Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 99/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 99/
Ședința publică din 9 februarie 2010
PREȘEDINTE: Claudia Rohnean
JUDECĂTOR 2: Maria Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Daniela Calai
GREFIER: - -
S- luat în examinare recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr.773/4.11.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș - Secția Civilă, în contradictoriu cu pârâții și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru pârâtul intimat avocat G, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
Recursul a fost declarat în termen legal și este timbrat cu suma de 5 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că prin registratura instanței a fost depus la dosar de către reclamanta recurentă dovada achitării taxelor judiciare de timbru.
Reprezentantul pârâtului intimat depune la dosar delegația avocațială de reprezentare.
Nemaifiind alte cereri formulate, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentantul pârâtului intimat avocat G, solicită respingerea recursului și menținerea hotărârilor atacate ca fiind temeinice și legale, fără cheltuieli de judecată.
După închiderea dezbaterilor dar înaintea ridicării ședinței se prezintă avocat pentru reclamanta recurentă și depune la dosar delegația avocațială de reprezentare. Solicită admiterea recursului conform motivelor invocate în scris la dosar.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin decizia civilă nr.773/4.11.2009, Tribunalul Timiș - Secția civilă a respins apelul declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr.7534/14.05.2009 a Judecătoriei Timișoara.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere faptul că prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr-, la data de 05.11.2008, reclamanta a chemat in judecata pe paratul, solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta să se dispună evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantei situat în T,-,.2, înscris în F nr. 12761 T, nr. top. 368/I/II și evacuarea pârâtului din boxa nr. 4 aflată la subsolul imobilului mai sus menționat, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, arătat ca este proprietara tabulară în cota de parte a acestui imobil, pe care pârâtul îl ocupă în mod abuziv neavând nici un fel de titlu. În această calitate, l-a somat pe pârât prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire ca în termen de 10 zile de la primirea notificării să elibereze imobilul, însă acesta nu s-a conformat.
Potrivit art. 1 din OUG 8/2004 durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale se prelungește de drept pe o perioadă de 5 ani. a contrario, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe care aparțin persoanelor fizice și juridice în proprietate privată, nu se mai prelungesc. Contractul de închiriere al pârâtului putea fi prelungit pe o perioadă de 5 ani în baza OUG 8/2004, doar în situația în care proprietar al imobilului era Statul Român. Reclamanta a devenit proprietara imobilului prin cumpărare de la moștenitorii foștilor proprietari tabulari, cărora le-a fost restituit apartamentul prin Dispoziția nr. 1744/20.06.2006 a Primăriei mun. T în baza Lg. 10/2001. Astfel, de la data restituirii, respectiv 20.06.2006 imobilul a ieșit din proprietatea statului român, nemaincadrându-se în prevederile OUG 8/2004. În aceste condiții contractul de închiriere pe care îl deținea pârâtul nr. 1278/22.06.2000 nu mai poate fi considerat prelungit de drept după data de 20.06.2006, așa încât acesta folosește imobilul fără drept.
In drept, art.480, 481 și urm. Cod civil, OUG 8/2004.
Prin întâmpinarea depusa la dosar paratul a solicitat respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că imobilul situat în T,-,.2 are 2 coproprietari: reclamanta si dl., iar în anul 2006 încheiat un contract de închiriere cu acesta din urmă. Arată că din anul 2006 plătește chiria cu o lună anticipat.
Ulterior reclamanta a formulat precizare de acțiune prin care a solicitat constatarea nulității contractului de închiriere încheiat de pârât cu numitul în anul 2006 fără acordul său.
În motivare a arătat că nu a știut de existența acestui contract de închiriere și că nu și-a exprimat consimțământul în acest sens. Contractul de închiriere fiind încheiat fără știința sa și fără acordul său, deși are calitatea de proprietar tabular în cotă de al imobilului în cauză. Prin încheierea contractului de închiriere fără acordul său a fost încălcat unul dintre cele mai cunoscute principii de drept în materia proprietății comune, regula conform căruia un coproprietar nu poate face acte de dispoziție asupra bunului comun fără acordul celuilalt coproprietar. Ca atare, acest contract poate fi considerat nul având în vedere că o împiedică să exercite folosința bunului.
Prin întâmpinarea depusă la precizarea de acțiune privind constatarea nulității contractului de închiriere, pârâtul a invocat, pe cale de excepție, lipsa calității procesuale active și lipsa de interes întrucât așa cum se poate observa din contractul de închiriere reclamanta nu este parte și nici succesoare în drepturile coproprietarului. Reclamanta ar putea invoca cel mult inopozabilitatea contractului, însă închirierea fiind considerată un act de administrare, doctrina și practica sunt unanime în a afirma valabilitatea acesteia în condițiile în care actul este valabil încheiat de către un singur coproprietar. Pe fond se arată că acțiunea este neîntemeiată.
În speță reclamanta a formulat precizarea de acțiune privind introducerea în cauză a numitului la termenul de judecată din data de 26.02.2009, când s-a invocat excepția tardivității acestei precizări. Potrivit art. 132 alin. 1.c Cod Penal, la prima zi de înfățișare instanța va putea da reclamantului un termen pentru întregirea sau modificarea cererii, dispunând comunicarea cererii modificate pârâtului. În speță precizarea de acțiune privind introducerea în cauză a numitului a fost tardiv formulată, fiind depusă după prima zi de înfățișare, nefiind invocate și dovedite motive obiective pentru neprecizarea acțiunii în constatarea nulității absolute în ce privește cadrul procesual, la termenul când aceasta a fost cerută.
La termenul de judecată din data de 07.05.2009, instanța a admis excepția tardivității precizării de acțiune privind introducerea în cauză a pârâtului, care astfel, nu a dobândit calitatea de pârât în prezenta cauză.
Prin sentința civilă nr.7534/14.05.2009 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr- nr.7534/14.05.2009 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr-s-a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reținut că din extrasul F nr. - T, rezultă că asupra imobilului situat în- sunt coproprietari numiții și.
Din anul 2006, pârâtul a încheiat un contract de închiriere cu coproprietarul imobilului, numitul. Pârâtul a fost notificat din data de 08.11.2006 să se prezinte la și pentru stabilirea condițiilor încheierii unui contract de închiriere, având ca obiect dreptul de folosință al imobilului menționat mai sus. Pârâtul s-a prezentat și s-a stabilit suma pe care urma să o plătească lunar. Pârâtul a depus la dosar copia de pe ultimul ordin de plată prin care a plătit chiria pe luna ianuarie 2009.
În ce privește excepția lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes, văzând prev. art. 137 alin. 2.c Cod Penal instanța le-a respinge, deoarece reclamanta justifică un interes în cauză, fiind coproprietara imobilului în litigiu, iar nulitatea absolută a unui act juridic poate fi cerută de orice persoana interesată.
S-a mai reținut de asemenea că pârâtul avea încheiat contract de închiriere anterior cu Statul Român, acesta fiind urmat de încheierea contractului de închiriere cu numitul. Închirierea este conformă cu legea, fiind un act de administrare al imobilului, nici un coproprietar neputând fi silit să nu-și administreze bunuri, pasivitatea celuilalt coproprietar neputând să-i fie imputabilă acestuia. Mai mult, chiriașul în cauză beneficiază și de dispozițiile OG nr. 40/1999 republicată.
Față de cele arătate mai sus, având în vedere motivele expuse precum și faptul că nulitatea unui contract se solicită în contradictoriu cu toate părțile contractante, nefiind dovedite nici motive de nulitate absolută a contractului, instanța a respins acțiunea formulată de reclamantă privind nulitatea absolută a contractului de închiriere. Pe cale de consecință, instanța având în vedere că pârâtul are un titlu locativ valabil a respins și acțiunea de evacuare a pârâtului din imobilul în litigiu.
Văzând prev. art. 274 pr. civ. instanța de fond a obligat reclamanta să plătească pârâtului suma de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat conform chitanței depuse la fila 36 dosar.
Contra acestei sentințe, în termen legal, uzând de dreptul conferit de legea procesuală civilă, reclamanta a declanșat calea de atac a apelului, solicitând admiterea căii de atac, cu consecința reformării hotărârii atacate și a admiterii acțiunii.
În susținerea căii de atac, după ce a reiterat situația de fapt, apelanta a reluat recapitulativ argumentele ce i-au fundamentat acțiunea introductivă și anume: de la data restituirii, imobilului nu i-au mai fost aplicabile dispozițiile OUG nr.8/2004; contractul de închiriere de care se prevalează intimatul a fost încheiat cu încălcarea regulii unanimității, și a condus la imposibilitatea apelantei de a exercita folosința asupra imobilului în discuție. Totodată a criticat soluția judecătoriei d e respingere ca tardivă a precizării de acțiune, învederând că aceasta a fost făcută chiar la prima zi de înfățișare.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate prin prisma motivelor de apel invocate, în limitele devoluțiunii căii de atac, potrivit dispozițiilor art. 282, 292 si 295. proc. civ, tribunalul a apreciat ca apelul este nefondat.
În ceea ce privește cererea completatoare formulată de reclamanta-apelantă prin care s-a încercat introducerea în cauză a unui nou pârât, tribunalul constată că în mod corect a respins- judecătoria ca tardivă, la solicitarea intimatului, fiind depusă după formularea precizării de acțiune prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere (când într-un raționament de logică elementară s-ar fi cerut formularea lor simultană,cu atât mai mult cu cât petiționara este o persoană calificată juridic). în care cu temei a respins judecătoria acest petit, dat fiind că nu au fost împrocesate toate părțile contractante.
Criticile de netemeinicie aduse hotărârii atacate sunt de asemenea nefondate. Și aceasta pentru că închirierea unui imobil reprezintă un act de administrare ce poate fi efectuat și de către unul din coproprietari, singur, fără fi necesar acordul celuilalt. altfel, în privința actelor de administrare nu operează regula unanimității invocată de petiționara-apelantă, doctrina și practica judiciară în materie fiind constante în acest sens. Mai mult, chiar și în privința actelor de dispoziție referitoare la întregul imobil, s-a statuat că soarta lor depinde de rezultatul împărțelii, având a se privi ca fiind încheiate sub o condiție rezolutorie.
De altfel, dacă, în speță, contractul de închiriere ar fi fost încheiat pe o perioadă mai mare de 5 ani, ar fi fost asimilat unui act de dispoziție și supus formalităților de publicitate imobiliară prevăzute de legea nr.7/1996 republicată (a se vedea art. 1429 cod civil9.
Mai mult, imobilul în speță fiind restituit prin Dispoziția nr.1744/20.06.2006 a Primăriei mun. T în baza Legii nr.10/2001, este evident că a căzut sub incidența prevederilor OUG nr.8/2004, până la data de 8 aprilie 2009, operând oricum prorogarea de drept a termenului de închiriere. Și aceasta pentru că la data intrării în vigoare a ordonanței, imobilul se afla încă în proprietatea statului, fiind restituit doi ani mai târziu, neputând fi primită susținerea apelantei în sensul că de la data restituirii lui, imobilul nemaifiind în proprietatea statului, nu mai opera prorogarea legală, față de dispozițiile imperative ale unicului articol al ordonanței și care spun că "Durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrării in vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta, care expira la data de 8 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioada de 5 ani."
Impotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal reclamanta solicitând modificarea ei și a sentinței în sensul admiterii acțiunii, respectiv al evacuării pârâtului din imobilul aflat în proprietatea sa, situat în Municipiul T-.2, al evacuării lui și din boxa nr.4, aflată la subsolul acestui imobil, al constatării nulității contractului de închiriere încheiat de intimat fără acordul său între pârât și numitul și al obligării lui la plata cheltuielilor de judecată.
Recursul a fost motivat în drept pe dispozițiilor art.132, 304 pct.7 și 9.pr.civ. art.480, 481 Cod civil, OUG nr.8/2004, iar în fapt pe aceea că reclamanta este coproprietară în cotă de a apartamentului ocupat de pârâtul, că el ocupă acest spațiu încă înainte de retrocedarea lui foștilor proprietari, în baza unui contract de închiriere încheiat cu statul și că în prezent acesta nu mai e valabil, motiv pentru care pârâtul a fost somat să părăsească spațiul, lucru care însă nu s-a întâmplat.
Potrivit art.1 din OUG nr.8/2004 numai contractele de închiriere pentru locuințele deținute de stat mai pot fi prelungite nu și cele privind locuințele aflate în proprietate privată (cum este cazul celui în discuție, astfel că încă din 20.06.2006 când apartamentul a fost restituit foștilor proprietari, contractul de închiriere al pârâtului a încetat.
S-a menționat că deși pârâtul susține că încă din 2006 încheiat un contract de închiriere cu coproprietarul pârât, reclamanta nu a cunoscut despre acest contract și nu și-a dat acordul pentru semnarea lui ori, în aceste condiții, contractul este nul întrucât s-a încălcat regula unanimității la data încheierii lui, fapt ce o împiedica să-și exercite folosința asupra acestui imobil.
Reclamanta a mai susținut că instanța de fond - și apoi cea de apel care a confirmat hotărârea primei instanțe - în mod greșit a considerat ca tardivă cererea de introducere în cauză a pârâtului din moment ce acest lucru a fost făcut conform art.132 alin.1 pr.civ. respectiv la prima zi în care părțile puteau pune concluzii, termenele de judecată anterioare neputând avea această valență pentru că se dispusese amânarea cauzei pentru diferite incidente de procedură.
Din analiza soluționării greșite a acestui aspect se apreciază că, în mod greșit, a fost respins petitul din acțiunea sa privind constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și apoi, tot greșit, a fost respinsă acțiunea în evacuare justificată de lipsa unui titlu locativ valabil.
Prin concluziile verbale formulate în cauză, reprezentantul intimatului pârât a solicitat respingerea ca nefundat a recursului reclamantei.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, cât și din oficiu, potrivit art.306 alin.2 pr.civ. sub toate temeiurile de nulitate și pe baza tuturor probelor de la dosar se constată că recursul declarat în cauză este nefondat.
Rezultă astfel că obiectul inițial al acțiunii reclamantei înregistrată la Judecătoria Timișoara la 05.11.2008 l-a constituit solicitarea de evacuare a pârâtului din apartamentul coproprietatea acesteia și din boxa aparținătoare acestui apartament considerându-se că la acea dată, potrivit art.1 din OUG nr.5/2004, el nu mai avea un titlu locativ valabil întrucât apartamentul reintrase în proprietate privată prin Dispoziția nr.1744/20.06.2006 emisă de Primăria T în baza Legii nr.10/2001.
La termenul de judecată din 29.01.2009 (după ce la primul termen de judecată din 18.12.2008 reclamanta obținuse amânarea judecății pentru studierea întâmpinării) aceasta și-a completat acțiunea cu petitul de constatare a nulității contractului de închiriere încheiat, fără acordul său, între pârâtul și numitul (ca și coproprietar), apreciind că semnarea acestui act de dispoziție a încălcat regula unanimității ce guvernează regimul coproprietății.
Deși se solicitase desființarea actului juridic bilateral menționat, reclamanta nu a cerut introducerea în cauză și citarea ca pârât a numitului decât la termenul de judecată din 26.02.2009 precizare pe care instanța a constatat-o ca tardivă la termenul de judecată din 7.05.2009 considerând că nu s-au constatat motive obiective care să o fi împiedicat pe reclamantă să-și precizeze acțiunea în termenul prevăzut de lege.
Cu toate acestea, acțiunea sa a fost respinsă în fond - și nu numai pe baza excepției neconstituirii conforme a cadrului procesual - prin analizarea tuturor aspectelor de substanță ale petitelor cererii sale, inclusiv a celor privind legalitatea contractului de închiriere.
In această din urmă privință în mod corect s-a considerat că închirierea unui imobil este un act de administrare și nu de dispoziție (care impune regula unanimității) astfel încât coproprietarul - în absența unui interes propriu în ocuparea apartamentului a putut, în mod legal, să decidă în privința folosinței lui chiar și fără consimțământul reclamantei, închiriind acest imobil pârâtului.
În plus, acest contract poartă, în mod formal, doar asupra cotei de din apartamentul în litigiu asupra căreia putea dispune neîngrădit, aspect care, coroborat cu cel anterior, nu are semnificația nici unei cauze ce afectează de nulitatea absolută actul încheiat, astfel cum a pretins reclamanta în acțiunea sa.
Contractul de închiriere nu este nul nici pentru faptul că, privind un spațiu proprietate privată, ar fi fost încheiat (la 18.01.2007), după intrarea în vigoare a OUG nr.8/2004, cu nesocotirea dispozițiilor acestui act normativ și aceasta, pentru următoarele motive:
La data retrocedării apartamentului către cei doi coproprietari și prin Dispoziția nr.1744/20.06.2006, apartamentul în litigiu era ocupat de pârâtul, în baza unui contract de închiriere (filele 8-10 dosar de fond) prelungit legal la data de 08.04.2004 (dată la care spațiul era încă în proprietatea statului, deci sub incidența OUG nr.8/2004) pentru durata legală de 5 ani, respectiv până în 8.04.2009.
Intrucât retrocedarea apartamentului a avut loc în perioada derulării contractului de închiriere, pârâtul, bazându-se pe drepturile acordate chiriașilor de dispozițiile OUG nr.40/1999 și de Legea nr.10/2001, i-a notificat la 8.11.2006 pe cei doi coproprietari în vederea încheierii unui nou contract, la acea dată, reclamanta nefiind titulara vreunui drept real asupra apartamentului (a se vedea copia CF de la fila 7 dosar de fond) ci doar a unui drept de creanță născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat pentru cota de pe care încerca să îl valorifice printr-o acțiune în prestație tabulară înregistrată la Judecătoria Timișoara.
La data de 24.11.2006 când s-a decis întâlnirea pârâtului cu proprietarii din CF și doar cel din urmă s-a prezentat (așa cum rezultă din procesul verbal de la fila 19 ) fără a i se aduce pârâtului la cunoștință despre vreun eventual transfer de proprietate și fiind decisă cu acea ocazie o nouă întâlnire pentru ca el să prezinte actele doveditoare ale veniturilor în vederea stabilirii chiriei și a încheierii contractului de închiriere, lucru care s-a înfăptuit la 18.01.2007 (fila 28).
La acea dată s-a încheiat contractul a cărui nulitate solicită reclamanta a fi constatată și prin care i-a închiriat pârâtului în mod formal doar cota de din apartament pentru o perioadă de 3 ani, deci până la data de 18.01.2010.
Cum, reclamanta nu a invocat inopozabilitatea contractului și nici încetarea lui care urmare a ajungerii la termen, ci doar constatarea nulității absolute și evacuarea pârâtului pentru încălcarea regulii unanimității și pretinsa nesocotire a dispozițiilor OUG nr.8/2004 - aspecte care nu pot fi constatate ca incidente în cauză - în mod corect ambele instanțe anterioare i-au respins acesteia acțiunea.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va respinge ca nefondat recursul reclamantei împotriva deciziei civile nr.773/4.11.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș - Secția Civilă.
Luând act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr.773/4.11.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș - Secția Civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 9 februarie 2010.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - - - -
GREFIER
- -
Red.DC/15.02.2010
Dact.GK/2 ex./10.03.2010
Inst.fond.: jud.
Inst.apel: jud.;
Președinte:Claudia RohneanJudecători:Claudia Rohnean, Maria Lăpădat, Daniela Calai
