Anulare act. Încheierea /2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ-
Complet II recurs
Dosar nr-
ÎNCHEIERE
Ședința publică din 6 februarie 2008
PREȘEDINTE: Dana Cigan judecător
JUDECĂTOR 2: Aurora Popa
JUDECĂTOR 3: Maria Galeș
Grefier: - -
Pe rol, soluționarea recursului civil introdus de reclamantele, domiciliată în O-, - 124. 7 și, domiciliată în O-, - 124,. 1 în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliată în, str - nr. 85, domiciliată în O,. nr. 44, - 8,. 47 și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, cu sediul în O,-, -. 105/B,. 22 împotriva deciziei civile nr. 297/A din 4 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor O prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 5074 din 3 iulie 2006 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect: anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurenta reclamantă -,personal și asistată de avocat și în reprezentarea reclamantei a, în baza împuternicirii avocațiale din 28 mai 2007 emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că, recursul este legal timbrat cu suma de 10 lei achitată prin chitanța nr. 276-1-12 din 3 octombrie 2007 emisă de Primăria O- Direcția Finanțe Locale O și timbru judiciar în sumă de 0,3 lei, la dosar au parvenit prin Serviciul Registratură la data de 20 decembrie 2007 precizări formulate de intimata pârâtă;la data de 5 februarie 2008 cerere de amânare formulată de reprezentantul intimatei, la data de 11 februarie 2008 concluzii scrise formulate de recurente, după care:
Instanța,respinge cererea de amânare formulată în cauză.
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurentelor solicită admiterea recursului,modificarea hotărârilor atacate în sensul admiterii acțiunii, cu consecința lipsirii de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 422 din 6 martie 2000 de BNP, cu cheltuieli de judecată.
În motivare arată că contractul de vânzare cumpărare este nul întrucât lipsește consimțământului coproprietarilor pentru încheierea actului fiind încheiat de o persoană care nu avea calitatea de mandatar al coproprietarilor.
CURTEA DE APEL
În baza art. 146 cod procedură civilă, pentru a da posibilitate părților de a depune concluzii scrise și văzând și prevederile art. 260 cod procedură civilă, în vederea deliberării,
DISPUNE:
Amână pronunțarea la data de13 februarie 2008, cam. 272, ora 9.00
Pentru când părțile au termen în cunoștință.
Dată în ședința publică din 6 februarie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - - - -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ-
Complet II recurs
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 217/R/2008
Ședința publică din 13 februarie 2008
Președinte: - - - judecător
Judecător: - -
Judecător: - -
Grefier: - -
Pe rol, soluționarea recursului civil introdus de reclamantele, domiciliată în O-, - 124. 7 și, domiciliată în O-, - 124,. 1 în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliată în, str - nr. 85, domiciliată în O,. nr. 44, - 8,. 47 și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, cu sediul în O,-, -. 105/B,. 22 împotriva deciziei civile nr. 297/A din 4 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor O prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 5074 din 3 iulie 2006 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect: anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că părțile prezente în ședința publică din 6 februarie 2008 au pus concluzii asupra recursului consemnate în încheierea de ședință de la acea dată și când în vederea deliberării s-a amânat pronunțarea la data de 13 februarie 2008, după care:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civila nr. 5074/2006 pronunțată de Judecătoria Oradea la data de 03.07.2006 s-a respins cererea de chemare in judecata formulata reclamantele - si împotriva paratelor, si Asociatia de proprietari "- -" si au fost obligate reclamantele sa plateasca paratei suma de 119 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotări astfel, instanța de fond a reținut ca prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1122/2000 de BNP, încheiat cu Asociatia de Proprietari - - in calitate de vanzatoare, parata a dobandit dreptul de proprietate asupre uscatoriei de la.IV al blocului PC 124 situat in O,-, in schimbul pretului de 10.000.000 lei.
Acest contract de vanzare cumparare s-a intocmit pe baza consimtamantului fiecarui proprietar referitor la instrainarea cotei sale parti din uscatorie, in acest sens fiind intocmit in anul 1993 un tabel semnat de proprietarii apartamentelor din bloc, prin care acestia consimt sa instraineze tatalui paratei de rd.1 cota parte din camera de folosinta comuna.
Instanta a mai retinut ca existenta consimtamantului proprietarilor pentru vanzarea uscatoriei a fost confirmata si de martorii audiati in cauza.
Distinct de consimtamantul fiecarui coproprietar, Asociatia de Proprietari - -, prin reprezentantul sau legal, dl., si-a dat acordul la data de 03.03.2000 in vederea perfectarii contractului de vanzare cumparare.
Faptul ca acordul proprietarilor prin inscris sub semnatura privata a fost dat cu 7 ani inainte de perfectarea contractului in forma autentica nu are relevanta, in conditiile in care parata de rd. 1 platit imediat dupa aceea pretul imobilului si a intrat in stapanirea acestuia.Mai mult, in cazul instrainarii constructiilor nu era necesara forma autentica pentru valabilitatea conventiei, vanzarea fiind asadar valabila, conform art.1295 civ, indata ce partile s-au invoit, in virtutea principiului consensualismului.
S-a mai arătat că, deși uscătoria este obiect a coproprietatii forțate si, in principiu, aceasta nu poate înceta prin partaj, iar un coproprietar nu poate instraina cota sa parte decat odata cu instrainarea bunului principal, totusi in practica judecatoreasca s-au admis exceptii de la caracterul perpetuu al acesteia, cand nu se mai impune cu necesitate a fi mentinuta si cand exista acordul coproprietarilor in acest sens.
La incheierea acordului in forma autentica proprietarii apartamentelor au fost reprezentati legal de Asociatia de Proprietari - -, in baza disp. art. 24 din Regulamentul cadru al Asociatiilor de Proprietari - anexa 2 la Legea 114/1996.
In final, instanta a mai aratat ca imprejurarea ca mandatara asociatiei nu a avut procura scrisa nu atrage nulitatea contractului, intrucat aceasta forma este necesara doar atunci legea prevede o astfel de forma pentru validitatatea actului juridic ce urmeaza a fi incheiat prin mandatar, nu insa si atunci cand acest act este incheiat in forma autentica datorita vointei partilor.
Impotriva acestei sentinte in termen legal au formulat apel apelantele - si, solicitand admiterea apelului si modificarea sentintei atacate in sensul admiterii actiunii si anularii contractului de vanzare cumparare incheiat la data de 06.03.2005 autentificat de BNP cu incheierea nr. 422/2000, radierea din CF nr. 59591 intabularii facute in favoarea paratei de rd.1.
Prin decizia civilă nr. 297/A din 4 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihora fost respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și în contradictoriu cu intimata, și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI împotriva sentinței civile nr.5074 din 3 iulie 2006 pe care o păstrat-o în totalitate.
Din considerentele deciziei se reține în ceea ce priveste coproprietatea fortata si perpetua, că aceasta ar ca obiect un bun care, prin natura lui, poate si este folosit de mai multi coproprietari. acestui tip de coproprietate este ca bunul ce formeaza obiectul sau nu poate fi partajat, intrucat ar deveni impropriu folosintei. Totodata, fiind destinat folosirii unor bunuri principale, el are un caracter accesoriu, ceea ce inseamna ca dreptul de coproprietate nu poate fi folosit in mod separat.
Revenind la speta de fata, s-a pus problema de a statua daca coproprietatea tuturor locatorilor asupra uscatoriei este una fortata si perpetua. Esential in dezlegarea acestei probleme este destinatia bunului in momentul vanzarii. Astfel, daca este incontestabil ca initial uscatoria a fost destinata folosintei sale in comun de catre toti locatarii din scara respectiva, este la fel de sigur ca acestia au hotarat sa schimbe destinatia sa in momentul in care au hotarat sa vanda, renuntand implicit la folosinta sa in comun. Caracterul fortat al coproprietatii asupra unui imobil ce reprezinta in natura o uscatorie este mai putin pregnant in cazul unui astfel de bun, decat in cazul, spre exemplu al casei scarilor, ascensorului, cosului de fum, unde vointa locatarilor nu ar avea nici un efect in ceea ce priveste destinatia unor astfel de bunuri.Or, in cazul uscatoriilor este de notorietate ca in marea majoritate a cazurilor destinatia acestora a fost schimbata, in urma instrainarii lor devenind spatii destinate folosintei unei singure persoane.
Rezulta asadar ca problema caracterului fortat si perpetuu al coproprietatii nu este o problema ce trebuie privita in mod rigid, iar instrainarea unor bunuri ce fac obiectul acestora nu se sanctioneazaab initiocu nulitatea actului. In acest sens, in mod corect instanta de fond a retinut ca in practica judecatoreasca s-au admis exceptii de la caracterul perpetuu al acesteia, cand nu se mai impune cu necesitate a fi mentinuta si cand exista acordul coproprietarilor in acest sens. Or, intrucat aceste conditii sunt indeplinite in cauza, nu se impunea constatarea nulitatii contractului din acest prim motiv.
În ceea ce priveste consimtamantul tuturor coproprietarilor, instanta a reținut ca acesta a fost exprimat in mod expres si in scris, fiind consemnat in tabelul intocmt in acest scop in anul 1993(fila 41 din dosarul de fond). Pentru a fi valabil exprimat, consimtamantul trebuie sa fie expres, neviciat, sa emane de la o persoana cu discernamant si sa fie dat cu intentia de a produce efecte juridice. Toate aceste conditii ale discernamantului sunt indeplinite in cauza, or, odata exprimat in mod valabil, consimtamantul are valoarea unui act de vointa de natura a produce efecte juridice. Mai mult, odata acceptat de partea cocontractanta, vointa celor doua parti da nastere unui contract. Asadar, in mod corect insanta de fond a retinut ca intre proprietarii apartamentelor din Blocul PC 127, in calitate de vanzatori, si parata intimata, in calitate de cumparatoare, s-a incheiat un contract chiar anterior perfectarii sale in forma autentica, contract ce naste drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti.
Rezulta ca, odata ce proprietarii au fost de acord cu instrainarea uscatoriei, acest contract executandu-se in fapt -prin plata pretului si corelativ intrarea in posesie a imobilului- ei nu mai pot reveni asupra sa. Mai mult decat atat, aceasta obligatie se transmite si succesorilor cu titlu universal sau particular. Din acest motiv instanta a inlaturat sustinerile apelantelor referitoare la faptul ca de la apartamanetul 8 era decedat in 1995, iar, de la apartamentul 10, instrainase in acel an imobilul catre, consimtamantul exprimat de autorii lor fiindu-le de drept opozabil acestora.
Instanta a inlaturat si sustinerile apelantelor referitoare la nulitatea actului litigios legata de faptul ca consimtamantul la vanzare a fost exprimat in majoritatea cazurilor de un singur sot. Dispozitia ce priveste obligativitatea consimtamantului ambilor soti la instrainarea unui bun imobil ocroteste un interes privat - acela al sotilor- ceea ce inseamna ca sanctiunea incalcarii sale este nulitatea relativa. Or, nulitatea relativa poate fi invocata doar de persoana protejata prin norma edictata, conditie pe care apelatele nu o indeplinesc.
În ceea ce priveste lipsa formeii autentice in care a fost exprimat consimtamantul, instanta a retinut ca aceasta conditie nu era necesara pentru valabilitatea conventiei. Astfel, la data incheierii contractului, in materie de constructii nu exista nici o reglementare care sa pretinda forma autentica, contractul incheindu-se ca simplu efect al voinței parților, conform principiului consensualismului prevăzut in mod expres de art.1295 alin.1 in materia vânzării.
Ultimul motiv de nulitate, legat de lipsa procurii speciale a mandatarului la încheierea actului in forma autentica, este si el nefondat. In primul rand, in mod corect instanta de fond a retinut ca aceasta forma este necesara doar atunci legea prevede o astfel de forma pentru validitatatea actului juridic ce urmeaza a fi incheiat prin mandatar, nu insa si atunci cand acest act este incheiat in forma autentica datorita vointei partilor.
Pe de alta parte, numita a actionat la incheierea contractului ca un mandatar aparent, caz in care vanzatorii sunt tinuti de actele incheiate de acestia, avand eventual un drept de regres impotriva acestuia.
În consecință,fata de ansamblul considerentelor de fapt si de drept expuse mai sus, constatând ca instanța de fond a pronunțat o hotărâre legala si temeinica, tribunalul a respins apelul formulat împotriva sentinței civile nr. 5074/2006 pronunțata de Judecătoria Oradea, pe care oam enținut-o in totalitate.
Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză, reclamantele au formulat recurs solicitând modificarea acestora în sensul admiterii acțiunii, cu consecința lipsirii de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 422 din 6 martie 2000 de BNP.
Criticile recurentelor se bazează pe lipsa consimțământului coproprietarilor pentru încheierea actului și pe lipsa calității de mandatar a persoanei care a semnat convenția în calitate de reprezentant al persoanei juridice ce avea calitatea de vânzător în contract.
Intimata a solicitat respingerea recursului și menținerea în totalitate a hotărârilor pronunțate.
Analizând actele și lucrările de la dosar, instanța reține că prin contractul autentificat la 6 martie 2000, Asociația de Proprietari - - a înstrăinat cumpărătoarei o uscătorie cu o suprafață construită de 16,80 mp în schimbul prețului de 10.000.000 lei, preț afirmativ achitat.
Motivele de nulitate invocate de reclamantele care sunt proprietarele unor apartamente din blocul respectiv vizează lipsa consimțământului coproprietarilor, lipsa calității de mandatar al persoanei care a semnat contractul pentru vânzător și faptul că imobilul este în coproprietate forțată ceea ce determină caracterul inalienabil al acestuia.
Referitor la problema coproprietății forțate și a caracterului inalienabil al porțiunilor din imobil care sunt afectate de acest tip de coproprietate trebuie spus că realitatea a determinat o schimbare de abordare a jurisprudenței în soluționarea acestei probleme.
În ultimii ani, proprietarii apartamentelor din zeci de blocuri au înstrăinat porțiuni din uscătorii sau a permis edificarea unor mansarde, astfel încât trebuie să se recunoască efectul unei asemenea tranzacții. Această abordare nu schimbă,bineînțeles, noțiunea de indiviziune forțată atunci când este vorba de casa scărilor, lift, ușa de intrare în imobil, respectiv toate acele spatii care sunt obligatorii pentru utilizarea imobilului de către toți proprietarii unităților locative, caracter pe care uscătoria nu îl are.
În ceea ce privește acordul proprietarilor, instanța apreciază că s-a făcut dovada acestui acord, respectiv a unei majorități importante a acestora, anterior încheierii contractului, simpla opoziție nefundamentată a recurentelor luând forma unui abuz de drept ce nu se bucură de protecția instanței.
Pentru stabilitatea raporturilor juridice se pune, chiar, și problema termenului care a trecut de la încheierea convenției și formularea acțiunii, perioada de 15 ani dovedind o dată în plus poziția de rea credință reclamantelor.
Mandatul persoanei fizice în calitate de reprezentant al persoanei juridice la încheierea actului cuprinde anumite neregularități dar s-a creat în mod cert o aparență de drept, cu atât mai mult cu cât nici notarul care a instrumentat actul nu a formulat semne de întrebare legate de acest mandat, astfel încât această neregularitate nu poate prin ea însăși să determine ineficacitatea actului juridic, reclamantele având la dispoziție, dacă vor considera necesar, o acțiune împotriva mandatarului însăși pentru prejudiciul cauzat.
Pentru motivele arătate, recursul se consideră a fi nefondat și va fi respins în temeiul art. 312 alin 1 cod procedură civilă.
În baza art. 274 cod procedură civilă, obligă partea recurentă să plătească părții intimate suma de 100 lei cheltuieli de judecată
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de reclamantele, domiciliată în O-, - 124. 7 și, domiciliată în O-, - 124,. 1 în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliată în, str - nr. 85, domiciliată în O,. nr. 44, - 8,. 47 și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, cu sediul în O,-, -. 105/B,. 22 împotriva deciziei civile nr. 297/A din 4 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor O pe care o menține în întregime.
OBLIGĂ partea recurentă să plătească părții intimate suma de 100 lei cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 13 februarie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - - - -
Red dcz
28.02.2008
Jud fond
Jud apel,
Dact Ic
2ex/5.03.2008
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Aurora Popa, Maria Galeș
