Anulare act. Decizia 70/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR.70/
Ședința publică de la 16 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Eleonora Spiridon
Grefier - -
S-au luat în examinare recursurile civile declarate de recurenții pârâți C, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, G, și, toți cu domiciliul ales în C,-, județul C și CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediile în-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 940 din 18.12.2006 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr- (număr în format vechi 1967/2006), în contradictoriu cu intimații reclamanți și, domiciliate în B,-, bloc 42,. B,. 8,. 54, sector 4, și, domiciliate în B, șoseaua nr. 3-15, - 2,. IV,. 4,. 77, sector 2 și intimatele interveniente în interes alăturat și, domiciliate în B,--72, bloc 3,. A,. 15, sector 6 și, domiciliată în B,-, bloc 37,. F,. 9,. 257, sector 3, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru recurenta pârâtă C, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 08404/27.03.2007, depusă la dosar, recurentul pârât G, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 77716 din 21.03.2007, depusă la dosar, pentru recurenții pârâți, și, se prezintă avocat, în baza împuternicirilor avocațiale nr. 77716, nr. 77715 și nr. 77717/21.03.2007, depuse la dosar, pentru recurentii-pârâti Consiliul Local Constanta și Municipiul Constanta prin Primar se prezintă avocat conform împuternicirii avocatiale nr.68/ 16.02.2009 pentru intimatele reclamante, și intreveniente se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 68236/4.06.2007,depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Instanța luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, fiind lămurită asupra cauzei,în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Apărătorul recurenților-pârâți G, și, având cuvântul arată că astfel cum este definită legea nr.10/2001, buna credință a dobânditorului unui imobil constă în convingerea acestuia că a contractat cu adevăratul proprietar și cu respectarea prevederilor legale în vigoare la momentul perfectării actelor. Criticabilă este și motivarea relei credințe a recurenților în raport de cererile de intervenție în interes propriu având ca obiect revendicare formulată de intimate în contradictoriu cu Consiliul Constanta și Constanta. Cererile de intervenție au fost formulate după 1 an și 3 luni de la declanșarea judecății. Referitor la valabilitatea titlului statului,în calitatea sa de vânzător, se apreciază că nu este obligația subdobânditorului de a depune diligente pentru a se asigura că imobilul a fost preluat cu titlu valabil,așa cum prevăd și dispozițiile Legii nr.112/1995 și a Legii nr.10/2001.În calitate de chiriași recurenții au uzat de prevederile Legii nr.112/1995 și neavând calitate pentru a analiza valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului au procedat la valorificarea dreptului conferit de art.9 din Legea nr.112/1995.
În concluzie,solicită admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei civile nr.940 din 18 decembrie 2006, în sensul respingerii apelului reclamanților și intervenientilor,menținerii hotărârii pronunțate de instanța de fond, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul recurentei-pârâtei Constanta, consideră decizia recurată netemeinică și nelegală. Apreciază că în mod neîntemeiat instanța de apel a dat o interpretare greșită prevederilor legale în materie în momentul în care a analizat dacă în cauză sunt întrunite elementele bunei credințe la perfectarea actelor de înstrăinare. Recurenții au aflat despre judecarea revendicării imobiliare abia după cumpărarea imobilelor, aspect ce exclude reaua credință.
În concluzie, solicită admiterea recursului,modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii apelului, menținerii ca temeinică și legală a hotărârii judecătoriei, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul recurenților-pârâți Consiliul Local Constanta și Municipiul Constanta prin Primar, având cuvântul arată că la data încheierii contractelor erau îndeplinite condițiile Legii nr.112/1995.În mod greșit s-a reținut de instanța de apel că recurenții persoane fizice trebuia să efectueze minime diligente întrucât în favoarea lor funcționa prezumția de bună credință.
În concluzie,solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimaților, având cuvântul solicită respingerea recursurilor ca inadmisibile, sub aspectul dispozițiilor art.304/11 care a fost abrogat și al Convenției Europene a Drepturilor Omului.
În subsidiar, solicită respingerea recursurilor ca nefondate, cu cheltuieli de judecată.
Arată că G nu a făcut nici un demers pentru a afla dacă imobilul este în litigiu;după un an de la cumpărare a aflat de la vecini (fila 44 dosar tribunal) de acest proces. Conform art.46 al.2 din Legea nr.10/2001-"actele juridice de înstrăinare inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil,sunt lovite de nulitate absolută,în afară de cazul în care a fost încheiat cu buna credință." Rezultă astfel că actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută.
Solicită respingerea recursurilor ca nefondate, cu cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursurilor.
CURTEA
Asupra recursurilor civile de față;
Prin sentința civila nr.10475/25.11.2005 pronunțata de Judecătoria Constanta in dosarul civil nr.534/2003 a fost respinsa ca nefondata acțiunea formulata de reclamanții, in contradictoriu cu parații, G, Consiliul Local Constanta, Constanta, si Municipiul Constanta prin Primar,a fost respinsă cererea de intervenție in interes alăturat formulata de intervenientele, si, a fost respinsa acțiunea formulata de reclamante in contradictoriu cu parata Primăria Constanta, ca introdusa împotriva unei persoane fără capacitate procesuala de folosința, fiind obligate reclamantele in favoarea Constanta, la plata sumei de 300 lei RON cheltuieli de judecata, in favoarea paratului a plata sumei de 500 lei RON cheltuieli de judecata, in favoarea paratei la plata sumei de 500 lei RON, cheltuieli de judecata,în favoarea pârâtei,la plata sumei de 500 lei RON cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință civilă, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
Imobilul situat in prezent in Constanta,- a aparținut inițial soților Th. si, fiind preluat de stat in temeiul Decretului 92/1950 conform anexei la decret, poziția nr.305. Apartamentele situate in acest imobil au fost inițial închiriate după care au fost vândute conform art.9 din L 112/1995 paraților, si, G si, conform contractelor de vânzare-cumpărare nr.27 0 05/28.09.1996, nr.26829/26.09.1996 si nr.26838/27.09.1996 încheiate cu Constanta.
Reclamantele din prezenta cauza si intervenientele in interes alăturat sunt succesoarele in drepturi ai proprietarilor inițiali ai imobilului astfel cum rezulta din actele de stare civila aflate la dosar.
Ca imobilul deținut de autorii reclamantelor este același cu cel vândut paraților persoane fizice din prezenta cauza, rezulta atât din relațiile comunicate de -onstanta cat si din concluziile raportului de expertiza tehnic întocmit de expert si răspunsul acestuia la obiecțiuni.
Cu privire la demersurile făcute de reclamante in vederea restituirii imobilului, a fost depusa la dosar doar cererea numitei înregistrata sub nr.21353/24.07.1996 prin care a solicitat despăgubiri.
In prezenta cauza se solicita constatarea nulității absolute a contracte o vânzare-cumpărare încheiate conform Legii 112/1996.
Potrivit art.46 din Legea 10/2001 "(1) Actele juridice de înstrăinare inclusiv cele făcute in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele care cad sub incidența prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor in vigoare la data înstrăinării.
(2). Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost încheiat cu buna credința.
(3). Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele prevăzute la art.2 alin.l lit.b, sunt lovite de nulitate absoluta, buna-credința neputând fi invocata in aceste cazuri.
(4). Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, daca au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legilor in vigoare la data înstrăinării.
(5). Prin derogare de la dreptul comun, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acțiune se prescrie in termen de un an de la data intrării in vigoare a prezentei legi."
In prezenta redactare a legii 10/2001 aceste dispoziții sunt prevăzute de
art.45.
In cazul de fata reclamantele au invocatdisp.art.46al.2 L 10/2001 arătând ca imobilul a fost preluat de stat fără titlu legal, iar pe de alta partedisp.art.46al.l arătând ca vânzările trebuiau sa îndeplinească cerința "respectării legilor in vigoare la data înstrăinării", cerința care nu a fost respectate deoarece imobilele vândute nu au respectat structura apartamentului care "la data trecerii in proprietatea statului constituia o singura unitate locativă", considerând încălcate disp.art.3 L 112/1995.
Nu s-a putut retine ca imobilul a fost preluat de stat fără titlu legal pentru următoarele considerente:
Astfel cum s-a reținut anterior, imobilul a fost naționalizat in temeiul Decretului nr.92/1950 fiind menționat in anexa la poziția 35. Așadar acesta nu a fost preluat de stat fără titlu, adică in fapt, situație in care, in lipsa unei reglementari legale care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, actele juridice de înstrăinare ulterioara al unui asemenea imobil nu se puteau bucura de nici o pretenție juridica, pentru ca intr-o asemenea situație atât înstrăinătorul cat si dobânditorul contractează cu rea credința, știind ca bunul aparține altuia.
Ipoteza preluării imobilului de către stat fără titlu valabil reprezintă o situație distincta ce se încadreazădisp.art.46al.2 L 10/2001. Aceasta situație privește imobilele preluate de stat fără titlu, dar acest titlu a fost constituit prin aplicarea greșita a unui text de lege la o anumita situație concreta. In acest caz, conform art.46 al.2 "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost încheiat cu buna credința". Acest text de lege statuează ca sunt exceptate de la sancțiunea extrema a nulității absolute actele juridice de înstrăinare care au fost încheiate cu buna credința. Așadar, pentru a interveni nulitatea absoluta in acest caz trebuie mai întâi sa se stabilească nevalabilitatea titlului statului si apoi reaua credință; dobânditorilor ulteriori. Nu s-a motivat in nici un fel nevalabilitatea titlu statului.
Chiar daca s-a retine ca titlul statului nu ar fi fost valabil, reclamante trebuiau sa dovedească reaua credința a pârâților-cumpărători, proba pe care 1 au făcut-o in acest caz.
Potrivit art.1899 al.2 pr.civ. buna credința se presupune întotdeauna in, sarcina probei asupra celui ce invoca reaua credința.
B credința a subdobânditorilor imobilului rezulta din aceea ca prin minime diligente au putut constata ca statul vânzător are un titlu asupra imobilului.
De plano se prezuma pana la proba contrara ca, in cazul in care statul dobândit dreptul de proprietate cu titlu, acesta este valabil. Or la momentul încheierii actelor de vânzare in favoarea chiriașilor, statul chiar era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului suspus vânzării, iar chiriașii nu aveau de unde sa afle altceva. De asemenea, acestora nu le-a fost notificat in nici un fel litigiul care exista la acel moment (nici măcar existenta litigiului nu a fost dovedita in aceasta cauza, fiind insa recunoscuta de parați prin întâmpinare care au arătat ca inițial nici nu au fost chemați in judecata in acea cauza) intre reclamante si stat cu privire la acest imobil.
In atare situație nu s-a putut retine in nici un caz vreo culpa a cumpărătorilor in neanalizarea valabilității titlului statului in condițiile in care o astfel de analiza este făcuta doar de instanța de judecata investita in acest scop.
Așadar in cauza nu sunt întrunite cerințele art.46 al.2 L 10/2001 in condițiile in care reaua credința a cumpărătorilor nu a fost dovedita in nici un fel.
Au mai invocat reclamanteledisp.art.46al.l L 10/2001 considerând ca vânzările nu au respectat cerința respectării legilor in vigoare la data înstrăinarii. In vigoare la data înstrăinării era Legea 112/1995 si cerințele acestei legi trebuiau respectate. Or in cazul de fata vânzarea imobilelor s-a făcut cu respectarea tuturor cerințelor prevăzute de Legea 112/1995, reclamantele nu au făcut vreo dovada contrara. S-a invocat doar faptul ca imobilele vândute nu au respectat structura apartamentului care "la data trecerii in proprietatea statului constituia o singura unitate locativă", considerând încălcate disp.art.3 L 112/1995 potrivit căruia "prin apartament, in sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusa din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele si anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii si altele asemenea, indiferent daca sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite si care, la data trecerii in proprietatea statului, constituia o singura unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinata prin construcție". Pe lângă faptul ca aceasta susținere nu a fost dovedita, o astfel de situație nu ar putea atrage nulitatea absoluta a actului de proprietate al subdobânditorului.
Aceasta deoarece potrivit art.11 L 112/1995 doar "actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art.9 alin.6 si ale art.10 sunt lovite de nulitate absoluta."
Pentru toate aceste considerente, instanța a respins acțiunea principala ca nefondata. Cu privire la capetele 2 si 3 de cerere din acțiunea inițiala astfel cum aceasta era structurata la momentul înregistrării pe rolul Tribunalului Constanta, capete de cerere la care reclamanta nu a depus cerere de renunțare la judecata, se retine pe de o parte ca reclamantele si-au precizat ulterior acțiunea in sensul ca au solicitat doar constatarea nulității absolute a -contractelor de vânzare-cumpărare.
Pentru aceleași considerente cererea de intervenție in interes alăturat formulata de intervenientele, si a fost respinsa ca nefondata.
Ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale de folosința a paratei Primăria Constanta, acțiunea formulata împotriva acestei parate a fost respinsa ca introdusa împotriva unei persoane fără capacitate procesuala de folosința.
In temeiul art.274 al.l pr.civ. reclamantele au fost obligate in favoarea paratei Constanta la plata sumei de 300 RON iar in favoarea parații or-persoane fizice la plata a cate 500 RON reprezentând cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel reclamantele, criticând-o, in esența, pentru ca in mod greșit instanța de fond a considerat ca parații intimați persoane fizice,;, G si, au fost de buna ^credința la încheierea actelor translative de proprietate a căror nulitate absoluta se solicita a se constata.
Intimații parați G, si, si-au exprimat, prin întâmpinare, poziția procesuala fata de prezentul apel, solicitând respingerea apelului ca nefondat, arătând ca imobilul obiect al litigiului, a fost preluat in proprietatea statului cu titlu, in baza Decretului 92/1950, întrucât soțul fostului proprietar, era industriaș, fiindu-i aplicabile prevederile acestui act normativ, iar intimații parați au cumpărat imobilele- apartamente in momentul in care au aflat ca moștenitorii fostului proprietar au formulat, in temeiul Kg. 112/1995, cerere de acordare a despăgubirilor, fiind de buna credința la încheierea actelor de vânzare cumpărare.
Se arata ca intimații pârâți au cunoscut despre acțiunea in revendicare intentata de moștenitorii fostului proprietar, la data de 26.08.1996, abia in. 1997, la 9 octombrie, data când au intervenit in procesul înregistrat nr. 11741/1996, aflat pe rolul Judecătoriei Constanta.
Pentru considerente similare, intimații parați si, exprimându-si prin întâmpinare, poziția procesuala fata de prezentului apel, au solicitat respingerea caii de atac ca nefondata.
In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri, fiind depuse cereri întemeiate pe dispozițiile Lg 112/1995, formulate de către reclamante, prin care acestea solicitau despăgubiri pentru imobilul litigios, precum si cererile prin care intimații parați au solicitat sa li se vândă apartamentele pe care le ocupau imobilul litigios, in temeiul art.9 din Lg 112/1995, si proba cu interogatori intimaților persoane fizice.
Soluționând apelul, Tribunalul Constanțaa pronunțat decizia civilă nr.940 din 18 decembrie 2006 prin care a admis apelul formulat de reclamantele, G, și și de apelantele interveniente în interes alăturat, în contradictoriu cu intimații-pârâți, G, Consiliul Local C, Regia Autonomă "Exploatarea Domeniului Public și Privat"C și Municipiul Constanta prin Primar.
A fost schimbată în parte sentința civilă în sensul că a fost admisă acțiunea formulată de reclamante în contradictoriu cu pârâții.
A fost admisă cererea de intervenție în interes alăturat formulată de intervenientele, și în contradictoriu cu pârâții, G, Consiliul Local Constanta, C,Municipiul Constanta prin Primar.
A fost constatată nulitatea absolută a următoarelor contracte de vânzare-cumpărare:
- contractul de vânzare-cumpărare cu nr.26538 din 12septembrie 1996 încheiat între pârâții Consiliul Local Constanta în calitate de vânzător și G și în calitate de cumpărători cu privire la locuința situată în C,-, parter;
- contractul de vânzare-cumpărare nr.27005 din 27 septembrie 1996 încheiat între pârâții în calitate de vânzător și în calitate de cumpărătoare, cu privire la imobilul situat în Constanta,-..2;
- contractul de vânzare-cumpărare nr.26829 din 11 septembrie 1996 încheiat între pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanta, și, în calitate de vânzător și respectiv cumpărători cu privire la imobilul situat în Constanta,-..2..1;
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că imobilul în litigiu a fost dobândit în proprietate de către autorii reclamantelor și intervenientilor.
În baza Decretului nr.92/1950 acest imobil a fost expropriat și preluat de către stat.
Apartamentele din acest imobil au fost închiriate și ulterior vândute pârâților, și, G și în baza art.9 din Legea nr.112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare nr.27005 din 28 septembrie 1996, nr.26829 din 26 septembrie 1996 și nr.26838 din 27 septembrie 1996.
Instanța reținut că atât vânzătorii cât și cumpărătorii au fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, motiv pentru care s-a constatat nulitatea absolută a acestora.
În termen legal împotriva deciziei civile nr.940 din 18 decembrie 2006 au declarat recurs pârâții. RA Exploatarea Domeniului Public și Privat, Consiliul Local Constanta și Municipiul Constanta și pârâții cumpărători G, și
Recursul declarat de pârâta Exploatarea Domeniului Public și Privat
Motivează recursul, arătând că în mod greșit, instanța de apel a reținut reaua credință atât a unității și care a înstrăinat din imobilul revendicat apartamentele cât și a cumpărătorilor.
Este pentru prima dată când neverificarea titlului statului, obligație care nu este și nu poate cădea în sarcina chiriașilor cumpărători în temeiul Legii nr.112/1995 este echivalată cu reaua credință a acestora.
Pârâții cumpărători au respectat întocmai dispozițiile legale prevăzute de art.9 din Legea nr.112/1995, cumpărând imobilul după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de lege, fiind de bună credință nu cum a reținut instanța de apel.
Este adevărat că au intervenit în acțiunea în revendicare, dar după ce au cumpărat apartamentele pe care le ocupau cu contracte de închiriere.
S-a mai reținut că pârâta Constanta a avut evidenta imobilelor notificate în temeiul Legii nr.112/1995, concluzie care este greșită în condițiile în care această evidentă se află în posesia Comisiei de aplicare a acestui act normativ care era constituită la nivelul Primăriei Municipiului Constanta, astfel încât, ideea că au fost de rea credință la vânzarea apartamentelor este total greșită.
În concluzie, nu a fost de rea credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
Recursul declarat de pârâții G, și
Motivează recursul arătând că hotărârea pronunțată este nelegală și netemeinică.
Criticile aduse hotărârii pronunțate de instanța de apel pentru motive de nelegalitate, sunt următoarele:
1.B credință a subdobânditorului unui imobil în virtutea Legii nr.10/2001 constă în convingerea acestuia că a contractat cu adevăratul proprietar și cu respectarea prevederilor legale în vigoare la momentul perfectării actelor.
În speța de față, dubiul ar rezulta potrivit opiniei exprimate de către instanța de apel, din împrejurarea că chiriașii trebuia să aibă cunoștință de faptul că un terț pretinde sau este proprietarul imobilului care a făcut obiectul actelor de vânzare-cumpărare.
Față de definiția dată bunei credințe, apare ca nejustificată menționarea din considerentele hotărârii recurate, în sensul că din răspunsurile la interogatoriu a rezultat că pârâții cumpărători nu au făcut demersuri pentru a afla dacă imobilul este în litigiu.
Singurele obligații care incumbau chiriașilor, potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 erau cele referitoare la dovedirea calității de chiriaș, cele referitoare la cumpărarea apartamentelor după expirarea termenului acordat de lege, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora de a solicita retrocedarea imobilului sau acordarea de despăgubiri,precum și cele instituite de art.9 al.5 referitoare la dobândirea sau înstrăinarea unei locuințe proprietate personală după 1 ianuarie 1990 în localitatea de domiciliu.
În mod greșit, instanța de apel a mai reținut că formularea cererilor de cumpărare s-a realizat în absenta oricăror demersuri pentru a afla dacă bunul este litigios.
În concluzie, avându-se în vedere cele menționate mai sus, pârâții chiriași susțin că au fost de bună credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
2.Criticabilă este motivarea relei credințe a pârâților în raport de cererile de intervenție în interes propriu formulată în cadrul procesului civil având ca obiect revendicare, acțiune formulată de intimații-reclamanți din prezenta cauză, în contradictoriu cu Consiliul Local Constanta,Municipiul Constanta și Constanta.
Cererile de intervenție au fost formulate după 1 an și 3 luni de la declanșarea judecății și scopul acestora a fost protejarea dreptului de proprietate dobândit prin actele de vânzare-cumpărare care face obiectul prezentei judecăți, astfel că, aprecierea instanței că au fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este nejustificată.
3.Referitor la valabilitatea titlului statului în calitatea sa de vânzător, susține că nu este obligația vânzătorului de a depune diligente pentru a se asigura că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, acesta fiind apanajul exclusiv al instanțelor de judecată.
Recursul declarat de către pârâții Consiliul Local C și Municipiul
Motivează recursul arătând că soluția pronunțată de Tribunalul Constanta este fundamental greșită pornind de la ideea că pârâții persoane fizice trebuiau să efectueze minime diligente pentru a afla dacă titlul statului este valabil sau nu - înainte de cumpărarea locuințelor.
De asemenea este greșită și susținerea instanței că și pârâta a fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare având în vedere că știa că proprietarii revendică imobilul în litigiu și nu a adus la cunoștința cumpărătorilor.
Împrejurarea că pârâții cumpărători au formulat cerere de intervenție în dosarul de revendicare nu are relevantă întrucât această cerere a fost formulată după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele expuse recurenții au solicitat admiterea recursului,modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul respingerii apelului și menținerii hotărârii pronunțate la fond.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursurile sunt nefondate pentru următoarele:
Cu contractul de vânzare-cumpărare transcris la Tribunalul Constanta sub nr.6161/1935, reclamantele au făcut dovada că autorii lor și au avut în proprietate imobilul situat în C,-, județul Constanta.
În baza Decretului nr.92/1950 imobilul a fost expropriat și trecut în proprietatea statului.
Apartamentele situate în imobilul mai sus menționat au fost închiriate recurenților-pârâți chiriași care ulterior în baza art.9 din Legea nr.112/1995 aui fost cumpărate.
Urmare a încheierii acestor contracte de vânzare-cumpărare, reclamanții au învestit Judecătoria Constanta în contradictoriu cu o acțiune pentru constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare cu nr.26538 din 12 septembrie 1996, 27005 din 27 septembrie 1996 și 26829 din 11 septembrie 1996 încheiate între pârâții chiriași și Constanta.
Potrivit art.45(2) din Legea nr.10/2001modificată (art.46 al.2 din Legea nr.10/2001 nemodificată - "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr.213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință."
În speța de față, fiind vorba de regimul viitor al unui drept de proprietate care a format obiectul unei convenții el va fi guvernat de legea nouă, lucru cu atât mai evident, cu cât situația juridică creată prin convenția de înstrăinare prevăzută de dispozițiile legale mai sus invocate, se constituie pe planul efectelor sale viitoare în facta futura.
Curtea Constituțională, prin decizia nr. 191/25.06.2002 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 567/1.08. 2002 statuat că disp.art. 46 al.2 din Legea nr. 10/2001( art. 45 după republicare), nu încalcă dip.art. 15 al.2 din Constituție, singurul element novator adus de textul legal îl constituie consacrarea in terminis, pe cale legală, a principiului ocrotirii bunei credințe, într-un domeniu particular, dar de interes social major, acela al regimului juridic al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
unei astfel de soluții legislative a fost impusă legiuitorului și de împrejurarea că, în această materie eroarea comună cu privire la concordanța dintre aparență și realitate și-a avut suportul în cadrul legislativ în vigoare la acel moment, care confirmă, cu forța unei prezumții juris de jure, că proprietarul aparent, statul, este adevăratul proprietar.
În cauză, se reține că prin contractele de vânzare-cumpărare, statul, în calitate de proprietar aparent, care preluase abuziv imobilul litigios de la adevăratul proprietar, a înstrăinat acest bun conform Legii 112/1995 pârâților, care îl dețineau în calitate de chiriași.
Valabilitatea acestor acte de vânzare-cumpărare rămâne discutabilă sub aspectul obiectului lor.
În această situație, obiectul contractului de înstrăinare constă într-un bun care nu aparținea vânzătorului, fiind în consecință, sustras prerogativei de dispoziție a acestuia. Recunoașterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului " nemo plus iuris ad allium transfere potest quam ipse habet". Totuși, nici practica și nici doctrina nu au înțeles să recunoască, în toate cazurile, eficiența distructivă, în această materie, a principiului enunțat. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă.
Recunoașterea prevalenței subdobânditorului de bună credință a fost impusă în baza unor rațiuni cu o aplicare mult mai largă și care au creat un adevărat principiu, de preocuparea pentru asigurarea securității circuitului civil și al stabilității raporturilor juridice.
Din punct de vedere juridic, soluția și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată prin adagiul " error communis facit jus".
Incidența acestui principiu este, însă, subsecventă întrunirii cumulative a trei condiții privind eroarea în legătură cu calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună, unanimă și invincibilă, condiția bunei credințe a subdobânditorului, iar actul încheiat între proprietarul aparent și terțul cumpărător să fie oneros și cu titlu particular.
B credință a subdobânditorului ca rezultat al unei erori asupra calității de proprietar al transmițătorului în momentul încheierii actului, trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială, neavând nici o relevanță faptul că proprietarul este de bună credință sau de rea credință.
În speță așa cum a reținut și instanța de apel nu poate fi reținută buna credință a pârâților recurenți, G și care au beneficiat de prevederile art.9 din Legea nr.112/1995,întrucât în urma interogatoriului luat la instanța de apel recurenților, și rezultă că aceștia nu au depus minime diligente de a verifica existenta unor cereri ale foștilor proprietari de a solicita măsuri reparatorii în baza Legii nr.112/1995 (cerere formulată la data de 24 iunie 1996).
Toate aceste aspecte conturează reaua credință a pârâților cumpărători.
- mult, în acțiunea în revendicare formulată de reclamanți,pârâții-cumpărători au intervenit, ceea ce demonstrează că erau la curent cu demersurile proprietarilor.
De altfel, pârâții chiriași printr-o simplă întrebare la vânzător și anume, Constanta care avea evidenta cererilor depuse în baza Legii nr.112/1995 de către proprietari-puteau afla de demersurile efectuate de reclamanții proprietari. La rândul său și vânzătoarea a fost de rea credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută au solicitat-o cei în drept întrucât nu a adus la cunoștința cumpărătorilor de cererile formulate de proprietari pentru acordarea de măsuri reparatorii conform Legii nr.112/1995și de acțiunea în revendicare formulată.
Problema bunei credințe nu se raportează la neanalizarea valabilității titlului statului în condițiile în care o astfel de analiză trebuie făcută de către instanță de judecată învestită în acest scop, ci de cunoașterea naturii litigioase a terenului -lucru pe care puteau să-l cunoască dacă cei în cauză și anume cumpărătorii depuneau diligente minime.
În concluzie, aceștia au fost de rea credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, fapt pentru care, în mod corect instanța de apel a constatat că sunt lovite de nulitate absolută.
Pentru considerentele expuse curtea în baza art.312 Cod pr.civilă va respinge ca nefondate recursurile formulate.
Va respinge cererea de cheltuieli de judecată (lipsă chitanță).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile civile declarate de recurenții pârâți C, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, G, și, toți cu domiciliul ales în C,-, județul C și CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR, cu sediile în-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 940 din 18.12.2006 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr- (număr în format vechi 1967/2006), în contradictoriu cu intimații reclamanți și, domiciliate în B,-, bloc 42,. B,. 8,. 54, sector 4, și, domiciliate în B, șoseaua nr. 3-15, - 2,. IV,. 4,. 77, sector 2 și intimatele interveniente în interes alăturat și, domiciliate în B,--72, bloc 3,. A,. 15, sector 6 și, domiciliată în B,-, bloc 37,. F,. 9,. 257, sector 3.
Respinge cererea de cheltuieli de judecată (lipsă chitanță)
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,azi 16.02.2009.
Președinte Judecători
- - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;-
Red.dec.jud./01.04.2009
Tehnored.gref.-06.04.209
2 ex.
Președinte:Paulina GeorgescuJudecători:Paulina Georgescu, Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon
