Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 54/2010. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 54
Ședința publică de la 19 Ianuarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Costinela Sălan
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului declarat de recurentul pârât împotriva deciziei civile nr. 235 din 16 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC -SPIRT T S SA și intimații pârâți, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit recurentul pârât, intimata reclamantă SC -SPIRT T S SA și și intimații pârâți, .
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de intimata reclamantă prin care solicită și judecarea cauzei în lipsă, după care;
Instanța față de referatul grefierului de ședință și în conformitate cu prevederile art. 245 Cod procedură civilă repune cauza pe rol.
Instanța, luând act de cererea privind judecarea cauzei în lipsă formulată de intimata reclamantă SC -SPIRT T S SA, conform dispozițiilor art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă a apreciat cauza în stare de soluționare și a luat în examinare recursul de față.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Dr. Tr. S sub nr-, reclamanta - Spirt T S SA a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se dispună evacuarea acestuia și a membrilor săi de familie din imobilul proprietatea reclamantei, situat în Dr. Tr. S,-, județul M și obligarea pârâtului la daune interese în valoare de 50 lei/zi, reprezentând prejudiciul produs prin refuzul de a elibera imobilul, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că în fapt, la 1.01.1996 a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr.2211/02.05.1996 pe o perioadă de 6 luni care urma să expire la 01.07.1996, iar după această dată, pârâtul nu a mai solicitat încheierea unui nou contract, dar nici nu a eliberat imobilul pe care-l deținea fără drept, deși a fost notificat în acest sens.
Reclamanta a susținut că este proprietara imobilului ocupat de pârât, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară și schițele cadastrale.
A arătat că, prin adresa nr.6614/12.12.2007 l-a notificat pe pârât cu intenția de vânzare a imobilului, însă acesta nu a înțeles că trebuie să-l elibereze și nici nu și-a exprimat voința de a-l cumpăra la prețul stabilit, însă la rândul său a trimis reclamantei adresa nr.9/29.01.2008 prin care a arătat că nu dorește să elibereze imobilul, considerând că a operat tacita relocațiune.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 480, 969 și 1073 Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată la 16.12.2008, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că în fapt contractul încheiat între părți este valabil în condițiile în care chiria a achitat-o la zi, iar valabilitatea contractului s-a prelungit cu acordul tacit al părților prin achitarea și primirea chiriei datorate.
La 10.02.2009 reclamanta și-a precizat acțiunea, în sensul că a indicat și numele celorlalți membrii ai familiei pârâtului ce dorește a fi evacuați odată cu acesta din imobilul în cauză, solicitând astfel a fi introduși în cauză în calitate de pârâți, și.
Prin sentința civilă nr.1456/17.03.2009, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Dr. Tr. S a admis în parte acțiunea, așa cum a fost precizată de reclamantă, și a dispus evacuarea tuturor pârâților din imobilul situat în- Dr. Tr. S, județul M, a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la daune interese și a obligat pârâții către reclamantă la 10 lei cheltuieli de judecată, constând în taxă de timbru.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta este proprietara de drept a imobilului situat în Dr. Tr. S,-, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar, imobil ocupat de pârâți prin contractul de închiriere nr.2211/02.05.1996 pe o perioadă de 6 luni, după care contractul de închiriere nu s-a mai reînnoit la cererea pârâtului, dar a fost prelungit de drept conform art.5 din OUG 40/1999 pe o perioadă de 5 ani,iar prin Legea 241/2001 pentru încă 5 ani, adică până în anul 2006.
Că, din înscrisurile depuse la dosar (32 și 33, 53-61), a rezultat că reclamanta a încasat în continuare chiria până în luna decembrie 2008, situație față de care valabilitatea contractului de închiriere s-a prelungit până în luna decembrie 2008, iar începând cu luna ianuarie 2009 pârâtul nu a mai beneficiat de tacita relocațiune și astfel a ocupat fără drept imobilul proprietatea reclamantei situat în Dr. Tr. S,-.
Referitor la cererea privind obligarea pârâtului la daune interese în valoare de 50 lei pe zi, instanța a reținut că este nefondată, întrucât această cerere are caracterul unor daune cominatorii cu regim special reglementate expres de dispozițiile art.5802- 5 Cod pr. civilă, acordându-se în cazul executării silite unde debitorul refuză să îndeplinească obligațiile din titlul executoriu, abia ulterior putându-se solicita daune interese.
Împotriva sentinței, în termen legal a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A susținut că în mod greșit instanța de fond a reținut că din decembrie 2008 contractul de închiriere nu mai este valabil, atâta timp cât și după această dată, până în luna martie 2009 achitat chiria către reclamantă, aceasta acceptând-o, iar dispozițiile art.1437 și 1452 cod civil prevăd că în situația în care locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice, locațiunea se consideră reînnoită în mod tacit, rezilierea contractului putându-se realiza numai cu acordul părților, sau în caz de neplată a chiriei, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză.
Prin decizia civilă nr.235/A din 16 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât, în contradictoriu cu intimata reclamantă - Spirt T S SA și intimații pârâți, și .
Pronunțându-se astfel, tribunalul a reținut că susținerile apelantului referitoare la plata chiriei pentru lunile ianuarie - martie 2009 și acceptarea acesteia de către intimata reclamantă nu au fost dovedite, astfel încât în mod corect instanța de fond a reținut valabilitatea contractului de închiriere care inițial s-a încheiat pe termen de 6 luni, dar ulterior s-a prelungit prin cele două acte normative enumerate în considerentele sentinței, cât și urmare acceptării chiriei din partea reclamantei care echivalează cu tacita relocațiune, până în luna decembrie 2008.
Că, în conformitate cu dispozițiile art.1452 Cod civil "dacă locatarul și după expirarea termenului locațiunii continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului"
A mai reținut că, în speță, notificarea adresată de reclamantă pârâtului este considerată o împiedicare din partea proprietarului, astfel încât dispozițiile articolului 1452 Cod civil, pe care le invocă apelantul, nu-și găsesc aplicabilitate în cauză.
Totodată, s-a reținut că în conformitate cu dispozițiile OUG nr.40/1999, pârâtul avea obligația de a aduce la cunoștința reclamantei modificările ce vizează venitul net pe familie, iar acesta nu s-a conformat acestor dispoziții, ceea ce conduce la concluzia că nu mai persistă aceleași condiții care au fost avute în vedere cu ocazia încheierii contractului de închiriere.
Că, modificarea veniturilor familiei pârâtului ar fi avut posibile implicații asupra chiriei ce urma a fi percepută potrivit sus menționatului act normativ însă, aceasta nu a fost posibilă, tocmai din cauza faptului că pârâtul nu a adus la cunoștința reclamantei modificările veniturilor familiei.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
A susținut că în mod greșit instanța de fond și de apel au reținut că a achitat chiria până în decembrie 2008 și că prin urmare, începând cu luna ianuarie 2009 nu a beneficiat de tacita relocațiune, ocupând imobilul în mod abuziv.
A arătat că termenul de închiriere a fost de 6 luni, dar acest termen a fost prelungit cu acordul tacit al părților, prin achitarea și primirea chiriei de către societate, inclusiv până în luna martie 2009.
În același timp, a arătat că s-a făcut o interpretare și aplicare greșită a dispozițiilor art. 1437 și 1452 Cod civil, fiind de necontestat că în cauza de față contractul de închiriere a fost prelungit ca urmare a tacitei relocațiuni.
Că, rezilierea se poate realiza numai cu acordul părților sau în caz de neplată a chiriei, ceea ce nu s-a întâmplat, întrucât a făcut dovada că proprietarul, adică societatea reclamantă, a acceptat chiria.
A invocat în drept, dispozițiile art. 299 și următoarele Cod pr. civilă.
Recursul este nefondat.
Examinând lucrările dosarului, se constată că în cauză nu subzistă nici unul dintre motivele de casare sau modificare prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 Cod pr. civilă, hotărârea recurată nefiind afectată de nelegalitate.
Acțiunea în evacuare este mijlocul procedural aflat la îndemâna proprietarului unui spațiu locativ, lezat în dreptul său de folosință de una sau mai multe persoane, care ocupă în mod nelegitim acest spațiu.
Admisibilitatea acțiunii în evacuare este condiționată de dovedirea în instanță a faptului că cel ce deține imobilul, nu are un titlu locativ valabil.
Intimata reclamantă SC - Spirt Dr. Tr. S este proprietarul de drept al imobilului în litigiu, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară și schițele cadastrale și în această calitate, prin adresa nr.6614/12 decembrie 2007 i-a notificat pârâtului intenția de vânzare a imobilului.
Recurentul pârât nu și-a manifestat voința, în sensul cumpărării apartamentului pe care îl ocupa în calitate de chiriaș, dar nici nu a înțeles să elibereze spațiul locativ în discuție, pentru ca reclamanta să poată dispune de bunul proprietatea sa.
Mai mult, prin adresa nr.9 din 29 ianuarie 2008, recurentul pârât a încunoștințat-o pe intimata reclamantă că nu înțelege să elibereze imobilul, considerând că a operat tacita relocațiune.
Din interpretarea dispozițiilor art. 1437 Cod civil, rezultă că tacita relocațiune intervine numai în situația în care locatarul rămâne în folosința spațiului închiriat după expirarea termenului din contract, cu acordul proprietarului.
În speță, recurentul pârât împreună cu familia sa a rămas în posesia imobilului cu acordul implicit al intimatei reclamante până în luna decembrie 2008, întrucât până la această dată recurentul a achitat, iar intimata a încasat chiria corespunzătoare spațiului ocupat de recurent, în calitate de chiriaș.
Începând cu luna ianuarie 2009, recurentul pârât nu a mai achitat chiria pentru spațiul folosit, iar intimata reclamantă nu a mai fost de acord ca acesta să folosească imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
Prin urmare, termenul de valabilitate al contractului de închiriere a fost prelungit ca efect al tacitei relocațiuni numai până la sfârșitul lunii decembrie 2008, după această dată neoperând tacita relocațiune.
În atare situație, se constată că din ianuarie 2009 recurentul pârât și familia sa ocupă fără drept imobilul proprietatea intimatei reclamante, astfel încât în mod legal s-a dispus evacuarea acestora din apartamentul în litigiu.
Susținerea recurentului pârât în sensul că a achitat chiria datorată și în anul 2009, respectiv până în luna martie inclusiv și că intimata reclamantă încasat această chirie, nu a fost dovedită nici la instanțele anterioare și nici în faza procesuală a recursului, deși instanța de recurs l-a citat pe recurent cu mențiunea expresă de a face dovada susținerilor referitoare la achitarea chiriei, inclusiv pentru luna martie 2009.
În consecință, Curtea urmează să constate că instanța de apel a aplicat corect dispozițiile art. 1437 și 1452 Cod civil, fiind de necontestat faptul că din ianuarie 2009 ocuparea imobilului proprietatea intimatei de către recurent și familia sa, s-a făcut în mod abuziv, aceștia neavând titlu locativ valabil.
Cât privește susținerea referitoare la rezilierea contractului de închiriere se constată că aceasta este irelevantă din punct de vedere juridic, câtă vreme instanța de fond a fost investită numai cu soluționarea acțiunii în evacuare nu și cu rezilierea contractului de închiriere.
Pentru considerentele expuse, recursul este nefondat și în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civilă urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de recurentul pârât împotriva deciziei civile nr. 235 din 16 iunie 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC -SPIRT T S SA și intimații pârâți, și .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Ianuarie 2010.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
28.01.2010
Jud.apel
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Sorin Drăguț, Costinela Sălan
