Anulare act. Decizia 53/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ -
DOSAR NR-
Complet II/
DECIZIA CIVILĂ NR.53/R/2008
Ședința publică din 16 ianuarie 2008
PREȘEDINTE: Dana Cigan JUDECĂTOR 2: Aurora Popa
JUDECĂTOR 3: Maria Galeș
JUDECĂTOR - -
GREFIER - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenții pârâți, ambii domiciliați în O,- D,.37,.1, domiciliat în O,- D,.37,.6, domiciliat în O,- D,.37,.7, domiciliat în O,- D,.37,.8, domiciliat în O,- D,.37,.9, domiciliat în O,- D,.37,.11, domiciliat în O,- D,.37,.12, domiciliat în O,- D,.37,.13, domiciliat în O,- D,.37,.14, domiciliat în O,- D,.37,.17, domiciliat în O,- D,.37,.18, domiciliat în O,- D,.37,.19, domiciliată în O,- D,.37,.20, domiciliată în O,- D,.37,.24, domiciliat în O,- D,.37,.25, domiciliat în O,- D,.37,.26, domiciliat în O,- D,.37,.27, G, domiciliat în O,- D,.37,.28, domiciliat în O,- D,.37,.29 și în 4. județul B, domiciliată în O,- D,.37,.31, domiciliat în O,- D,.37,.33, G, domiciliat în O,- D,.37,.34, G, domiciliat în O,- D,.37,.35, KALLAI, domiciliat în O,- D,.37,.36, domiciliat în O,- D,.37,.37 și în O,-, -.40,.8, domiciliat în O,- D,.37,.38, domiciliat în O,- D,.37,.39, domiciliat în O,- D,.37,.41, domiciliat în O,- D,.37,.44, C, ambii domiciliați în O,- D,.37,.45, domiciliată în O,- D,.37,.46, domiciliat în O,- D,.37,.48, HG, domiciliată în O,- D,.37,.49, domiciliat în O,- D,.37,.50, domiciliat în O,-, - B SA, cu sediul în O,-, domiciliată în O,str.- C M nr.76,.24,.8, domiciliat în O,-, -115,.19, domiciliat în O,-, domiciliată în O,-,.16, domiciliată în O,-, -.143,.8, domiciliat în O, str.- nr.2., domiciliat în O,-, -9,.6, și, toți cu domiciliul necunsocut în contradictoriu cu intimații reclamanți, ambii domiciliați în O,- D,.37,.42 împotriva deciziei civile nr. 177/A din 1 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr.7109 din 14 decembrie 2004 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect: anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă în reprezentarea recurenților pârâți, lipsă, av., în baza împuternicirii avocațiale nr. 56 din 27 aprilie 2007 emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, intimatul reclamant, personal și asistat de av. -, și în reprezentarea intimatei, în baza împuternicirii avocațiale nr. 46 din 15 ianuarie 2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că recursul este legal timbrat cu suma de
Reprezentanta intimaților depune la dosar întâmpinare; comunică 1 exemplar cu reprezentanta recurenților.
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților solicită admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate, în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 255 din 21 ianuarie 2005 de BNP privind uscătoria situată în O,-,. 37,. 4 cu nr. top 4823/3 din CF colectiv nr. 60732 O și cu rectificarea situației de CF, respectiv pentru cota de 1/50 părți, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.
În motivare arată că refuzul reclamanților de a-și da acordul pentru înstrăinarea uscătoriei reprezintă un abuz de drept deoarece în schimbul spațiului respectiv cumpărătorii au făcut reparații necesare întregului bloc, afectând acestor reparații sume ce nu au putut fi obținute în alt mod de la proprietarii apartamentelor, iar efectuarea reparațiilor se impunea de urgență.
Reprezentanta intimaților reclamanți solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațiale.
În motivare arată că pe de o parte cererea recurenților este o cerere inadmisibilă, fiind formulată pentru prima dată în recurs, iar pe de altă parte că pentru un act de dispoziție asupra unui spațiu deținut în indiviziune forțată se aplică regula unanimității, iar intimații au nevoie de uscătoria respectivă pentru că dețin o garsonieră cu suprafață redusă.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.7109/14.12.2004, pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 2273/2003, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, - B SA O, G, G, C, HG, și .
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentic,proprietarii apartamentelor situate în Bl.37.D din O, str. -, reprezentați prin, au vândut către C dreptul de proprietate asupra imobilului uscătorie, situat în O, str. -,. 37.D,.4.
Anterior, uscătoria s-a aflat în coproprietatea proprietarilor de apartamente.
La întocmirea contractului de vânzare-cumpărare și-au dat acordul toți proprietarii de apartamente, în calitate de vânzători,mai puțin reclamanții, contractul fiind încheiat în formă autentică. Hotărârea privind vânzarea uscătoriei a fost luată de majoritatea covârșitoare a coproprietarilor, în scopul unei bune administrări a blocului de locuințe, respectiv realizarea unor reparații și investiții comune din prețul obținut, investiții ce profită tuturor.
Susținerea reclamanților că proprietarii apartamentelor sunt coproprietari în indiviziune forțată și perpetuă asupra uscătoriei, este neîntemeiată, deoarece obiectul coproprietății forțate și perpetue îl constituie numai acele părți ale clădirii care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, cum ar fi acoperișul, zidurile comune, intrările, instalațiile comunei,ori uscătoria este o încăpere distinctă ca oricare alta din blocul de locuințe și poate fi folosită ca spațiu locativ distinct.
În ce privește lipsa consimțământului reclamanților, instanța constată că aceștia au acționat cu rea credință, refuzând să participe la reparațiile și investițiile comune necesare unei bune administrări a blocului de locuințe. Având în vedere că părțile dețin în proprietate blocul de locuințe în ansamblu, fiind proprietari exclusiv asupra apartamentelor și coproprietari asupra celorlalte spații, instanța a apreciat că vânzarea încăperii uscătoriei trebuia raportată la întreaga clădire, constituind sub acest aspect un act de administrare, întrucât vânzarea s-a făcut în scopul obținerii unor sume de bani necesare realizării unor reparații și investiții la clădire, care profită imobilului în ansamblu, astfel că reclamanții nu-și pot invoca propria rea credință, refuzul acestora de a contribui la buna administrare a imobilului constituind un abuz de drept.
Împotriva acestei hotărâri, la data de 02.02.2005, în termen legal, au declarat apel reclamanții și, solicitând instanței admiterea apelului și modificarea sentinței apelate în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată.
Prin decizia civilă nr. 177/A din 1 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor s-a admis apelul civil introdus de apelanții și, în contradictoriu cu intimații, G, G, G, C, HG, - B SA, și împotriva sentinței civile nr.7109/14.12.2004, pronunțată de Judecătoria Oradea,pe care a schimbat- în totalitate, în sensul că:
A admis acțiunea precizată formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții, G, G, C, HG, - B SA O, și, și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.255/21.01.2005 de Biroul Notarului Public, privind imobilul uscătorie, situat în O, str. -,. 37.D,.4, nr.top.4823/3 din CF col.60732
S-a dispus restabilirea situației de carte funciară.
Din considerentele deciziei se reține că coproprietatea este forțată și perpetuă când are ca obiect bunuri care, prin natura ori prin destinația lor, pot fi folosite de mai mulți coproprietari. De fapt, este perpetuă destinația acestor bunuri, care sunt accesorii pe lângă alte bunuri socotite ca principale șic are sunt în proprietate exclusivă.
Unul din cazurile de proprietate comună pe cote părți forțată și perpetuă este C privind părțile și dotările comune din clădirile cu mai multe apartamente de locuit, aflate în proprietatea exclusivă sau în proprietate comună pe cote părți obișnuită sau temporară.
Această formă de proprietate are o largă aplicație practică, iar dispoziții privitoare la proprietatea comună pe cote-părți stabilite și forțată asupra dotărilor și a utilităților comune din imobilele cu mai multe locuințe există în unele acte normative speciale, dar cele din Legea nr.114/1996 -Legea locuinței -sunt de aplicație generală.
În sensul acestei legi, prin proprietate comună se înțelege toate părțile din clădire aflate în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire.
Având în vedere că încăperea în litigiu este afectată construcției și legal folosinței comune a tuturor locatarilor ca uscătorie - fiind astfel indiferentă utilizarea concretă ce i se dă în prezent - aceasta nu poate fi înstrăinată în proprietatea exclusivă a unei persoane fără a exista acordul unanim al tuturor coproprietarilor.
Actul de vânzare-cumpărare încheiat în lipsa tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate.
Vânzarea-cumpărarea acestui spațiu este un act de dispoziție, și nu de administrare, indiferent de destinația pe care o are suma obținută în urma vânzării.
Față de cele arătate, tribunalul a apreciat apelul declarat ca fiind fondat și, în consecință, în baza art.296 pr.civ. a admis apelul civil introdus de apelanții și în contradictoriu cu intimații, G, G, C, HG, - B SA O, și, împotriva sentinței civile nr.7109/14.12.2004, pronunțată de Judecătoria Oradea,pe care oas chimbat- în totalitate, în sensul că:
A admis admis acțiunea precizată formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții, G, G, C, HG, - B SA O, și, și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.255/21.01.2005 dfe Biroul Notarului Public, privind imobilul uscătorie, situat în O, str. -,. 37.D,.4, nr.top.4823/3 din CF col.60732
S-a dispus restabilirea situației de carte funciară.
Împotriva deciziei pârâții au declarat recurs, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii acțiunii doar pentru cota ce corespunde reclamanților din spălătoria ce face obiectul litigiului.
În motivarea recursului,pârâții consideră că refuzul reclamanților de a-și da acordul pentru înstrăinarea uscătoriei reprezintă un abuz de drept deoarece în schimbul spațiului respectiv cumpărătorii au făcut reparații necesare întregului bloc, afectând acestor reparații sume ce nu au putut fi obținute în alt mod de la proprietarii apartamentelor, iar efectuarea reparațiilor se impunea de urgență.
Prin întâmpinarea depusă, reclamanții s-au opus admiterii acțiunii, apreciind în primul rând că cererea recurenților este o cerere inadmisibilă, fiind formulată pentru prima dată în recurs, iar în al doilea rând că pentru un act de dispoziție asupra unui spațiu deținut în indiviziune forțată se aplică regula unanimității, iar ei au nevoie de uscătoria respectivă pentru că dețin o garsonieră cu suprafață redusă.
Analizând actele și lucrările de la dosar, instanța reține în primul rând că excepția de inadmisibilitate invocată de reclamanți este nefondată deoarece poziția recurenților în fata instanței de fond și de apel a fost de respingere completă a acțiunii, astfel că cererea formulată în recurs reprezintă o reducere a pretențiilor lor exprimate până în această faza procesuală, și nu o cerere nouă, așa cum au invocat intimații.
În ceea ce privește problema actelor de dispoziție asupra bunurilor aflate in indiviziune forțată se apreciază că într-adevăr se aplică regula unanimității, dar dreptul coindivizarului trebuie executat în limite normale.
Reclamanții justifică refuzul lor în vederea înstrăinării uscătoriei ce reprezintă spațiu comun invocând suprafața redusă a garsonierei pe care o dețin. Pe de altă parte, însă, ei nu pot obține o folosință exclusivă a acestei uscătorii, fiind de esența coproprietății obligația coproprietarului de a permite și celorlalți folosința bunului.
Raportat la cota reclamanților din spațiul respectiv, la faptul că toți ceilalți 49 coproprietari sunt de acord cu înstrăinarea și de faptul că în schimbul uscătoriei se obține contravaloarea efectuării unor lucrări de întreținere strict necesare blocului, reclamanții nu pot bloca încheierea actului de dispoziție decât pentru cota parte ce le aparține deoarece legislația nu reglementează un drept de veto a coproprietarului.
De asemenea, uscătoria are un cu totul alt regim juridic decât casa scărilor, liftul, acoperișul care sunt în indiviziune forțată și practic nu pot fi înstrăinate, practica dovedind că aceste uscătorii pot fi transformate în spații de locuit distincte.
Față de cele reținute, făcând aplicarea dispozițiilor art. 304 pct 9 combinat cu art. 312 alin 1-3 cod procedură civilă, instanța va admite recursul și va modifica hotărârile pronunțate în sensul admiterii acțiunii doar în ceea ce privește cota de 1/50 părți ce revine reclamanților.
În baza art. 274 cod procedură civilă, obligă partea intimată să plătească părții recurente suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil formulat de recurenții pârâți, ambii domiciliați în O,- D,.37,.1, domiciliat în O,- D,.37,.6, domiciliat în O,- D,.37,.7, domiciliat în O,- D,.37,.8, domiciliat în O,- D,.37,.9, domiciliat în O,- D,.37,.11, domiciliat în O,- D,.37,.12, domiciliat în O,- D,.37,.13, domiciliat în O,- D,.37,.14, domiciliat în O,- D,.37,.17, domiciliat în O,- D,.37,.18, domiciliat în O,- D,.37,.19, domiciliată în O,- D,.37,.20, domiciliată în O,- D,.37,.24, domiciliat în O,- D,.37,.25, domiciliat în O,- D,.37,.26, domiciliat în O,- D,.37,.27, G, domiciliat în O,- D,.37,.28, domiciliat în O,- D,.37,.29 și în 4. județul B, domiciliată în O,- D,.37,.31, domiciliat în O,- D,.37,.33, G, domiciliat în O,- D,.37,.34, G, domiciliat în O,- D,.37,.35, KALLAI, domiciliat în O,- D,.37,.36, domiciliat în O,- D,.37,.37 și în O,-, -.40,.8, domiciliat în O,- D,.37,.38, domiciliat în O,- D,.37,.39, domiciliat în O,- D,.37,.41, domiciliat în O,- D,.37,.44, C, ambii domiciliați în O,- D,.37,.45, domiciliată în O,- D,.37,.46, domiciliat în O,- D,.37,.48, HG, domiciliată în O,- D,.37,.49, domiciliat în O,- D,.37,.50, domiciliat în O,-, - B SA, cu sediul în O,-, domiciliată în O,str.- C M nr.76,.24,.8, domiciliat în O,-, -115,.19, domiciliat în O,-, domiciliată în O,-,.16, domiciliată în O,-, -.143,.8, domiciliat în O, str.- nr.2., domiciliat în O,-, -9,.6, și, toți cu domiciliul necunsocut în contradictoriu cu intimații reclamanți, ambii domiciliați în O,- D,.37,.42 împotriva deciziei civile nr. 177/A din 1 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o modifică și schimbă în parte sentința civilă nr. nr.7109 din 14 decembrie 2004, pronunțată de Judecătoria Oradea, în sensul că:
ADMITE în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, - B SA O, G, G, C, HG, și și constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 255 din 21 ianuarie 2005 de Biroul Notarului Public, privind imobilul uscătorie, situat în O, str. -,. 37.D,.4, nr.top.4823/3 din CF colectiv 60732 O doar pentru cota de 1/50 părți ce revine reclamanților.
Urmează ca în CF individual 78046 să fie înscris dreptul de proprietate a cumpărătorilor C și în cota de 49/50 părți, iar în favoarea reclamanților și cota de 1/50 părți.
OBLIGĂ partea intimată să plătească părții recurente suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 16 ianuarie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - - - -
Red dcz
24.01.2008
Jud fond
Jud apel,
Dact IC
2ex/25.01.2008
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Aurora Popa, Maria Galeș
