Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 401/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 401/2008
Ședința publică de la 31 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Augustin Mândroc
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 3: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicepreședinte
Grefier: - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către pârâta împotriva sentinței civile nr. 927/2008 a Judecătoriei Sibiu și deciziei civile nr. 182/13.06.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, în contradictoriu cu intimat INTERNATIONAL SRL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat, cu împuternicire în reprezentarea intimatei reclamante - INTERNAȚIONAL SRL (fila 16), lipsind recurenta pârâtă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Avocat declară că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul reprezentantului intimatei reclamante.
Avocat, având cuvântul, solicită instanței respingerea recursului ca nefondat, menținerea ca legală și temeinică a hotărârii atacate, susținând faptul că instanțele de fond și apel au reținut corect și au motivat că pârâta recurentul nu deține în prezent contract de închiriere și nu achită chirie pentru acest apartament, așa cum rezultă și din declarațiile martorilor audiați, care confirmă acest fapt, în consecință aceasta nu deține nici un titlu locativ, deci se impune respingerea recursului. Solicită un termen de pronunțare în vederea depunerii de concluzii scrise.
Instanța, față de actele și lucrările dosarului și cele expuse de reprezentantul intimatei reclamante, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin sentința civilă nr. 927/2008 a Judecătoriei Sibiua fost admisă în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta - INTERNAȚIONAL SRL împotriva pârâtei și s-a dispus evacuarea acesteia din imobilul situat administrativ în localitatea,-. 2. parter,. 5 jud. Sibiu, înscris în CF 6673, nr. top 4573/3/1/5.
Pentru a se pronunța această hotărâre, s-au reținut următoarele:
Potrivit evidenței de carte funciară, proprietar tabular asupra imobilului înscris în CF 6673, nr. top 4573/3/1/5 este - LEASING SA, care a încheiat cu reclamanta contractul de închiriere nr. 8/15.01.2007 (fila 20 dosar fond).
Deși obiectul contractului este descris generic - teren cu blocuri de locuințe în suprafață de 783 mp, coroborând mențiunile din contract cu descrierea proprietății în foaia de avere, rezultă că obiect al contractului îl formează imobilele de sub -16, terenuri cu blocuri de locuințe.
Pârâta nu a contestat împrejurarea că în prezent nu deține contract de închiriere și nu achită chirie pentru apartament, deși anterior a deținut un astfel de contract. De altfel, martorii audiați în cauză (filele 64, 72 dosar fond) au arătat că în prezent pârâta nu deține contract de închiriere și nu a mai achitat chiria de la sfârșitul anului 2006, începutul anului 2007.
Potrivit art. 1420 pct. 3 Cod civil, "locatorul este dator a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii".
În schimb, prin art. 1426 Cod civil, se prevede că: "locatorul nu este răspunzător către locatar de tulburarea cășunată lui prin faptul unei a treia persoane, care persoană nu-și sprijină acest fapt pe un drept asupra lucrului închiriat; locatarul are însă facultatea de a reclama în contră-le în numele său personal".
Așadar, dreptul la acțiune pentru evacuarea terțului fără drept locativ este conferit, ca opțiune, chiriașului prin art. 1426 Cod civil, dispoziție legală care completează prevederile Legii nr. 114/1996, conform art. 72 din acest din urmă act normativ.
Capătul de cerere privind constatarea rezilierii contractului nr. 11140/01.01.2005 a fost respins ca neîntemeiat, în condițiile în care acest contract și-a încetat efectele juridice și fără a interveni tacita relocațiune a contractului.
Cât privește excepția lipsei calității procesuale active, instanța, prin încheierea de ședință din 8.11.2007, a respins această excepție, reținând că locatarul are drept la acțiune pentru evacuarea terțului care nu deține nici un titlu locativ asupra imobilului.
În condițiile în care contractul de închiriere asupra imobilului a expirat, prin împlinirea termenului locațiunii, pârâta reclamantă reconvențională nu poate solicita constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, care în prezent este lipsit de efecte juridice ca urmare a împlinirii termenului pentru care a fost încheiat, și în condițiile în care s-a anunțat concediul (fila 3 dosar fond), chiar dacă a continuat să se folosească imobilul. De altfel, pârâta nu poate invoca nici tacita relocațiune a contractului, întrucât nu a făcut dovada achitării chiriei în continuare sau a consemnării acesteia la dispoziția proprietarului.
Împotriva aceste hotărâri a formulat apel pârâta, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii de evacuare.
În motivarea apelului arată că deține cu contract de închiriere imobilul, respectiv din anul 1960, că instanța a apreciat în mod eronat că nu a vrut să achite chiria, martorii și, arătând că în realitate reclamanta nu a mai primit chiria, că ea a solicitat constatarea nulității contractului și nu rezilierea acestuia, cu eronat s-a reținut de către instanță, că încheierea contractului de închiriere a avut loc în anul 2005, când reclamanta nu era proprietară a imobilului, astfel încât contractul este nul, reclamanta declarând cu rea-credință că este proprietara imobilului în litigiu. Mai arată că reclamanta a depus la doar un contract de închiriere încheiat cu - LEASING SA, dar nici această societate nu este proprietara imobilului în litigiu și oricum, această societate nu a notificat-o în sensul că nu intenționează să prelungească contractul, motiv pentru care acesta s-a prelungit în mod tacit. De asemenea, a arătat că între părți nu a existat un raport de locațiune, acțiunea în evacuare nu era admisibilă, reclamanta având la îndemână doar acțiunea în revendicare și că nu există corespondență între numărul administrativ al imobilului și numărul top 4573/3/1/6.
Prin decizia civilă nr. 182/2008, Tribunalul Sibiua respins apelul formulat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 927/2008 a Judecătoriei Sibiu, care a fost păstrată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Reclamanta a investit instanța de judecată cu o acțiune având un obiect clar determinat, anume evacuarea pârâtei din imobilul situat administrativ în localitatea, str. -, str. 48,. 2. parter,. 5, jud. Sibiu înscris în CF 6673, nr. top 4573/3/1/5.
Spre deosebire de acțiunea în revendicare, acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat și neconsumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Asemenea raporturi juridice au ca efect translațiunea folosinței unui bun, locatarul fiind detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia.
Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locațiunii sunt raporturi de obligații.
În cauza de față, între reclamantă și pârâtă au existat raporturi de obligații derivate din locațiune, așa încât reclamanta își poate valorificat dreptul pe calea acțiunii în evacuare.
Se susține, în mod greșit, că instanța ar fi reținut că a cerut rezilierea contractului, deși ea a solicitat nulitatea lui. Prima instanță a analizat cererea de constatare a nulității formulată pe calea acțiunii reconvenționale și a respins-o pe considerentul că a expirat durata contractului de locațiune.
Apelanta nu mai deține contract de închiriere, durata contractului expirând la 31.12.2006, așa cum corect a reținut prima instanță, situație în raport de care acțiunea în constatarea nulității contractului apare ca lipsită de interes pentru apelantă, iar lipsa de interes face acțiunea inadmisibilă.
Susținerea apelantei în sensul că a dorit să plătească chiria, dar aceasta a fost refuzată, nu prezintă relevanță, în asemenea situații apelanta ar fi avut la îndemână procedura ofertei reale prevăzută de art. 586 și următoarele din Codul d e procedură civilă. chiriei a făcut imposibilă prelungirea tacită a contractului de închiriere, cum susține apelanta.
Motivul de apel în sensul că nici reclamanta și nici - LEASING SA nu sunt proprietare ale imobilului, este și el neîntemeiat față de dovada proprietății făcute prin copia cărții funciare existente la dosar. În fine, lipsa de corespondență între numărul topografic 4573/3/1/6 și adresa administrativă a imobilului în litigiu nu interesează în speță, deoarece evacuarea s-a dispus din imobilul de la nr. top 5573/3/1/5 și nu de la nr. top 4573/3/1/6.
Față de cele de mai sus, în baza art. 296 Cod procedură civilă, s-a respins apelul pârâtei. Cheltuielile de judecată din apel nu au fost acordate, deși au fost solicitate, deoarece intimata nu a depus chitanța doveditoare a acestora (onorariu avocat).
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâta, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 9 și 10 Cod procedură civilă.
În expunerea criticilor se arată următoarele:
- instanța de fond a interpretat numai în favoarea reclamanților actele deduse judecății, încălcând dispozițiile art. 129 alin 6 și 5 procedură civilă, interpretând eronat că nu a vrut să achite chiria;
- s-a solicitat constatarea nulității contractului de închiriere și nu rezilierea. Contractul s-a încheiat în 2005, când reclamanta nu era proprietara imobilelor, astfel încât contractul este nul, iar reclamanta nu are calitate procesuală activă să solicite evacuarea;
- reclamanta a depus la dosar un contract de închiriere încheiat cu - LEASING SA, dar nici această societate nu era proprietara imobilelor și această societate nu a notificat-o în sensul că nu intenționează să prelungească contractul, motiv pentru care acesta s-a prelungit tacit;
- acțiunea în evacuare este inadmisibilă în absența raporturilor de locațiune;
- nu există corespondență între numărul administrativ al blocului și nr. top 4572/3/1/6;
- ambele instanțe au respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, deși aceasta nu a deținut niciodată imobilul.
Intimata nu a depus întâmpinare.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată următoarele:
Înainte de orice analiză pe fondul criticilor expuse în motivele scrise ale recursului formulat de către pârâtă, instanța constată că acestea coincid cu cele aflate în cererea de apel.
E de menționat că pârâta și-a întemeiat cererea de recurs și pe dispozițiile art. 304 pct. 10 Cod procedură civilă, dispoziții care au fost abrogate prin Legea nr. 219/2005.
Întrucât criticile sunt o reiterare a motivelor de apel, se constată că acestea vizează în mare parte netemeinicia hotărârii instanței de fond și au fost examinate de instanța de apel, astfel că reluarea acestora în recurs vizează interpretarea probatoriului și se încadrează motivelor prevăzute de art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă și nu art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, astfel că nu mai pot fi examinate în condițiile în care acest punct a fost abrogat.
Chiar dacă, așa cum se pretinde pe calea recursului, statuările de fapt ale instanțelor sunt greșite, eventuala eroare sub acest aspect nu se constituie caz de recurs după abrogarea punctului 11 al art. 304 Cod procedură civilă prin OUG nr. 138/2000.
În altă ordine de idei, analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se constată că este nefondat.
Instanțele de fond corect au aplicat dispozițiile legale incidente în cauză, având în vedere ansamblul probelor administrate în cauză, respectiv dispozițiile art. 1420, 1426 Cod civil.
Corect s-a reținut de către instanța de fond existența raportului de locațiune cu consecința valorificării dreptului pe calea acțiunii în evacuare.
De asemenea, corect s-a reținut lipsa de interes a recurentei pentru constatarea nulității contractului de închiriere față de data expirării contractului.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei corect a fost respinsă de către instanța de fond față de dispozițiile art. 1426 cod civil și înscrisurile depuse la dosar, respectiv copie după extras de carte funciară și contractul de închiriere nr. 8/15.10.2007.
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauă nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge ca nefondat prezentul recurs.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de către pârâta împotriva deciziei civile nr. 182/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
(continuare decizia civilă nr. 401/2008 din dosar nr-)
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 31.10.2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - - - |
Grefier, - - |
Red.
Tehnored. /2 ex/6.11.2008
Jud. fond:
Jud. apel:,.
Președinte:Augustin MândrocJudecători:Augustin Mândroc, Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nagy Nicoară
