Pretenţii. Sentința nr. 6276/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6276/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 03-09-2015 în dosarul nr. 6276/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6276
Ședința publică din data de 03.09.2015
Instanța constituită din
P. C. A. E.
GREFIER A. V.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect acțiune în pretenții, privind pe reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR GENERAL și pe chemații în garanție P. Ș., P. M., P. L. Ș., P. E. G..
La apelul nominal făcut in ședință publică se prezintă reclamanta, prin apărător cu împuternicirea avocațială aflată la fila nr. 4 din dosar, lipsă fiind pârâtul și chemații în garanție.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reclamanta, prin apărător, depune la dosar cerere precizatoare cu privire la perioada pentru care se datorează fondul de reparații și fondul de rulment și hotărârile adunării generale a asociației prin care au fost stabilite aceste fonduri.
Nemaifiind probe de formulat și cereri de soluționat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reclamanta, prin apărător, solicită admiterea cererii astfel cum a fost formulată și obligarea pârâtului la plata sumei de_,31 lei, din care 9176,73 lei cote de întreținere restante aferente perioadei ianuarie 2013 – decembrie 2014, 3893,57 lei pentru aceeași perioadă, 67 lei fond de rulment pentru perioada iunie – decembrie 2014 și 249,01 lei fond de reparații pentru aceeași perioadă, cu cheltuieli de judecată, arătând că pârâtul este proprietarul apartamentului chiar dacă acesta a înțeles să închirieze imobilul altor persoane, obligația îi revine în totalitate, avea obligația de a verifica cheltuielile pe care le datorează către asociația de proprietari, urmând ca pe parcurs să regleze aceste sume de bani cu chiriașii care locuiesc în imobil. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, arată că lasă la aprecierea instanței soluția, fiind dreptul pârâtului să-și recupereze sumele de bani de la chiriași.
Solicită cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat, conform chitanței nr.11/26.03.2015 pe care o depune la dosar.
Instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 03.04.2015, reclamanta Asociația de proprietari . cu pârâtul M. București prin Primar General, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 13.431,31 lei, compusă din: cote de întreținere în cuantum de 9176,73 lei pentru perioada ianuarie 2013 - decembrie 2014; penalizări de întârziere în cuantum de 3893,57 lei pentru perioada ianuarie 2013 - decembrie 2014; fond de rulment în cuantum de 67 lei; fond de reparații în cuantum de 294,01 lei, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată efectuate cu ocazia acestui proces.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, pârâtul M. București prin Primar General este proprietarul apartamentului nr. 50 din imobilul situat în București ., ., etaj 8, sector 2.
În baza contractului de închiriere 1912/27.04.2009, pârâtul a închiriat apartamentul pe care îl deține în proprietate numitului P. Ș., P. M., P. Laurenție Ș. și P. E. G..
Aceștia nu și-au plătit cotele de întreținere ce le datorează față de reclamantă încă din luna ianuarie a anului 2013.
Având în vedere dispozițiile exprese ale art. 46 din Legea nr.230/2007 care arată fără posibilitate de tăgadă faptul că „Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”, reclamanta a considerat că, în această cauză, are calitate procesuală pasivă proprietarul imobilului din condominiu, adică a apartamentului 50, este M. București prin Primar General și, în consecință, acesta trebuie obligat la plata sumelor datorate către reclamantă. Faptul că aceasta are un contract de închiriere cu alte persoane fizice îi dă acesteia posibilitatea să se îndrepte ulterior împotriva acestora pentru recuperarea sumelor de bani în baza contractului de închiriere.
Trebuie amintit faptul că, prin neplata sumelor de bani datorate către asociația de proprietari, se creează prejudicii semnificative tuturor membrilor asociației, care înțeleg să-și achite la zii cotele de contribuție, și care sunt în pericolul efectiv de a rămâne fără utilități, Asociația de Proprietari fiind în imposibilitatea fizică de achita facturile emise de către furnizori.
Până la această dată au existat mai multe procese pe rolul aceste instanțe de judecată cu privire la acest apartament, întrucât aceasta este singura metodă prin care reclamanta a reușit să obțină sumele de bani datorate de către pârâtă asociației cu titlu de cote de întreținere, penalități, fond de rulment, etc.
Deși au existat aceste procese până la acest moment, care s-au soldat cu hotărâri judecătorești în favoarea reclamantei, pârâta nu a luat nicio măsură pentru remedierea acestei situații, în așa fel încât apartamentul nr. 50 din imobilul situat în București, ., ., etaj 8, sector 2, să aibă toate restanțele achitate la zi și să nu creeze alte probleme celorlalți membri proprietari ai asociației.
Având în vedere aceste considerente, reclamanta a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și, în consecință, obligarea pârâtei la plata sumei de 13.431,31 lei, compusă din cote de întreținere în cuantum de 9176,73 lei pentru perioada ianuarie 2013 - decembrie 2014, penalizări de întârziere în cuantum de 3893,57 lei pentru perioada ianuarie 2013 - decembrie 2014, fond de rulment în cuantum de 67 lei, fond de reparații în cuantum de 294,01 lei, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată efectuate cu ocazia acestui proces.
În drept, reclamanta a invocat Legea nr.230/2007, art. 1516 si urm., art. 1527, 1530 și urm. Noul Cod Civil.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, certificat de înregistrare fiscală asociație, încheierea de ședință din data de 06.10.2009 pronunțată de Judecătoria sector 2 București, proces verbal din data de 09.10.2013, contract de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință socială nr.2028 din data de 22.11.2001, fișă de calcul pentru stabilirea chiriei lunare a locuinței sociale deținută, fișa suprafeței locative închiriate, proces verbal de predare primire a locuinței din data de 22.11.2001, proces verbal încheiat la data de 07.06.2002, liste de plată cote de întreținere aferente perioadei ianuarie 2013-decembrie 2014.
La data de 04.05.2015, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar, în copie, notă de calcul cu privire la restanțele apartamentului nr.50 din imobilul situat în București, ., ., etaj 8, sector 2.
La data de 11.05.2015, pârâtul a depus la dosar întâmpinare și cerere de chemare în garanție a numiților P. Ș., P. M., P. L. Ș., P. E. G., în calitate de titular și membrii ai contractului de închiriere nr.2028/22.11.2001, solicitând ca, în situația admiterii cererii principale și obligării Municipiului București la plata sumelor solicitate de către reclamantă, să se dispună obligarea chemaților în garanție la plata sumelor solicitate de către reclamantă, inclusiv cheltuieli de judecată.
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de_,31 lei, reprezentând cote de întreținere restante ianuarie 2013- decembrie 2014, penalități de întârziere pentru aceeași perioadă în cuantum de 3893,57 lei, 667 lei fond rulment, 294,01 lei fond reparații. Temeiul de drept l-a constituit Legea nr.230/2007, art. 1516, 1527, 1530 Noul Cod civil.
În raport de situația de fapt și cea de drept, pârâtul a invocat și solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București prin Primarul General pentru următoarele argumente: cheltuielile de întreținere se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună.
Listele de întreținere nu menționează la rubrica privind apartamentul în cauză drept datornic M. București, ci persoana fizică, beneficiarul cotelor de întreținere.
Dispozițiile Legii nr.114/1996 stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea și repararea structurii de rezistență a clădirii, instalațiile comune (art.28) iar în sarcina chiriașului tot ceea ce ține de folosința locuinței (art.29). Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr.114/1996 rezultă că tot ceea ce ține de întrebuințarea și folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci și cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin.2 din art.29 se menționează „obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat….”.
Rezultă fără echivoc obligația chiriașului de a-și achita cotele de întreținere. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului și nu a proprietarului, mai ales când acesta din urmă este statul sau unitatea administrativ-teritorială.
Nu se poate reține vinovăția proprietarului câtă vreme între proprietar și beneficiarul furnizării întreținerii nu există identitate, vinovat de neplata cotelor de întreținere fiind chiriașul-persoană fizică, iar nu M. București.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea suprafeței locative rezultă din contract (art. 13) și din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr.114/1996.
Având în vedere că locatarii în cauză au beneficiat direct de acest serviciu, obligația de plată s-a născut direct în patrimoniul acestora și nu în patrimoniul proprietarului.
Prin urmare, neexistând o astfel de obligație care să incumbe Municipiului București de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere pentru persoanele care ocupă locuința, pârâtul a considerat justificată excepția invocată.
Este adevărat că art. 31 din Regulamentul Cadru al Asociației de P. dă dreptul Asociației de P. de a acționa în justiție pe orice proprietar pentru neplata acestora, însă condiția esențială prevăzută este reținerea vinovăției.
Încă din art.3 lit. c din Regulamentul anexa la Legea nr.114/1996 este definită noțiunea de proprietate comună în cadrul unui condominiu/.-se la acele elemente ce se află în proprietatea comună forțată pe cote-părți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea . privind „folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune”.
La aceste cheltuieli se referă art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa - inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - și indiferent dacă locuința este folosită de altă persoană decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului îi profită, de exemplu, întreținerea și repararea părților comune.
Nu același lucru se întâmplă cu așa numitele cote din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, și anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună în sensul art.3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr.114/1996 (terasă, acoperiș, structură de rezistență etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
În privința acestor din urmă cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea comună, ci se regăsește într-un raport contractual de prestări servicii, încheiat între furnizorul serviciilor și beneficiar (locatarul - cel care locuiește - proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezintă prețul serviciilor și trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociațiilor de locatari, care le poate pretinde, în virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situația locativă, de la cei în numele cărora a făcut sau trebuie să facă plata - în acest sens este și art. 1547 Cod civil, privind reținerea anticipațiilor și spezelor.
În privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine
beneficiarului deci, în speță, chiriașei, care conform art.29 din Legea nr.114/1996, trebuie să suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuită a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecință, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat că este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezultă că acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția pârâtului ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasivă pe acest aspect.
Mai mult, potrivit art. 1349 cod civil „orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduita pe care legea sau obiceiul locului le impune și să nu aducă atingere, prin acțiunile ori inacțiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligație răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral
Conform cap. III din contractul de închiriere chiriașul este obligat la plata cotelor de întreținere.
Pârâtul a considerat că obligând M. București la plata cheltuielilor de întreținere se va crea un precedent, încurajându-se astfel chiriașii din locuințele din fondul locativ de stat să nu-și mai achite cotele de întreținere știind că acestea vor fi achitate de municipalitate, ori este absurd ca municipalitatea să suporte din bugetul local plata cotelor la întreținere a celor rău platnici.
În art.3 lit. c din Regulamentul anexa la Legea nr.114/1996 este definită noțiunea de proprietate comună în cadrul unui condominiu/.-se la acele elemente ce se afla în proprietatea comună forțată pe cote-părți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea comună, și anume cele privind „folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune”.
La aceste cheltuieli se referă art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - și indiferent dacă locuința este folosită de altă persoană decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului îi profita, de exemplu, întreținerea și repararea părților comune.
Nu același lucru se întâmplă cu așa numitele cote din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, și anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună în sensul art.3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr.114/1996 (terasă, acoperiș, structură de rezistență etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
În privința acestor din urmă cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea comună, ci se regăsește într-un raport contractual de prestări servicii, încheiat între furnizorul serviciilor și beneficiar (locatarul - cel care locuiește - proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezintă prețul serviciilor și trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociațiilor de locatari, care le poate pretinde, în virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situația locativă, de la cei în numele cărora a făcut sau trebuie să facă plata - în acest sens este și art. 1547 Cod civil privind reținerea anticipațiilor și spezelor.
Așa fiind, în privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speță, chiriașilor care, în plus, conform art.29 din Legea nr.114/1996, trebuie să suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuită a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecință, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat că este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezultă că acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția pârâtului ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasivă pe acest aspect.
Pârâtul a considerat că, obligând M. București la plata cheltuielilor de întreținere se va crea un precedent, încurajându-se astfel chiriașii din locuințele din fondul locativ de stat să nu-și mai achite cotele de întreținere, știind că acestea vor fi achitate de municipalitate, ori este absurd ca municipalitatea să suporte din bugetul local plata cotelor la întreținere a celor rău platnici.
Mai mult, dispozițiile art.3 alin.1 din HG nr.400/2003 statuează că pentru întreținerea, repararea și exploatarea proprietăților individuale, precum și a proprietăților comune indivize în cadrul unor condominii, utilizatorii acestora, chiriași sau proprietari, efectuează cheltuieli sau au obligații financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală. Textul de lege invocat are în vedere stabilirea obligațiilor financiare criteriul utilizării imobilului, urmând ca aceste obligații să incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chiriaș.
În același sens sunt și dispozițiile art.24 alin.3 din același act normativ care dispune ca în situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește. Conform Cap. V din contractul e închiriere cotele de întreținere la Asociația de Locatari se achită de către chiriaș.
Mai mult decât atât, facilitățile de care s-au bucurat parații persoane fizice, în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezultă din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse și asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresă în acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legală. Obligând M. București la plata cotelor de întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local stabilit pentru anul calendaristic în curs și aprobat cu 1 an anterior.
Referitor la capătul privind obligarea pârâtului la plata fondului de rulment, pârâtul a solicitat respingerea acestuia pentru următoarele motive:
Dispozițiile art.3 alin.1 din HG nr.400/2003 statuează că pentru întreținerea, repararea și exploatarea proprietăților individuale, precum și a proprietăților comune indivize în cadrul unor condominii, utilizatorii acestora, chiriași sau proprietari, efectuează cheltuieli sau au obligații financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală.
Textul de lege invocat are în vedere stabilirea obligațiilor financiare criteriul utilizării imobilului, urmând ca aceste obligații să incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chiriaș. În același sens sunt și dispozițiile art.24 alin.3 din același act normativ care dispune că, în situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește, acesta va participa și la formarea fondului de rulment.
Conform alin.2 din art.24 din același act normativ, fondul de rulment deja încasat se restituie în situația de schimbare a domiciliului.
Pârâtul a menționat dispozițiile art. 12 din Hotărârea nr.400/2003, respectiv una dintre atribuțiile Comitetului executiv fiind răspunderea pentru încasare lunară a cotelor de contribuție, emiterea de somații către restanțieri ce nu efectuează plăți la termen, coroborat cu art. 19 pct.8 care dispune că administratorul are atribuție să sesizeze comitetul executiv pentru somarea restanțierilor și aplicarea procedurilor de recuperare a restanțelor cu penalizările aferente.
Referitor la fondul de reparații, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere pentru următoarele motive:
Conform art.45 alin.3 din Legea nr.230/2007 „proprietarii, membrii ai asociației de proprietari, au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și prezența adunării generale, suma anuală necesară pentru constituirea/completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații, proprietarii membrii ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special”. Cum în speță nu s-a făcut dovada că s-a aprobat acest fond, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere.
Referitor la obligarea pârâtului la plata cheltuieli de judecată, pârâtul a solicitat respingerea acestora ca neîntemeiată, dat fiind că plata cotelor de întreținere, a penalităților, a fondurilor de rulment și de reparații cad în sarcina chemaților în garanție, urmând ca aceștia să fie obligați la plata acestor sume, dat fiind că crearea prejudiciului în patrimoniul reclamantei este datorat de atitudinea chematului în garanție, beneficiar al utilităților de servicii publice.
Față de aceste considerente, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate iar, în caz contrar, admiterea cererii de chemare în garanție și obligarea chematului în garanție la plata cotelor de intretinere restante și a cheltuielilor de judecată.
Referitor la cererea de chemare în garanție a numiților P. Ș., P. M., P. L. Ș., P. E. G., pârâtul a solicitat ca, în situația în care instanța va admite cererea principală, să se dispună obligarea chemaților în garanție la plata a sumelor la care va fi obligat M. București către reclamantă, inclusiv la plata cheltuielilor de judecată.
Chemații în garanție persoane fizice locuiesc în imobil și au beneficiat de serviciile prestate, prin urmare au obligația de a plăti cotele de întreținere care se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună.
Aceștia s-au obligat să achite cotele lunare de întreținere la Asociația de P., iar această obligație îi incumbă conform art.1270 Noul Cod civil, fiind corelativă drepturilor locative proprii dobândite de aceștia, astfel că sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a acesteia. Prin fapta ilicită a chemaților în garanție, constând în nerespectarea obligației contractuale de plată a cotelor de întreținere la cheltuielile asociației de proprietari la scadență, i s-a produs pârâtului M. București un prejudiciu, reprezentat de sumele pe care acesta va fi obligat să le plătească reclamantei, între acest prejudiciu și fapta ilicită existând un raport de cauzalitate.
Prin urmare, în materie contractuală, vinovăția se prezumă, iar chemații în garanție nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere, urmează ca instanța să oblige chemații în garanție la plata cotelor restante de întreținere, precum și a cheltuielilor de judecată deoarece promovarea prezentei acțiuni ține de atitudinea culpabilă a acestora.
Potrivit contractului de închiriere, chiriașul se obligă să efectueze cheltuielile de întreținere, reparație/înlocuire a tuturor elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă, iar plata întreținerii cade exclusiv în sarcina chiriașului.
Având în vedere că pârâtul se află în prezența unui raport juridic născut din răspunderea civilă contractuală, respectiv încălcarea de către pârâți a unei obligații născute în contract, prejudiciul cocontractantului, legătură de cauzalitate între neexecutarea obligației de către chemații în garanție și culpa acestora.
Potrivit contractului de închiriere nr.2028/22.11.2001 CAP III chemații în garanție nu și-au îndeplinit obligația de plată a cotelor de întreținere asumate prin contract, aducând prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al pârâtului M. București. Prejudiciul patrimonial în care se concretizează această atingere se ridică la sumele solicitate de către reclamantă cu titlu de cote de întreținere, penalități ale asociației și ale furnizorilor, precum și cheltuielile de judecată.
Listele de întreținere menționează la rubrica privind apartamentul în cauză drept datornic figurează persoană fizică, beneficiară a cotelor de întreținere.
Pârâtul a solicitat ca reclamanta să prezinte conform art. 150 Cod procedură civilă, originalele înscrisurilor de care înțelege să se folosească în prezenta cauză și să le certifice pe cele aflate la dosarul cauzei, să depună copie certificată după statutul prin care s-a reorganizat asociația de locatari în asociație de proprietari, precum și după încheierea prin care s-a atribuit statutul de persoană juridică.
De asemenea, pârâtul a solicitat să se depună copii de pe Hotărârea Adunării Generale prin care s-au stabilit penalitățile de întârziere și cuantumului acestora.
În situația în care instanța va admite acțiunea, pârâtul a solicitat obligarea chemaților în garanție la plata cotelor de întreținere, a penalităților și a cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezentul litigiu.
În drept, pârâtul a invocat dispozițiile art.72-74 Noul Cod de procedură civilă, art.205 Noul Cod de procedură civilă, 451 Noul Cod de procedură civilă, Legea nr.114/1996.
Urmare solicitării instanței, la data de 06.05.2015 au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Administrația Fondului Imobiliar (filele 150-157).
La termenul de judecată din 22.06.2015 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București ca neîntemeiată, cu motivarea din încheierea de ședință de la acea dată-fila 175 dosar.
La același termen de judecată instanța a încuviințat în principiu cererea de chemare în garanție.
Chemații în garanție nu au formulat întâmpinare sau alte cereri.
Instanța a încuviințat pentru reclamantă și pârât proba cu înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 03.09.2015, reclamanta a depus la dosar precizări privind stabilirea fondului de reparații și de rulment, anexând înscrisuri în dovedire.
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin HG 1588/2007, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.
Având în vedere dispozițiile legale anterior citat, inclusiv art. 46 din Legea nr. 230/2007 și art. 58 alin. 2 din același act normativ, enunțate în cadrul analizei excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, instanța constată că pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului 50 din blocul D17, avea obligația să achite cotele de contribuție la cheltuielile Asociației de P., aferente acestui spațiu.
Instanța reține că, în materia obligațiilor de rezultat, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligației a cărei existență a fost probată mai întâi de către creditor.
În speță, pârâtul, deși îi revenea această sarcină în baza art. 129, alin. 1, teza finală Cod procedură civilă, nu a făcut nicio probă în sensul achitării sumelor de 9176,73 de lei reprezentând cote de contribuție la cheltuielile comune de folosință pentru perioada ianuarie 2013-decembrie 2014, creanță dovedită de către reclamantă prin listele de întreținere depuse la dosar și necontestate de către pârât, coroborate cu extrasul de cont de la fila 136- dosar.
Instanța constată că acțiunea reclamantei este întemeiată și sub aspectul solicitării penalităților de întârziere, astfel încât și capătul de cerere cu acest obiect va fi admis. Astfel, datorită neplății sau plății cu întârziere a cotelor lunare de întreținere, pârâții datorează și penalități de întârziere, hotărâte de Adunarea Generală în ședința de data de 07.06.2002, conform procesului-verbal aflat la fila 15 dosar.
Aceste penalități – însumând 3893,57 lei pentru perioada ianuarie 2013-decembrie 2014, penalități calculate conform calculului de la fila 136 dosar, urmează a fi suportate de pârâți în temeiul art.49 din Legea nr.230/2007, modul de calcul respectând prevederile legale, fiind indicat numărul de zile de întârziere, procentul de penalitate aplicat, cuantumul penalității nedepășind cota asupra căreia au fost aplicate.
În baza art.45 alin.3 din Legea 230/2007 și art.24 din HG 1588/200, conform hotărârilor Adunărilor Generale din datele de 24.03.2009 și 04.03.2014, depuse la dosar la termenul de judecată din 03.09.2015, instanța va obliga pârâtul și la plata sumei de 294,01 lei fond de reparații pentru perioada aprilie 2014-decembrie 2014 și 67 lei fond de rulment pentru perioada iunie 2014-decembrie 2014, conform modului de calcul cuprins în desfășurătorul depus la dosar la același termen de judecată.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, instanța reține că, așa cum rezultă din contractul de la fila 152 dosar apartamentul pentru care se datorează cotele de contribuție este închiriat chematului în garanție P. Ș. ca titular de contract.
Conform fișei locative de la fila 153 verso dosar chemații în garanție P. M., P. L. Ș. și P. E. G. sunt menționați în contractul de închiriere ca persoane care locuiesc împreună cu titularul de contract.
Întrucât locuința se atribuie în considerarea tuturor membrilor care compun familia iar titularul care încheie contractul ca locatar principal încheie contractul în numele întregii familii prin efectul acestui contract membrii de familie dobândesc drepturi locative proprii.
Cu privire la fondul cererii de chemare în garanție, instanța reține că în conformitate cu art. III lit. b din contractul de închiriere cheltuielile de întreținere cad în sarcina chiriașului.
Ca atare, având în vedere disp.art.969 Cod civil în vigoare la data încheierii contractului și ale art.62 și urm. Cod procedură civilă va obliga chemații în garanție să plătească pârâtului M. București prin Primar General suma de să plătească pârâtului M. București prin Primar General următoarele sume: 9176,73 lei cote de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru perioada ianuarie 2013-decembrie 2014, 3893,57 lei penalități de întârziere aferente acelorași cote, 294,01 lei fond de reparații pentru perioada aprilie 2014-decembrie 2014, 67 lei fond de rulment pentru perioada iunie 2014-decembrie 2014, având în vedere că modul de calcul al debitului nu a fost contestat de chemații în garanție.
În baza art.453 Cod procedură civilă instanța va obliga pârâtul M. București la 800 lei cheltuieli de judecată reclamantei, onorariu de avocat conform chitanței nr.11/26.03.2015, având în vedere valoarea obiectului pricinii și munca depusă de avocat.
În baza art.1349 Cod civil și 453 Cod procedură civilă va obliga chemații în garanție la 800 lei cheltuieli de judecată pârâtului M. București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari .>, cu sediul în București, ., ., având C._, în contradictoriu cu pârâtul M. București, cu sediul în București, ..291 - 293, sector 6.
Obligă pârâtul M. București prin Primar General să achite reclamantei următoarele sume: 9176,73 lei cote de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru perioada ianuarie 2013-decembrie 2014, 3893,57 lei penalități de întârziere aferente acelorași cote, 294,01 lei fond de reparații pentru perioada aprilie 2014-decembrie 2014, 67 lei fond de rulment pentru perioada iunie 2014-decembrie 2014.
Admite cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. București prin Primar General în contradictoriu cu chemații în garanție P. Ș., P. M., P. L. Ș. și P. E. G., toți cu domiciliul în București, ., ., etaj 8, apartament 50, sector 2.
Obligă chemații în garanție să plătească pârâtului M. București prin Primar General următoarele sume: 9176,73 lei cote de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru perioada ianuarie 2013-decembrie 2014, 3893,57 lei penalități de întârziere aferente acelorași cote, 294,01 lei fond de reparații pentru perioada aprilie 2014-decembrie 2014, 67 lei fond de rulment pentru perioada iunie 2014-decembrie 2014.
Obligă pârâtul M. București la 800 lei cheltuieli de judecată reclamantei.
Obligă chemații în garanție la 800 lei cheltuieli de judecată pârâtului M. București.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.09.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Red.CAE/Thred.MV/8 ex./15.09.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 6298/2015. Judecătoria SECTORUL 6... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 6292/2015. Judecătoria... → |
|---|
