Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 67/2010. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 67/2010
Ședința publică de la 18 Februarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Monica Maria Cismaru
JUDECĂTOR 3: Carla
Grefier: -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 454/A/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu și a sentinței civile 1080/07.05.2009 pronunțată de Judecătoria Mediaș, în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recurs este motivat, legal timbrat (fila 23), recurenta solicită judecarea cauzei în lipsă, iar prin serviciul registratură, intimații pârâți Gospodăria Comunală SA Mediaș și Statul Român prin Municipiul Mediaș depun întâmpinări, prima intimată invocând și excepția lipsei calității procesuale pasive.
Instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, precum și față de solicitarea de judecare a cauzei în lipsă formulată de părți conform art. 242 Cod procedură civilă, constată cauza în stare de judecată și o lasă în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată la 5 noiembrie 2008 la Judecătoria Mediaș, reclamanta - a chemat în judecată pârâta, solicitând evacuarea acesteia din imobilul situat în Mediaș,-,. 5, jud. Sibiu.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că pârâta a deținut imobilul menționat în baza unui contract de închiriere încheiat în anul 1992, pe care mai apoi la subînchiriat în anul 2000 numitei. În prezent, aceasta este decedată, iar pârâta a adresat reclamantei repetate amenințări că va reveni în imobil, deși contractul său a încetat din anul 1997.
Acțiunea a fost precizată de reclamantă, care a solicitat să-i fie atribuit beneficiul contractului de închiriere în temeiul art. 27 lit. c din Legea 114/1996, înțelegând astfel să opună cererea sa și titularei dreptului de administrare a fondului locativ de stat, SC COMUNALĂ LOCATIVĂ din Mediaș, pe care a chemat-o în judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâta a subînchiriat locuința soțului ei, și numitei, pentru o perioadă de 10 ani, respectiv până în anul 2010.
În prezent, numita, care este soacra sa, este decedată, iar pârâta a părăsit locuința care a fost folosită în toată această perioadă numai de reclamantă și familia ei, care a achitat și taxele aferente.
În drept s-au invocat prevederile art. 26 din Legea nr. 114/1996.
Cererea de chemare în judecată a mai fost precizată încă o dată și față de Statul Român prin Municipiu Mediaș prin Primar, în calitate de pârât, pentru opozabilitatea hotărârii, întrucât această entitate juridică este proprietarul imobilului din litigiu și care nu are situația juridică lămurită.
Prin sentința civilă nr. 1080/07.05.2009 Judecătoria Mediașa respins excepția lipsei de interes și a lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Statul Român prin Municipiul Mediaș, și pe fond a respins acțiunea civilă formulată de reclamantă împotriva pârâților, SC COMUNALĂ SA Mediaș și Statul Român prin Municipiul Mediaș, având ca obiect evacuare și atribuire beneficiu contract de închiriere.
A fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Statul Român prin Municipiul Mediaș cu motivarea că locuințele nu fac parte din domeniul public al statului și, fiind în domeniul privat al statului și de interes local, sunt în administrarea unității teritoriale, reprezentată în justiție de primar potrivit art. 21 din Legea nr. 215/2001.
A fost respinsă ca inadmisibilă excepția lipsei de interes invocată de același pârât întrucât această excepție se poate răsfrânge exclusiv asupra reclamantului care solicită să-i fie recunoscut un drept pe cale legitimă.
Pe fondul litigiului, instanța de fond a reținut că obiectul litigiului îl constituie imobilul situat în Mediaș,-,. 5, jud. Sibiu, care este proprietatea privată a statului român și este în fondul locativ de stat al Municipiului Mediaș, fiind administrat de SC COMUNALĂ SA Mediaș.
Această locuință a fost repartizată în anul 1992 pârâtei, și apoi s-a încheiat contractul de închiriere cu SC COMUNALĂ SA M, pe o perioadă de 6 ani, începând cu 01.04.1992. Pârâta a beneficiat de prorogarea legală a durate locațiunii și, după ce termenul contractual s-a împlinit, a continuat să locuiască în apartament.
La data de 08.05.2002, printr-o declarație, pârâta, a arătat că înțelege să denunțe în mod unilateral contractul de închiriere, renunțând la beneficiul acestuia.
În consecință, SC COMUNALĂ SA Mac onsiderat că imobilul este disponibil și l-a trecut pe lista locuințelor pentru efectuarea unei noi repartiții de către Primăria Mediaș.
Instanța de fond a considerat cererea de evacuare lipsită de obiect pentru că pârâta nu mai locuiește în imobil și a denunțat unilateral contractul.
Cu privire la al doilea capăt de acțiune, referitor la atribuirea beneficiului contractului de închiriere, s-a reținut că nu există un contract de subînchiriere valabil încheiat și nu poate fi opus autorităților contractul de subînchiriere încheiat de pârâta cu reclamanta, care are calitatea de tolerat în locuință. Nefiind îndeplinite condițiile art. 27 din Legea 114/1996 a fost respins și acest capăt de cerere.
Apelul declarat în cauză de reclamanta - împotriva sentinței civile nr. 1080/7.05.2009 pronunțată de Judecătoria Mediașa fost respins prin decizia civilă prin decizia civilă nr. 454/14.12.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - secția civilă.
În considerentele deciziei s-a arătat că reclamanta nu are calitatea de proprietar sau de chiriaș pentru a putea promova acțiune în evacuare, în temeiul art. 480 sau 1416 cod civil, iar soluționarea de către instanță a capătului de cerere privind atribuirea beneficiului contratului de închiriere ar însemna spolierea proprietarului de dreptul de a dispune de imobil. S-a mai reținut că, pentru pârâta, care a avut contract de închiriere pe termen de 6 ani începând cu 1992, operat tacita relocațiune până în anul 2000, însemnând o prelungire a contractului cu aceiași termeni și interdicție de subînchiriere fără acordul proprietarului. Convenția de subînchiriere dintre pârâta și, soțul reclamantei a fost considerată lipsită de obiect și eficiență, inopozabilă proprietarului, care nu a avut cunoștință de existența ei, plata chiriei și a utilităților nu a fost considerată că ar conferi vreun drept în plus reclamantei, etc.
Împotriva acestei decizii și a sentinței pronunțate de judecătorie, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea hotărârilor și rejudecând cauza să fie admisă acțiunea așa cum a fost formulată.
În motivarea recursului, reclamanta a arătat că pârâta a încheiat în anul 1992 un contract de închiriere cu RAGCL Mediaș pe o perioadă de 6 ani, însă a continuat să locuiască în apartament până în anul 2000, când a încheiat un contract de subînchiriere cu, soacra recurentei și, soțul acesteia pe o perioadă de 10 ani. Pentru încheierea acestui contract a primit în schimb o sumă de bani, apoi a părăsit imobilul. În imobil, au locuit în tot acest timp recurenta, soțul ei și cei trei copii, iar - până în anul 2000, când a decedat.
Pârâta s-a întors în Mediaș în anul 2009 și a cerut recurentei să prăsească imobilul împreună cu familia, pentru că ea este titulară de contract. Deși, i-a spus că este valabil contractul de subînchiriere până în anul 2010, insistat.
Recurenta mai susțină că soțul ei a încheiat contractul de subînchiriere cu bună-credință și l-a înregistrat la finanțe, însă nu au avut cunoștință că a renunțat la contractul de închiriere. Se mai arată că recurenții au fost cei care au plătit utilitățile, cu carnetul pârâtei, iar pârâții au știut că familia lor locuiește în imobil. De aceea, doresc să închirieze locuința pe numele lor și apoi să o cumpere.
Pârâții au susținut cu rea credință că imobilul este în prezent repartizat și sigilat, ceea ce nu este adevărat, câtă vreme familia recurentei a locuit acolo. În aceste condiții, apreciază că sunt îndreptățiți la atribuirea beneficiului contractului de închiriere potrivit art. 27 lit. c din Legea 114/1996.
În drept se invocă art. 27 lit. c din Legea 114/1996, art. 1437 cod civil, art. 299, 304 pct. 9 cod procedură civilă.
S-a depus copie după contractul de închiriere încheiat în 1992 cu, contractul de subînchiriere încheiat între, pe de o parte și și pe de altă parte, certificatele de naștere ale copiilor recurentei-în copie, carnetul de plată a chiriei pe anul 2007 pe numele, fișa de la SC Comunală SA Mediaș pentru locuința în litigiu.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata SC Comunală SA Mediaș a solicitat respingerea recursului și invocă, în primul rând, lipsa calității procesuale pasive față de Hotărârea nr. 6/25.01.2010 a Consiliului Local Mediaș prin care s-a ridicat dreptul de administrarea societății. Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea recursului.
S-a depus copia hotărârii invocate.
Intimatul Statul Român prin Municipiul Mediaș a solicitat prin întâmpinare, respingerea recursului, arătând că SC Comunală SA Mediaș nu mai are administrarea fondului locativ și hotărârea care se va pronunța în cauză este opozabilă Consiliului Local. Pe fondul cauzei, au cerut respingerea recursului, susținând, în esență, că pârâta nu mai avea folosința imobilului la data promovării acțiunii. Cu privire la capătul 2 de cerere se arată că, potrivit art. 26 din Legea 114/1996, chiriașul poate subînchiria doar cu acordul proprietarului, dacă nu este interzis prin contractul principal. Contractul de subînchiriere invocat de recurentă nu întrunește condițiile de valabilitate ale art. 26 din Legea 114/1996. Clauza de la art. 14 din contractul de închiriere nr. 130/05.06.1992 prevede posibilitatea subînchirierii, însă în anumite condiții care nu au fost respectate de recurentă.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs, raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Între pârâta și RAGCL Mediaș s-a încheiat un contract de închiriere pe perioada 1.04.1992 - 1.04.1998, pentru locuința indicată în petitul acțiunii. La art. 14 din contract s-a stipulat că chiriașul are dreptul să subînchirieze o parte din suprafața locativă a locuinței în situațiile prevăzute de Legea 5/1973.
Ulterior, între pârâta și, s-a încheiat un contract de subînchiriere pe perioada 17.02.2000 până la data de 17.02.2010, cu posibilitatea reînnoirii contractului și s-a menționat că la data încheierii contractului s-a plătit proprietarului anticipat chiria pe 10 ani.
Din actele depuse la dosar rezultă că și în anul 2007, carnetul de plată a chiriei era pe numele pârâtei și s-au operat modificări la calculul cuantumului chiriei. Potrivit fișei locuinței aflate la SC Comunală SA trimisă Primăriei Mediaș în 13.05.2002 rezultă că a renunțat la contract, apartamentul este sigilat, dar locuiește cu contract de subînchiriere familia și soția.
Față de toate aceste aspecte menționate, Curtea apreciază că nu este pe deplin lămurită situația de fapt, motiv pentru care în temeiul art. 312 alin. 5 cod procedură civilă urmează a admite recursul, a casa decizia atacată și a trimite cauza tribunalului pentru rejudecare, și completarea probatoriului.
Astfel, deși contractul de închiriere a pârâtei a expirat, și în anul 2000 aceasta a renunțat la contract, reclamanta a susținut că a plătit în continuare chiria. În aceste condiții, se vor face verificări cu privire la situația contractului, dacă a fost efectuată plata chiriei și cu ce titlu de reclamantă, dacă s-au plătit utilitățile și cine le-a plătit, urmând ca în rejudecare instanța să analizeze și excepția lipsei calității procesuale pasive a SC Comunală SA. De asemenea, se vor face verificări și cu privire la celelalte susțineri ale recurentei, în ce privește cererea pe care susține că ar fi adresat-o primăriei de a-i fi atribuit beneficiul contractului de închiriere a locuinței și celelalte aspecte invocate atât în apel, cât și în recurs.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta - împotriva deciziei civile 454/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecarea apelului declarat de reclamantă, aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18.02.2010.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - - - -
Grefier,
-
Red.
Tehnored. /6 ex
com. 4 ex/30.03.2010
Jud. fond:
Jud. apel: /
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Monica Maria Cismaru, Carla
