Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 982/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1071/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.982
Ședința publică de la 9 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR 2: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 3: Bianca
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr.1535 A din 25.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și și cu intimații pârâți (), și.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima strigare a cauzei se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al intimaților reclamanți, și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2008, eliberată de Baroul București și intimata pârâtă (), personal și în calitate de reprezentant al intimatului pârât, lipsind recurentul pârât și intimații pârâți, și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează instanței împrejurarea că recurentul pârât nu a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 5 lei și timbru judiciar aferent recursului în valoare de 0,15 lei, deși a fost citat cu această mențiune.
Se mai învederează faptul că intimații reclamanți au depus la dosar, prin serviciul registratură, întâmpinare în 6 exemplare, la data de 02.06.2009.
Curtea înmânează un exemplar de pe întâmpinarea depusă la dosar intimatei pârâte ( ).
Intimata pârâtă ( ) învederează Curții faptul că citația ce i-a fost comunicată a fost dusă în mod greșit la adresa din- A, la care i-a remis citația ieri și nu a avut suficient timp să-și anunțe avocatul și față de acest motiv solicită acordarea unui nou termen de judecată.
Intimații reclamanți, prin avocat se opun la acordarea unui nou termen având în vedere poziția procesuală a pârâților care pe parcursul judecății au încercat să beneficieze de mai multe termene de judecată.
Curtea, după deliberare și după legitimarea pârâtei constată că în actul de identitate al intimatei pârâte () apare înscrisă adresa din-, adresă la care i-a fost trimisă citația, conform dovezi de citare aflată la fila 9 din dosar, astfel că, urmează să respingă cererea de amânare ca nedovedită, având în vedere actul de identitate al părții și dovada de îndeplinire a procedurii de citare aflată la dosar și dispune lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a da posibilitatea intimatei pârâte să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru având în vedere că aceasta are aceleași interese ca și recurentul-pârât.
Avocatul intimaților reclamanți se opune la această cererea, arătând că recurentul este o altă persoană, nu este prezent, nu a solicitat judecarea în lipsă iar cererea trebuie respinsă ca nesusținută.
Curtea dispune lăsarea cauzei la sfârșitul listei de recursuri.
La reluarea cauzei se prezintă avocatul, în calitate de reprezentant al intimaților reclamanți, și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2008, eliberată de Baroul București și intimata pârâtă (), personal și în calitate de reprezentant al intimatului pârât, lipsind recurentul pârât și intimații pârâți, și.
Intimata pârâtă () depune la dosar chitanța CEC reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 5 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Părțile prezente, prin reprezentanți, având pe rând cuvântul declară că nu mai au cereri de formulat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul intimaților reclamanți solicită respingerea recursului ca nefondat. Consideră, că recursul a fost formulat ambiguu și nu cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază, astfel că este lovit de nulitate.
Intimata pârâtă () lasă la aprecierea instanței soluționarea excepției de nulitate a recursului.
Curtea, după deliberare, urmează să respingă excepția nulității recursului, considerând că deși motivele nu au fost indicate în fapt și drept în mod formal art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă, conform art.306 alin.3 din Codul d e procedură civilă este posibilă încadrarea motivelor de recurs în această ipoteză întrucât se critică greșita interpretare și aplicare a Ordonanței de Urgență a Guvernului nr.40/1999 cu referire la mai multe texte de lege, respectiv art.14 alin.1,2,3,4 și art.22.
Avocatul intimaților reclamanți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate ca legală și temeinică, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței nr.19 pe care o depune la dosar.
Solicită să se constate că art.14 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999 precum și contractul de închiriere încheiat în anul 2006 potrivit regulilor de drept comun nu sunt aplicabile în speță. Pentru a nu fi încălcat dreptul proprietarilor la libera administrare a proprietăților lor imobiliare, chiriașii puteau solicita aplicarea art.14 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999 doar anterior expirării contractului de închiriere (anterior datei de 18.04.2004); în concluzie recurentul nu mai are titlu locativ valabil, dreptul reclamanților fiind recunoscut atât de Constituția României cât și de art.1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Intimata pârâtă () solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat; menționează că a achitat chiria pentru imobilul în litigiu și a făcut dovada faptului că din anul 2006 contractul de închiriere nu a mai fost încheiat.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B, sub nr-, la data de 02.04.2008, reclamanții, și, i-au chemat în judecată pe pârâții, (), și, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în B,-, sector 2, pentru lipsa titlului locativ, precum și să-i oblige pe aceștia la plata sumei de 150 lei, reprezentând chiria pentru ultima lună, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 5791/18.06.2008, Judecătoria Sectorului 2 Baa dmis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții, și, în contradictoriu cu pârâții, (), prin reprezentanți legali () și, și, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sectorul 2, pentru lipsa titlului locativ, a respins, ca rămas fără obiect, capătul de cerere referitor la plata chiriei în cuantum de 150 lei, aferentă lunii martie 2008, obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 1708,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, fiind înregistrat sub nr-, pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, la data de 25.08.2008.
Prin decizia civilă nr. 1535 din 25.11.2008, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul - pârât împotriva sentinței civile nr. 5791/18.06.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B și a obligat apelantul la plata sumei de 500 lei, către intimații - reclamanți, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalului a reținut că dispozițiile art. 11 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, ce fac trimitere la dispozițiile art. 10 alin. 1 din același act normativ, trebuie interpretate prin raportare la dispozițiile art. 2 din OUG nr. 40/1999, în sensul că prelungirea contractului de închiriere încheiat cu statul operează până la data încheierii unui nou contract de închiriere, înăuntrul termenului de 5 ani, care este termenul de prorogare legală, stabilit prin dispozițiile imperative ale art. 2 din OUG nr. 40/1999.
Împrejurarea că proprietarul nu a respectat dispozițiile art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, potrivit cărora, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, între proprietar și chiriaș, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței sau de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul îl va notifica pe chiriaș, în vederea încheierii contractului de închiriere, și, astfel, în raport de dispozițiile art. 11, această nerespectare a dispozițiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior închiriat, nu poate operasine die, în afara termenului prorogării legale, a duratei încheierii, întrucât, prin aceasta, s-ar încălca grav dreptul de proprietate al proprietarului imobilului, garantat prin art. 480 Cod civil, Constituția României și art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor și Libertăților Fundamentale ale Omului.
Astfel, pentru ipoteza în care proprietarul a respectat prevederile art. 10 din OUG nr. 40/1999, dar locațiunea este mai scurtă decât cea prevăzută prin prorogarea legală prevăzută de art. 1 din același act normativ, legiuitorul a înțeles să prevadă posibilitatea reînnoirii contractelor de închiriere, în temeiul art. 14 din OUG nr. 40/1999 și nu să creeze o situație discriminatorie, în senul că art. 14 din lege este aplicabilsine die, în afara termenului de 5 ani, ce a încetat la data de 08.04.2004.
În speță, însă, între chiriași și proprietar, a fost încheiat un contract de închiriere, la data de 07.03.2005, ce nu și-a avut izvorul în prevederile normei speciale, ci un contract de locațiune de drept comun, susceptibil de tacită relocațiune.
Astfel, tribunalul a considerat că apelanții nu sunt îndreptățiți la reînnoirea contractului de închiriere, și, în consecință, proprietarul nu poate fi obligat la prelungirea contractului de închiriere pentru o nouă perioadă.
În primul rând, în cauză, sunt inaplicabile dispozițiile OUG nr. 8/2004, întrucât imobilul în litigiu este unul retrocedat foștilor proprietari, nemaifiind în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale.
Dreptul chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere, reglementat prin dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, se exercită doar la cererea chiriașului, anterior expirării duratei contractului de închiriere încheiat în termenul de prorogare legală, deci, anterior datei de 18.04.2004.
Așadar, văzând și dispozițiile art. 1436 și art. 1437 Cod civil, deoarece, după data de 08.04.2004, locațiunea în cauză este supusă reglementărilor de drept comun, fiind vorba de o locațiune fără termen, ce poate înceta la cererea proprietarului, se impune evacuarea pârâților, acesta continuând să ocupe imobilul, fără a mai avea vreun titlu locativ, lipsind reclamanta de atributul conferit de dreptul său de proprietate asupra obiectului locațiunii, acela deusus.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâtul, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate și respingerea cererii de evacuare din imobilul situat în B,-, sector 2.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul a arătat că a fost prelungit, pe o perioadă de 5 ani, contractul de închiriere nr. 20645/05.04.1999, conform nr.OUG 40/1999, termen care s-a împlinit la 01.04.2004.
La data de 07.03.2005, s-a încheiat contractul de închiriere, atestat sub nr. 15, de avocat, între autorul pârâților și (fost ), pe o perioadă de un an, 01.03.2005 - 01.03.2006, urmând o serie de reînnoiri succesive, ultima având data de finalizare - 01.04.2008.
Recurentul a invocat art. 14 alin. 1 - 4 din nr.OUG 40/1999, conform căruia proprietarul este obligat să-i notifice pe chiriași privind refuzul său de a reînnoi contractul de închiriere, cu cel puțin un an de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la lit. a și b din alineatul 2, și cu 60 de zile înainte de expirarea contractului de închiriere, în cazurile prevăzute de alineatul 2 lit. d al acestui articol; or, în cauză, chiriașii nu au primit nici o notificare, notificare care ar fi avut o importanță deosebită și sub aspectul dreptului de preemțiune al chiriașului de a cumpăra imobilul și sub aspectul înregistrării în timp util a cererii de locuință, anume în 30 de zile de la primirea notificării, așa cum prevede art. 15 din nr.OUG 40/1999.
S-a mai invocat de către recurent și art. 22 din nr.OUG 40/1999, care prevede obligativitatea notificării, împreună cu motivarea refuzului de a mai reînnoi contractul de închiriere, prin executorul judecătoresc, iar absența ori nulitatea notificării conduce la reînnoirea contractului de închiriere, în condițiile art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999.
În același sens, s-a arătat că art. 14 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 stabilește că, la expirarea termenului de închiriere, stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, și anume 5 ani, până la 01.04.2009.
Intimații - reclamanți, au formulat întâmpinare, obligatorie conform art. 308 alin. 2 Cod procedură civilă, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată, susținând faptul că intimatul nu și-a încadrat în drept motivele de recurs și acestea sunt aceleași cu cele formulate în apel și au fost examinate anterior.
Intimații au invocat și faptul că recurentul și familia sa nu mai au titlu locativ și, în calitate de proprietari, înțeleg să nu le mai acorde dreptul de a locui în imobilul proprietatea lor, întrucât termenul legal de prelungire a contractului de închiriere a expirat la data de 01.04.2008.
În etapa procesuală a recursului, nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art. 305 Cod procedură civilă.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate și a dispozițiilor legale relevante în această materie, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Prin sentința civilă nr. 6994 din 16.06.1997, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, rămasă irevocabilă, prin respingerea recursului, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului B, aceștia dobândind, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul compus din teren și construcție, situat în B,--43, sector 2.
Numitul a decedat la data de 08.07.2002, conform certificatului de deces seria - nr. -, lăsând ca moștenitori legali pe reclamanta, în calitate de soție supraviețuitoare, pe reclamantele și, în calitate de descendent de gradul I, după cum rezultă din certificatul de moștenitor suplimentar nr. 3/29.03.2004, eliberat de BNP; de asemenea, din certificatul de deces seria - nr. -, rezultă că numita a decedat la data de 15.08.2006, lăsând, ca unic moștenitor legal, pe reclamantul, în calitate de descendent de gradul I, conform certificatului de moștenitor suplimentar nr. 16/28.05.2007, eliberat de și.
Ulterior retrocedării imobilului, în anul 1999, s-a încheiat între reclamanții, și și autorii lor, în calitate de locatori și pârâții, (), și, în calitate de locatari, contractul de închiriere, înregistrat la organul fiscal sub nr. 20645/05.04.1999, având ca obiect imobilul în suprafață de 223 mp, situat în B,--43, sector 2, părțile convenind o durată de valabilitate a raporturilor contractuale de un an.
Prin sentința civilă nr. 9218 din 13.12.2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, s-a respins cererea de evacuare formulată de reclamanții din prezenta cauză, instanța motivând că a intervenit prelungirea de drept a contractului de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, până la data de 01.04.2004, conform art. 10 din nr.OUG 40/1999, fiind aplicabile în continuare dispozițiile art. 14 din același act normativ, vizând dreptul la reînnoirea contractului.
Ca o consecință a acestei sentințe, între părți, s-au încheiat contracte de închiriere succesive, pe perioade de un an, ultimul contract, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice sector 2, sub nr. A- din 03.04.2007, intrând în vigoare la data de 01.04.1007 și expirând la data de 01.04.2008.
Astfel, analizând titlurile exhibate de părți, Curtea constată că intimații - reclamanți, se află in posesia unei hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, prin care li se recunoaște, cu efect retroactiv si nerevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, care constituie un "bun actual", ca noțiune autonomă, în sensul Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, opozabil erga omnes, iar recurentul nu a susținut existența niciunui titlu locativ asupra acestui imobil, ci doar vocația sa la prelungirea contractului de închiriere, pentru nerespectarea procedurii notificării privind refuzul de a reînnoi contractul de închiriere ce a expirat la data de 1.04.2008.
În acest context și relativ la inexistența unui titlu locativ legal, care să justifice în continuare locațiunea recurentului, Curtea consideră necesar a face aplicarea directă Convenției Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol adițional la Convenție, care garantează dreptul la respectarea bunurilor și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, reamintind că textul Convenției nu poate fi disociat de jurisprudența dezvoltată de instanța de contencios european, că acestea formează împreună un "bloc de convenționalitate", care se impune cu forță obligatorie instanțelor naționale, conform art. 11 și 20 din Constituția României și art. 46 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că hotărârile definitive pronunțate de C sunt executorii și obligatorii pentru statul parte la acest tratat internațional.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenție: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuții sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispoziții convenționale, rezultă că dreptul de proprietate nu este unul absolut și că el poate fi supus limitărilor, care, însă, trebuie să fie prevăzute de o lege accesibilă și previzibilă, să urmărească un scop legitim, să fie necesare intr-o societate democratică și să păstreze un raport rezonabil de proporționaliate între interesele balansate, între scopul urmărit și mijloacele folosite.
Astfel, s-a apreciat de către Curtea Europeană că măsura prelungirii valabilității contractelor de închiriere în curs, deși urmărește un scop de interes general, și anume protecția chiriașilor în fața penuriei acute de locuințe, moștenite din perioda comunistă, absența unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, care să reglementeze anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile, implică riscul de a impune locatorului, proprietarului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, statul având obligația pozitivă de adopta astfel de mecanisme (a se vedea,mutatis mutandis,Imobiliare Saffi contra Italiei, par. 49 și 54,Scollo contra Italiei, hotărârea din 28 septembrie 1995 și-Czapskacontra Poloniei, par. 221 și 222).
Evaluând dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriilor pentru spațiile cu destinația de locuințe, precum și consecințele aplicării acestora, Curtea Europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu asigură păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general (cauzeleși; și; și; Oancea contra României).
Raționamentul Curții poate fi aplicat și în cauza dedusă judecății, întrucât instanța de recurs nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-,. 3, sector 1, al autorilor intimaților reclamanți a fost recunoscut cu efect retroactiv și, deci, nerevocabil, din anul 1997, în virtutea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, care se bucură de o prezumție de validitate, iar timp de o lungă perioadă de timp, intimații reclamanți nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul și neîncasând nici o indemnizație proporțională pentru această lipsă de folosință.
În același sens, Curtea apreciază, prin raportare la motivele de recurs invocate, că, în cauză, nu mai este aplicabil cazul de reînnoire reglementat de art. 14 din OUG. nr. 40/1999, care prevedecă, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirieriși nici sancțiunea reînnoirii de drept a contractului, pentru nerespectarea unor condiții de formă, câtă vreme, chiriașii au beneficiat de reînnoiri succesive ale contractelor de închiriere, pentru imobilul în litigiu, de natură convențională, prin care s-a modificat în mod expres durata locațiunii, ultima expirând la data de 1.04.2008, și, în opinia Curții, dispozițiile OUG. nr. 40/1999 nu se mai pot aplica după data de 8.04.2004, decât cu acordul proprietarilor, în sens contrar, fiind afectat dreptul de proprietate al acestora.
Pentru considerentele expuse, reținând că recurentul pârât nu justifică un titlu locativ legal pentru imobilul situat în B, în B,--43, sector 2, și că nu este incident, în cauză, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr.1535 A din 25.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și și cu intimații pârâți (), și.
În temeiul art. 274 alin. 1 rap. la art. 298 și 316 Cod procedură civilă, Curtea îl va obligă pe recurentul la plata sumei de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimatele - reclamante, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței nr.19/29.12.2008, cheltuieli reduse conform criteriilor instituite de art.274 alin.3 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul pârât, împotriva deciziei civile nr.1535 A din 25.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și și cu intimații pârâți (), și.
Obligă pe recurent la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimatele - reclamante, reduse conform art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 09.06.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/15.07.2009
Secția a IV-a Civ. -
-
Jud. sector 2. -
Președinte:Simona Gina PietreanuJudecători:Simona Gina Pietreanu, Mirela Vișan, Bianca
