Anulare act. Decizia 70/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVIL
DECIZIE Nr. 70
Ședința public de la 23 Ianuarie 2008
PREȘEDINTE: Nela Drăguț
Judector: - - -
Judector: - - - -
Grefier: -
Pe rol, judecarea recursului formulat de reclamanții ASOCIAȚIA DE proprietari NR. 29, împotriva deciziei civile nr. 257 din 2 octombrie 2007, pronunțat de Tribunalul Olt în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 2510 din 30 aprilie 2007, pronunțat de Judec toria Slatina în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatele pârâte SC 2001 SRL și, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal, fcut în ședința public, au rspuns recurenta reclamant ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR. 29, reprezentat de vicepreședinte, intimatele pârâte SC 2001 SRL și, reprezentate de avocat, lipsind recurentul reclamant.
Procedura legal îndeplinit.
S-a fcut referatul cauzei de ctre grefier ul de ședinț care a învederat instanței depunerea de concluzii scrise de ctre recurentul reclamant, dup care;
Avocat, pentru intimatele pârâte SC 2001 SRL și, a depus la dosar întâmpinare, precizând c a comunicat un exemplar dup aceasta reprezentantului recurentei reclamante ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR. 29.
Nemaifiind cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurentei reclamante ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR. 29 a solicitat admiterea recursului potrivit motivelor formulate în scris și susținute oral, casarea ambelor hotrâri pronunțate în cauz și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond, apreciind c instanța de fond nu a intrat în cercetarea fondului, întrucât nu au fost administrate probatorii. A precizat c a criticat sentința instanței de fond prin prisma înclcrii dreptului la aprare privind dezbaterea excepțiilor de procedur în contradictoriu cu prțile din proces, iar tribunalul a respins nejustificat apelul.
Avocat, pentru intimatele pârâte SC 2001 SRL și, a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotrârilor pronunțate în cauz ca fiind legale și temeinice; cu cheltuieli de judecat. Apreciaz c recursul nu este motivat în drept și c se încearc, prin motivele de recurs, s se invoce anumite înclcri ale dreptului la aprare, fapt total neadevrat; cu cheltuieli de judecat.
CURTEA
Asupra recursului civil de faț;
Prin cererea înregistrat sub nr- la Judec toria Slatina, reclamanții Asociația de Proprietari nr.29 S și, au chemat în judecat pe pârâtele și SC 2001 SRL S, solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța s se dispun constatarea nulitții absolute a contractului de închiriere perfectat pentru spațiul închiriat, evacuarea pârâtelor din acest spațiu, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecat.
În motivarea acțiunii, reclamanta a artat c pârâtele au perfectat un contract de închiriere pentru spațiul situat la parterul blocului din Municipiul S, spațiu care a fost închiriat pentru ca pârâta SC 2001 SRL S s desfșoare jocuri de noroc.
S-a mai precizat faptul c proprietarul spațiului a schimbat destinația acestuia care din construcție putea fi utilizat pentru activitți comerciale, altele decât cele atribuite în prezent, activitți ce nu erau de natur s perturbe liniștea locatarilor și ordinea public din zon, contractul având la baz o cauz ilicit.
La termenul din data de 23.04.2007 pârâtele SC 2001 SRL S și au formulat întâmpinare, prin care au ridicat excepția lipsei calitții procesuale active a reclamantei, întrucât aceasta nu figureaz ca parte în contractul de închiriere, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiat.
Prin sentința civil nr. 2501 din 30.04.2007 pronunțat de Judec toria Slatina în dosarul nr- s-a respins acțiunea formulat de reclamanta Asociația de Proprietari nr.29 S și, în contradictoriu cu pârâtele SC 2001 SRL și.
Au fost obligați reclamanții Asociația de Proprietari nr.29 S și, în solidar, s plteasc pârâtelor SC 2001 SRL S și, suma de 500 lei cu titlul de cheltuieli de judecat.
Pentru a pronunța aceast sentinț, instanța de fond a reținut c a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale contractul de închiriere, perfectat pentru spațiul închiriat.
În termen legal împotriva acestei sentințe au declarat apel Asociația de Proprietari nr. 29 și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelanții au susținut c instanța de fond a înclcat dreptul la aprare garantat de Constituția țrii, și c în absența aprtorului ales, cauza a fost soluționat în fond, înclcându-se astfel și principiul contradictorialitții.
A fost de asemenea criticat sentința și pentru faptul c, deși au fost invocate mai multe excepții, instanța nu a analizat excepțiile și a soluționat cauza în fond, chiar dac nu exista la dosar contractul de închiriere cu privire la care se solicitase constatarea nulitții absolute.
Prin decizia civil nr.257/2 octombrie 2007, pronunțat de Tribunalul Olt în dosarul nr-, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamant Asociația de Proprietari nr.29 S și.
Pentru a decide astfel, tribunalul a apreciat ca nefondate criticile privind înclcarea dreptului la aprare, precum și cele referitoare la neanalizarea excepțiilor invocate la instanța de fond.
Împotriva deciziei, în termen legal a declarat recurs reclamanta Asociația de Proprietari nr.29, susținând c este nelegal.
În motivele de recurs reclamanta susține în esenț, c:
- i s-a înclcat dreptul la aprare, fr a exista la dosar dovada cererii de amânare a pronunțrii;
- s-au discutat excepțiile procesuale doar cu aprtorul pârâtei, consecința fiind înclcarea principiului contradictorialitții;
- s-a omis a se cerceta fondul cauzei.
Deși nu este încadrat în drept prin modul în care este argumentat, recursul se poate încadra în dispozițiile art.304 pct. 9 Cod pr. civil.
Recursul este fondat.
Instanțele au fost investite de reclamanta Asociația de Proprietari nr.29 cu o acțiune având dou petite:
- constatarea nulitții absolute a contractului de închiriere nr.285/25.09.2006 încheiat între pârâta C: 2001 SRL și numitul, deși s-a pretins c avea calitatea de parte contractant, având ca obiect folosirea temporar a spațiului în suprafaț de 80. situat în Municipiul S, str. - - -.19, parter;
- evacuarea pârâtei 2001 SRL din acest spațiu.
Temeiul juridic invocat de reclamant este cauza ilicit ( imoral ) a contractului, ce lezeaz interesele de ordine public, garantate de Constituție și legile speciale, datorit activitții comerciale practicat de pârât, respectiv jocuri de noroc - rulet cu program non - stop.
Susținerea reclamantei c prin modul de utilizare a aparaturii electronice prin zgomotele produse de clienți, violențele verbale, consumul de alcool, a fumul de țigar, se perturb grav liniștea locatarilor proprietari ai apartamentelor învecinate, a fost însoțit de demersurile reclamantei materializate în adrese la diverse organe ca: Poliția Municipiului S, Garda de Mediu S, Consiliul Local S, Autoritatea de Sntate Public O, pentru a se lua msurile necesare menite s stopeze atât lucrrile de schimbare a destinației spațiului închiriat - din locuinț - în spațiu comercial, cât și stoparea activitții desfșurate de pârât.
Reclamanta s-a adresat și pârâtei 2001 SRL cu o adres în scopul sistrii activitții, datorit disconfortului pe care-l produce.
Reclamanta a depus adrese eliberate de autoritțile sesizate ca urmare a demersurilor fcute, respectiv adresa nr.20259/2006 emis de Primria S, procesul - verbal nr.88/17.01.2007 emis de O - Ministerul Sntții Publice, adresa nr.285/2007 emis de Compartimentul Urbanism al Primriei S, buletinul de msurare a nivelului de zgomot nr.88/2007 emis de Autoritatea de Sntate Public O, procesele încheiate la 15.01.2007 și 19.01.2007 de Poliția Municipiului S, planșele foto.
Pârâta 2001 SRL a invocat în aprare, incidența excepțiilor lipsei calitții procesuale active a reclamantei, lipsei calitții procesuale pasive a pârâtei și a inadmisibilitții acțiunii.
Judec toria Slatinaa respins acțiunea ca neîntemeiat,cu motivarea c au fost respectate dispozițiile legale în privința contractului de închiriere, iar petitul în evacuare, ca neîntemeiat.
Tribunalul a confirmat soluția instanței de fond, motivând lapidar c nu s-a înclcat dreptul la aprare, întrucât s-a amânat pronunțarea pentru ca reclamanta, fiind lips, s depun concluzii scrise, iar criticile referitoare la incidența excepțiilor invocate prin întâmpinare nu s-au analizat, motivându-se c pârâtele nu au uzat de cile de atac permise de lege.
Examinând ambele hotrâri prin prisma criticilor formulate, se constat c ambele hotrâri sunt nelegale.
În primul rând nu s-a observat c parte contractant în contractul de închiriere contestat era, care trebuia introdus în cauz, nu.
Nu s-a rspuns motivat la excepțiile invocate de pârâta SC 2001 SRL.
Reclamanta Asociația de Proprietari nr. 29 are calitate procesual activ, aceasta fiindu-i conferit prin Normele Metodologice privind organizarea și funcționarea asociației de proprietari adoptate prin HG nr.400/2003, modificat prin HG nr.781/2006.
Aceste acte normative definesc noțiunea de bloc de locuințe echivalent cu cldire, condominiu, precum și pe cea referitoare la asociația de proprietari, scopul acesteia, administrarea condominiilor, drepturile și obligațiile proprietarilor ce fac parte din asociație.
În virtutea prerogativelor pe care le are asociația, dispozițiile art. 6 alin. 3 din GH nr.400/2003, prevd c:
"Schimbarea destinației locuințelor și/sau a spațiilor cu alt destinație decât cea de locuințe, situate în cldirile colective, se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecineaz pe vertical și orizontal, indiferent dac proprietarul care intenționeaz s fac aceast schimbare este sau nu membru al asociației de proprietari.
Instanțele nu s-au preocupat s lmureasc acest fapt, dac la schimbarea destinației imobilului închiriat a existat acordul proprietarilor învecinați.
Nu s-a analizat nici temeiul juridic invocat, respectiv cauza ilicit, imoral.
Cauza este un element esențial contractelor, prevzut în art. 966 - 968 Cod civil.
Art.966 cod civil prevede c obligația fr cauz sau fondat pe o cauz fals, sau nelicit, nu poate avea nici un obiect.
Art.968 Cod civil definește cauza ilicit "cauza este nelicit când e prohibit de lege", "când este contrar bunelor moravuri și ordinii publice", adic în terminologia actual când este contrarie normelor legale imperative sau regulilor de comportare care privesc ordinea public.
Raportând aceste dispoziții legale la speța dedus judecții, chestiunea ce trebuia avut în vedere de instanțe, era cea dat de profesiunea locatarului în raport cu noțiunea de locuire, care trebuie apreciat ca fiind de esența contractului.
Exercitarea unei profesii în locuința închiriat nu este exclus, îns natura profesiunii locatarului trebuie apreciat la momentul încheierii contractului, deoarece în cazul în care locatarul nu intenționeaz s locuiasc, ci s desfșoare activitți incompatibile cu locuirea, soarta contractului este pus la îndoial, cauza fiind în aceste situații afectat.
Atunci când locuința se afl într-un imobil cu mai multe etaje și apartamente, normele de aplicare a Legii nr.114/1996 -HG nr.400/2001, prevd anumite obligații pentru cei ce locuiesc, fie c sunt chiriași, fie c sunt proprietari.
Astfel, pe de o parte proprietarul unui apartament sau spațiu cu alt destinație decât cea de locuinț are dreptul de a-l închiria, cu condiția ca respectivul chiriaș s accepte folosirea acestuia în condițiile prezentului acord de asociere, sau respectând reguli și regulamente ale asociației de proprietari.
Printre aceste obligații se regsesc și cele relative la efectuarea publicitții pe proprietatea comun fr acordul adunrii generale a asociației de proprietari, respectiv la interdicția tulburrii liniștii locatarilor între orele 22,00 - 8,00 prin producerea de zgomote, larm sau folosirea oricrui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare.
Deci, dac locatarul urmeaz s desfșoare în locuința închiriat o activitate ce aduse atingere regulilor de mai sus,el nu va putea pstra calitatea de locatar, contractul putând fi anulat, fie pentru lipsa cauzei, fie pentru cauz ilicit, imoral.
Instanțele trebuiau s verifice dac prin activitatea desfșurat de pârât, se aducea atingere bunelor moravuri și ordinii publice.
Faț de faptul c instanțele nu au cercetat cauza sub aspectul temeiului juridic invocat, echivaleaz cu necercetarea fondului cauzei și atrage admiterea recursului conform art. 312 alin. 5 Cod pr. civil, casarea ambelor hotrâri și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judec toria Slatina.
Cu ocazia rejudecrii, va fi introdus în cauz, parte contractant în contractul de închiriere contestat, se vor analiza înscrisurile depuse, se va verifica în ce msur acestea converg spre ideea existenței cauzei ilicite a contractului, ce atrage nulitatea absolut a acestuia, dac este admisibil petitul în evacuare, ca urmare a desființrii contractului, se vor administra și alte probe ce instanțele le apreciaz ca necesare și utile în soluționarea cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de reclamanții ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR. 29, împotriva deciziei civile nr. 257 din 2 octombrie 2007, pronunțat de Tribunalul Olt în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 2510 din 30 aprilie 2007, pronunțat de Judec toria Slatina în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatele pârâte SC 2001 SRL și.
Caseaz ambele hotrâri și trimite cauza spre rejudecare la Judec toria Slatina.
Irevocabil.
Pronunțat în ședința public din 23 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECTOR, JUDECTOR,
- - - - - -
-
Grefier,
Red.Judec.-
Tehn./4 ex.
15.02.2008
Președinte:Nela DrăguțJudecători:Nela Drăguț, Mariana Mudava, Mihaela Loredana
