Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 622/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
(526/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.622
Ședința publică de la 7 aprilie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 3: Bianca
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții-pârâți și, împotriva deciziei civile nr.1493 A din 24.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-reclamant, cu intimatul-pârât și cu intimații-intervenienți și.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă, la prima strigare, intimatul-reclamant, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.505.311/06.04.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar, același avocat reprezentând și interesele intimaților-intervenienți și, lipsind recurenții-pârâți, și intimatul-pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că recursul nu a fost timbrat cu suma de 5 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, deși recurenții-pârâți și au fost citați cu această mențiune.
Se mai învederează și faptul că intimata-intervenientă a depus la dosar, prin serviciul registratură al instanței, la data de 26.03.2009, o cerere, la care a anexat actul de partaj, autentificat sub nr.1350/21.10.2008 de către Biroul Notarului Public -.
Curtea dispune lăsarea dosarului la ordinea listei de recursuri pentru a da posibilitatea recurenților să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru și pentru a depune timbrul judiciar.
La reluarea dosarului se prezintă avocat, în calitate de reprezentant al recurenților-pârâți și, în baza împuternicirii avocațiale nr.15933/26.03.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar, intimatul-reclamant, personal și asistat de avocat, același avocat reprezentând și interesele intimaților-intervenienți și, lipsind intimatul-pârât.
Avocatul recurenților-pârâți depune la dosar chitanța nr.-/1/7.04.2009 în cuantum de 5 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar în valoare de 1 leu.
Intimatul-reclamant se legitimează cu seria - nr.-, eliberat de Poliția Municipiului S, la data de 6.10.1996.
Avocatul intimaților arată că nu a formulat întâmpinare.
Avocatul recurenților-pârâți dorește să depună la dosar în cadrul probei cu înscrisuri, un referat medical pentru a dovedi că recurenta este bolnavă (fiind luată în evidență la Cabinetul de Medicală încă din data de 30.05.2006) și a fost nedeplasabilă la termenul de astăzi.
Avocatul intimatului-reclamant și al intimaților-intervenienți nu se opune încuviințării acestei probe.
Curtea, după deliberare, încuviințează cererea de administrarea probei cu înscrisuri la cererea avocatului recurenților-pârâți, în temeiul dispozițiilor art.305 din Codul d e procedură civilă. Cu privire la actul de partaj depus la dosar de către intimata-intervenientă pune în discuția părților excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei-interveniente.
Avocatul intimatului-reclamant arată că nu are cunoștință despre acest act fiind depus de către intimata-intervenientă, personal.
Avocatul recurenților-pârâți consideră că intimata-intervenietă nu mai are calitate procesuală în această fază procesuală, având în vedere că prin efectuarea partajului aceasta nu mai este coproprietară a imobilului în litigiu.
Avocatul intimatului-reclamant, de asemenea, consideră că intimata-intervenientă nu mai are calitate procesuală, ca urmare a actului de partaj voluntar autentificat sub nr.1350/21.10.2008, emis de Biroul Notarului Public -.
Curtea, după deliberare, constatând că intimata-intervenientă a formulat cerere de intervenție accesorie, apreciază că aceasta are legitimare procesuală în recurs întrucât nu a invocat un drept propriu în prezenta cauză, ci doar a sprijinit interesul intimatului-reclamant.
Avocatul recurenților-pârâți solicită să se ia act că se prezintă, personal, fiind legitimat de instanță cu seria - nr.-, eliberată de SPCEP S2 biroul nr.1, la data de 19.10.2005.
Părțile declară că nu mai au alte cereri de formulat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților-pârâți, susținând oral motivele de recurs depuse în scris la dosar, solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a hotărârii atacate și rejudecând în fond, respingerea acțiunii de evacuare a intimaților ca neîntemeiată și admiterea cererii conexe, fără cheltuieli de judecată.
Arată că instanțele nu au avut în vedere împrejurarea că recurenții-pârâți și-au exprimat intenția de a încheia un contract de închiriere anterior datei la care a primit citația pentru acțiunea în evacuare.
Apreciază că instanțele de fond au pronunțat hotărâri nelegale și că sunt incidente dispozițiile art.304 pct.8 din Codul d e procedură civilă; consideră că era necesar ca părțile pe care le reprezintă să cunoască conținutul contractului, mai ales că locul încheierii contractului nu era la domiciliul acestora; prezentarea conținutului contractului reprezintă o acțiune premergătoare și obligatorie încheierii unui contract.
De asemenea, consideră că notificarea recurenților pentru încheierea contractului de închiriere, fără a li se comunica și un proiect de contract, constituie un refuz de a încheia contractul de închiriere din partea intimatului-reclamant.
Avocatul intimatului-reclamant și al intimaților-intervenienți, având cuvântul, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțate de instanța de apel, ca fiind legală și temeinică, arătând că toate aspectele menționate, dovedesc abuzul recurenților în exercitarea drepturilor stabilite de lege în favoarea acestora și intenția reală de a locui în continuare în apartamentul proprietatea reclamanților fără drept și fără a plăti chirie.
Susține că cererea de recurs nu cuprinde critici de nelegalitate în sensul art.304 pct.8 din Codul d e procedură civilă; motivele de recurs vizează aspecte de fapt care nu pot fi încadrate la ipotezele art.304 din Codul d e procedură civilă, astfel că, recursul este nul.
Precizează că nu au fost transmise documente privind veniturile realizate de recurentul-pârât, motivându-se că acesta este în perioada de perfectare a contractului de muncă, precum și celelalte documente solicitate de intimați; fără veniturile lui era imposibil să se determine cuantumul chiriei conform dispozițiilor ordonanței, situație dorită de familia, acesta continuând folosirea gratuită și fără titlu a apartamentului în litigiu. Susține că termenul de închiriere prevăzut de dispozițiile OUG nr.40/1999 a expirat, astfel încât acest act normativ nu-și mai produce efecte; depune la dosar concluzii scrise și solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței nr.61/06.04.2009, pe care o depune la dosar.
Având cuvântul, în replică, recurenții-pârâți, prin avocat, solicită respingerea excepției nulității recursului, ca nefondată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 23.10.2007, pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B, sub nr-, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea pârâților din apartamentul nr. 8, situat în imobilul din B,-, sector 2, pentru lipsă de titlu locativ.
Prin cererea conexă, înregistrată la data de 29.10.2007, pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B, care a format obiectul dosarului nr-, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligați pârâții să încheie contract de închiriere referitor la imobilul în litigiu, să fie stabilită chiria legală, în raport de veniturile reclamanților și modul de plată al acesteia.
Prin încheierea de la 8.01.2008, prima instanță a dispus conexarea dosarului nr- la dosarul nr-.
La același termen de judecată, instanța de fond a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a reclamantului, având în vedere că, la data introducerii cererii - 23.10.2007, acesta era decedat.
La data de 26.02.2008, s-a depus la dosar o cerere de intervenție accesorie de către numiții și, în interesul reclamantului, prin care s-a solicitat să fie admisă cererea formulată de reclamant, urmând a fi evacuați pârâții din imobilul în litigiu.
Prin sentința civilă nr. 3573/16.04.2008, Judecătoria sectorului 2 Baa dmis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, raportat la cererea principală, a admis cererea principală introdusă de reclamantul și cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienții și, cu consecința evacuării pârâților și din imobil situat în B,-,.3,.8, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
Prima instanță a constatat nulitatea cererii principale formulată în numele reclamantului, pentru lipsa capacității procesuale de folosință a acestuia.
Prin aceeași sentință, au fost respinse cererea principală și cererea de intervenție accesorie privind pe pârâtul, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală pasivă.
A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea conexă modificată, formulată de reclamanții și, constatându-se nulitatea cererii conexe, formulată de acești reclamanți, pentru lipsa capacității procesuale de folosință în ceea ce-l privește pe pârâtul.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin sentința civilă nr. 4430 din 07.06.2004, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 B, în dosarul nr. 9336/2001, a fost admisă în parte acțiunea precizată, formulată de reclamanții și, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. /29.10.1996, încheiat între Primăria Municipiului B, reprezentată de SC SA și G și, pentru frauda la lege, fiind respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect revendicare, formulat de reclamanți, în contradictoriu cu pârâții Municipiul B, prin Primar General și SC SA.
Prin decizia civilă nr. 2563 din 06.12.2004, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă, în dosarul nr. 3249/2004, a fost admis apelul declarat de apelanții-reclamanți și împotriva sentinței civile nr. 4430/07.06.2004 a Judecătoriei Sector 2 B, schimbându-se în parte sentința apelată, în sensul admiterii cererii în revendicare, fiind obligați pârâții Municipiul B și SC SA să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul - apartament nr. 8 din bd. -, nr. 103, etaj 3, sector 2, B; au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Prin decizia civilă nr. 829/03.04.2006, pronunțată de Curtea de Apel București, în dosarul nr- (nr. format vechi 3403/2005), au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate de recurenții pârâți, și Municipiul B, prin Primar General.
Prin procesul-verbal încheiat la data de 04.04.2007 de executor judecătoresc, și au fost puși în posesie asupra apartamentului nr. 8, situat în B, bd. -, nr. 103, etaj 3, sector 2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentința civilă nr. 4430/07.06.2004, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 B, în dosarul nr. 9336/2001 și decizia civilă nr. 2563/.12.2004, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-a, în dosarul nr. 3249/2004.
Prin notificarea nr. 2165/30.11.2006 (fila 31 dosar), emisă prin intermediul BEJ, comunicată la data de 30.11.2006, si reclamantul le-au adus la cunoștință pârâților, și intenția de a negocia încheierea unui contract de închiriere pentru imobilul -
apartament nr. 8, situat în B, bd. -, nr. 103, etaj 3, sector 2.
Prin intermediul BEJ G, notificarea nr.2162/14.12.2006, pârâții și-au exprimat intenția de a încheia contractul de închiriere, solicitând reclamanților să le comunice locul, data și ora întâlnirii, în vederea discutării condițiilor contractuale.
În raport de această situație de fapt, prima instanță a reținut incidența în cauză a dispozițiilor art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 raportat la art. 6 și art. 10-11 din OUG nr. 40/1999, întrucât reclamanții au obținut restituirea bunului imobil prin hotărâre judecătorească, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții-cumpărători cu Primăria Municipiului Baf ost desființat pentru încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dat fiind faptul că s-a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși părțile aveau cunoștință că fusese formulată cerere de retrocedare în condițiile Legii nr. 112/1995.
Prima instanță a apreciat că, în cazul dreptului locativ recunoscut chiriașului-cumpărător, termenul de 5 ani începe să curgă din momentul desființării contractului și pierderii proprietății bunului, iar nu odată cu intrarea în vigoare a disp. OUG nr. 40/1999, astfel încât acest termen să expire la data de 08.04.2004. Soluția împărtășită de instanță este confirmată de logica textului și intenția legiuitorului, care a urmărit să recunoască chiriașului-cumpărător un drept locativ, a cărui esență ține tocmai exercitarea dreptului pentru un termen de 5 ani. A admite, prin reducere la absurd, soluția contrară, ar însemna ca termenul, modalitate a actului juridic, să curgă independent de drept, în situații în care dreptul locativ nu s-a născut încă pentru a fi exercitat, întrucât instanța judecătorească nu a pronunțat o soluție în cadrul acțiunii în desființarea contractului de vânzare-cumpărare.
În consecință, conduita părților a fost analizată prin raportare la dispozițiile art. 10 și art. 11 din OUG nr. 40/1999.
Instanța de fond a constatat faptul că reclamanții-proprietari i-au notificat pe pârâți în vederea încheierii contractului de închiriere. Sub acest aspect, instanța reține că, deși în cererea conexă, si au pretins că au avut inițiativa încheierii contractului de închiriere, totuși, din succesiunea datelor menționate pe înscrisurile atașate la dosar, rezultă că reclamanții-proprietari au fost cei care au adresat, la data de 30.11.2006, o notificare foștilor chiriași-cumpărători în vederea negocierii încheierii contractului de închiriere, urmată de un răspuns din partea foștilor chiriași-cumpărători, transmis la data de 27.12.2006, respectiv 28.12.2006, prin notificarea nr. 2162/14.12.2006.
Potrivit art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999,"refuzul nejustificat al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată pe cale de ordonanță președințială".Astfel, beneficiind de posibilitatea de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale a ordonanței președințiale, proprietarul beneficiază, cu atât mai mult, de posibilitatea exercitării acțiunii în evacuare pe calea dreptului comun.
În consecință, prima instanță a admis în parte cererea în evacuare formulată și cererea de intervenție voluntară accesorie și a dispus evacuarea pârâților și din apartamentul nr. 8 situat în B,-, etaj 3, sector 2, apreciind că, prin conduita avută în raport cu proprietarii imobilului, aceștia au dat dovadă de rea-credință, refuzând nejustificat încheierea contractului de închiriere. Totodată, prima instanță a respins, ca neîntemeiată, cererea conexă modificată formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții, și, având ca obiect obligația de a face și stabilire chirie, dat fiind faptul că dreptul locativ recunoscut de legiuitor s-a stins prin refuzul nejustificat al foștilor chiriași-cumpărători de a încheia contractul de închiriere la propunerea proprietarilor bunului.
Împotriva acestei sentinței au formulat apel pârâții-reclamanți și, criticând-o sub aspectul reținerii unui refuz nejustificat ale apelanților de a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari, respectiv reclamanții-pârâți, contrar dovezilor ce au fost administrate în cauza dedusă judecății.
Prin decizia civilă nr. 1493A/24.11.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanții-pârâți și.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut, următoarele:
Prima instanță a făcut o analiză corectă a probatoriilor ce au fost administrate în cauză, pe baza cărora a reținut că, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea contactului de vânzare - cumpărare pe care pârâții îl încheiaseră cu, la data de 29.10.1996, referitor la apartamentul nr. 8, situat în-, sector 2, pârâții fiind obligați să retrocedeze reclamanților acest imobil.
S-a reținut și faptul că, prin procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 4.04.2007, reclamanții au fost puși în posesie asupra apartamentului nr. 8, în conformitate cu titlurile executorii deținute de aceștia.
Nu au fost primite susținerile apelanților pârâți, cum că unul din motivele refuzului de a se prezenta la negocieri a fost generat de împrejurarea că locul de întâlnire nu a fost stabilit în B, ci la S, câtă vreme dispozițiile art. 1104 alin. 3 cod civil prevăd că executarea obligațiilor se face la domiciliul debitorului, or, proprietarilor le incumbă obligația de a încheia contractul de locațiune, iar domiciliul lor se afla în orașul
In raport de considerentele expuse, tribunalul a constatat că instanța de fond a reținut în mod just refuzul nejustificat al pârâților de a încheia contractul de închiriere cu proprietarii, astfel că au fost corect aplicate, în speță, prevederile art. 11 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, care reglementează posibilitatea promovării în justiție a acțiunii în evacuare, pe cale de ordonanță președințială.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâții și, solicitând instanței admiterea recursului, "schimbarea" în tot a hotărârilor atacate și, rejudecând pe fond, respingerea cererii intimaților, și, ca neîntemeiată și admiterea cererii formulată de recurenți.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții au arătat că, în mod eronat, s-a reținut, în hotărârile atacate, că acțiunea lor a fost promovată, ca răspuns la depunerea acțiunii de evacuare de către intimați, fără a se ține seama că cererea de încheiere a contractului de închiriere a fost depusă la 6 zile după cererea intimaților, când procedura de citare nu era îndeplinită și nu puteau avea cunoștință de existența dosarului de evacuare.
Recurenții au criticat și faptul că s-a reținut refuzul lor nejustificat de a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari, deși actele și faptele lor dovedesc, indubitabil, intenția și dorința lor de a încheia contractul de închiriere.
În același sens, recurenții au susținut că, în mod eronat, instanțele au reținut faptul că, din atitudinea lor, rezultă că a fost exercitat cu rea-credință dreptul locativ recunoscut de legiuitor, concluzionând că au dorit să amâne momentul încheierii contractului de închiriere, întrucât nicio probă administrată în dosar nu dovedește indubitabil o asemenea intenție.
Tot astfel, instanțele nu au avut în vedere că refuzul intimaților de a încheia contractul de închiriere i-a determinat să introducă cererea având ca obiect obligarea de a încheia acest contract, refuzul intimaților fiind evidențiat de faptul că aceștia nu le-au comunicat un exemplar de pe contractul pe care ar fi dorit să îl încheie, i-au convocat la S, fără a le comunica condițiile minime ale contractului de închiriere și nu au ținut seama de faptul că este o persoană în vârstă și bolnavă și nu ar fi putut să călătorească până la S, mai ales, că nu cunoștea conținutul contractului de închiriere, ce i-a fost propus spre semnare.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, cererea de recurs fiind legal timbrată.
În dovedirea cererii de recurs, recurenta a solicitat proba cu înscrisuri, probă încuviințată și administrată de instanță, în condițiile art. 305 Cod procedură civilă.
Intimații, și nu au formulat întâmpinare, obligatorie conform art. 308 alin. 2 Cod procedură civilă, însă, au depus la dosar concluzii scrise, invocând inadmisibilitatea recursului, din perspectiva imposibilității încadrării motivelor de recurs în cazurile reglementate de dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, motive apreciate drept critici de fapt ale sentinței și deciziei pronunțate în cauză.
Sub aspectul fondului recursului, intimații au arătat că recursul este nefondat, întrucât recurenții au fost notificați la data de 30.11.2006, respectiv, la 28.12.2006, prin intermediul executorului judecătoresc, în scopul încheierii unui contract de închiriere, solicitându-le pârâților pregătirea înscrisurilor necesare acestei operațiuni, notificare la care aceștia nu au răspuns, neprezentându-se la întâlnirea fixată, astfel cum s-a consemnat în procesul- verbal încheiat de executor.
Astfel, în opinia intimaților, la acel moment s-a îndeplinit condiția prevăzută de art. 10 alin. 3 și art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999 modificată, act normativ care nu prevede, în sarcina proprietarului, obligativitatea de a redacta un proiect de contract, pe care să-l transmită spre analiză chiriașului.
Intimații au mai arătat că faptul necomunicării, chiar până la această dată, a dovezilor privind veniturile realizate de demonstrează că recurenții i-au pus în imposibilitate de a calcula chiria legală. Mai mult, aceștia au învederat instanței că termenul de închiriere prevăzut de nr.OUG 40/1999 a expirat, astfel încât acest act normativ nu-și mai produce efectele.
La data de 26.03.2009, intimata a depus la dosar actul de partaj autentificat sub nr. 1350/21.10.2008, învederând instanței că, din conținutul acestui înscris, rezultă "că nu mai are nimic de a face cu apartamentul din B ( - imobilul în litigiu).
În ședința publică din 07.04.2009, Curtea a pus în discuția părților excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei - interveniente, pe care a respins-o pentru considerentele arătate în practicau deciziei civile nr. 622 din 07.04.2009.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate și a dispozițiilor legale relevante în această materie și deliberând cu prioritate, în temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, asupra excepției nulității recursului, invocată de către intimați, Curtea reține următoarele:
Sub aspectul excepției procesuale de procedură, absolută, peremptorie a nulității recursului, analizată din perspectiva imposibilității încadrării motivelor de recurs în dispozițiile exhaustive ale art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, excepția inadmisibilității recursului invocată de intimați fiind calificată astfel de către instanță, în baza art. 84 raportat la art. 306 Cod procedură civilă, care reglementează sancțiunea nulității recursului, în ipotezele în care recursul nu a fost motivat în termenul legal sau atunci când nu este posibilă încadrarea motivelor de recurs în dispozițiile exhaustive ale art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, Curtea apreciază că motivele de recurs invocate de recurenți nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă ( când instanța, interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia), întrucât nu există un act juridic dedus judecății, care să fi fost denaturat prin interpretarea instanțelor de judecată, dar dezvoltarea motivelor face posibilă încadrarea acestora în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă (când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii),fiind invocate, pe lângă argumente de fapt, ce nu au nici o relevanță privind legalitatea hotărârii atacate, și argumente de interpretare a dispozițiilor legale care reglementează obligativitatea notificării chiriașilor și modalitatea în care aceasta s-a realizat, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere cu proprietarii cărora li s-a recunoscut, cu efect retroactiv și nerevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Pentru argumentele expuse, Curtea va respinge excepția nulității recursului exercitat de recurenții și, ca nefondată.
Procedând la examinarea fondului recursului, din perspectiva motivelor de recurs, ce pot fi încadrate în critici de legalitate, Curtea reține următoarele:
În fapt, prin sentința civilă nr. 4430 din 07.06.2004, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 B, a fost admisă în parte acțiunea precizată, formulată de reclamanții și, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. /29.10.1996, încheiat între Primăria Municipiului B, reprezentată de SC SA și G și, pentru frauda la lege, fiind respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect revendicare, formulat de reclamanți, în contradictoriu cu pârâții Municipiul B, prin Primar General și SC SA.
Prin decizia civilă nr. 2563 din 06.12.2004, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă, a fost admis apelul declarat de apelanții-reclamanți și împotriva sentinței civile nr. 4430/07.06.2004 a Judecătoriei Sector 2 B, schimbându-se în parte sentința apelată, în sensul admiterii cererii în revendicare, fiind obligați pârâții Municipiul B și SC SA să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul - apartament nr. 8 din bd. -, nr. 103, etaj 3, sector 2, B și fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Prin decizia civilă nr. 829/03.04.2006, pronunțată de Curtea de Apel București, au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate de recurenții pârâți, și Municipiul B, prin Primar General.
Prin procesul-verbal, încheiat la data de 04.04.2007, de executor judecătoresc, și au fost puși în posesie asupra apartamentului nr. 8, situat în B, bd. -, nr. 103, etaj 3, sector 2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentința civilă nr. 4430/07.06.2004, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 B și decizia civilă nr. 2563/A/06.12.2004, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-
In drept, în conformitate cu art. 6 din OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza acestei legi și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani (în forma inițială a ordonanței, perioada prevăzută de lege era aceea de 3 ani).
In conformitate cu art. 1 și 2 din OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001, durata contractelor de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestui act normativ (articolul 2, în forma inițială a ordonanței, avea următorul conținut:durata contractelor de închiriere, încheiate după prelungirea sau reînnoirea acestora în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinație de locuință, redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 3 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței).
Dispozițiile articolului 10 și 11 din ordonanță reglementează procedura pe care proprietarul trebuie să o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriașul sau fostul chiriaș și sancțiunea specifică care intervine în cazul nerespectării de către proprietar a acestei proceduri, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Admițând, în acest context, că efectul repunerii părților în situația anterioară, ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare nr. /29.10.1996, este redobândirea calității de chiriași de către recurenți, și că proprietarii aveauobligația notificării foștilor chiriași de a încheia un nou contract de închiriere,obligație care a fost respectată în cauză, astfel cum în mod corect au stabilit instanțele anterioare,Curtea apreciază, spre deosebire de instanța de fond, că prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, ca sancțiune a neîndeplinirii acestei proceduri, astfel cum pretind recurenții, ar fi operat, în condițiile art. 1 și următoarele din OUG nr. 40/1999,până la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordată prin lege și, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare a legii, respectiv până la data de 8.04.2004.În același sens, Curtea apreciază căobligația impusă proprietarului, care și-a redobândit bunul imobil, de a încheia un nou contract de închiriere în baza dispozițiilor legii speciale, a OUG nr. 40/1999, modificată, ar fi subzistat, chiar și în ipoteza neîndeplinirii procedurii, pe care proprietarul trebuia să o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriașul sau fostul chiriaș,numai până la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea în vigoare a acestui act normativ, 8.04.2004, după această dată, fiind la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă încheie sau nu un contract de închiriere cu aceste persoane, în condițiile dreptului comun, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectivă a dreptului de proprietate.
Aceasta interpretare teleologică corespunde rațiunii legii, aceea de protecție a chiriașilor pe o perioadă determinată de timp, și a interpreta altfel ar însemna crearea de situații diferite și discriminatorii, în funcție de momentul pronunțării hotărârilor irevocabile de restituire a imobilelor în favoarea foștilor proprietari, cu consecințe diferite în ceea ce privește dreptul locativ al chiriașilor, deși toți au avut situația de chiriași în fostele imobile preluate abuziv de către stat și li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spații doar pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999.
Acest argument este susținut și de faptul că prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabilă proprietarului, ca o obligațiescriptae in rem,până la împlinirea termenului de 5 ani, în situația în care acesta nu încheie el însuși un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioadă determinată, conform voinței părților contractante, proprietarul neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă mai mare decât cea rămasă până la expirarea prorogării legale.
Consecvența interpretării rezultă și din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locațiunii după data de 8.04.2004, locațiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr. 8/2004.
În acest context și relativ la inexistența unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locațiunea recurenților, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție, care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un bloc de convenționalitate, care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art. 11 și 20 din Constituția României și art. 46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: " Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional.Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare intr-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
În cauzele împotriva României, analizate în această materie, Curtea a relevat că că nu se contestă că Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 a instituit, prin dispozițiile sale, o reglementare a folosinței bunurilor și că al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 intră, prin urmare, în joc. (cauzele și, și, și, Oancea contra României).
Astfel, s-a apreciat că măsura prelungirii valabilității contractelor de închiriere în curs, deși urmărește un scop de interes general, și anume protecția chiriașilor în fața penuriei acute de locuințe, moștenite din perioda comunistă, ceea ce ar achivala în opinia noastră cu circumstanțe excepționale, relevate de C în jurisprudența împotriva altor state, absența unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, care să reglementeze anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implică riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, statul având obligația pozitivă de adopta astfel de mecanisme (a se vedea,mutatis mutandis,Imobiliare Saffi contra Italiei,Scollo contra Italiei, hotărârea din 28 septembrie 1995, și-Czapskacacontra Poloniei).
Or, Curtea Europeană nu este convinsă că ordonanța de urgență a Guvernului a instaurat o asemenea pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Două dispoziții ale ordonanței de urgență a Guvernului atrag în special atenția sa în această privință, respectiv articolul 11 par. 1 și articolul 13 din OUG nr. 40/1999 și consecințele ce decurg din aplicarea sa de către tribunalele naționale. Evaluând dispozițiile OUG nr. 40/1999 și consecințele aplicării acestora,Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii, în imobilul lor, timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.
Raționamentul Curții poate fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-, etaj 3,. 8, sector 1, al numiților și, succesorii fostei proprietare a bunului imobil în litigiu, fusese recunoscut, cu efect retroactiv și, deci, nerevocabil, din anul 2006, în virtutea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, care se bucură de o prezumție de validitate și că o instituție a statului, Primăria Municipiului B fusese obligată la retrocedarea imobilului, aceasta procedând la vânzarea unui bun imobil care nu îi aparținea și care nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, vânzare ce echivalează cu o ingerință în dreptul de proprietate al intimaților( a se vedeamutatis mutandis, cauzeleStrăin României, Păduraru României,hotărârea din 1 decembrie 2005).
In același sens, Curtea observă că o perioadă lungă de timp foștii proprietari nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nici o indemnizație proporționala pentru această lipsă de folosință, întrucât locatarii nu le-au plătit chiria aferentă utilizării bunului.
Or, dacă putem fi de acord că prelungirea contractului de închiriere sau obligația de a încheia un nou contract de închiriere, în virtutea OUG nr. 40/1999, intră în noțiunea de reglementare a folosinței bunului, privită ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta trebuie să fie limitată în timp și să fie însoțită de o indemnizare proporțională.
În acest context, a aprecia că prelungirea contractului de închiriere și obligația de a încheia un nou contract de închiriere operează și după expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive și disproporționate, de natură a îi aduce atingere dreptului său de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne și internaționale relevante în această materie.
În ceea ce privește motivul de recurs, constând în faptul că proprietarii imobilului în litigiu nu au respectat dispozițiile legale care impun încheierea unui contract de închiriere, Curtea apreciază, în considerarea naturii recursului, ce nu mai permite o reevaluare a probelor și o restabilire a situației de fapt, ci doar posibilitatea ca instanța de recurs să examineze modul în care instanțele anterioare au aplicat dispozițiile legale pertinente, situației de fapt stabilite în baza ansamblului probator administrat în cauză, cu respectarea garanțiilor procesului echitabil reglementat de articolul 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, că instanțele anterioare au realizat o corectă aplicare a acestor dispoziții legale, atunci când au stabilit că au fost îndeplinite, în cauză, cerințele impuse de art. 10 și 11 din OUG nr. 40/1999 modificată, dar consideră că, oricum, ar fi fost incidente rațiunile deja expuse.
Curtea observă că, în cauză, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, modificată, care reglementează reînnoirea contractelor de închiriere, întrucât acestea ar fi devenit operabile, în ipoteza în care proprietarii recunoscuți de justiție ar fi încheiat cu foștii chiriași un contract de închiriere, pentru că nu se poate reînnoi ceea ce nu a fost nicicând încheiat.
Astfel, în absența încheierii, de comun acord, a unui contract de locațiune a imobilului în litigiu, pentru un alt termen sau a unei tacite relocațiuni, în condițiile dreptului comun, Curtea apreciază, în virtutea jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, analizate în cauză, că se impune asigurarea exercitării depline a tuturor atributelor dreptului de proprietate ce aparține intimaților, prin evacuarea recurenților, care nu mai justifică existența niciunui titlu locativ asupra imobilului în litigiu.
Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurenții și împotriva deciziei civile nr. 1493 din 24.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
În temeiul art. 274 alin. 1 raportat la art. 298, coroborat cu art. 316 Cod procedură civilă, Curtea îi va obliga pe recurenți la plata sumei de 1785 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimatul - reclamant, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței nr. 61/06.04.2009 (fila 23 dosar recurs).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția nulității recursului, ca nefondată.
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenții-pârâți și împotriva deciziei civile nr. 1493/A/24.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-reclamant și intimații-intervenienți și.
Obligă pe recurenți la plata sumei de 1785 lei cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 07.04.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- -
GREFIER,
Red.
Dact. /2 ex./26.05.2009
- Secția a III-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. -
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan, Bianca
