Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 87/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Nr.-operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.87/
Sedința publică din 8 februarie 2010
PREȘEDINTE: Marinela Giurginca
JUDECĂTOR 2: Carmina Orza
JUDECĂTOR 3: Erica Nistor
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursurile declarate de reclamantele, și și de pârâta împotriva deciziei civile nr. 364/A/6.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâtul intimat Ministerul Economiei și Finanțelor Publice B, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică s-a prezentat pârâta recurentă prin avocat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, nemaifiind cereri prealabile de formulat și excepții de invocat, s- acordat cuvântul în susținerea recursurilor.
Reprezentantul pârâtei recurente, având cuvântul, a solicitat admiterea recursului declarat de pârâta, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului reclamantelor și admiterii apelului pârâtei, respingerea cererii introductive și admiterea cererii reconvenționale, conform motivelor invocate în scris, învederând că instanța de apel a redus folosința de la 350 euro pe lună, la 200 euro, fără nicio motivație, ci doar argumentând prin faptul că s-a solicitat acest lucru, fapt care nu este în concordanță cu realitatea, în speță fiind vorba, eventual, despre unele înfrumusețări și nicidecum de îmbunătățiri.
De asemenea, reprezentantul pârâtei recurente a susținut faptul că Ministerul Economiei și Finanțelor Publice B nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, întrucât prin Încheierea de ședință din 3 iulie 2008, pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, s-a disjuns precizarea de acțiune formulată de pârâta reclamantă reconvențională prin care a chemat în judecată Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor Publice B, dispunându - se judecarea separată a acesteia, conform art. 165 Cod procedură civilă, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5066 din 8 iulie 2008 pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr- s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de aceasta,
S-a admis în parte acțiunea civilă având ca obiect pretenții și obligație de a face formulată și precizată de reclamantele și și în contradictoriu cu pârâta, precum și acțiunea reconvențională având ca obiect evacuare și pretenții formulată și precizată de pârâta reclamantă reconvențională în contradictoriu cu reclamantele pârâte reconvenționale, și și, pe cale de consecință: a obligat pârâta reclamantă reconvențională să plătească reclamantei pârâte reconvenționale suma de 16.145 EURO ( echivalentul sumei de 58.445 lei, calculat la un curs de schimb de 1 euro-3,62 lei ), cu titlu de contravaloare a investițiilor realizate de reclamantă în imobilul restituit pârâtei, situat în A,-,. 4.
De asemenea a obligat reclamanta pârâtă reconvențională să plătească pârâtei reclamante reconvenționale suma de 7.000 EURO, reprezentând contravaloarea folosinței imobilului restituit pârâtei, începând cu data de 08.11.2006 și până la data de 08.07.2008 ( 350 EURO lunar, pentru o perioadă de 20 de luni). S-au compensat parțial obligațiile stabilite între părți, urmând ca, în final, pârâta reclamantă reconvențională să plătească reclamantei pârâte reconvenționale suma de 9.145 EURO.
Prima instanță a luat act de renunțarea la judecată a capătului de cerere formulat de reclamantele pârâte reconvenționale, și cu privire la acordarea dreptului de retenție.
S-a respins capătul de cerere formulat de reclamanta pârâtă reconvențională privind obligarea pârâtei reclamante reconvențională la încheierea unui contract de închiriere în baza nr.OUG 40/1999. S-a dispus evacuarea necondiționată, ulterior rămâneri irevocabile a prezentei, a reclamantelor pârâte reconvenționale, și din imobilul proprietatea pârâtei reclamante reconvențională situat în A,-,.4.
S-au respins toate celelalte cereri formulate de părți.
Pentru a pronunța această sentință prima instanța a reținut în fapt că prin decizia Curții de APEL TIMIȘOARA din data de 08.11.2006 pronunțată în legătură cu cererea de anulare a contractelor deținute de reclamante asupra imobilului ce a constituit obiectul dreptului de proprietate al antecesorului pârâtei, s-a dispus anularea acestor contracte ( contractul de vânzare cumpărare al reclamantelor și și promisiunea de vânzare cumpărare a reclamantei precum și restabilirea situației anterioare de carte funciară, cu consecința înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei.
Reclamantele și au avut calitatea de cumpărătoare ale imobilului în baza Legii nr. 112/1995 iar reclamanta a fost beneficiara unei promisiuni de vânzare cumpărare a aceluiași imobil și cea care a folosit efectiv imobilul, sens în care a renovat imobilul. În acest sens, reclamanta a efectuat lucrări de investiții, cu privire la determinarea valorii aferente au fost efectuate două expertize.
Pârâta a invocat nulitatea celui de-al doilea raport, cel întocmit de expert, cu motivarea că nu a fost semnat de către avocatul ales al acesteia procesul verbal de constatare efectuat la fața locului, cu toate că avocatul a recunoscut în ședință publică citarea și prezența sa la momentul efectuării constatărilor. Această cerere este nefondată în raport de art. 208.pr.civ. potrivit cărora dacă pentru expertiză este nevoie de o lucrare la fața locului, ea nu poate fi făcută decât după citarea părților prin carte poștală recomandată, cu dovada de primire, arătând zilele și orele când începe și continuă lucrarea iar dovada de primire va fi alăturată lucrării expertului. În cauză, partea a fost citată legal iar avocatul acesteia a fost prezent la fața locului cu ocazia constatărilor expertului.
Prin urmare, instanța a avut în vedere ambele lucrări de specialitate.
În raport de prevederile legale și ținând cont de considerentele reținute de Curtea de APEL TIMIȘOARA atunci când a pronunțat decizia sa din data de 08.11.2006 cu privire la părțile din acest litigiu, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de aceasta.
În acest sens prima instanță avut în vedere că, prin acea decizie pârâtei i s-a restituit imobilul, sens în care i-a fost recunoscută calitatea de proprietar, iar lucrările de investiții au fost realizate în perioada în care produceau efecte contractele de vânzare cumpărare și promisiunea de vânzare. Urmare a anulării acestora din urmă și a retroactivității efectelor nulității, respectiv a faptului că investițiile profită direct pârâtei se impune respingerea excepției.
Cu privire la fondul pretențiilor, instanța a acordat prevalență raportului de expertiză efectuat de expert, acesta fiind cel mai actual și prezentând totodată, de o manieră detaliată lucrările realizate și valorile aferente. În schimb, instanța, în aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001, a luat în considerare numai valoarea aferentă efectiv lucrărilor de îmbunătățire, cea de 16.145 EURO ( echivalentul sumei de 58.445 lei, calculat la un curs de schimb de 1 euro-3,62 lei ) și nu sporul de valoare calculat de expert prin scăderea din valoarea actuală de circulație a valorii inițiale de circulație a acestuia, deoarece această diferență include și sporul de valoare ce decurge din evoluția prețurilor pe piața imobiliară, care însă nu este supusă repetițiunii.
Prima instanță a mai avut în vedere că, urmare admiterii în sensul celor expuse a cererii reclamantei de obligare a pârâtei la plata investițiilor, se impune a se recunoaște în totalitate dreptul pârâtei de a se bucura de acele investiții pe care le va plăti, inclusiv prin posibilitatea de se aprecia că valoarea fructelor obținute din chirie să se raporteze la un imobil utilat corespunzător și nu la unul neîmbunătățit. În ceea ce privește data de acordare a acestor despăgubiri, instanța s-a raportat la data la care s-a dispus irevocabil anularea contractului de vânzare cumpărare.
Raportat la cererea expresă a reclamantelor precum și la disp. art. 246.pr.civ. instanța a luat act de renunțarea la judecată a capătului de cerere formulat de reclamantele pârâte reconvenționale, și cu privire la acordarea dreptului de retenție.
Prima instanță a mai considerat că potrivit caracterului de protecție al normelor incluse în cuprinsul nr.OUG 40/19999, caracter care nu subzistă în cauză, atâta timp cât reclamanta, fostă chiriașă, a înstrăinat prin act autentic folosința imobilului și totodată a constituit o promisiune de vânzare cumpărare, cu titlu oneros, în scopul obținerii unui folos material decurgând din diferența dintre valorile aferente prețului de achiziție și a celui promis pentru vânzarea ulterioară, precum și practica relevantă a DO. în materia nr.OUG 40/1999 ( cauza " RADOVICI și STĂNESCU contra României ", având ca obiect cererile nr. 68479/01; nr.71351/01 și nr. 71352/01, pronunțată la data de 02.11.2006 și toate cele ulterioare acesteia: în anul 2007- Cauza "CLEJA ȘI împotriva ROMÂNIEI" din 08.02.2007; Cauza " SPANOCHE împotriva României" din data de 26 iulie 2007; Cauza "POPESCU și TOADER contra României" din data de 08.05.2007; anul 2008 - Cauza "TARIK contra România" din 07.02.2008; Cauza "ARSENOVICI contra România" din data de 07.02.2008 și Cauza "BURZO contra România" din data de 04.05.2008 ) instanța a respins capătul de cerere formulat de reclamanta pârâtă reconvențională privind obligarea pârâtei reclamante reconvențională la încheierea unui contract de închiriere în baza nr.OUG 40/1999.
Astfel, în hotărârea pilon pentru România în materia litigiilor locative, Hotărârea Radovici Stănescu, similar cu Hotărârile pilon pentru Polonia (cauzele "-CZAPSKA contra Poloniei I și II", hotărârile din 19.06.2006 și din 28.04.2008 prin care s-a constatat existența unei probleme de sistem cauzată de legislația locativă națională -), CEDO a arătat că ideea de protecție a chiriașilor nu este criticabilă în sine, ea constituindu-se într-o aplicare a celei de-a treia regulă ce derivă din art. 1 al. Protocolului Adițional nr.1 la Convenție (cea referitoare la uzul bunului, conform intereselor generale ), însă această protecție trebuie să se realizeze în deplin acord cu norma principală care consacră ocrotirea proprietății, sens în care se arată că, atâta timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă în ceea ce privește posibilitatea de a dispune de bunul său, autoritățile naționale trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile și coerente" care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate. CEDO a considerat, în fiecare dintre cauzele deja expuse că OUG nr. 40/1999, atât în ansamblu cât și, cu titlu particular, nu cuprinde astfel de garanții.
În baza art. 480.civ. art. 1 din Protocolului Adițional nr.1 la Convenția CEDO, având în vedere calitatea de proprietar a reclamantei reconvenționale și lipsa unui titlu locativ actual și valabil al reclamantelor, ulterior anulării în justiție a contractului de vânzare cumpărare și a promisiunii de vânzare cumpărare existente inițial în favoarea acestora, instanța a dispus evacuarea necondiționată, ulterior rămâneri irevocabile a prezentei, a reclamantelor pârâte reconvenționale, și din imobilul proprietatea pârâtei reclamante reconvențională situat în A,-,. 4.
Ca urmare a admiterii în parte a ambelor acțiuni, în sensul celor prezentate, s-a respins toate celelalte cereri formulate de părți.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamantele, și și pârâta solicitând fiecare admiterea apelurilor și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii și acțiunii reconvenționale astfel cum au fost formulate și precizate.
În motivarea apelului, reclamantele au arătat că hotărârea primei instanțe este nelegală în privința dispoziției prin care contrar OUG nr. 40/1999 (care dădea dreptul reclamantei la un contract de închiriere pe 5 ani începând cu data de 8 noiembrie 2006 - data când reclamanții au pierdut calitatea de proprietari asupra apartamentului în litigiu - și stabilirea unei chirii care nu poate depăși 15 % din venitul net), s-a dispus evacuarea lor necondiționată.
Au considerat că, în mod nelegal, prima instanță nu a stabilit un drept de retenție în favoarea apelantei asupra apartamentului pentru suma de 48.342 Euro rezultată ca spor de valoare conform expertizei precum și a unui drept de ședere a acestei reclamante în apartament până la achitarea de către pârâtă a sporului de valoare prin investițiile efectuate la apartament care se poate realiza prin respingerea capătului de cerere prin care se solicită evacuarea necondiționată a apelantei.
În motivarea apelului, pârâta a arătat că greșit a fost obligată la plata sumei de 58.445 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de reclamanta la apartament deoarece aceasta nu a fost proprietarul apartamentului ci doar un detentor precar.
Totodată a solicitat ca această reclamantă să fie obligată la plata lipsei de folosință a apartamentului din data de 10 mai 2004 -data introducerii cererii de revendicare - și până la data pronunțării sentinței (8 iulie 2008) în sumă de 63.350 lei.
Cu privire la excepțiile invocate de părți la fond și puse în discuție în apel din oficiu întrucât părțile nu le-au mai reiterat în scris, respectiv excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei cu privire la plata investițiilor aduse de reclamanta la apartamentul nr.4. cât și excepția inadmisibilității acțiunii reconvenționale a pârâtei, s-a apreciat ca trebuie respinse întrucât pârâta are calitate procesuală în cauză în temeiul art. 48 din Legea 10/2001 cu privire la plata investițiilor efectuate de reclamantă iar inadmisibilitatea acțiunii reconvenționale a pârâtei nu poate opera acțiunea acesteia fiind pe deplin justificată în temeiul art. 480,481 Cod. Civil, întrucât proprietarul a fost lipsit de folosința imobilului.
Prin decizia nr. 42 din 5 februarie 2009 Tribunalul a respins apelurile formulate ca nefondate.
Pentru a pronunța această hotărâre s-a reținut că prima instanță a stabilit stare de fapt corectă bazată pe probațiunea administrată în cauză și conformă cu actele normative aplicabile în speță dedusă judecății, pronunțând o hotărâre legală și temeinică.
Astfel raportat la împrejurarea că prin decizia civilă nr. 2152/R/8.11. 2006 pronunțată de Curtea de APEL TIMIȘOARA, s-a constatat irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 276/1996 încheiat între SC SA și antecesoarea reclamantelor defuncta privind apartamentul nr. 4 situat în A- înscris în CF nr. 53694 A în mod corect prima instanță a obligat pârâta care ulterior a devenit proprietara apartamentului la plata contravalorii investițiilor necesare și utile efectuate de reclamanta la acest apartament, în cuantumul stabilit prin expertiză de 16.145 Euro la fel cum corect a fost obligată reclamanta la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului proprietatea pârâtei din data de 8 noiembrie 2006 în cuantum de 7.000 Euro, făcându-se o justă compensare între creanțele datorate de părți.
Critica din apel cu privire la stabilirea unui drept de retenție în favoarea reclamantei nu s-a justificat, întrucât aceasta a renunțat la judecarea acestui petit conform art. 246 cod.pr. civilă.
A considerat că, în mod corect a fost soluționat și petitul din cererea reclamantei pentru obligarea pârâtei la încheierea unui contract de închiriere aceasta neputând invoca în folosul său dispozițiile OUG nr. 40/1999, cât timp fosta chiriașă s- lipsit de folosința apartamentului prin actele de vânzare cumpărare încheiate, iar în baza art. 480 cod civil și art. 1 din Protocolul Adițional 1 la Convenția CEDO în mod just s-a dispus evacuarea reclamantelor din apartamentul proprietatea exclusivă a pârâtei.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamantele, și, cât și pârâta, ambele fiind motivate în drept cu disp.art.304 pct.9 pr.civ. susținând că tribunalul a interpretat și aplicat greșit normele legale incidente, atât sub aspectul fondului, dar mai ales asupra procedurii de soluționare a apelului.
Părțile au susținut că decizia tribunalului este rezultatul unei greșite interpretări a OUG 40/1999, care dădea dreptul reclamantei la un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 8.11.2006, dată de la care reclamanții au pierdut calitatea de proprietari și trebuiau să beneficieze și de o chirie care să nu depășească 25% din venitul lor net.
Totodată, reclamantele au susținut că în mod nelegal s-a respins cererea privind instituirea dreptului de retenție în favoarea reclamantei, până la concurența sumei de 48.342 EURO, care reprezintă sporul de valoarea adus imobilului din litigiu, ca urmare a investițiilor realizate de către această reclamantă, iar în același context, reclamantele au susținut că li s-au redus în mod nejustificat despăgubirile cuvenite pentru investițiile realizate de reclamanta.
Curtea, analizând recursurile părților, a constatat că în cauză au fost incidente motive de casare de ordine publică, aflate sub incidența disp.art.304 pct.5 pr.civ. coroborat cu disp.art.304 pct.9 pr.civ. și care se datorează nesocotirii de către instanța de apel disp.art.261 pr.civ. cu consecința producerii unor vătămări de ordine procesual pentru părțile litigante din prezenta cauză, ca urmare a neabordării și nesoluționării motivelor de apel cu care a tribunalul a fost investit.
Astfel, textul art.261 pr.civ. prevede, printre altele, că hotărârea se dă în numele legi și va cuprinde în mod obligatoriu motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, care nu reprezintă altceva decât transpunerea în practică a principiului legalității și transparenței actului de justiție, oferind justițiabililor într-o manieră clară și convingătoare nu numai soluția instanție, dar și argumentele/considerentele care au stata la baza pronunțării acesteia.
Această interpretare a textului art.261 pr.civ. se regăsește și în jurisprudența constantă a instanțelor române, asociată cu jurisprudența la fel de constantă a CEDO ( Ex.Hiirvisaari vs. FinlandaoriAlbina vs. România) și unde se menționează, printre altele, că instanțele naționale, investite fiind cu soluționarea unor căi de atac, au datoria de a răspunde cu argumente la toate capete de cerere (motive de apel/de recurs) cu care au fost investite, chiar dacă un astfel de răspuns presupune o grupare a unor motive/întrebări similare.
Or, raportat la acest norme cu valoare obligatorie, curtea a constatat că îi este imposibil să realizeze controlul judiciar, atâta vreme cât decizia civilă nr.42/2009 a Tribunalul Arad este superficială și lacunară din perspectiva imperativului stabilit de art.261 pr.civ. rap. la art.6 CEDO, în sensul că deși tribunalul a fost investit deopotrivă atât cu apelul reclamantelor, și, cât și cu cel al pârâtei, iar fiecare dintre acestea conțin critici punctuale detaliate și individualizate cu privire la sentința civilă nr.5066/2008 a Judecătoriei Arad, instanța de apel a dat un răspuns adecvat, impus cu necesitate de disp.art.261 pct.5 pr.civ. astfel că instanței de recurs îi este imposibil să efectueze controlul judiciar, care s-ar putea realiza în acest condiții doar cu încălcarea unui grad de jurisdicție, ceea ce este la rându-i contrar normei de principiu inserată la art.299 pr.civ.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul prev. art.312 alin.5, raportat la art.304 pct.5 și 9.pr.civ. a admis recursurile declarate de reclamantele, și, precum și pe cel declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr.42/05.02.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-, casând decizia recurată și dispunând trimiterea cauzei la aceeași instanță, respectiv Tribunalului Arad, în vederea rejudecării pe fond a apelurilor declarate de aceleași părți împotriva sentinței civile nr.5066/08.07.2008 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, cu respectarea exigențelor impuse de art.261 pr.civ. rap. la art.6 CEDO.
În rejudecarea apelurilor potrivit considerentelor deciziei de casare, Tribunalul Arada constatat că ambele apeluri au fost fondate doar în parte, sens în care, prin decizia civilă nr. 364/6.10.2009, pronunțată în dosar nr-, a admis apelurile declarate de reclamantele, și a și de pârâta împotriva sentinței civile nr. 5066/08.07.2008 pronunțată în dosarul nr- al Judecătoriei Arad.
A schimbat în parte hotărârea apelată, în sensul că a stabilit obligația de plată a reclamantei către pârâta privind contravaloarea folosinței imobilului în litigiu pentru perioada 8 noiembrie 2006- 6 octombrie 2009 la suma de 200 Euro lunar, respectiv 7000 Euro sau echivalentul în lei la data plății pentru întreaga perioadă.
A stabilit ca, după compensarea parțială a obligațiilor reciproce de plată, pârâta să plătească în final reclamantei suma de 9145 Euro sau contravaloarea în lei la data plății.
A menținut restul dispozițiilor hotărârii apelate.
A compensat în totalitate cheltuielile de judecată efectuate de părți.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arada reținut următoarele:
O primă critică formulată de reclamante a vizat refuzul primei instanțe de a obliga pe pârâtă să încheie cu un contract de închiriere pe o durata de 5 ani, ca efect al incidenței art. 6 din OUG nr. 40/1999 și art. 15 din legea nr. 10/2001.
Din actele dosarului a rezultat însă că fosta chiriașă, (care a cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995) a decedat la 30 dec. 1996, astfel că dispozițiile legale invocate de apelanta-reclamantă nu au putut opera în favoarea lui și, care au dobândit imobilul prin moștenire de la și care nu "au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995" cerință expresă a art. 6 din OUG nr. 40/1999.
O altă cerință a dispoziției legale cu caracter de protecție sus-menționate nu a fost îndeplinită pentru ca aceasta să fie incidenta, deoarece fostul chiriaș nu "ocupă efectiv" locuința la momentul desființării contractului de vânzare-cumpărare; astfel după cum a rezultat foarte clar din actele dosarului inclusiv din cererea de chemare în judecată, locuința este ocupată din luna martie 1997 de către reclamanta, persoana care nu poate invoca în favoarea să dispozițiile de protecție a chiriașilor cuprinse de OUG nr. 40/1999.
Sub acest aspect, motivația potrivit căreia reclamantele, și au înstrăinat imobilul nu în scop de speculă, ci pentru că aveau nevoie urgentă și reală de bani, nu are nici o relevanță.
O a doua critică formulată de apelantele-reclamante privește neacordarea dreptului de retenție în favoarea lui și reținerea eronată că s-a renunțat la acest capăt de cerere.
Într-adevăr, prin soluția pronunțată, prima instanță a luat act de renunțarea la judecată din partea celor trei reclamante, cu privire la acordarea dreptului de retenție.
Prima instanță a făcut în mod corect aplicarea art. 246 Cod pr. civilă, deoarece prin precizarea de acțiune de la fila 132 dosar fond, toate cele trei reclamanta au arătat că renunță la stabilirea dreptului de retenție asupra imobilului, la cuvântul în fond reprezentanta reclamantelor solicită admiterea acțiunii "astfel cum fost formulată și precizată" iar în concluziile scrise instituirea dreptului de retenție nu mai apare între solicitările finale ale acestora.
A treia critică a apelantelor-reclamante a privit neacordarea contravalorii investițiilor efectuate potrivit sporului de valoare adus apartamentului.
Și această critică a fost nefondată, deoarece investițiile nu au fost realizate de către chiriași, ci de către beneficiara promisiunii de vânzare-cumpărare și a dreptului de folosință asupra imobilului pe cale convențională - numita - situație în care dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu au fost incidente, fiind aplicabile dispozițiile dreptului comun - art. 494 Cod civil - care prevăd, pentru constructorul de bună-credință doar posibilitatea de a-și recupera valoarea materialelor și a manoperei, iar nu sporul de valoare adus fondului.
Sub acest aspect, considerentele primei instanțe s-a cuvenit a fi completate cu observația că investițiile detailate de expert în nota de calcul au un caracter de lucrări obișnuite și nu s-a justificat concluzia expertului că investițiile în valoare de 58.445 lei pot mări de peste 3 ori valoarea de circulație a imobilului (250.000 lei față de 75.000 lei) fiind mai rezonabil a se fi reținut din lucrarea primului expert ( filele 77-89) dar și din restul concluziilor celui de-al doilea expert că prețul imobilelor a cunoscut în timp o evoluție ascendentă pe piața imobiliară.
Astfel, chiar cel de-al doilea expert a arătat că la data achiziționării (1996) imobilul avea o valoare de circulație de 17.047 dolari, iar in anul 1997 ( când a început efectuarea investițiilor) apartamentul avea o valoare de circulație de 20.718 Euro, iar după luarea în considerare a parități euro-dolar (3,62/3,285) de 1,10 indicată de expert, ar rezulta în 1997 o valoare de circulație de 18.785 dolari, rezultând o creștere de aproape 2000 dolari, în câteva luni, a valorii de circulație a aceluiași apartament neîmbunătățit.
Ultima critică adusă sentinței primei instanțe de către reclamantele - apelante a vizat nivelul contravalorii lipsei de folosință asupra imobilului si este singura critică fondată.
Astfel, este a fost netemeinică aprecierea primei instanțe potrivit căreia contravaloarea folosinței imobilului trebuie să se raporteze la imobilul îmbunătățit, cât timp îmbunătățirile respective nu au fost realizate de pârâtă, ci chiar de persoana care a folosit imobilul; cu alte cuvinte, reclamantei i s-a dat spre folosință un apartament cu un anumit grad de confort și utilității, fiind echitabil să plătească o contravaloare a folosinței raportată la acesta iar pârâta dacă ar fi putut închiria apartamentul ar fi obținut o chirie corespunzătoare utilităților existente, iar nu celor pe care le-ar fi realizat (eventual) chiriașul pe parcursul derulării contractului de închiriere.
Nu a avut relevanță, în această privință, faptul că pârâta a urmat aod espăgubi pe reclamantă pentru contravaloarea investițiilor realizate, întrucât această despăgubire nu se realizează la data efectuării investițiilor.
În consecință, tribunalul a avut în vedere, potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat de expertul judiciar, valoarea de 200 euro/lună pentru chiria unui apartament neamenajat, cu mențiunea că în ultimele concluzii scrise, depuse la 5 oct. 2009, în termenul de amânare a pronunțării, de către pârâta aceasta este de acord cu cuantumul de 200 euro/lună, dar pe o perioadă mai lungă.
În ce privește apelul pârâtei, acesta are ca prim obiect contestarea obligației de plata a sumei de 58.445 lei reprezentând contravaloarea investițiilor făcute de reclamanta, apreciindu-se că acestea nu sunt datorate, deoarece au fost făcute fără aprobarea sa și că obligația de plată ar reveni statului român conform art. 48 alin. 3 din legea nr. 10/2001; în plus apelanta invocă nelegalitatea celei de-a doua expertize care trebuia efectuată de un colectiv de 3 experți și în care nu s-au consemnat obiecțiunile cu privire la unele lucrări care in realitate au existat în apartamentul inițial se indică doar parchetul și nici nu s-a apreciat asupra amortizării lucrărilor de investiții.
Din cuprinsul încheierilor de ședință din 15 nov. 2007, 29 nov. 2007 nu a rezultat însă că, reprezentantul pârâtei s-ar fi opus la administrarea acestei probe iar potrivit susținerilor reprezentantului pârâtei, consemnate în încheierea de ședință din 3 iulie 2008, rezultat că acesta a refuzat să semneze procesul verbal, cu toate că a fost prezent la efectuarea expertizei.
Instanța de apel a reținut însă că, potrivit art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, obligația de despăgubire a revenit persoanei îndreptățite, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlul valabil sau fără titlu.
Din cuprinsul raportului de expertiză a rezultat că expertul a calculat investițiile la valoarea rămasă, iar cu privire la parchet arată că acesta a fost doar desfăcut și refăcut, nu înlocuit.
Dispozițiile art. 212 din Codul d e procedură civilă nu fac referire la numărul experților care trebuie să fie desemnați în vederea efectuării noii expertize, astfel că nu a fost întemeiată cererea de constatare a nulității expertizei.
Un alt motiv de apel invocat de pârâtă a vizat acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosință începând cu data de 10.05.2004 ( care reprezintă data introducerii acțiunii sale în revendicare) și până la zi, în ultimele concluzii scrise de apelanta solicitând un cuantum total de 12.963 Euro ( 200 euro/lună pentru 64 luni și 26 zile).
Acest motiv de apel a fost fondat, dar numai în măsura aplicării prevederilor art. 294 alin. 2 din Codul d e pr. civilă, respectiv pentru contravaloarea dreptului de folosință la care pârâta este îndreptățită de la data pronunțării hotărârii primei instanțe și până la zi.
Nu s-a justificat obligarea reclamantei la plata contravalorii dreptului de folosință începând cu data promovării acțiunii în revendicare deoarece aceasta a dobândit dreptul de folosință respectiv cu titlu oneros, fiind de bună credință întrucât a crezut că acest drept provine de la adevăratul proprietar.
Abia la momentul în care, prin decizia civilă nr. 2152/R/8 nov. 2006 Curții de APEL TIMIȘOARA, s-a statuat că pârâta, este adevărată proprietară a apartamentului, fiind constatată nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare și anulat dreptul de uzufruct a lui dispunându-se înscrierea în CF a pârâtei ca unic proprietar, reclamanta a devenit de rea credință, rezultând că în mod corect prima instanță a luat în calcul data de 8 nov. 2006 ca dată de naștere a obligației de despăgubire pentru lipsa de folosință asupra apartamentului.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs în termen legal, atât reclamantele și, la data de 30 noiembrie 2009, cât și pârâta, la data de 24 noiembrie 2009.
În recursul lor, reclamantele și au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a ambelor hotărâri și rejudecarea pe fond, admiterea acțiunii civile introductive în sensul obligării pârâtei intimate de a încheia contract de închiriere cu apelanta reclamantă pe o perioadă de 5 ani de la data rămânerii irevocabile a sentinței civile prin care ne-a fost desființat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv începând cu 8.11.2006, bazat pe prevederile art. 6 din G nr. 40/1999 cu o chirie de 15% din venitul net, respectiv din pensie, bazat pe prevederile art. 31 - 32 din G nr. 40/1999 ( acest act normativ prevăzând un nivel maxim al chiriei ce nu poate depăși 25%); stabilirea unui drept de ședere al recurentei - reclamante în acest apartament până la achitarea de către intimata - pârâta a sumei ce reprezintă sporul de valoare adus imobilului litigios prin investițiile și întreținerea efectuate de recurenta reclamantă, iar, privind cererea reconvențională, respingerea acesteia privind capătul de cerere prin care se solicită evacuarea necondiționată a apelantei - reclamante din imobil.
În motivarea recursului, reclamantele și au susținut, că, în mod greșit, Tribunalul Arada dispus evacuarea necondiționată din imobil a reclamantei, care este o persoană cu handicap iar evacuarea ei nu se poate face până nu se achită contravaloarea sporului de valoare adus imobilului, în favoarea reclamantei urmând a se încheia contractul de închiriere în condițiile G nr. 40/1999, respectiv art. 6 care prevăd că " în cazul contractelor de vânzare - cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere". Acest articol va fi coroborat cu prevederile art. 15 din Legea nr. 10/2001 cu modificările și completările ulterioare, care arată - " (1 ) Contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani".
În raport de aceste texte, reclamantele susțin că pârâta trebuia să încheie cu ea un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, calculată de la data de 8 noiembrie 2006, dată la care reclamanta a pierdut calitatea de proprietar prin cumpărarea imobilului.
Reclamantele învederează instanței și împrejurarea că, de la data anulării contractului de vânzare-cumpărare, noiembrie 2006, notificat pârâtei să încaseze chiria aferentă, însă aceasta s-a opus categoric, cerându - le imperios să elibereze apartamentul pentru că intenționează să - l vândă.
În drept, reclamantele susțin că, în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat de Statul Român, în condițiile Legii nr. 112/1995, a fost desființat, fără a li se reține în sarcină noua condiție, ele au dreptul la încheierea cu actuala proprietară, pârâta, a unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani de la data pierderii calității de proprietar, cu plata unei chirii de până la 25% din venit, fără a se dispune evacuarea lor necondiționată.
În drept, reclamantele au invocat dispozițiile art. 299, 304 pct. 9, 312 pct. 3 Cod procedură civilă și G nr. 40/1999.
În recursul declarat în termen, pârâta a solicitat admiterea recursului, ca fondat, admiterea apelului în totalitate, respingerea apelului formulat de către intimate, respingerea cererii introductive în totalitate și admiterea cererii reconvenționale, pentru obligarea la plata fructelor civile - chirie în sumă de 13.200 Euro la cursul stabilit în lei de Ral ui către pârâtă, ce îi folosește fără drept apartamentul. Creanța la care a fost obligată pârâta, în sumă de 16.145 Euro, către, este prescrisă. Dovada prescrierii o face cu raportul de expertiză în care se arată că investițiile care au sporit valoarea apartamentului s-au făcut în anul 1997, numai de.
În motivarea recursului, pârâta recurentă a precizat că în mod nelegal tribunalul a reținut concluziile celei de -a doua expertize în construcții, relativ la lucrările de investiții efectuate în apartamentul în litigiu, existent, totodată, evidente contradicții între argumentele din considerentele hotărârii și dispozitivul acesteia.
Astfel, pârâta susține că instanța de apel, contrar practicii judiciare în materie a Curții de APEL TIMIȘOARA ( decizia nr. 418/28.04.2009 pronunțată în dosar nr-) nu a luat în considerare faptul că pârâta a solicitat contravaloarea fructelor civile pentru 200 Euro pe lună ca și chirie, stabilită în ultima expertiză, pentru un " apartament neamenajat", acordând contravaloarea îmbunătățirilor în sumă de 16145 Euro ( calculată la 350 Euro chiria pentru un apartament amenajat), iar contravaloarea folosinței la 200 Euro, în condițiile lipsei acestor îmbunătățiri.
În ceea ce privește creanța solicitată de 16145 Euro, ca și contravaloare a investițiilor efectuate de pârâta, pârâta susține că acestea sunt prescrise, întrucât așa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză tehnică ( pag. 4), lucrările s-au efectuat în anul 1997, termenul de prescripție a început să curgă la 7 noiembrie 2003, și s-a finalizat la 8 noiembrie 2006, când s-a anulat promisiunea de vânzare - cumpărare între și și.
Un ultim motiv de recurs se referă la reaua credință a reclamantei, relativ la lucrările de investiții efectuate în apartament; susținându - se că, potrivit art. 485 -487 Cod civil, posesorul este de rea credință de la data introducerii cererii de retrocedare.
În drept, pârâta recurentă a invocat prevederile art. 304 pct. 6 și 9 Cod procedură civilă și art. 274 Cod procedură civilă.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate de părți, în raport de obiectul acțiunii civile principale, și cel al cererii reconvenționale, și având în vedere temeiurile de drept invocate în susținerea recursurilor, Curtea constată că sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
Reclamantele și, au dobândit imobilul în litigiu, prin moștenire, după defuncta, fosta chiriașă a imobilului și cea care a cumpărat imobilul de la stat, în condițiile Legii nr. 112/1995.
Sub acest aspect, reclamantele nu pot invoca în beneficiul lor dispozițiile art. 6 din G nr. 40/1999, în sensul obligării pârâtei la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, întrucât titlul locativ nu derivă din dispozițiile Legii nr. 112/1995, cu incidență directă a G nr. 40/1999, respectiv art. 6, ci din moștenirea defunctei, fostă titulară a contractului de închiriere și mai apoi, a celui de vânzare - cumpărare pentru acest apartament, cu Statul Român, în condițiile Legii nr. 112/1995.
Un argument important de reținut, cum de altfel au subliniat cele două instanțe de judecată anterioare, este și faptul că art. 6 din G nr. 40/1999, ce cuprinde dispoziții cu caracter de protecție a chiriașilor, are în vedere situația în care chiriașul ocupă efectiv imobilul, la momentul desființării contractului de vânzare-cumpărare, ori în cazul de speță, reclamanții nu îl mai folosesc, locuința fiind ocupată din anul 1997 de reclamanta, în baza unei promisiuni de vânzare - cumpărare încheiată cu reclamanta.
Pornind de la situația faptică a folosinței imobilului, din anul 1997, de către reclamanta, aceasta fiind cea care a efectuat în acea perioadă lucrări de amenajare și întreținere a apartamentului, în mod corect s-a respins capătul de cerere din acțiunea principală, prin care reclamantele și au solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii acestor lucrări.
În ceea ce privește cuantumul investițiilor efectuate, Curtea reține că tribunalul a făcut o justă și corectă evaluare a concluziilor celor două expertize tehnice în specialitatea construcții efectuate în cauză, reținând că investițiile detaliate în prima expertiză au caracterul unor lucrări obișnuite, și nu de sporire a valorii imobilului ( de aproximativ 3 ori valoarea de circulație a acestuia), însă, se impune luarea în calcul a evoluției ascendente a prețului imobilelor pe piața imobiliară.
Recursul pârâtei este nefondat, întrucât, așa cum corect a reținut și tribunalul, reclamanta nu poate fi obligată la plata contravalorii folosinței imobilului, decât cu data de 8 noiembrie 2006, data desființării promisiunii de vânzare - cumpărare, până atunci, ea folosind imobilul cu titlu oneros, având convingerea că adevărații proprietari sunt reclamanții.
Pentru toate aceste considerente, Curtea reține că recursurile declarate de părți sunt nefondate, raportat la temeiurile de drept indicate în susținerea lor, astfel că, în baza art. 299, 316 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea le va respinge.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții, și și de pârâta împotriva deciziei civile nr. 364/A/6.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 8 februarie 2010.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
- -
RED.G/5.03.2010
DACT.B/7ex/8.03.2010
INST.APEL- - - Tribunalul Arad
INST.FOND- - Judecătoria Arad
Președinte:Marinela GiurgincaJudecători:Marinela Giurginca, Carmina Orza, Erica Nistor
