil.
Conform disp art 31 din Legea nr.7/1996 - (1) Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum și celorlalte persoane interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii. (2) Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-șef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-șef. (3) Împotriva încheierii registratorului-șef emise potrivit alin. (2) cei interesați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul încheierii și copia cărții funciare. (4) Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care instanța va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărții funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară. (5) *) Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
Conform art 32 din Legea nr.7/1996 Soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acțiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum și prestație tabulară se face fără citarea oficiului teritorial.
In cererea de reexaminare petentul a invocat, in esenta, motivele care fundamenteaza si prezenta plangere.
Prin încheierea de reexaminare nr7691 a OCPI-BCPI Sector 4 in dosar nr 7691/25.02.2015 a fost respinsa cererea de reexaminare.
In motivarea incheierii de respingere s-a aratat ca din examinarea actelor, care au stat la baza incheierii nr. 291 pronuntata la data de 28.01.2015 de către BCPI Sector 4- petentul nu prezintă procesul verbal incheiat de către expert desemnat de judecătorie (art. 1737 alin. 4 vechiul Cod Civil), imobilul nu este identificat prin număr cadastral/numar de carte funciara pentru a putea face legătură dintre obiectul contractului, parti si imobilul inscris in cartea funciara,autorizația de construire nu este notata in cartea funciara.
Instanta va respinge ca neîntemeiată plângerea împotriva încheierii de reexaminare nr nr7691 a OCPI-BCPI Sector 4 in dosar nr 7691/25.02.2015 pentru urmatoarele motive:
Potrivit disp 1737 pct.4 din Codul civil „creditorii privilegiați asupra imobilelor sunt: “4. Arhitecții, antreprenorii, pietrarii și alți lucrători întrebuințați pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiție însă ca prealabilmente sa se fi incheiat un proces verbal de catre un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta au poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adausul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”
Considera petenta ca este suficient ca pentru executarea lucrărilor deține un titlu irevocabil pronunțat de instanță, în contradictoriu cu beneficiarul, astfel ca nu se mai impune întocmirea altui act de constatare a executării lucrărilor. O astfel de interpretare rezultă și din Decizia înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 3099 din 8 octombrie 2013 în care se admite că lucrările pot fi dovedite de o expertiză sau „ de vreun alt titlu ” .
Petenta arata ca deține un astfel de titlu, respectiv Sentința comercială nr._/23.11.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială în dosar nr._/3/2009 prin care a fost somata B. O. CENTER SRL să plătească creditoarei în 15 zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei ordonanțe, sumele de 936.058,94 lei preț, 501.748,68 lei penalități și 153.839,79 lei diferență de curs valutar. Obligă pe debitoare să plătească creditoarei 44 lei cheltuieli de judecată. ” (total = 1.591.691,41 lei ).
Instanta aminteste ca in cadrul procedurii simplificate a somatiei de plata reglementata de Ordonanța Guvernului nr. 5/2001, instanta verifica indeplinirea conditiilor de admisibilitate, respectiv existenta unei creante certe, lichide și exigibile ce reprezintă obligații de plată a unor sume de bani, asumate prin contract constatat printr-un înscris ori determinate potrivit unui statut, regulament sau altui înscris, însușit de părți prin semnătură ori în alt mod admis de lege și care atestă drepturi și obligații privind executarea anumitor servicii, lucrări sau orice alte prestații.
In cazul petentei S. I. SA inscrisul asumat de pârâta B. O. CENTER SRL, l-a reprezentat nu un contrct incheiat intre S. I. SA in calitate de executant si pârâta . ci Tranzactia judiciara din 25.08.2009, prin care . sumele datorate de . societatii S. I. SA.
F. de intrunirea conditiilor de admisibilitate, in mod fresc a fost pronuntata solutia de admitere a cererii privind somatia de plata.
Prin Sentința comercială nr._/23.11.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială în dosar nr._/3/2009, instanta nu a analizat si nici nu avea de ce a fi preocupata de raporturile contractuale existente intre cele 3 parti, avand in vedere tranzactia care a stat la baza inchiderii dosarului nr_ si conditiile de admisibilitate ale somatiei de plata.
Referirile instantei la situatiile de plata cu lucrarile efectuate privesc pe cei doi contractanti .in calitate de antreprenor si S. I. SA ,subantreprenor de specialitate lucrarilor. Petenta se prevaleaza de faptul ca aceste lucrari aufost receptionate si de beneficiarul lucrarilor/ B. O. CENTER SRL, prin dirigintele sau de santier.
In opinia instantei, prin semnarea atasamentelor de lucrari, dirigintele de santier atesta doar situatii de fapt, lucrarile executate in teren, insa nu are in competente a stabili valoarea acestora, starea lucrarilor, asa cum dispun expres disp art 1737 pct.4 din Codul civil „de către expert numit de judecătorie”.
Centralizatorul si situatiile de plata, de asemenea sunt privitoare la relatiile contractuale dintre .in calitate de antreprenor si S. I. SA ,subantreprenor de specialitate lucrarilor, creanta devenind opozabila B. O. CENTER SRL, tot prin semnarea tranzactiei .
Aceste aspecte nu au fost trecute prin filtrul unei instante de judecata, ca cercetare de fond a relatiilor contractuale, a lucrarilor realizate si a sumelor datorate. Asa cum s-a stabilit in practica judiciara „ în ipoteza hotărârilor de expedient, instanța ia act de exercitarea de către părți a unui act de dispoziție procesual în vederea stingerii litigiului prin înfățișarea tranzacției, fără a se mai solicita concursul instanței în vederea soluționării pretențiilor deduse inițial judecății. Ca atare, în acest caz, analiza instanței este redusă la verificarea condițiilor de fond și de formă ale tranzacției, din moment ce hotărârea care consfințește învoiala părților este un contract intervenit între părți sub auspiciile justiției și anume un contract judiciar. O astfel de hotărâre judecătorească nu este rezultatul unor dezbateri contradictorii, nu stabilește o situațe de fapt în funcție de probele administrate”
In opinia instantei, Sentința comercială nr._/23.11.2009, pronunțată de Tribunalul București, Secția a Vl-a Comercială în dosar nr._/3/2009 nu reprezinta „ titlu” de natura sa substituie cerinta expertizarii lucrarilor potrivit art 1737 pct.4 din Codul civil. Cauza respectiva nu a privit o actiune de fond si nu a fost administrata o expertiza imobiliara.
A depus petenta Decizia civila nr 3099/2013 a ICCJ, pentru raportare la practica judiciara, insa acesta decizie a Inaltei Curti nu face decat sa intareasca solutia de respingere a inscrierii privilegiului, rationamentul fiind preluat si de judecatorul sindic in dosar nr_/3/2009/a2, in sensul ca nu sunt indeplinite cerințele imperative reglementate de art. 1737 recunoașterea in favoarea contestatoarei creditoare a privilegiului constructorului pentru suma de 1.591.691,30 lei.
In mod corect s-a aratat ca privilegiul constructorului se răsfrânge nu numai asupra părții ce face obiectul lucrărilor, ci asupra întregului imobil, totuși arhitectul sau antreprenorul nu-și vor putea exercita acest privilegiu pentru toate sumele ce le- au fost datorate, ci numai în limita plus-valorii adăugate, prin lucrările ce le-au realizat, pentru că numai acest adaos de valoare a fost introdus de ei în patrimoniul debitorului.
In orice situație, privilegiul nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal ci, dimpotrivă, va trebui redus la limita adaosului de valoare existent la momentul înstrăinării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate.
Formalismul reglementării conținute în art.1737 pct.4 cod civil este accentuat de prevederea că acest drept de preferință nu se poate exercita decât în limita proporției din prețul vânzării ce ar corespunde cu plus-valoarea creată de lucrările de construcție sau reparație evaluate la momentul vânzării, în raport cu care se realizează privilegiu”
Credem ca ratiunea legiuitorului a fost justificata in reglementarea restrictiva a disp art 1737 pct.4 din Codul civil ,tinand cont ca acest privilegiu acorda drept de preferinta pentru incasarea creantei fata de ceilalti creditori chiar si ipotecari, motiv pentru care acest privilegiu se exercita numai în limita plus-valorii adăugate imobilului prin lucrările realizate si nu pentru toate sumele datorate antreprenorului, care pot include nu numai contravaloare lucrari ci si alte speze contractuale.
Cu alte cuvine, desi ne-am putea afla in posesia unui titlu care atesta creanta constructorului, acesta nu inseamna ca privilegiul s-ar inscrie pentru toata acea suma, ci numai in limita valorii stabilite de expert prin al doilea proces verbal dupa terminarea lucrarilor.
Instanta va inlatura ca neintemeiata si critica petentei in sensul ca registratorul nu are de ce a se preocupa daca lucrarile au fost executate la imobilul cu număr cadastral_, de vreme ce prezinta „ înscrisului din care rezidtă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.”
In mod corect in incheierea de respingere s-a aratat ca imobilul nu este identificat prin număr cadastral/numar de carte funciara pentru a putea face legătură dintre obiectul contractului, parti si imobilul inscris in cartea funciara, autorizația de construire nu este notata in cartea funciara.
Din contractul nr 455/07.08.2008 incheiat intre .in calitate de antreprenor si S. I. SA ,subantreprenor de specialitate,la obiectul contractului este trecut numai obiectivul B. O. CENTER, fara alte elemente ale imobilului unde s-au executat lucrarile. Nici in contractul dintre . incheiat cu B. O. CENTER SRL nu este identificat ca fiind in ., Sector 4.
Asa cum este cunoscut, privilegiile imobiliare îi dau creditorului dreptul de a se îndestula prin vânzarea silită a imobilului afectat de un astfel de privilegiu.
Deosebirea între ipotecă și privilegiu imobiliar ar consta în aceea că, în timp ce ipoteca garantează o creanță a proprietarului fără să aibă legatură cu imobilul, privilegiul imobiliar garantează creanțe ce se nasc numai în legătură cu imobilul.
In consecinta, presupunand ca celelalte conditii erau indeplinite, privilegiul constructorului se putea inscrie numai asupra imobilului la care s-au executat lucrarile, iar contractele si hotararile judecatoresti nu specifica acest lucru. Registratorul nu are nicio obligatie sa presupuna, sa colationeze datele se documentele sau sa se bazeze pe o situatie fie ea si notorie. Ca atare, in mod legal si temeinic s-a mai aratat in motivarea incheierii de respingere ca oficiile de cadastru si publicitate imobiliara nu intervin, prin operatiunile de publicitate imobiliara dispuse prin incheieri, in continutul actelor si faptelor juridice evidentiate in cuprinsul acestora, procedura in materie de carte funciara fiind necontencioasa, iar registratorul solutioneaza cererea pe baza actului prin care s-a transmis sau constatat in mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea acutlui.
Pentru considerentele mai sus expuse, în temeiul art. 31, art 32 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, instanța va respinge plângerea împotriva încheierii de rexaminare nr 7691 a OCPI-BCPI Sector 4 in dosar nr 7691/25.02.2015 si a incheierii de respingere nr 291 din dosar nr 291/07.01.2015, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge plangerea petentei S. I. SA PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR G., D. ȘI ASOCIAȚII SPRL - sector 5, București, .. 107A, . contradictoriu cu pârâta B. O. CENTER SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR CRIS CONSULT SPRL - sector 3, București, ., . impotriva Incheierii de rexaminare nr 7691 a OCPI-BCPI Sector 4 in dosar nr 7691/25.02.2015 si a incheierii de respingere nr 291 din dosar nr 291/07.01.2015, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 15.09.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
E. D. T. C. M.
Red./ Jud. E.D./4 ex./2015
| ← Evacuare. Hotărâre din 22-09-2015, Judecătoria SECTORUL 4... | Evacuare. Sentința nr. 29/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI → |
|---|
