Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 1249/2015. Judecătoria SIBIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1249/2015 pronunțată de Judecătoria SIBIU la data de 06-03-2015 în dosarul nr. 1249/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SIBIU
SECTIA CIVILA
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1249/2015
Ședința publică de la 06.03.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. G. – judecător
Grefier: E. A.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe petent J.-I. A. -M., petent I. A. –F. și pe intimat AGENȚIA R. DE SECURITATE SRL, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară .
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că s-a depus la dosar cerere de judecare în lipsă din partea petentelor, după care:
Instanța, verificând competenta în baza art.131 N.c.p.c raportat la art.117 din C.civ., constată că este competentă general, material și teritorial pentru soluționarea prezentei cauze .
În baza art. 201 al.1 N.c.p.c constată că s-a depus întâmpinare termenul prevăzut de lege și s-a depus răspuns la întâmpinare.
Deliberând față de cererile în probațiune depuse la dosar, respectiv proba cu înscrisuri, în baza art. 237 pct.7 raportat la art.255 alin.1 N.c.p.c și văzând și dispozițiile art. 258 N.c.p.c, încuviințează proba cu înscrisuri ca probă admisibilă .
Nemaifiind cereri de formulat și probe de administrat, în baza art. 244 N.c.p.c. constată terminată cercetarea judecătorească.
În baza art. 389, art.392 și raportat la art. 394 N.c.p.c încheie faza dezbaterilor pe fondul cauzei și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, deliberând constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la această instanță la data de 10.10.2014, sub nr. de dosar_, petentele J.-I. A. –M. și I. A. –F., în contradictoriu cu intimata AGENȚIA R. DE SECURITATE SRL, au formulat plângere împotriva încheierii de reexaminare nr._ din 09.09.2014 emise de OCPI Sibiu, BCPI Sibiu in Dosarul nr._/01.08.2014, prin care au solicitat următoarele:
- admiterea plângerii formulate împotriva încheierii nr._ din 09.09.2014;
- modificarea in tot a încheierii de respingere atacate in sensul de a dispune admiterea cererii de reexaminare a încheierii nr._/2014 prin care s-a respins notarea in Cartea funciara nr._ a localității R. a actelor si faptelor juridice privind starea si capacitatea proprietarului tabular, Agenția R. de Securitate S.R.L., respectiv cedarea tuturor părtilor sociale deținute in cadrul acestei societăți de către asociatul unic B. A.-L. către cesionarii J.-lliescu A.-M. (45% din capitalul social), I. A.-F. (45% din capitalul social al societății) si lliescu E. (10% din capitalul social), conform Deciziei Asociatului Unic nr. 5 din 28.07.2011 si Contractului de cesiune de părti sociale atestat sub nr. 018 din 28.07.2011 de Av. M. L..
- modificarea in tot a încheierii de respingere a notarii in sensul admiterii cererii si dispunerii efectuării notarii solicitate in cartea funciara;
- obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata (onorariu de avocat, taxa judiciara de timbru).
În fapt, arată că Încheierea nr._/09.09.2014 nu analizează si nu răspunde niciuneia dintre criticile formulate in cererea de reexaminare, pe care, practic, o ignora cu desăvârșire. Nu rezulta din încheierea atacata care sunt motivele pentru care cererea de reexaminare se impunea a fi respinsa (nici nu rezulta ca ar fost lecturata de registratorul investit cu soluționarea ei).
Încheierea de respingere nr._/09.09.2014 se raportează la prevederile Codul civil intrat in vigoare la 01.10.2011, fără a arata de ce aceasta este legea aplicabila, in condițiile in care, in motivarea cererii de reexaminare s-a arătat ca, legea civila aplicabila cererii de notare este, raportat 3 dispozițiile legii de punere in aplicare a Noului Cod civil, Legea nr. 7/1996, republicata, modificate, in forma in vigoare in iulie 2011 (anterior modificării ei prin Noul Cod Civil). În ceea ce privește considerentele încheierii atacate, care sunt străine de criticile formulate in cuprinsul cererii de reexaminare, ele sunt străine si de cererea de notare cu a cărei soluționare am investit OCPI Sibiu - BCPI Sibiu. Parcurgerea procedurii opozabilității cesiunii in condițiile Legii 31/1990 este diferita de opozabilitatea asigurata prin intermediul publicității imobiliare pentru ca cei interesați de achiziționarea unui imobil proprietatea societății sa cunoască viciile de consimțământ ce pot afecta voința exprimata de asociatul unic care figurează in evidentele registrului comerțului, pana la îndeplinirea formalităților de publicitate conform Legii nr. 31/1990, aflate in derulare.
De altfel, opozabilitatea unor acte sau fapte ce se înregistrează in Registrul Comerțului, conform Legii 31/1990 se poate asigura si pe alte căi, iar cel căruia i-a fost adusa la cunoștința un astfel de act sau fapt nu va mai putea invoca inopozabilitatea, astfel cum rezulta in interpretarea per a contrario a art. 5 alin. (2) teza finala din Legea 26/1990:
„ (2)Persoana care are obligația de a cere o înregistrare nu poate opune terților actele ori faptele neînregistrate, în afară de cazul în care face dovada că ele erau cunoscute de aceștia.”
Reclamantele, in calitate de cesionari ai unei participații însumând 90% din capitalul social al Agenției Romane de Securitate S.R.L., au formulat cererea de notare, pentru a aduce la cunoștința terților care ar fi interesați de cumpărarea unui teren care figurează in patrimoniul societății, de faptul ca cel care este încă, in mod public, asociat unic, nu mai deține aceasta calitate, in mod real. Cererea de notare a fost una legala, diligenta (si in lumina dispozițiilor art. 5 alin. 2 din Legea nr. 26/1990) iar registratorii de carte funciara investiți cu soluționarea ei au dovedit nu numai necunoașterea legii si a principiilor fundamentale ale instituției publicității imobiliare, dar si disprețul total pentru petițiile care le sunt înaintate si pentru argumentele prezentate de petiționar (inclusiv prin memoriul de motive depus in susținerea cererii).
Potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Noului Cod civil: "Dispozițiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după . Codului civil."
Actele in temeiul cărora au solicitat notarea, respectiv care privesc starea (si capacitatea) persoanei titular al dreptului de proprietate tabular asupra imobilului înscris in Cartea funciara sunt încheiate la data de 28.07.2011, adică anterior intrării in vigoarea a noului cod civil.
Nu sunt deci incidente asupra cererii de notare pe care au formulat-o, dispozițiile art. 902 din Noul Cod Civil, ci dispozițiile in vigoare la data actelor respective si anume cele ale Legii 7/1996, republicata in 2004 si ale art. 42 din Regulamentului aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, forma in vigoare la acel moment:
Art. 19. lit. C.lit. b:
"C. Partea a lll-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, care va cuprinde: ... b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;..."
Art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996 potrivit cărora:
"(4) înscrierile sunt de trei feluri:
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Chiar si in raport cu dispozițiile, neincidente in cauza, ale art. 902 din Noul Cod Civil, Art. 24 lit. C din Legea nr. 7/1996, republicata, si art. 42 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, cererea de notare se încadra pe deplin in cazurile de notare reglementate de acestea pentru ca enumerarea cazurilor de la art. 902 nu este limitativa, ci exemplificativa.
Nici dispozițiile Legii nr. 31/1990 invocate in încheierea de respingere nu sunt aplicabile: dispozițiile art. 54 se refera la ceea ce poate sau nu poate sa facă "societatea" sub aspectul opozabilității "neregularităților" la numirea organelor societății autorizate sa o reprezinte. Or cererea de notare nu privește organe autorizate sa reprezinte societatea (adică administratorii ei), ci pe asociații societății si nu este făcuta de societate, ci de reclamante ca persoane fizice. Chiar si in cazul societății este însa expres reglementata ca excepție situația in care "societatea face dovada ca terții au avut cunoștința pe alta cale de nereguli".
MOTIVELE DE NETEMEINICIE A ÎNCHEIERII ATACATE
Proprietarul tabular este o persoana juridica - Agenția R. de Securitate SRL, al cărui organ de decizie este, potrivit legii, Adunarea Generala a Asociaților / Asociatul unic (așa cum este in cazul de fata pentru ca in evidentele publice, in Reg. Corn. București Agenția R. de Securitate S.R.L, figurează ca fiind societate cu răspundere limitata cu asociat unic in persoana numitei B. A. L..)
Orice decizie cu privire la acte de dispoziție asupra imobilului înscris in cartea funciara nr._ R., se ia de către proprietarul tabular prin organul sau de conducere - Asociat unic / Adunarea Generala a Asociaților.
Or, aceasta este o chestiune care privește starea persoanei juridice proprietar tabular, respectiv "proprietarii persoanei juridice" si mai ales formarea voinței persoanei juridice, respectiv manifestarea voinței ei in vederea perfectării acordului de voința generator de raporturi juridice (concret - vânzare imobil).
La data de 28.07.2011 asociatul unic B. A. L. a adoptat Decizia nr. 5/28.07.2011 prin care a hotărât cesiunea tuturor părților sociale deținute de asociatul unic către subsemnatele (90% din capitalul social) si către lliescu E. 10% (din capitalul social).
La aceeași data, 28.07.2011 a fost semnat contractul de cesiune de părti sociale, atestat sub nr. 018/28.07.2011 de Av. M. L.. Toate părțile sociale deținute de asociatul unic B. A. L. fiind cedate subsemnatelor (90% din capitalul social) si către lliescu E. 10% (din capitalul social).
Cu privire la aceasta cesiune nu au fost făcute însa, in termenul prevăzut de lege (15 zile de la adoptarea ei - Art. 202 alin. 21 din Legea nr. 31/1990, modificata, republicata), formalitățile de publicitate, situația fiind de natura se le prejudicieze atat pe petente, cat si pe terții care intra in orice raporturi juridice (inclusiv cu privire la imobilul inscris in cartea funciara nr._ a localității R.) in considerarea informațiilor publice cu privire la societate.
La data de 07.07.2014, petentele au solicitat la ORCTB, menționarea in Registrul Comerțului a Deciziei nr. 5/28.07.2011 si publicarea ei in Monitorul Oficial partea a IV-a ca formalitate obligatorie in temeiul dispozițiilor Art. 202 alin. 21 din legea nr. 31/1990, premergător înscrierii cesiunii in registrul comerțului, pentru opozabilitate fata de terți.
Cererea menționata la punctul precedent a fost admisa la data de 09.07.2014, dispunându - se ca Decizia nr. 5/28.07.2011 sa fie menționata in Registrul Comerțului si publicata in Monitorul Oficial Partea a IV-a.
Dispozițiile art. 902 alin. 1 din Noul cod civil nu sunt aplicabile in cauza, dar daca măcar ar fi fost aplicate corect soluția data cererii de notare nu ar fi fost una fundamental greșita. Astfel, potrivit art. 902 alin. 1 din Noul Cod Civil:
"Drepturile, faptele si alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. 2 devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, daca nu se dovedește ca au fost cunoscute pe alta cale, in afara cazului in care din lege rezulta ca simpla cunoaștere a acestora este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate. ..." iar potrivit art. 876 alin. 2 "in cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise in cartea funciara si alte drepturi, fapte si raporturi juridice, daca au legătura cu imobilele înscrise in cartea funciara."
In continuare, la alin. 2 al art. 902 din Noul Cod civil se face o enumerare exemplificativa de acte, fapte, raporturi juridice ce pot fi notate. Caracterul exemplificativ al enumerării este unanim recunoscut doctrinar:
„ Acte și fapte juridice a căror opozabilitate este asigurată exclusiv prin notarea in cartea funciară. Textul art. 902 NCC enumera, nelimitativ, actele și faptele juridice care, pentru a fi opozabile terților, trebuie notate în cartea funciară. Unele dintre aceste acte și fapte au legătură cu capacitatea civilă a persoanelor titulare de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară (punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri; cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare a morții; deschiderea procedurii insolvenței). Alte fapte sau situații juridice indică însușirile juridice ale imobilelor înscrise în cartea funciară (calitatea de bun comun a unui imobil; destinația unui imobil de locuință a familiei). Prin alte notări se fac publice anumite acte juridice din care izvorăsc drepturi personale în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară (locațiunea și cesiunea de venituri; antecontractul și pactul de opțiune; dreptul de preempțiune născut din convenții).”
Mai mult decât atât potrivit art. 42 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 (care se aplica in continuare si atunci cand sunt incidente dispozițiile Art. 902 din Noul cod civil):
(1)Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul.
(2)în această categorie pot fi enumerate: ... d) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană, de natură să afecteze regimul juridic al bunului imobil; ... t) orice alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege și au legătură cu imobilul.
In drept se invocă dispozițiile cele ale art. 19 si art. 24 alin. 4 lit. c, art. 31 din legea nr. 7/1996, republicata in martie 2004, citate la pct. 1. Sunt de asemenea incidente dispozițiile art. 42 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 (care avea si la data de 28.07.2011 forma sus citata).
În probațiune se solicită încuviințarea probei cu înscrisuri .
Cererea a fost legal timbrată.
S-au anexat copie încheiere de reexaminare, extras CF
Intimata a depus la dosar întâmpinare la data de 27.11.2014( f 42-46), prin care solicită respingerea ca neîntemeiata a plângerii formulate de către petente împotriva încheierii de reexaminare nr._/09.09.2014 emisa de OCPI Sibiu in dosarul nr._/01 august 2014.
In fapt, se arată că intimata a fost înființata începând cu anul 1999. Din anul 2002 pana in prezent, calitatea de asociat unic si administrator i-a aparținut d-nei A. L. B..
La data de 7 iulie 2014 s-a solicitat printr-o cererea de depunere/menționare acte înregistrata sub nr._ la Oficiul N. al Registrului Comerțului in numele societății AGENȚIA R. DE SECURITATE S.R.L, de către dna. J.-lliescu A. M., prin avocat, conform unei împuterniciri avocațiale care nu a fost niciodată stampilata si semnata de către reprezentanta subscrisei dna. A. L. B., transmiterea dreptului de proprietate asupra acțiunilor, respectiv menționarea Deciziei Asociatului Unic nr. 5 din data de 28 iulie 2011.
Prin Decizia Asociatului Unic nr. 5 încheiata la data de 28 iulie 2011, s-a hotărât cedarea unui număr de 9 (noua) partí sociale la valoare nominala de 10 lei fiecare, reprezentând 45% din capitalul social al societății către dna J.-lliescu A.-María cedarea unui număr de 9 (noua) părți sociale la valoarea nominala de 10 lei fiecare, reprezentând 45% din capitalul social al societății către dna. I. A. F. precum si cedarea unui număr de 2 (doua) părți sociale la valoare nominala de 10 lei fiecare reprezentând 10% din capitatul social al societății către dna. I. E. . Învederează că ca aceasta Decizie nu poarta stampila societății AGENȚIA R. DE SECURITATE S.R.L
Astfel, . redactata Decizia asociatului unic nr. 5 din 28 iulie 2014 precum si contractul de cesiune, insa ulterior partile de comun acord au renunțat la cele hotărâte urmând ca acționariatul in cadrul societății sa rămână același, respectiv dna. A. B. sa detina in continuare calitatea de asociat unic si administrator.
In susținerea celor arătate sta faptul ca timp de trei ani de zile niciuna dintre persoanele care dețin calitatea de cesionari potrivit contractului de cesiune nu a făcut nici cel mai mic demers in vederea solicitării înregistrării acestor înscrisuri la Oficiul N. al Registrului Comerțului pentru a fi publicate in Monitorul Oficial. Doua dintre aceste persoane au inteles sa depună solicitare in acest sens abia la data de 7 iulie 2014, desi potrivit dispozițiilor legale depunerea actelor trebuia efectuata in termen de 15 zile de la momentul semnării acestora.
De asemenea, ca lucrurile au stat asa poate confirma si cea de-a treia persoana care a avut calitatea de cesionar potrivit contractului atestat sub nr. 018/28 iulie 2014, numita I. E.. Deosebit de important este faptul ca la momentul soluționării cererii din data de 7 iulie 2014 s-a constatat ca exista inadvertențe intre datele existente in Decizia Asociatului Unic din iulie 2011 si datele societății la acest moment in ceea ce privește capitalul social, valoarea pârtilor sociale.
Aceste neconcordante au rezultat din faptul ca intre timp au mai fost operate modificări la Registrul Comerțului potrivit Deciziilor asociatului Unic dna. A. B., cum ar fi cea din data de 11 august 2011 înregistrata la Oficiul N. ol Registrului Comerțului sub nr._ din 9 august 2011 privind înregistrarea modificării actului constitutiv al societății cuprinsa in Decizia asociatului unic dna. A. L. B. in baza Rezoluției nr._.
Cu aceasta ocazie s-au realizat modificări in societate prin decizia asociatului unic dna. A. L. B. privind majorarea capitalului social de la valoarea de 200 lei la 100.000 lei, valoarea nominala a părtilor sociale care potrivit dispozițiilor din actul constitutiv încheiat la data de 01 august 2011 aparțin in totalitate si exclusiv asociatului unic.
Prin urmare, cererea din data de 7 iulie 2014 de înregistrare a Deciziei asociatului unic nr. 5/28 august 2011 a fost soluționata cu observațiile privind inadvertentele constatate privind valoarea capitalului social, valoarea nominala a părților sociale precum și datele consemnate în acea Decizie si situația actuala a societății in evidentele registrului comerțului.
In permanenta, singura persoana care a administrat societatea si s-a ocupat de conducerea acesteia, de contractele încheiate a fost dna. A. B., in calitatea sa de asociat unic si administrator.
F. de aceasta situație, intimata a formulat la data de 24 iulie 2014, in termenul legal atat plângere împotriva Rezoluției prin care s-a admis cererea din 7 iulie la Oficiul N. al Registrului Comerțului cat si opoziție împotriva Deciziei Asociatului Unic nr. 5 din data de 28 iulie 2011, depusa in vederea publicării si menționării in Registrul Comerțului potrivit Rezoluției nr._/09 iulie 2014, urmând a fi soluționate potrivit procedurii legale.
A invocat, de asemenea, dispozițiile art. 202 alin. 21 si urm. din Legea nr. 31/1990 care stabilesc faptul ca publicarea Hotărârii prin care se decide cedarea unor parti sociale este obligatorie. Astfel, aceasta decizie desi ar fi trebuit sa se depună in termen de 15 zile, s-a solicitat depunerea si menționarea ei abia la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul in care se susține ca ar fi redactata, respectiv la data de 7 iulie 2014.
Potrivit dispozițiilor legale, in cazul in care reprezentantul legal al societății nu realizează înregistrarea mențiunilor referitoare la modificările survenite in cadrul societății, aceasta înregistrare se poate face și la cererea persoanelor interesate, în termen de cel mult 30 de zile de la data când a fost cunoscut actul sau faptul supus înregistrării.
Este limpede ca, nu pot fi avute în vedere susținerile petentelor in sensul ca subscrisa ar fi responsabila de situația creata, situație de natura sa le prejudicieze pe acestea, care desi aveau posibilitatea si interesul de a efectua acest demers privind înregistrarea mențiunilor referitoare la modificările survenite în cadrul societății, nu au realizat nimic in acest sens toata aceasta perioada de trei ani.
De altfel, atat Decizia invocata cat si contractul de cesiune nu au fost înregistrate nici în evidențele societății, iar din conținutul înscrisurilor rezultă că acestea nu îndeplinesc cerințele legale pentru a se considera că ar fi operat pretinsa cesiune, deoarece, stampila societății nu apare pe niciunul dintre înscrisuri.
Mai mult decât atat, a fost înregistrata la Oficiul Registrului Comerțului si Decizia nr. 618 din 26 august 2014 a Asociatului Unic al subscrisei prin care se renunța la Decizia Asociatului Unic nr. 5 din data de 28 iulie 2011, înregistrata la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București sub nr._/07.07.2011 având ca obiect cesiunea de parti sociale, renunțarea la cesiunea părților sociale fiind adusa la cunoștința cesionarului.
Susținerile petentelor in sensul ca aceasta cerere este necesara a aduce la cunoștința terților interesați de cumpărarea unui teren care figurează in patrimoniul societății ca cel care este inca, in mod public, asociat unic mai deține aceasta calitate sunt total nefondate si lipsite de realitate.
Este limpede ca potrivit legii precum si in raport de împrejurările invocate, notarea in cartea funciara a faptului personal privind pe proprietarul tabular, subscrisa, constând in cedarea tuturor pârtilor sociale deținute in cadrul acestei societăți de către asociatul unic B. A. L. către cesionarii J. I. A.-M., lliescu A. F. si lliescu E., in baza Deciziei nr. 5 din 28.07.2011 si Contractului de cesiune de parti sociale din 28 iulie 2011 s-a respins in mod corect.
Potrivit art. 203 din Legea nr. 31/1990, transmiterea pârtilor sociale trebuie inscrisa in Registrul Comerțului si in Registrul de asociați al societății, nu in registrul de publicitate imobiliara, nefiind prevăzuta opozabilitatea prin înscrierea in cartea funciara.
Conform dispozițiilor art. 1 alin. 3 din Legea nr. 76/1996, republicata "Cartea funciara cuprinde descrierea imobilelor si inscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătura cu imobilele", iar potrivit dispozițiilor art. 23 pct B lit f din Legea nr. 76/1996, partea a II a cărtii funciare cuprinde "...f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si acțiunile privitoare la proprietate...", astfel ca structura acționariatului proprietarului tabular nu privește cartea funciara, nu este un fapt personal care sa aibă relevanta asupra imobilului înscris cartea funciară .
Asa cum rezulta din dispozițiile invocate mai sus, scopul publicității "imobiliare este acela de a asigura publicitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice, precum si a oricăror altor aporturi juridice; entitățile de baza ale sistemului de cadastru si carte funciara sunt imobilul si proprietarul.
Conform prevederilor art. 24 alin (3) din Legea nr.7 / 1996 "Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie la cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești râmase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil."
Un alt argument in respingerea cererii consta in faptul ca notarea solicitata nu se încadrează nici in cazurile enumerate la art. 42 din Regulamentul de organizare si funcționare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificările și completările ulterioare. Conform acestui articol, "notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor si alte înscrieri cu caracter temporar în legătura cu imobilul...".
De asemenea, in mod corect s-au avut in vedere, în motivarea încheierii de respingere si dispozițiile art. 903 alin. 3 Cod civil, aplicabile in speța, potrivit cărora pot fi notate in cartea funciara "orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătura cu imobilul si care sunt prevăzute in acest scop", ori contractul de cesiune de părți sociale cat si decizia asociatului unic nu îndeplinesc cele doua condiții cumulativ potrivit dispozițiilor legale.
In drept, art. 31 alin 2 din Lg 7/1996, Legea nr. 7/1996, art. 903 alin. 3 Cod civ. si urm.
În probațiune solicită încuviințarea probei cu înscrisuri.
Petentele au depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care arată că apărările formulate de intimata sunt străine de natura pricinii ce face obiectul acestui dosar si ca lipsesc cu desăvârșire din întâmpinare argumente cu privire la netemeinicia cererii de chemare în judecată . În tot cuprinsul întâmpinării care dezbate chestiuni străine de pricina, argumente juridice privind chestiunile invocate - greșita aplicare in cauza a art. 902 din Noul Cod civil (si, in subsidiar, in cazul in care se retine aplicabilitatea, interpretarea greșita a acestor dispoziții legale), aplicarea in timp a Legii nr. 7/1996. astfel cum a fost susținuta in cererea de chemare in judecata, respectiv aplicarea in cauza a formei ei republicata in martie 2004, incidența dispozițiilor art. 42 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 in forma aplicabila in iulie 2011. O simpla mențiune, in finalul întâmpinării ca "notarea solicitata nu se încadrează la art. 42 din Regulament", fara argumente pentru aceasta afirmație, mai ales ca textul este exemplificativ si trebuie coroborat cu legea in legătura cu aplicarea căreia a fost emis Regulamentul si afirmația ca in mod corect (fara a se arata de ce) s-au avut in vedere, in motivarea încheierii de respingere si dispozițiile art. 903 alin. 3 din Noul Cod civil (textul este greșit indicat, fiind vorba despre art. 902).
Obiectul cauzei nu este dreptul de proprietate asupra părților sociale, ci refuzul nelegal al OCPI de efectuare a unei notari perfect admisibile, legale si necesare. Susținerea faptului că cesiunea nu a fost înregistrată în termenul legal de 15 zile nu poate fi invocată în cauză, fiind străină de obiectul cauzei, ca de altfel toate apărările formulate de către intimată, problemele litigioase cu privire la cesiunea de creanță relevă cu prisosință situația litigioasă a proprietății societății.
S-au anexat hotărâri judecătorești.
S-a anexat dosar OCPI.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, instanța reține că, potrivit extrasului CF nr._ nr. top. 9156/1 în suprafață de 10 000 mp, măsurată, proprietarul imobilului este AGENȚIA R. DE SECURITATE SRL, imobil dobândit prin cumpărare conform contractului autentificat nr. 664/25. 04. 2013 de BNP D. E. și întabulat prin încheierea nr._/25. 04. 2013. Anterior acestui act, petentele au devenit acționare ale societății (proprietarul tabular) prin contractul de cesiune părți sociale nr. 018/28. 07. 2011 și a Deciziei Asociatului Unic nr. 5/28. 07. 2011. La data de 08. 07. 2014 petentele au formulat cerere la OCPI SIBIU pentru notarea faptului personal privind proprietarul tabular al imobilului descris mai sus, constând în cedarea tuturor părților sociale deținute de asociatul unic, petentelor și numitei I. E., în calitate de cesionare, iar prin încheierea nr._/09. 07. 2014 a fost respinsă cererea de notare privind cedarea tuturor părților sociale, cu motivarea că acest imobil nu era individualizat cu date de carte funciară și nr. cadastral/topografic în contractul de cesiune părți sociale și în Decizia Asociatului Unic, deoarece la data întocmirii acestor acte, intimata Agenția R. de Securitate SRL nu era proprietar tabular, nefiind îndeplinite condițiile cerute de art. 29 al. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996, aspecte prezentate pe larg și în referatul nr. 1621/2014. Petentele au formulat cerere de reexaminare împotriva acestei încheieri, iar prin încheierea nr._/06. 08. 2014 a fost respinsă cererea, cu motivarea că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 903 NCC și art. 42 din Ord. nr. 633/2006, cesiunea părților sociale neavând legătură cu imobilul, transmiterea părților sociale trebuind a fi înscrisă în Registrul Comerțului și în Registrul de asociați ai societății pentru opozabilitate și nu în cartea funciară, procedura înscrierii în CF trebuind să respecte principiul legalității formale și principiul relativității înscrierilor.
Împotriva acestei încheieri de reexaminare, petentele au formulat plângere la OCPI și la instanță, iar prin încheierea din 06. 22. 2015, constatându-se litispendență, s-a conexat dosarul nr._/306/2014 la dosarul nr._ .
Analizând încheierea de reexaminare nr._/06. 08. 2014 prin prima criticilor aduse de petente prin plângere, instanța constată că legea aplicabilă în prezenta speță este Legea nr. 7/1996 raportat la dispozițiile art. 76, 80 din Legea nr. 71/1996.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996.
„ (1) Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele.
(2) În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.
(3) Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.
(4) Înscrierile sunt de trei feluri:
a)intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiția justificării ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.”
Conform art. 42 din Ord. 633/2006 se pot nota în CF, „ notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul”, iar la art. 42 al. 2 lit. t „ se pot nota orice alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege și au legătură cu imobilul”.
Ori, contractul de cesiune părți sociale și notarea cesiunii părților sociale în CF nu se încadrează în dispozițiile enunțate mai sus, structura acționariatului proprietarului tabular nu are relevanță asupra imobilului din punct de vedere a publicității imobiliare.
Așadar, textul de lege impune ca și condiție a notării a actelor sau faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, legătura acestora cu imobilele din cartea funciara.
Ori, la data cesiunii părților sociale acest imobil nu se afla în proprietatea intimatei, nu este menționat în contractul de cesiune părți sociale, astfel că cesiunea părților sociale și notarea în CF nu are legătură cu acest imobil, petentele nedovedind o altă stare de fapt sau de drept.
Prin urmare, față de probele administrate în cauză, instanța constată că în mod corect a fost respinsă cererea de reexaminare împotriva încheierii de respingere a notării cesiunii părților sociale în CF, indiferent de temeiul de drept invocat și pentru considerentele arătate, respinge plângerea împotriva încheierii nr._/06. 08. 2014, ca nefondată.
Fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge plângerea formulată de petentele J.-I. A.-M. și I. A. F., ambele domiciliate în București, ., ., sector 1, jud. Sibiu, în contradictoriu cu intimata Agenția R. de Securitate SRL, J_, CUI_, cu sediul în București, . nr. 10A, sector 1, împotriva încheierii de reexaminare nr._/06.08.2014 din CF_ UAT R., nr. top. 9156/1, ca nefondată.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare care se va depune la Judecătoria Sibiu.
Pronunțată în ședință publică, azi 06.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
D. G. E. A.
Red.D.G.21.04.2015
Teh.E.A.21.04.2015
5 ex, 3 .="margin-left:36pt">
| ← Reziliere contract. Sentința nr. 1255/2015. Judecătoria SIBIU | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 2179/2015.... → |
|---|
