Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia 200/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 200
Ședința publică de la 15 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 2: Mona Maria Pivniceru
JUDECĂTOR 3: Adriana
Grefier:
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 556 din 17.09.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurenții asistați de avocat și avocat pentru intimată.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, din care rezultă că dosarul nr- a avut termen de soluționare la data de 13.05.2009.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru recurenți.Arată că nu cunoaște modul de soluționare a cererii de strămutare.
Avocat învederează instanței că prin încheierea nr. 5158 din 13.05.2009 Inalta C de Casație și Justiție a respins cererea de strămutare formulată de recurenți.
, apărătorii părților litigante arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat arată că recursul formulat este întemeiat,s-a reținut că se transferă dreptul de proprietate, susținându-se că atunci când se va încheia actul se va plăti diferența de preț. Plata prețului reprezintă un element esențial iar instanța nu putea constata întemeiată vânzarea.
Mai mult consideră că instanța nu a ținut cont de voința părților, de o dispoziție imperativă a legii. Imobilul din litigiu are un regim juridic deosebit, se cere acordul prealabil al băncii.
Solicită a se avea în vedere motivele de recurs formulate de și, solicită, de asemenea, respingerea acțiunii, cu obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat arată că nu există motive pentru casarea hotărârii, cel mult pentru modificarea acesteia. Pe fondul cauzei, arată că instanța a fost investită cu soluționarea unui litigiu privind nerespectarea unei obligații rezultate din perfectarea unei convenții între părțile litigante.În anul 2008 recurenții deschid drumul reclamantei pe calea acțiunii prin notificare, nu au înțeles să respecte obligația rezultată din posibilitatea bilaterală de vânzare. Prin hotărârea instanței de fond intimata de azi s-a obligat ca până în momentul când va deveni hotărârea irevocabilă să achite restul de preț. Cele două instanțe anterioare au constatat că recurenții s-au prevalat de dispozițiile legale ce nu sunt aplicabile Legii nr. 247/2005, nefiind reglementată situația unor imobile de care cele două instanțe anterioare nu au ținut cont.
Solicită a se avea în vedere notele de concluzii depuse în dosarul de apel, respingerea recursului, cu obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea hotărârii, solicită a se reține că își rezervă dreptul de a formula o acțiune separată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Prin sentința civilă nr. 1550 din 7 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Iașis -a dispus respingerea excepțiilor prematurității formulării acțiunii, a inadmisibilității acesteia și a lipsei capacității procesuale invocate de pârâți.
S-a dispus admiterea acțiunii formulate de reclamanta, fostă, în contradictor cu pârâții și - -.
S-a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul - casă de locuit situată în I,-, județul I, precum și cu privire la transmiterea dreptului de folosință asupra terenului în cotă indiviză pe care este edificată construcția, atribuit prin L I, nr. 120/30.04.2001 și 172/31.03.2004.
Pârâții au fost obligați să plătească în solidar reclamantei suma de 14.514 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Excepțiile invocate sunt neîntemeiate deoarece reclamanta s-a obligat prin promisiunea de vânzare-cumpărare să preia contractul de credit ipotecar, încheiat de către pârâți cu, iar acțiunea a fost formulată ca urmare notificării comunicate de către pârât reclamantei, prin care acesta refuză încheierea actului autentic de înstrăinare.
În cauză s-a constatat că, deși nu a fost încheiat un proces-verbal de recepție finală a construcției, așa cum au arătat pârâții, sunt condiții pentru încheierea acestuia după efectuarea și de lucrări suplimentare.
Clauza penală înscrisă în promisiunea de vânzare-cumpărare, prin care s-a stipulat că în caz de refuz al pârâților de a încheia actul de vânzare-cumpărare, aceștia trebuie să-i restituie reclamantei dublul avansului, constituie un mijloc de constrângere la executarea contractului, și în temeiul art. 1298 cod civil reclamanta care nu este în culpă are alegerea să ceară executarea vinderii, și nu are semnificația unei clauze de dezicere când fiecare parte se poate desista de la contract.
În consecință s-a admis acțiunea, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizie civilă nr. 556 din 17 septembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Iașis -a dispus respingerea apelului formulat de și - - împotriva sentinței civile nr. 1550 din 7.02.2008 pronunțată de Judecătoria Iași și păstrarea acestora.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 25.11.2005, pârâții în calitate de beneficiari ai contractului de construire, s-au obligat ca, ulterior perfectării în formă valabilă a contractului de construire și înscriere în Cartea Funciară a dreptului de proprietate, pe baza procesului verbal de recepție finală lucrărilor, să vândă reclamantei construcția tip casă 5, amplasată în I,- (zona Moara de ) județul I, transmițându-i totodată și dreptul de folosință, pe durata existenței construcției.
Prețul total al locuinței a fost stabilit de părți la suma de 84.582 euro, promitenții primind un avans de 23.675 euro, urmând ca restul de preț să fie achitat la data perfectării contractului în formă autentică fie prin achitare integrală, fie prin reluarea de către promitentul cumpărător a contratului de credit ipotecar încheiat cu
Părțile au prevăzut și o clauză specială în cazul în care promitenții vânzători ar refuza încheierea actului, cuantificată la dublul sumei primite cu titlu de avans, 50.750 euro.
Reclamanta a invocat faptul că a făcut și plăți suplimentare - achitare rate de credit și plăți către constructori - însă nu a făcut decât dovada celor din urmă, conform chitanțelor aflate la fila 101 dosar.
La data de 21.06.2007, pârâtul a notificat-o pe reclamantă despre refuzul de a încheia actul autentic de înstrăinare a imobilului, datorită existenței unor plăți suplimentare care fac ca prețul inițial avut în vedere de părți să nu mai reprezinte un preț real și serios.
Începând de la această dată s-a născut pentru reclamantă dreptul de a cere executarea contractului, situație în care acțiunea promovată nu este prematură.
În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare ambele părți se obligă în viitor să încheie la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, oricare dintre ele putând cere încheierea contractului.
Dacă lucrul ce a făcut obiectul promisiunii se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, instanța, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ce va avea caracter constitutiv și care va opera transferul proprietății de la data rămânerii ei definitive.
Prin urmare sub acest aspect acțiunea este admisibilă, iar faptul că nu există acordul scris al băncii finanțatoare pârâților, că nu s-a încheiat proces verbal de recepție finală și că nu a fost chemat în judecată Consiliul Local nu prezintă nici importanță deoarece sunt exterioare voinței părților.
De aceea la momentul efectiv al încheierii contractului, reclamanta va trebui fie să plătească restul de plăți fie să preia contractul de credit așa cu părțile s-au înțeles în antecontract, Legile 247/2005 și 190/1999 neavând nici o relevanță în cauză.
Prețul stabilit de părți a fost unul ferm și serios (84.582 euro) și faptul neachitării de către reclamantă a unor cheltuieli suplimentare de aproximativ 50.000 euro, nu reprezintă o culpă a acesteia în neexecutarea convenției și nici nu face ca prețul să se transforme într-unul derizoriu, neserios.
De asemenea, părțile nu au stabilit în antecontract nici modalitatea de plată a unor eventuale cheltuieli suplimentare situații în care pârâții nu pot refuza încheierea contractului pe acest motiv.
Din modul de interpretare al clauzei penale, rezultă că aceasta reprezintă un mijloc de a constrânge vânzătorii să execute contractul și nu o clauză de dezicere.
În consecință s-a dispus respingerea apelului ca nefondat și păstrarea sentinței apelate.
Împotriva aceste decizii au declarat recurs pârâții și - -, invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 9 și 10 Cod procedură civilă, cărora le-a conferit următoarea dezvoltare.
Instanța de apel nu a analizat motivele de recurs invocate de aceștia.
Nu rezultă din hotărâre când este transferată proprietatea către reclamantă și ce se întâmplă cu prețul ce trebuie plătit, din moment ce potrivit primei motivări, reclamanta este proprietară de la data rămânerii definitive a acestei hotărâri, situație în care ea nu mai are nici obligație față de recurenți și nici față de terț din moment ce nu este obligată la nimic și nici nu i s-a cerut dovada achitării integrale a prețului ori a preluării creditului.
Or, într-un alt considerent instanța reține că hotărârea ține loc de vânzare-cumpărare și de asemenea că la momentul efectiv al încheierii contractului se va plăti diferența de preț ori se va prelua creditul.
Clauza specială a fost reținută ca o clauză specială în caz de refuz al încheierii actului, pentru ca într-un alt considerent clauza să fie denumită clauză penală, mijloc de constrângere a vânzătorului de a încheia contractul aserțiunii greșite.
Hotărârea este pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, deoarece în speță este vorba despre o promisiune de vânzare și nu un contract de vânzare-cumpărare, condiționată de îndeplinirea unor formalități legale.
În cauză nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare din moment ce nu exista un proces verbal de finalizare a lucrărilor, așa cum exista clauza contractuală încheiată între părți.
Prin urmare, între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care acestea se obligau să încheie în viitor un act de vânzare-cumpărare după îndeplinirea condițiilor privitoare la existența procesului verbal de recepție, intabulare și plata diferenței de preț.
Prin urmare, recurenții puteau fi obligați doar a se prezenta la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare, dacă erau îndeplinite condițiile punerii în întârziere așa cum dispune art. 1079 Cod civil.
Greșit s-a păstrat transferul proprietății către reclamanți fără a fi îndeplinite condițiile prevăzute de lege și fără un temei legal.
Singurul act normativ care dă posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este Legea nr. 147/2009 în anumite condiții speciale.
Trebuie însă realizate condițiile prevăzute de art. 1079 Cod procedură civilă.
Pe de altă parte, pe lângă inexistența condițiilor deja enumerate nu există nici acordul scris al băncii financiare, așa cum obligă Legea nr. 190/1999, situații în care înstrăinarea imobilului fără acest acord duce la sancționarea nulității absolute.
Instanța nu s- pronunțat asupra interogatoriului administrat în cauză.
Solicită admiterea recursului, casarea hotărârii și respingerea acțiunii.
Examinând cererea de recurs instanța reține următoarele:
Promisiunea bilaterală încheiată de părți la 25 noiembrie 2005 urma a deveni o vânzare-cumpărare perfectă la momentul la care părțile se vor prezenta la notariat în vederea perfectării acesteia în formă autentică, ulterior semnării contractului de construire cu General și înscrierii dreptului lor de proprietate asupra construcției pe baza autorizației de construire și a procesului verbal de recepție finală a lucrărilor (obligație a recurenților) locuința, obiect al contractului, putând fi înstrăinată până la restituirea integrală a creditului doar cu acordul scris al băncii finanțatoare.
La momentul încheierii contractului s-a achitat un avans din prețul total de 84.587 euro, care urma să fie achitat la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fie prin achitare integrală fie prin preluarea de către intimată a contractului de credit ipotecar încheiat cu D (obligație a intimatei).
Or, pentru a se putea aplica dispozițiile articolelor 1073 și 1077 Cod civil invocate de instanța de apel în păstrarea sentinței pronunțate de prima instanță, reclamanta intimată trebuia să fi achitat integral prețul inserat în antecontract, care constituie substanța obligației sale, neputându-se suplini consimțământul recurenților la înstrăinare fără ca intimata să-și fi executat propria prestație.
Pe de altă parte, transferul proprietății operat de instanță, nu ține cont de faptul că nici recurenților nu li s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al convenției părților, la epoca judecății cauzei recurenții nefiind în posesia procesului verbal de recepție final, act care are semnificația juridică de transfer al dreptului de proprietate către aceștia.
Prin urmare, sub acest aspect obligația recurenților nu era încă exigibilă din moment ce în absența acestui act nu își puteau executa obligația asumată prin convenție.
În aceste condiții, instanța nu putea pronunța hotărârea care să țină loc de vânzare-cumpărare, deoarece în persoana recurenților nu se născuse încă obligația de transfer autentic a dreptului de proprietate.
Chiar și în ipoteza în care s-ar interpreta că notificarea recurenților prin care intimata este încunoștințată de refuzul acestora de a mai încheia convenția, are semnificația statuării asupra neexecutării viitoare a obligației născute din antecontract, vânzarea tot nu putea fi suplinită de instanță ca efect al dispozițiilor Legii 190/1999 care impunea acordul scris al băncii creditoare.
Prin urmare, soluția păstrată în apel, prin care s-a pronunțat hotărârea judecătorească care să țină loc de convenție de vânzare-cumpărare este nelegală, instanța neputând perfecta o vânzare în condițiile în care obligația intimatei de a achita prețul nu era executată, partea care nu și-a executat propria obligație neputând solicita executarea obligației corelative de către cealaltă.
Clauza inserată în antecontract cu privire la cuantumul daunelor la care se obligă recurenții în caz de neexecutare și la regimul său juridic nu are semnificația unei clauze de dezicere, ci pe aceea a unei clauze penale așa cum de altfel au și intitulat-o părțile, prin care acestea au determinat anticipat echivalentul prejudiciului suferit de intimată care nu a creat în sarcina debitorilor recurenți un drept de opțiune între executarea obligației principale și cea izvorâtă din clauza penală.
Prin urmare nu această clauză este de natură a infirma soluția păstrată în apel, ci faptul că intimata nu și- executat propria obligație pentru a putea solicita obligația corelativă.
Motivul de recurs indicat ca aparținând punctului 10 al articolului 304 Cod procedură civilă nu va fi examinat datorită abrogării sale.
Față de cele reținute, instanța stabilește că în cauză motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile articolului 304 punctele 7 și 9 Cod procedură civilă este întemeiat, situație în care recursul urmează a fi admis, în sensul articolului 312 Cod procedură civilă dispunându-se modificarea în tot a deciziei pronunțate în apel în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantă și a menținerii dispozițiilor care nu contravin prezentei decizii și obligarea intimatei la cheltuieli de judecată în temeiul art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de pârâții și - - împotriva deciziei civile nr. 556 din 17.09.2008 pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care o modifică în tot în sensul că:
Admite apelul formulat de și - - împotriva sentinței civile nr. 1550 din 7.02.2008 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o schimbă în parte în sensul că:
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta (fostă ) împotriva pârâților și - -.
restul dispozițiilor sentinței civile apelate care nu contravin prezentei decizii. Obligă intimata să plătească recurenților suma de 4858,88 lei cu titlul de cheltuieli de judecată în fond, apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 15.05.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - - -
Red.
Tehnored.
02 ex.
11.06.2009
Tribunalul Iași
Jud.
Jud.
Președinte:Georgeta ProteaJudecători:Georgeta Protea, Mona Maria Pivniceru, Adriana
