Reziliere contract. Sentința nr. 456/2015. Judecătoria STREHAIA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 456/2015 pronunțată de Judecătoria STREHAIA la data de 29-04-2015 în dosarul nr. 456/2015
Dosar nr._ reziliere, pretenții
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA STREHAIA
Sentința civilă nr . 456
Ședința publică de la 29.04. 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: F. A.
Grefier: D. M.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta U. A. TERITORIALĂ A ORAȘULUI STREHAIA și pârât I. C. T., având ca obiect reziliere contract de închiriere și pretenții.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au fost consemnate prin încheierea de ședință din data de 22.04.2014, care face parte integrantă din prezenta sentință, după care,
INSTANȚA
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Strehaia cu nr._, reclamanta U. A. Teritorială a orașului Strehaia l-a chemat în judecată pe pârâtul I. C. T., pentru ca prin sentința ce se va pronunța, acesta să fie obligat să plătească suma de 6827,65 lei, din care 4734,23 lei chirie pe perioada mai-septembrie 2014, 2093,42 lei majorări la suma datorată. Totodată s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 6517/04.05.2009.
În motivare, reclamanta a arătat că prin HCL nr. 3/29.01.2009 s-a aprobat închirierea directă a suprafeței de 158,74 m.p. teren domeniu public pe o perioadă de doi ani către pârâtul I. C. T.. S-a încheiat contractul nr. 6517/04.05.2009, stabilindu-se chirie lunară de 793 lei. Contractul a fost prelungit succesiv prin acte adiționale pe anii_-2014. În perioada mai-septembrie 2014 pârâtul nu a achitat chiria și nici nu a comunicat reclamantei intenția de incetare a contractului.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe disp. art. 1777 și urm. Art. 1817 din legea 134/2010, art. 10 lit. e din contractul părților.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie: contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009, HCL 3/2009, acte adiționale, titlu executoriu nr. T 3952/18.08.2014, somație, dovadă afișare.
Prin întâmpinarea depusă în cauză, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii. A susținut că a dobândit construcția aflată pe terenul în litigiu de la . contractul autentificat sub nr. 2592/2004. Potrivit art. 14 din legea 213/1998, închirierea bunurilor proprietate publică a unităților administrativ teritoriale se aprobă prin hotărârea consiliului local. Art. 15 prevede imperativ că închirierea se face numai prin licitație publică în condițiile legii. În speță, contractul de închiriere a fost încheiat de UAT Strehaia, și nu de Consiliul Local. În literatura și practica judiciară s-a statuat că proprietarul construcției dobândește și un drept de folosință asupra terenului, proprietate privată a statului sau unităților administrativ-teritoriale. A invocat disp. art. 21 al. 1, art. 19, art. 67 al. 1 din legea 215/2002 privind calitatea unităților administrativ teritoriale de a sta în judecată prin reprezentanții lor. A susținut că contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 este lovit de nulitate, conform art. 11 al. 2 din legea 213/1998, iar reclamanta nu poate pretinde sume de bani în temeiul unui act nul.
La data de 22.01.2015 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Strehaia dosarul nr._ prin care reclamanta U. A. Teritorială a orașului Strehaia l-a chemat în judecată pe pârâtul I. C. T., pentru a fi obligat să plătească suma de 4488,58 lei, reprezentând chirie pe perioada octombrie-decembrie 2014 și penalități de întârziere.
Prin încheierea nr. 106/31.03.2015 s-a dispus conexarea dos. nr._ la dos. nr._ .
În soluționarea cauzei, instanța a luat o declarație pârâtului și a administrat proba cu înscrisuri.
Observând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Prin HCL Strehaia nr. 3/29.01.2009 s-a aprobat închirierea directă a suprafeței de 158,74 m.p. teren, aparținând domeniului public, către proprietarul construcției, I. C. T., pe o perioadă de 2 ani, cu drept de prelungire. Chiria a fost stabilită la 793 lei/lună.
În baza HCL 3/2009, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 între Primăria Strehaia și I. C. T., prin care Primăria orașului Strehaia i-a închiriat pârâtului un teren în suprafață de 158,74 mp, situat în Strehaia, . BIG, pentru o perioadă de 2 ani, începând cu data de 02.02.2009. Chiria a fost stabilită la suma de 793 lei lunar, urmând a fi indexată anual în funcție de rata inflației. Prin art. 6, părțile au stabilit că plata chiriei se va face până la data de 10 ale lunii pentru luna anterioară. Pentru neplata la termen, în art. 8 s-a stabilit dreptul proprietarului de a percepe penalități de întârziere de 0,3% pe zi și dreptul de a solicita rezilierea contractului.
Potrivit art. 17 din contract, chiriașul putea rezilia contractul unilateral cu condiția notificării proprietarului cu cel puțin 30 de zile; chiria nu se mai calcula de la data eliberării terenului, operațiune care se consemna într-un proces-verbal încheiat între reprezentanții părților.
Prin actele adiționale nr._/2011, 1065/01._, 582/2013 și 1781/30.01.2014 s-a prelungit doar durata contractului și cuantumul chiriei.
Contractul de închiriere dintre părți a fost încheiat sub imperiul Codului civil de la 1864. Conform art. 102 din Legea 71/2011 privind punerea în aplicare a Noului Cod civil, valabila sa încheiere și efectele sale trebuie analizate sub imperiul acestui Cod, inclusiv în privința actelor adiționale care au prelungit acest contract, deoarece voința părților și clauzele esențiale ale contractului au fost încheiate sub imperiul Codului civil de la 1864.
Pârâtul a invocat o . motive de nulitate a contractului de închiriere nr. 6517/04.05.2009. Astfel, a susținut că nu s-au respectat dispozițiile art. 14 din legea 213/1998, contractul de închiriere fiind încheiat de UAT Strehaia, și nu de Consiliul Local.
Susținerea este neîntemeiată. Este adevărat că art. 14 din legea 213/1998 stabilește că închirierea bunurilor proprietate publică a unităților administrativ teritoriale se aprobă prin hotărârea consiliului local. De asemenea, conform art. 36 al. 5 lit. a din legea 215/2001, consiliul local hotărăște darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a comunei, orașului sau municipiului, după caz, precum și a serviciilor publice de interes local, în condițiile legii.
În speță, închirierea suprafeței de 158,74 m.p. teren în litigiu s-a aprobat prin HCL Strehaia nr. 3/29.01.2009, fiind respectate dispozițiile legii. Contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 a fost încheiat de Primăria Strehaia, având în vedere dispozițiile art. 77 din legea 215/2001, conform cărora primarul, viceprimarul, secretarul unității administrativ-teritoriale și aparatul de specialitate al primarului constituie o structură funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, orașului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local și dispozițiile primarului, soluționând problemele curente ale colectivității locale.
A mai susținut pârâtul că contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 este lovit de nulitate, conform art. 11 al. 2 din legea 213/1998, care prevedea că bunurile din domeniul public pot fi închiriate în condițiile legii. Pârâtul consideră că nu s-au respectat dispozițiile art. 15 din lege 213/1998, care prevăd imperativ închirierea bunurilor proprietate publică numai prin licitație publică.
Este adevărat că prin HCL Strehaia nr. 3/29.01.2009 s-a aprobat închirierea directă a suprafeței de 158,74 m.p. domeniu public către I. C. T., fără licitație publică. Instanța apreciază că nu s-au încălcat dispozițiile legale, atribuirea făcându-se pe considerentul că pârâtul era proprietarul construcției edificate anterior pe teren. Deși nu s-a depus act de vânzare-cumpărare al construcției, situația juridică este recunoscută de ambele părți, chiar în HCL 3/2009 făcându-se mențiune că locatarul este proprietarul construcției.
Astfel, art. 123 al. 3 din legea 215/2001 instituie dreptul de preemțiune al constructorului de bună credință la cumpărarea terenului aferent construcției, aflat în proprietatea privată a unității administrativ-teritoriale. Interpretând logic această dispoziție, prin prisma argumentului a fortiori, dacă legea permite efectuarea unui act de dispoziție, prin excepție de la principiul vânzării prin licitație publică, cu atât mai mult se impune această excepție pentru efectuarea unui act de administrare, cum este contractul de închiriere.
Pârâtul invocă dobândirea dreptului de superficie asupra terenului, cu referire generică la literatura și practica judiciară. Susținerea este neîntemeiată. Unul din caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică este inalienabilitatea. Aceasta semnifică nu doar imposibilitatea înstrăinării, ci și imposibilitatea de a constitui cu privire la bunurile proprietate publică dezmembrăminte ale dreptului de proprietate( uzufruct, uz, abitație, superficie). Această interpretare apare în teorie(Dreptul nr. 9/1995), dar și în practica judiciară( decizia nr. 790/1995 a CSJ-Secția contencios administrativ). Când legiuitorul a dorit să facă excepție de la principiul inalienabilității, a prevăzut expres( ex. art. 13 din legea 213/1998).
Instanța reține că contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 a fost legal încheiat. De altfel, părțile l-au și executat, pârâtul achitând chiria stabilită prin actul inițial, și l-au prelungit prin actele adiționale ulterioare. Prin ultimul act adițional, nr. 1781/30.01.2014, durata contractului de închiriere a fost prelungită până la 01.01.2015, chiria lunară pe anul 2014 fiind de 970,46 lei.
Începând cu luna mai 2014 pârâtul nu a mai achitat chiria și nici nu a notificat reclamantei intenția de denunțare unilaterală a contractului, potrivit art.17 din contract, concomitent cu predarea terenului ce a făcut obiectul convenției.
Deși prin acțiunea introdusă la data de 17.10.2014 reclamanta a solicitat rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei, a revenit implicit asupra acestui petit, prin cererea ce face obiectul dos. nr._ conexat, solicitând executarea contractului prin plata chiriei aferente perioadei octombrie-decembrie 2014.
Deși Primăria Strehaia, prin Serviciul impozite și taxe locale, a emis titlu executoriu impotriva pârâtului I. C. T. pentru sumele reprezentând chirie și majorări, acest titlu a fost emis în lipsa unui titlu de creanță, fiind nul de drept, conform art. 141 art. 1 ind. 1din OG 92/2003. Așa cum s-a arătat mai sus, contractul de închiriere nr. 6517/04.05.2009 este supus Codului civil d la 1864 privind efectele sale, astfel că nu sunt incidente dispozițiile art. 1798 din legea 287/2009, pentru a constitui titlu executoriu. Pe de altă parte, contractul a fost încheiat printr-un înscris sub semnătură privată și nu s-a făcut dovada înregistrării la organul fiscal.
Având în vedere dispozițiile art. 1429 cod civil de la 1864 și art. 4,6 din contractul părților, instanța va obliga pârâtul la plata sumei de 4734,23 lei solicitată de reclamantă, reprezentând chirie pe perioada mai-septembrie 2014.
În ce privește majorările de întârziere, calculate de reclamantă la suma datorată până la 13.10.2014, în mod greșit au fost calculate începând cu luna ianuarie 2014. Astfel, chiria pe luna mai 2014 trebuia achitată până la data de 10.06.2014, întârzierea fiind de 125 zile iar majorarea de 363,92 lei=970,46 lei( chirie) x 125 zile x 0,3%. Calculând asemănător, majorarea pentru chiria aferentă lunii iunie este de 276,58 lei, iulie=186,32 lei, august=96,07 lei, septembrie=8,73 lei, în total 931,62 lei.
De asemenea, va obliga pârâtul la plata sumei de 2911,05 lei solicitată de reclamantă, reprezentând chirie pe perioada octombrie-decembrie 2014.
Și pentru această sumă, majorările au fost greșit calculate. Astfel, majorarea pentru neplata chiriei aferente lunii octombrie este de 183,41 lei= 970,46 lei ( chirie) x 63 zile( de la 10 noiembrie la 12.01.2015, cum s-a solicitat prin acțiune) x 0,3%, pentru luna noiembrie=96,07 lei, în total 279,48 lei.
Cererea privind rezilierea contractului de închiriere a rămas fără obiect, întrucât la data de 01.01.2015 contractul a încetat prin expirarea termenului convenit de părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta U. A. TERITORIALĂ A ORAȘULUI STREHAIA, cu sediul în Strehaia, ., jud. M., reprezentată prin primar B. Sîmion, în contradictoriu cu pârâtul I. C. T., domiciliat în Dr. TR. S., ., ., ..
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 4734,23 lei reprezentând chirie pe perioada mai-septembrie 2014 și 931,62 lei majorări de întârziere, calculate până la data de 13.10.2014.
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 2911,05 lei, reprezentând chirie pe perioada octombrie-decembrie 2014 și 279,48 lei majorări de întârziere, calculate până la data de 12.01.2015.
Constată rămasă fără obiect cererea privind rezilierea contractului de închiriere, prin încetarea contractului la expirarea termenului.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se va depune la sediul Judecătoriei Strehaia.
Pronunțată în ședința publică de la 29.04. 2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
F. A. D. M.
Red. FA
4 exemplare/25.05.2015
| ← Cereri. Sentința nr. 623/2015. Judecătoria STREHAIA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 458/2015.... → |
|---|
