Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 109/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ nr.109/
Ședința publică din 10 februarie 2010
PREȘEDINTE: Florin Șuiu
JUDECĂTOR 2: Gheorghe Oberșterescu G -
JUDECĂTOR 3: Rujița Rambu
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de pârâții recurenți MUNICIPIUL A, PRIN PRIMAR, și MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, PRIN DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE A, împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanții intimați și, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Recursurile au fost declarate în termen legal și sunt scutite de plata taxelor judiciare de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată depusă la dosar prin registratura instanței la data de 09.02.2010 întâmpinarea formulată de reclamanții intimați și care, având în vedere că a fost depusă cu încălcarea dispozițiilor art.308 al.2 pr.civ. instanța o consideră ca având valoarea unor concluzii scrise.
De asemenea s-au depus prin serviciul registratură la data de 10.02.2010, comunicate prin fax, notele de ședință formulate de pârâtul recurent Municipiul A, prin Primar.
Având în vedere că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă și față de faptul că nu au fost alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și o reține spre soluționare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului, constată:
Prin sentința civilă nr.4658/24.06.2008, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Arada respins acțiunea civilă formulată de reclamanții și împotriva pârâtului Municipiul A, prin Primar (pentru Statul Român).
A admis acțiunea reclamanților în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, pe care l-a obligat să plătească reclamanților suma de 10.704 lei, reprezentând prețul actualizat, și suma de 1.800 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin acțiune, reclamanții și au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul A, prin Primar, în reprezentarea Statului Român, obligarea acestuia de a le plăti suma de 100.000 euro sau echivalentul în lei la data când hotărârea devine executorie, cu dobânzi legale până la plata efectivă și integrală a sumei, reprezentând contravaloarea apartamentului nr.17, situat în A,-, cu instituirea unui drept de retenție asupra acestui apartament, înscris în CF nr.35178 A, fosta lor proprietate tabulară, redevenit, ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, proprietatea statului.
În subsidiar, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, reclamanții au solicitat restituirea prețului actualizat de 24.317.429 lei și a comisionului de 244.174 lei, achitat integral pentru același apartament în condițiile art.55 al.3 din Legea nr.10/2001.
Analizând actele și lucrările dosarului, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2353/1997, SC SA a transmis, în baza Legii nr.112/1995, către reclamanți dreptul de proprietate asupra locuinței situate în A,-, apartament nr.17, înscris în CF. nr. 35.178 A, prețul vânzării fiind de 24.417.429, din care comision în sumă de 244.174 lei.
Prin sentința civilă nr.5099/26.10.2005 a Judecătoriei Arada fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Episcopia Romano- O, fosta proprietară a imobilului din care face parte și apartamentul în litigiu, în contradictoriu cu pârâții, Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiului A și Primarul Municipiului A și mai mulți pârâți persoane fizice, printre care și reclamanții și, constatându-se nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții persoane fizice cu Statul Român, prin, printre care și a contractului de vânzare-cumpărare nr.2353/1997 al reclamanților, și s-a dispus rectificarea printre altele și a CF nr.35.178 A, ce viza apartamentul care formează obiectul prezentei cauze, în sensul restabilirii situației anterioare, respectiv înscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului Român. Această hotărâre a rămas definitivă și irevocabilă prin respingerea apelurilor și a recursurilor declarate.
Prima instanță a constatat că, drept urmare a admiterii acțiunii în constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, devin incidente în raporturile dintre stat, ca vânzător, și reclamanți, în calitate de cumpărători, principiile de drept civil care guvernează efectele nulității unui act juridic. Principiul care interesează în speță este principiul restabilirii situației anterioare, conform căruia tot ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat. De regulă, temeiul restituirii prestațiilor nu este contractul încheiat de părți care, fiind anulat, nu mai produce efecte, ci principiul îmbogățirii fără justă cauză. Răspunderea în baza acestui principiu nu este nici o răspundere contractuală, contractul fiind desființat pe cale judecătorească, și nici o răspundere delictuală, în cazul în care nu se pune problema unui delict civil, ci este o răspundere decurgând dintr-un fapt juridic licit.
Prin art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice (actualmente Ministerul Economiei și Finanțelor).
În baza acestui text legal, prima instanță a constatat întemeiat capătul de cerere subsidiar și a obligat acest pârât la plata către reclamanți a sumei de 10.704,17 lei, conform expertizei contabile efectuate, inclusiv comisionul de 1%, care este inclus în preț.
Susținerile reclamanților cu privire la răspunderea civilă delictuală a pârâtului Municipiul A, întemeiată pe dispozițiile art.998, 999.civ. cu consecința obligării acestuia la plata valorii de circulație a locuinței, au fost respinse. Se impută de către reclamanți pârâtului că din vina acestuia s-a ajuns la constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, însă reclamanții ignoră propria culpă la încheierea contractului.
Împotriva sentinței civile nr.4658/24.06.2008 a Judecătoriei Arad au declarat apel reclamanții și și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice
Prin decizia civilă nr.290/24.06.2009, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Arada admis apelul declarat de reclamanții și și a schimbat sentința apelată, în sensul că admis acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Municipiul A, prin Primar (pentru Statul Român), pe care l-a obligat să plătească reclamanților suma de 284.700 lei, respectiv 77.000 euro despăgubiri.
Apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva aceleiași sentințe a fost respins.
Pârâtul Municipiul Aaf ost obligat să plătească reclamanților suma de 5.100 lei, reprezentând cheltuielile de judecată în ambele instanțe.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arada reținut că prima instanță a făcut o greșită apreciere a probelor și o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 998,999 din Codul civil privind răspunderea civilă delictuală și a art.1337, 1341-1346 din civ. privind răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.
Având în vedere că prin sentința civilă nr.5099/26.10.2005 a Judecătoriei Arada fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Episcopia Romano O, fosta proprietară a imobilului din care face parte și apartamentul în litigiu, constatându-se nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții persoane fizice cu Statul Român, printre care și a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2353/1997 al reclamanților, și s-a dispus rectificarea printre altele a nr. 35.178 A, ce viza apartamentul care formează și obiectul prezentei cauze, în sensul restabilirii situației anterioare, sunt incidente în cauză dispozițiile legale din Codul civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii, provenind de la un terț și dintr-un fapt personal al vânzătorului (art.1337, 1339.civ.).
Dacă tulburarea provine din partea unui terț,vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere, va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credință.
Efectele obligației de garanție, în caz de evicțiune consumată, prevăzute de art. 1341-1345 din Codul civil, în cazul evicțiunii totale, ca în prezenta cauză, sunt: obligația vânzătorului să restituie integral prețul primit; în speță prețul fiind virat la bugetul de stat, această obligație incumbă pârâtului Ministerul Finanțelor Publice; dreptul cumpărătorului să ceară cheltuielile de judecată, atât la procesul din care a rezultat evicțiunea, cât și la procesul privind acțiunea în regres împotriva vânzătorului; dreptul cumpărătorului la daune-interese (art. 1341 pct.4 din Codul civil), potrivit dreptului comun ( art.1350 din Codul civil).
Vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul de valoare a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea credință (art.1344 din Codul civil).
Din raportul de expertiză tehnică rezultă că valoarea daunelor-interese cuvenite reclamanților este în sumă de 284.700 lei, respectiv 77.000 euro.
Apelul pârâtului Ministerul Economiei și Finanțelor prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, a fost respinsă ca nefondat.
Comisionul încasat de SC SA A este legal și temeinic, pentru activitățile prestate pentru evaluarea, vânzarea apartamentului, încasarea ratelor la preț și virarea acestora în fondul extrabugetar, la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, astfel că nu există temeiuri de fapt și de drept pentru obligarea SC SA A la restituirea acestui comision.
Potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, restituirea prețului actualizat plătit de chiriași se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Actualizarea prețului plătit se poate face, la cerere, până la data plății efective și nu doar până la data introducerii acțiunii (art.1021 din Codul civil).
Împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009 a Tribunalului Arad au declarat recurs în termenul legal pârâții.
În motivarea recursului pârâtului Municipiul A, prin Primar, invocându-se art.304 pct.7 pr.civ. s-a susținut că hotărârea instanței de apel cuprinde motive contradictorii.
În acest sens a arătat că deși se reține obligația vânzătorului, în cazul evicțiunii totale, de a restitui prețul primit, în speță acesta fiind virat la bugetul de stat, iar obligația revenindu-i Ministerului Finanțelor Publice, totuși Municipiul A este obligat la despăgubiri către reclamanți.
De asemenea, invocând art.304 pct.9 pr.civ. a susținut că instanța de apel a făcut greșita aplicare a art.50 al.3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.1/2009, care reprezintă o dispoziție cu caracter special ce reglementează garanția pentru evicțiune în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către Statul Român în baza Legii nr.112/1995 și care prevede că garanția pentru evicțiune se întinde la plata prețului de piață către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, iar această plată se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 al.6 din Legea nr.112/1995.
În susținerea recursului pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, s-a susținut că instanța de apel a acordat mai mult decât s-a cerut, întrucât reclamanții au solicitat obligarea pârâtului Municipiul A la plata sumei de 100.000 euro sau echivalentul în lei, reprezentând contravaloarea apartamentului în litigiu, și doar în subsidiar au solicitat obligarea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului actualizat. Admițând și capătul de cerere principal și cel subsidiar, instanța de apel le-a acordat reclamanților o dublă reparație, nerespectând principiul îmbogățirii fără justă cauză.
De asemenea, s-a susținut că s-a făcut o aplicare greșită a art.50 al.3 și art.501din Legea nr.10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009; acest din urmă text legal nici nu este aplicabil reclamanților, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, fiind declarat nul absolut pentru fraudă la lege prin hotărâre judecătorească. De altfel, reclamanții au invocat în susținerea acțiunii dispozițiile art.998 și 999.civ. însă instanța a interpretat greșit actul dedus judecății.
A contestat și valabilitatea raportului de expertiză întocmit în cauză, care nu respectă standardele internaționale de evaluare.
În drept, a invocat art.304 pct.6, 8 și 9.pr.civ.
Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum și din oficiu conform art.306 al.2 pr.civ. față de actele și lucrările dosarului, Curtea constată că recursul pârâtului Municipiul A, prin primar, este întemeiat, urmând a fi admis, iar recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, este neîntemeiat, urmând a fi respins pentru considerentele care vor fi prezentate în continuare.
Prin sentința civilă nr.5099/2005 a Judecătoriei Arad, rămasă definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Episcopia Romano- O, fosta proprietară a imobilului în care este situat și apartamentul în litigiu, în contradictoriu cu pârâții SC SA, Statul Român, prin Consiliul Local A și Primarul Municipiului A, și mai multe persoane fizice, printre care și și, reclamanții din dosarul de față, s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 între pârâții persoane fizice și stat, printre care și contractul de vânzare-cumpărare nr.2356/1997 al reclamanților, și s-a dispus rectificarea cărților funciare prin restabilirea situației anterioare, respectiv înscrierea dreptului de proprietate al statului, inclusiv în CF nr.35178 A, în care este înscris apartamentul nr.17 cumpărat de reclamanți.
În această situație devine aplicabil art.50 din Legea nr.10/2001, în forma de la data promovării acțiunii, text legal care reglementează într-o formă specială un principiu de drept civil, acela al restabilirii situației anterioare în cazul nulității unui act juridic, prin restituirea prestațiilor.
Prin urmare, reclamanții cumpărători au dreptul la restituirea prețului actualizat care în asemenea situații se face, conform art.50 al.3 din Legea nr.10/2001, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 al.6 din Legea nr.112/1995.
În speță, așa cum rezultă din expertiza contabilă efectuată în cauză, prețul actualizat este de 10.704,17 lei, iar soluția corectă este cea a primei instanțe, care a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, să plătească această sumă reclamanților, respingând acțiunea față de Municipiul A, prin Primar (pentru Statul Român), întrucât suma plătită cu titlul de preț a fost virată la bugetul de stat.
Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art.50 al.3 din Legea nr.10/2001 și a dispozițiilor de drept comun privind obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.
Nu se poate pune în discuție în speță obligația statului, prin Municipiul A, de a fi obligat la despăgubiri față de reclamanți, în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost declarat nul absolut pentru fraudă la lege reținută în sarcina ambelor părți contractante.
De altfel, reclamanții sunt despăgubiți prin restituirea prețului actualizat în baza art.50 al.3 din Legea nr.10/2001 și nu pot pretinde o dublă compensație.
Prin urmare, recursul pârâtului Municipiul A, prin primar, este întemeiat.
Pe de altă parte, în baza aceluiași art.50 al.3 din Legea nr.10/2001 apare ca neîntemeiat recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, întrucât obligația sa de a restitui prețul actualizat în asemenea situații este reglementat expres printr-o lege specială.
Față de aceste considerente, în baza art.304 pct.9 pr.civ. și a art.312 al.3 pr.civ. Curtea va admite recursul declarat de pârâtul Municipiul A, prin Primar, împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Va modifica în parte decizia recurată, în sensul că va respinge apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr.4658/24.06.2008, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr-.
Va menține decizia recurată în privința respingerii apelului declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, împotriva sentinței civile nr.4658/24.06.2008 a Judecătoriei Arad.
În baza art.312 al.1 pr.civ. va respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul A, prin Primar, împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Modifică în parte decizia recurată, în sensul că respinge apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr.4658/24.06.2008, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr-.
Menține decizia recurată în privința respingerii apelului declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A,împotriva sentinței civile nr.4658/24.06.2008 a Judecătoriei Arad.
Respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice A, împotriva deciziei civile nr.290/24.06.2009, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 10 februarie 2010.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - G - - -
Grefier,
- -
Red.RR/23.02.2010
Tehnored.MM/6 ex/04.03.2010
Instanță fond: Judecătoria Arad - jud.
Inst.apel: Tribunalul Arad - jud.,
Emis 4 comunicări
Președinte:Florin ȘuiuJudecători:Florin Șuiu, Gheorghe Oberșterescu, Rujița Rambu
