Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 52/2010. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 52
Ședința publică de la 19 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Costinela Sălan
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului declarat de recurenta pârâtă împotriva deciziei civile nr. 479 din 23 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți Consiliul Local prin Primar, Primăria Orașului, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns recurenta pârâtă reprezentată de avocat, lipsind intimații reclamanți Consiliul Local prin Primar, Primăria Orașului
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, învederându-se depunerea întâmpinării formulate de intimații reclamanți prin care solicită și judecarea cauzei în lipsă, după care;
Instanța înmânează întâmpinarea formulată de intimații reclamanți apărătorului recurentei pârâte și pentru a da posibilitate acestuia să o observe, lasă dosarul la a doua strigare.
La a doua strigare a răspuns recurenta pârâtă reprezentată de avocat, lipsind intimații reclamanți Consiliul Local prin Primar, Primăria Orașului.
Avocat, pentru recurenta pârâtă, învederează instanței că a observat întâmpinarea formulată de intimații reclamanți.
Instanța, luând act de cererea privind judecarea cauzei în lipsă formulată de intimații reclamanți Consiliul Local prin Primar, Primăria Orașului și constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, apreciază cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului de față.
Avocat, pentru recurenta pârâtă, pune concluzii de admiterea recursului, modificarea deciziei și pe fond respingerea acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Susține că atât instanța de fond cât și instanța de apel au dispus evacuarea pârâtei dintr-un imobil pentru care nu a avut contract de închiriere.
Arată că instanța de apel nu a motivat de ce în cauză nu a intervenit tacita locațiune, în condițiile în care pârâta nu a solicitat rezilierea contractului, și mai mult, plătit chiria aferentă anului 2008.
Precizează că instanța de apel a înlăturat în mod nelegal prevederile dispozițiilor OUG40/1999, care erau pe deplin aplicabile în speță.
De asemenea, arată că notificarea fost emisă de Primăria și nu de Consiliul Local care este parte în dosar, iar această notificare trebuia făcută prin executor judecătoresc așa cum prevăd dispozițiile art. 22 alin. 1 din OUG 40/1999.
CURTEA
Asupra recursului de față:
La data de 08.01.2008, reclamanții Consiliul Local, prin Primar, și Primăria, prin Primar, au chemat în judecată pe pârâta, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea imobilului în care își are domiciliul și pe care îl ocupă abuziv și să fie obligată aceasta la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că, Consiliul Local este proprietarul imobilului situat în str. - și în calitate de locator, a încheiat contractul de închiriere nr.8713/6.11.2002 cu pârâta, pentru imobilul care are destinația de " locuință socială".
Că, în anul 2002 în urma neînțelegerilor ivite între soții, pârâta a solicitat o locuință socială și având în vedere situația dificilă în care se găsea pârâta, s-a încheiat contractul de închiriere nr.8713/6.11.2002.
Ulterior, soții s-au împăcat și și-au achiziționat un apartament cu 3 camere, la o distanță de 3 km. de apartamentul închiriat, locuind efectiv în apartamentul achiziționat.
S-a mai arătat că soțul pârâtei este și moștenitorul unei case situate în localitatea, iar soții mai dețin și un apartament proprietate personală situat în
Reclamanții au învederat că pârâta nu mai justifică deținerea cu caracter de "locuință socială" a imobilului închiriat, conform dispozițiilor art. 2 alin.1 lit. c din Legea nr.114/1996, iar pârâta nu a locuit în apartament efectiv, neîndeplinind astfel obligațiile prevăzute de dispozițiile art. 1429 pct. 1 Cod civil.
Ulterior, contractul de închiriere s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, iar acest contract încetează de drept la 6.11.2007, Primăria notificând pârâta în acest sens prin adresa nr.14419/05.10. 2007 care atestă că reclamanții nu sunt de acord cu prelungirea contractului și s-a solicitat și eliberarea imobilului.
Pârâta, prin adresa nr.16423/6.11.2007 a solicitat prelungirea contractului de închiriere, motivând că nu are domiciliul în și nu poate în aceste condiții să dețină funcția de primar sau consilier local.
Au mai precizat reclamanții că nu sunt de acord cu prelungirea contractului de închiriere, acesta a fost reziliat de drept, iar refuzul lor se datorează faptului că Primăria orașului funcționează în condiții improprii ca urmare a lucrărilor ce se efectuează cu sediul Primăriei, există și alte cereri pentru locuințe sociale, iar prin Primarul orașului au solicitat în ședința publică din 10.12.2007 evacuarea pârâtei, pentru ca apartamentul să poată fi închiriat numitului.
La data de 04.03.2008, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamanților.
A motivat că în conformitate cu dispozițiile OUG 40/1999 există norme imperative cu privire la obligația proprietarului de reînnoirea contractului de închiriere și sunt precizate în mod expres excepțiile de la această regulă, în cauză nefiind incidente aceste excepții.
S-a mai menționat că nu a fost notificată conform dispozițiilor legale, astfel că se impunea reînnoirea de drept a contractului, iar în cauza de față sunt incidente dispozițiile tacitei relocațiuni.
La data de 18.03.2007, reclamanții au formulat precizare și completare la acțiune, prin care au solicitat și anularea chitanței nr. -/14.01.2008.
Pârâta nu a îndeplinit una din principalele atribuții ce-i revine conform dispozițiilor art. 1429 Cod civil, conform căreia " locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat ca un bun proprietar și numai cu destinația stabilită în contract, iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe, iar în cauză nu mai subzistă motivele care au stat la baza încheierii contractului de închiriere, întrucât soții s-au împăcat".
Din cercetările efectuate în cauză s-a constatat că situația materială a soților nu justifică acordarea unei locuințe sociale și de asemenea că pârâta nu locuiește în locuința închiriată.
S-a mai arătat că însăși din motivarea pârâtei pentru prelungirea contractului de închiriere, rezultă că aceasta nu deține locuința în scopul avut în vedere la închirierea contractului, ci pentru a avea un domiciliu în, în vederea ocupării unei funcții de primar sau de consilier local.
În ședința publică din 18 martie 2008, pârâta a invocat excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei Primăria și, în subsidiar, excepția lipsei calității procesuale active a aceleiași reclamante.
Instanța a admis excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei Primăria, pentru considerentele expuse în încheierea de ședință de la acel termen, respingând ca rămasă fără obiect, excepția lipsei calității procesuale active.
La termenul de la 3 iunie 2008 reclamantul Consiliul Local a renunțat la judecarea petitului privind anularea chitanței nr. nr.-/14.01.2008.
Prin sentința civilă nr. 9035 din 3 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta Primăria, în contradictoriu cu pârâta, ca fiind formulată de o persoană fără capacitate de folosință.
S-a luat act de renunțarea reclamantului Consiliul Local, prin Primar, la judecarea petitului privind anulare act.
A fost admisă acțiunea formulată de reclamantul Consiliul Local, prin Primar, împotriva pârâtei.
S- dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în orașul, strada -, -. B.5.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a constatat că între reclamantul Consiliul Local, prin Primar, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr.8713/6.11.2002, având ca obiect locuința situată în, strada -, -. B.5, compusă din 3 camere, în suprafață de 51,97 mp.
În art.5 din contract, s-a prevăzut că durata închirierii este de 5 ani, iar art.15 din același contract a stipulat că poate fi prelungită închirierea prin acordul părților sau în conformitate cu legislația în vigoare.
Pe fondul cauzei, potrivit art.1436 civil, "locațiunea făcută pe un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare."
În cauză, contractul dintre reclamantul Consiliul Local și pârâtă, fiind încheiat pe o perioadă determinată (5 ani), a încetat de drept la expirarea termenului prevăzut în acesta, nefiind prelungit prin acordul părților.
În acest sens, s- reținut că prin adresa nr.14419/5.10.2007, reclamantul Consiliul Local și-a manifestat în mod neechivoc voința de a nu mai prelungi acest contract, comunicând pârâtei încetarea contractului, solicitându-i eliberarea apartamentului, începând cu data de 6.11.2007.
Deși, pârâta nu a recunoscut prin interogatoriul luat notificarea reclamantului în acest sens, din adresa înregistrată sub nr.16432/6.11.2007 (depusă la dosar de pârâtă), a rezultat că aceasta primise înainte de expirarea termenului, respectiv în data de 12.10.2007, prin recomandatele nr.83 și 84, "anunțarea concediului", intenția locatorului de a nu mai prelungi contractul.
Chiar dacă adresa respectivă poartă antetul Primăriei, ea este semnată de Primar, respectiv persoana semnatară a contractului de închiriere, în calitate de reprezentant al Consiliului Local, și denotă clar intenția de a nu mai prelungi contractul.
Instanța nu reținut incidența art.14 din OUG 40/1999, ontractului dintre părți încheiat la 6.11.2002 nu-i sunt aplicabile aceste dispoziții, nefiind în curs de executare la data intrării în vigoare a acestui act normativ.
Nici instituția tacitei relocațiuni, la care se face referire prin întâmpinare, nu este operantă în cauză.
relocațiune poate fi împiedicată prin anunțarea concediului care, în cazul contractului cu termen, înseamnă manifestarea voinței de a nu reînnoi contractual desfăcut prin efectul expirării termenului.
Or, în speță, pârâtei i s-a adus la cunoștință intenția de a nu prelungi contractul.
Referitor la chitanța de plată a chiriei pe anul 2008, s- reținut că plata a fost făcută la 14.01.2008, deci după încetarea contractului și oricum, nu poate avea ca efect încheierea unui nou contract între părți și nici nu poate justifica tacita relocațiune, în condițiile în care a fost făcută după notificarea intenției de a nu prelungi contractul și chiar ulterior introducerii acțiunii în evacuare de către reclamant.
Împotriva sentinței a formulat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
De asemenea, a formulat cerere de repunere în termenul de recurs, având în vedere că luat cunoștință de hotărârea atacată la data de 24 septembrie 2008, când primit încunoștințarea din partea intimatului prin care se solicită evacuarea din imobil.
A precizat pârâta că, din dovada de comunicare a sentinței, rezultă că aceasta fost efectuată prin afișare la adresa din, str. -, bloc A 1,. B,.5, deși recurenta domiciliază, conform mențiunilor din cartea de identitate și certificatul de nomenclatură stradală, în localitatea, str. - -, - 1,.,.11.
În motivele de recurs, s-a criticat sentința sub aspectul că aceasta a fost pronunțată în contradictoriu cu o persoană fără capacitate de folosință.
În acest context, arătat că nu s- ținut seama că în cauză nu s-au îndeplinit cerințele legale privind notificarea chiriașului și că în respectivul imobil își are domiciliul familia pârâtei.
A motivat că proprietarul nu justifică refuzul de a prelungi contractul în raport de dispozițiile art. 14, alin.1, și că nu s-au îndeplinit formalitățile legale privind notificarea.
La termenul de judecată din 18 noiembrie 2008 instanța a pus în discuția părților calificarea juridică a căii de atac, pe care apreciat-o ca fiind apelul, având în vedere obiectul litigiului și dispozițiile art. 2811Cod pr. civilă și la același termen de judecată pus în discuție cererea de repunere în termen de declarare căii de atac.
Apreciind cu precădere asupra acestei cereri, instanța a respins-o ca neîntemeiată în raport de susținerile afirmate dar și de starea de fapt și de drept ce rezultă din actele și lucrările dosarului.
Astfel, s-a susținut în cuprinsul cererii de repunere în termen că, nu luat la cunoștință de hotărârea instanței de fond, care citat- la altă adresă decât cea de domiciliu, fiindu-i comunicată inclusiv hotărârea la o altă adresă, decât cea care rezultă din mențiunile din cartea de identitate.
Prin decizia civilă nr.588 din 18 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a respins cererea de repunere în termenul de declarare apelului.
S-a respins ca tardiv, apelul declarat de pârâta, împotriva sentinței civile nr.9035/03 06 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în contradictoriu cu intimații-reclamanți Consiliul Local prin Primar și Primăria orașului.
Pentru a decide astfel, verificând actele și lucrările dosarului, tribunalul a constatat că domiciliul apelantei pârâte este în, str. -, -.1,. B,.5, unde a fost citată; că, procedura de citare a fost legal îndeplinită, citația fiind semnată de soțul apelantei.
S-a reținut că apelanta a fost prezentă la primul termen de judecată, solicitând amânarea pentru angajare apărător; că, prezentă fiind în fața instanței, nu a învederat că nu are alt domiciliu la care să-i fie comunicate actele de procedură, fapt ce reiese din practicaua încheierii de ședință și din întâmpinare.
Întrucât apelanta nu a înțeles să comunice noul domiciliu, instanța de fond a comunicat hotărârea la adresa indicată în cererea de chemare în judecată.
În atare situație, instanța de apel a reținut că apelanta nu se poate prevala de propria culpă și nu poate beneficia de clemența legii, pentru a fi repusă în termenul de exercitare a căii de atac.
Împotriva deciziei, în termen legal a declarat recurs pârâta, susținut că este nelegală.
În motivele de recurs, pârâta susține că în mod greșit instanța de apel i-a respins cererea de repunere în termen a apelului, în condițiile în care a luat cunoștință de hotărârea atacată la 24.09.2008, când a primit înștiințarea Consiliului Local, prin care i se solicita evacuarea din imobilul în litigiu.
Că, dovada de comunicare a sentinței civile nr.9035/3.06.2008 a fost afișată la adresa din, str. - -.1,. B,.5, iar aceasta locuiește la o altă adresă,respectiv orașul, str. -, -.1,. B,.11, fapt confirmat și de mențiunile din cartea de identitate și certificatul de nomenclatură stradală, depuse la fond.
A învederat că instanța de apel a reținut că pe timpul soluționării cauzei nu a indicat domiciliul, atâta vreme cât la dosar există chiar cartea de identitate în copie, greșit s-a dispus evacuarea din locuința unde are domiciliul și nu a ținut cont de apărările sale.
Că, instanța a interpretat greșit dispozițiile legale privind citarea și deși, recunoaște lipsa capacității de folosință a Primăriei, care nu este parte în contract, ia în considerare ca documente în probatoriu actele emise de Primăria, și nu de Consiliul Local.
susținut pârâta că instanța a ignorat dispozițiile OUG nr.40/1999, aprobată prin Legea nr.241/2001.
În cauză, reclamantul Consiliul Local a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului.
Prin decizia civilă nr.374/18 martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, s-a admis recursul formulat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 588 din 18 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 9035 din 3 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți Consiliul Local Prin Primar, Primăria Orașului.
fost casată decizia, în sensul că a fost admisă cererea de repunere în termen a apelului formulată de pârâta și fost trimisă cauza spre rejudecarea apelului la Tribunalul Dolj
Pentru a se pronunța astfel, instanța reținut următoarele:
Instanțele au fost investite de reclamanții Consiliul Local, prin Primar și Primăria, cu o acțiune în evacuare a pârâtei, din imobilul situat în, str. - - 1,. B,. 5, imobil ce a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat între reclamantul Consiliul Local, prin Primar și pârâtă, înregistrat sub nr.8713/6.11.2002.
După soluționarea cauzei în primul ciclu procesual de Judecătoria Craiova, hotărârea redactată a fost comunicată pârâtei la, str. - -.1.. B,.5, ignorându-se cartea de identitate a pârâtei, din care rezultă că aceasta are domiciliul în, str. C-tin - nr.3, -.1,. B,.III,.11.
Susținerea pârâtei că hotărârea nu i-a fost comunicată, trebuie coroborată și cu mențiunile din procesul - verbal încheiat de comisia constituită la nivelul Primăriei cu ocazia verificărilor la adresa din contractul de închiriere, pentru a se constata dacă pârâta a locuit efectiv în acest apartament, concluziile comisiei fiind în sensul că aceasta nu a locuit la această adresă.
Ca atare, critica pârâtei privind neregulata comunicare a hotărârii este întemeiată și urmează a fi reținută,aceasta încadrându-se în motivul de recurs prevăzut de art. 304, pct. 5 Cod pr. civilă.
Potrivit acestui text, casarea unei hotărâri se poate cere, când prin hotărârea dată instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității( art.105 alin. 2 Cod pr. civilă).
Dispozițiile art.105 alin. 2 Cod pr. civilă, constituie dreptul comun în materia nulității actelor de procedură și includ în conținutul lor atât nesocotirea normelor procedurale de ordine publică, cât și a celor stabilite în interesul exclusiv al uneia dintre părți.
În speța dedusă judecății este vorba de o nulitate relativă invocată de pârâtă, ce poate fi valorificată de aceasta pe calea recursului.
comunicare a hotărârii instanței de fond a fost invocată și în fața instanței de apel, în fața căreia cererea de repunere în termenul de apel pentru neregulata comunicare, a fost respinsă.
Primind dosarul spre rejudecare, Tribunalul l-a înregistrat sub nr-.
Prin decizia nr.479 din 23 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a respins apelul declarat de pârâta, împotriva sentinței civile nr. 9035/ 03 06 2008 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA, în contradictoriu cu reclamanții CONSILIUL LOCAL PRIN PRIMAR, PRIMĂRIA ORAȘULUI.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că în primă instanță s-a făcut o corectă apreciere a raporturilor juridice dintre părți, potrivit cărora contractul de închiriere încheiat între acestea a avut o durată de 5 ani, care a expirat prin împlinirea termenului, și că dispozițiile OUG 40/1999 având ca scop protecția chiriașilor nu sunt aplicabile speței.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, a declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate.
A susținut că ambele instanțe de fond au dispus evacuarea sa dintr-un imobil în care nu locuiește și care nu a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, că Tribunalul a apreciat în mod greșit asupra inaplicabilității dispozițiilor OUG nr. 40/1999, fără a motiva această concluzie. În acest mod, s-a încălcat și principiul disponibilității, potrivit căruia reclamantul determină cadrul procesual, inclusiv sub aspectul cauzei juridice, or, în speță, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile OUG nr. 40/1999.
Totodată, Tribunalul nu a răspuns motivului de apel vizând tacita relocațiune, instituție de drept comun invocată de pârâtă în justificarea titlului său locativ, în contextul în care reclamanta nu a solicitat rezilierea contractului, ci dimpotrivă, a acceptat plata chiriei aferentă anului 2008.
A solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, admiterea apelului, iar pe fond, respingerea acțiunii în evacuare.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 304 pct.9 Cod pr. civ.
La dosarul cauzei s-a depus dovada achitării taxei de timbru și timbru judiciar.
La data de 19.01.2010, intimata reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, întrucât contractul de închiriere încheiat cu recurenta pârâtă a expirat la data de 6.11.2007, iar locatorul a notificat intenția de a nu mai prelungi locațiunea, aspect care exclude intervenirea tacitei relocațiuni, chiar în condițiile în care s-a încasat chiria și ulterior anunțării concediului de către proprietar.
Intimata reclamantă a mai arătat că reînnoirea contractului de închiriere în temeiul OUG nr. 40/1999 nu poate opera deoarece nu se justifică caracterul social în considerarea căruia s-a atribuit în folosință pârâtei locuința în litigiu.
Recursul este fondat, și se va admite, pentru următoarele motive:
Potrivit art. 295 Cod pr.civ. instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.
Dispozițiile legale mai sus menționate consacră caracterul devolutiv al apelului, subsumat principiului disponibilității, și impun instanței de control judiciar obligația de a examina toate criticile aduse hotărârii primei instanțe, cu care a fost investită.
Curtea constată că este fondat motivul de recurs referitor la omisiunea Tribunalului dea analiza toate criticile formulate prin intermediul apelului.
La finele motivelor de apel s-a invocat incidența instituției tacitei relocațiuni, în susținerea căreia apelanta pârâtă a arătat că după expirarea termenului contractual locatara a continuat să folosească imobilul și să achite chiria aferentă întregului an 2008, sumele plătite cu acest titlu fiind acceptate de reclamanta locatoare.
Tribunalul nu s-a considerat învestit și cu această critică, pe care nu a soluționat-o, aspect care echivalează cu o necercetare completă a fondului cauzei și atrage incidența dispozițiilor art. 312 pct.5 Cod pr. civ.
Instanța de recurs nu are îndrituirea de a examina direct în această fază procesuală critica cu acest obiect, întrucât ar lipsi părțile de un grad de jurisdicție și ar încălca principiul ierarhiei căilor de atac.
În temeiul dispozițiilor legale mai sus invocate, coroborate cu art. 304 pct.9 Cod pr. civ. se va admite recursul, se va casa decizia civilă și se va trimite cauza spre rejudecare la Tribunal, pentru a examina toate criticile deduse controlului judiciar.
În rejudecare, instanța de apel va avea în vedere și celelalte critici formulate prin motivele de recurs, urmând a face verificări și sub aspectul identificării imobilului care a făcut obiectul contractului de închiriere și din care se solicită evacuarea pârâtei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenta pârâtă împotriva deciziei civile nr. 479 din 23 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți Consiliul Local prin Primar, Primăria Orașului, având ca obiect evacuare.
Casează decizia civilă și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță - Tribunalul Dolj.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Ianuarie 2010.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. și tehnored.jud.-/4 ex/ 25.01.2010
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Sorin Drăguț, Costinela Sălan
